Nabycie nieruchomości | Interpretacje podatkowe

Wobec powyższego: Nabycie nieruchomości w części obejmującej sprzedaż gruntów objęta jest podatkiem od towarów i usług. Nabycie nieruchomości, w części dotyczącej budynku, dla celów podatku od towarów i usług nie spełnia definicji dostawy w rozumieniu ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług, bowiem Gmina nie przenosi prawa do rozporządzania tym budynkiem jak właściciel. Prawo to jest po stronie podmiotu, który za zgodą właściciela gruntu wybudował obiekt trwale z gruntem związany (w tym przypadku nabył nakłady na wybudowanie budynku), albowiem przyjęcie w przedmiotowej sprawie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy, przyjętej na powołanym art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie po stronie Gminy wystąpi jedynie dostawa gruntu, która podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług, gdyż grunt ten nie stanowi terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane. W uzupełnieniu wniosku z dnia 6 lutego 2018 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż w Jego ocenie nabycie ww. nieruchomości w części obejmującej naniesienia budowlane, nie spełnia definicji dostawy w rozumieniu ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług i nie jest objęte podatkiem od towarów i usług.

(...) nabycie Nieruchomości - jest prawidłowe . UZASADNIENIE W dniu 17 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości. Niniejszy wniosek uzupełniony został pismem nadanym w dniu 9 grudnia 2016 r. (data wpływu 12 grudnia 2016 r.) na wezwanie Organu z 6 grudnia 2016 r. znak sprawy 1462-IPPP2.4512.802.2016.1.RR (data doręczenia 6 grudnia 2016 r.). We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „ X ” albo „ Sprzedający ”) oraz Wnioskodawca zamierzają podpisać umowę sprzedaży (dalej: „ Umowa ”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na rzecz Kupującego m.in. własność nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 430/1, 430/2, 430/3, 430/4, o łącznej powierzchni 0,1989 ha, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą. Wyżej wymieniona nieruchomość zabudowana jest: (i) jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 67 m 2 , (ii) dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 328 m 2 .

Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, Planowane nabycie Nieruchomości będzie podlegało (i) w części odpowiadającej powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (ii) w części odpowiadającej powierzchniom budynku oraz budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu, lub w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust 1 w związku z art. 146a pkt 1. Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w stosunku do części budynku odpowiadających powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata oraz, w wypadku (...)

Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, Planowane nabycie Nieruchomości będzie podlegało (i) w części odpowiadającej powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (ii) w części odpowiadającej powierzchniom budynku oraz budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu, lub w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust 1 w związku z art. 146a pkt 1. Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w stosunku do części budynku odpowiadającym powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata oraz w wypadku, gdy (...)

Nabycie Nieruchomości 2 przez Zbywcę nastąpiło z zamiarem wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej. Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości 2 zostały wybudowane przed datą nabycia Nieruchomości 2 przez Zbywcę. Zgodnie z informacjami powziętymi od Zbywcy, w okresie po nabyciu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli. Zbywca odliczał VAT od poniesionych wydatków dotyczących Budynków i Budowli. Po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca prowadził i prowadzi przy jej wykorzystaniu działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność Zbywcy w tym zakresie oparta została na umowach najmu, z których prawa i obowiązki przeszły na Zbywcę w związku z wcześniejszym nabyciem Nieruchomości, jak również na umowach najmu zawartych przez Zbywcę we własnym zakresie już po nabyciu Nieruchomości. W ramach Transakcji Zbywca planuje przeniesienie na Nabywcę prawa własności Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości w częściach w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy, a datą dokonania nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata, będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W odniesieniu do opodatkowania pozostałych części Nieruchomości (które nigdy nie zostały wynajęte najemcom w ramach transakcji podlegających opodatkowaniu VAT lub w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania planowanej transakcji będzie krótszy niż dwa lata), nabycie tych części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż przed nabyciem Nieruchomości w stosunku do tych części Nieruchomości, pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpi, lub okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania transakcji będzie krótszy niż dwa lata.

Ponieważ Zbywca nabywał Nieruchomość z zamiarem wykorzystywania jej do działalności opodatkowanej VAT, przysługiwało mu pełne prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na tej transakcji i skorzystał z tego prawa dokonując odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur VAT dokumentujących nabycie Nieruchomości. W związku z nabyciem Nieruchomości od X. - Zbywca (wówczas działający pod firmą D. mbH z siedzibą we Frankfurcie nad Menem) wstąpił jako wynajmujący, w miejsce X., w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości. Ponadto, Zbywca zawarł kolejne umowy najmu dotyczące Nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę, nie wybudował on żadnych nowych budynków ani budowli (lub ich części). Niemniej jednak, w latach 2006 - 2012 Zbywca poddawał Budynek (w tym Odrębne Lokale w Budynku i potencjalnie również Budowle) ulepszeniom, w związku z czym ponosił wydatki na ulepszenia. Łączna (skumulowana) wartość wszystkich ulepszeń nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku, ustalonej na moment wprowadzenia Budynku do ewidencji środków trwałych Zbywcy w 2006 roku. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że podatkowa ewidencja środków trwałych Zbywcy - prowadzona dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce - obejmuje następujące środki trwale: Grunt, Budynek oraz inne środki trwałe będące ruchomościami. W szczególności, wchodzące w skład Nieruchomości Odrębne Lokale w Budynku, jak również Budowle, nie stanowią w podatkowej ewidencji Zbywcy odrębnych środków trwałych (ich wartość zawiera się bowiem w wartości podatkowej Budynku).

Zdaniem Wnioskodawcy: W przypadku, gdy Zbywca zgodnie z przepisami ustawy o VAT naliczy podatek VAT należny na każdej podlegającej takiemu opodatkowaniu transakcji sprzedaży nieruchomości, według właściwej stawki podatkowej - Wnioskodawcy, na podstawie otrzymanej od Zbywcy faktury VAT, będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że po zakupie nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktur VAT potwierdzających ich dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ust. 2 ustawy o VAT), jeżeli nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży, będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie posiadać status podatnika VAT w momencie dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że transakcje sprzedaży nieruchomości przez W. na rzecz Wnioskodawcy będą stanowić transakcje sprzedaży indywidualnych składników majątku i zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

(...) nabyciem nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 28 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej. We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe: X (dalej: „ Wnioskodawca ”) jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje nabyć od osoby fizycznej (dalej: „ Sprzedawca ”) budynek komercyjny oraz/lub lokal bądź lokale zlokalizowane w innym budynku komercyjnym (dalej łącznie: „ Nieruchomości ”). Wydanie lokalu pierwszemu najemcy w obu wyżej wymienionych budynkach nastąpiło w sierpniu 2011 r., zatem na moment dostawy Nieruchomości (zakupu przez Wnioskodawcę od Sprzedawcy) od momentu kiedy nastąpiło wykorzystanie obu budynków w wykonaniu czynności opodatkowanych (wynajem pierwszych lokali) upłynie okres przekraczający 2 lata. Obecnie, najem lokali jest przez Sprzedawcę opodatkowany VAT z wykorzystaniem podstawowej stawki podatku VAT. Wnioskodawca i Sprzedawca skorzystają z możliwości opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji spełniając warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Opisane nabycie nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywane składniki majątku nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.