ITPB2/415-271/13/MM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
1. Czy poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz ewentualny koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2011 r.?
2. Czy poniesione nakłady, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego należy pomniejszyć o kwotę zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym?
3. Czy pozostawione w lokalu meble zamontowane na stałe, tj. szafy wnękowe i zabudowa kuchni, które zostały wytworzone własnoręcznie z materiałów zakupionych na podstawie faktur VAT można traktować jako nakłady zwiększające wartość lokalu?
4. Czy kwota jaką Wnioskodawca wpłacał na wspólny fundusz remontowy budynku, w którym znajduje się Jego lokal mieszkalny, jest nakładem zwiększającym wartość tego lokalu, a jeżeli tak, to w jaki sposób należy to udokumentować?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. Nr 8, poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2013 r. (data wpływu 4 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 marca 2013 r. do Urzędu Skarbowego został złożony wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z dnia 4 marca 2013 r., działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przekazał ww. wniosek do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Bydgoszczy.

We wniosku tym zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 6 maja 2011 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny o powierzchni 61 m. kw. Cena lokalu wynosiła 230.000 zł, z czego 6.000 zł Wnioskodawca przelał na konto sprzedających w marcu 2011 r. jako zadatek na ww. mieszkanie, a pozostała kwota została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank w dniu 17 maja 2011 r. Współkredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy, która przystąpiła do kredytu z obawy na brak zdolności kredytowej po Jego stronie. Stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności, na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej, zawartej w formie aktu notarialnego przed zawarciem małżeństwa.

W związku z faktem, że mieszkanie zostało zakupione w 97% za kapitał pożyczony z banku, Wnioskodawca poniósł następujące koszty:

  • opłatę przygotowawczą,
  • prowizję banku od udzielonego kredytu,
  • odsetki bankowe,
  • ubezpieczenie kredytu,
  • wniosek o wpis hipoteczny,
  • PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca poniósł koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego kupna ww. lokalu, tj.za:

  • usługę notarialną”,
  • opłatę za wniosek,
  • wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego,
  • opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej.

W czasie użytkowania ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca poniósł udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły jego wartość:

  • wymieniono drzwi wejściowe,
  • dokonano renowacji lub całkowitej wymiany podłóg,
  • wymieniono część sanitariatów,
  • wymieniono lub odświeżono powłoki ścienne,
  • zamontowano szafy wnękowe oraz własnoręcznie wykonano zabudowę kuchenną.

Po zakończeniu ww. inwestycji Wnioskodawca skorzystał z możliwości zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym na podstawie ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

W czasie użytkowania ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca poniósł także koszty remontów budynku, w którym znajduje się lokal, wykonane przez Zarządcę nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do powierzchni Jego lokalu mieszkalnego. Składki na remonty Wnioskodawca odprowadzał w comiesięcznym czynszu. Za te pieniądze w czasie użytkowania przez Wnioskodawcę lokalu zostały wymienione okna w piwnicach budynku.

W związku ze zmianą miejsca zatrudnienia Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaniu nabytego lokalu mieszkalnego, wraz z częścią jego wyposażenia. Decyzja taka jest podyktowana faktem, że w nowym miejscu zamieszkania żona Wnioskodawcy posiada lokal mieszkalny zakupiony w 2007 r., obciążony kredytem hipotecznym; kredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy oraz Jej rodzice.

Do transakcji sprzedaży mieszkania dojdzie prawdopodobnie za pośrednictwem biura nieruchomości, które pobierze prowizję za pośrednictwo w sprzedaży.

Proponowana cena mieszkania 240.000 zł – 250.000 zł jest kwotą niższą od kosztów jego nabycia powiększonych o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.
  1. Czy poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz ewentualny koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2011 r....
  2. Czy poniesione nakłady, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego należy pomniejszyć o kwotę zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym...
  3. Czy pozostawione w lokalu meble zamontowane na stałe, tj. szafy wnękowe i zabudowa kuchni, które zostały wytworzone własnoręcznie z materiałów zakupionych na podstawie faktur VAT można traktować jako nakłady zwiększające wartość lokalu...
  4. Czy kwota jaką Wnioskodawca wpłacał na wspólny fundusz remontowy budynku, w którym znajduje się Jego lokal mieszkalny, jest nakładem zwiększającym wartość tego lokalu, a jeżeli tak, to w jaki sposób należy to udokumentować...

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego koszty związane z aktem notarialnym kupna ww. lokalu, tj. usługa notarialna, opłata za wniosek, wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, stanowią koszty uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ww. koszty zostały udokumentowane i faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Poniesienie ww. wydatków było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Ponadto bez poniesienia kosztów związanych z kredytem, tj.: opłaty przygotowawczej, prowizji banku od udzielenia kredytu, odsetek bankowych, ubezpieczenia kredytu, opłaty od wniosku o wpis hipoteczny, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości nie doszłoby do nabycia nieruchomości. Jest to więc argument przemawiający za tym, aby uznać te wydatki za udokumentowane koszty nabycia mieszkania. Swoje stanowisko Wnioskodawca opiera na wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 28 września 2011 r., sygn. akt I SA/Bd 534/11 oraz WSA w Łodzi z dnia 27 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/ Łd 1107/12.

Kwota zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym nie zmniejsza poniesionych nakładów udokumentowanych fakturami VAT, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego. Zwrot nie stanowi przychodu, czy też dochodu podatkowego. Jest jedynie formą rekompensaty z tytułu wzrostu ceny brutto materiałów budowlanych wskutek podwyżki podatku VAT.

Ponieważ głównym elementem wyceny lokalu mieszkalnego jest jego tzw. zbywalność, Wnioskodawca sądzi, że koszty poniesione na zwiększenie standardu wykończenia, w którym zawiera się meblowa zabudowa stała są nakładami zwiększającymi wartość lokalu. W związku z tym koszt materiałów, z których zostały wykonane stanowi koszt uzyskania przychodów.

Mając na uwadze fakt, że za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji Wnioskodawca uważa, że poniesione wydatki na składki na fundusz remontowy budynku mieszkalnego, w którym mieści się Jego lokal mieszkalny należy uznać za nakłady zwiększające wartość tego lokalu. W szczególności tą ich część, która została przeznaczona na wymianę okna w piwnicy przynależnej do Jego lokalu oraz wymianę dotychczas użytkowanych zużytych składników wyposażenia technicznego bez których użytkowanie Jego lokalu byłoby niemożliwe, takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu, itp.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 6 maja 2011 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny o powierzchni 61 m. kw. Cena lokalu wynosiła 230.000 zł, z czego 6.000 zł Wnioskodawca przelał na konto sprzedających w marcu 2011 r. jako zadatek na ww. mieszkanie, a pozostała kwota została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank w dniu 17 maja 2011 r. Współkredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy, która przystąpiła do kredytu z obawy na brak zdolności kredytowej po Jego stronie. Stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności, na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej, zawartej w formie aktu notarialnego przed zawarciem małżeństwa.

W związku z faktem, że mieszkanie zostało zakupione w 97% za kapitał pożyczony z banku, Wnioskodawca poniósł następujące koszty:

  • opłatę przygotowawczą,
  • prowizję banku od udzielonego kredytu,
  • odsetki bankowe,
  • ubezpieczenie kredytu,
  • wniosek o wpis hipoteczny,
  • PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca poniósł koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego kupna ww. lokalu, tj.za:

  • usługę notarialną”,
  • opłatę za wniosek,
  • wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego,
  • opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej.

W czasie użytkowania ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca poniósł udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły jego wartość:

  • wymieniono drzwi wejściowe,
  • dokonano renowacji lub całkowitej wymiany podłóg,
  • wymieniono część sanitariatów,
  • wymieniono lub odświeżono powłoki ścienne,
  • zamontowano szafy wnękowe oraz własnoręcznie wykonano zabudowę kuchenną.

Po zakończeniu ww. inwestycji Wnioskodawca skorzystał z możliwości zwrotu niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym na podstawie ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

W czasie użytkowania ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca poniósł także koszty remontów budynku, w którym znajduje się lokal, wykonane przez Zarządcę nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do powierzchni Jego lokalu mieszkalnego. Składki na remonty Wnioskodawca odprowadzał w comiesięcznym czynszu. Za te pieniądze w czasie użytkowania przez Wnioskodawcę lokalu zostały wymienione okna w piwnicach budynku.

W związku ze zmianą miejsca zatrudnienia Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaniu nabytego lokalu mieszkalnego, wraz z częścią jego wyposażenia. Decyzja taka jest podyktowana faktem, że w nowym miejscu zamieszkania żona Wnioskodawcy posiada lokal mieszkalny zakupiony w 2007 r., obciążony kredytem hipotecznym; kredytobiorcą jest żona Wnioskodawcy oraz Jej rodzice.

Do transakcji sprzedaży mieszkania dojdzie prawdopodobnie za pośrednictwem biura nieruchomości, które pobierze prowizję za pośrednictwo w sprzedaży.

Proponowana cena mieszkania 240.000 zł – 250.000 zł jest kwotą niższą od kosztów jego nabycia powiększonych o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość.

Art. 30e ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30 e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do art. 30 e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy więc stwierdzić, iż ewentualne wydatki na prowizję pośrednika w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyska z tej sprzedaży.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z jego nabyciem, w tym wydatki na sporządzenie aktu notarialnego oraz wydatki na opłaty sądowe.

Jednakże poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, czyli: odsetki od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na ww. lokalu mieszkalnym nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego, a w konsekwencji z konieczności poniesienia określonych wydatków oraz ustanowienia na rzecz banku hipoteki. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł natomiast zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane wyłącznie z jego remontem (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające wartość tego lokalu, a które zostały poczynione w czasie jego posiadania.

Wskazać przy tym należy, że zawarte w dyspozycji art. 22 ust. 6c ww. ustawy sformułowanie „nakłady poczynione” dotyczy nakładów faktycznie poniesionych przez podatnika, zwiększających m.in. wartość danej rzeczy.

Przez poniesienie – zgodnie ze Słownikiem języka polskiego – należy rozumieć bycie obarczonym, obciążonym. Nakładem poniesionym będzie zatem taki wydatek, którym podmiot jest obarczany, obciążony.

Zatem zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają faktycznie poniesione nakłady, tj. pomniejszone o zwrot części podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na remont przedmiotowego lokalu. Nie stanowią natomiast nakładów na ww. lokal mieszkalny wydatki poniesione na wykonanie mebli, czyli szaf wnękowych i zabudowy kuchni. Są to bowiem wydatki na wyposażenie lokalu. Tym samym wydatków poniesionych na ten cel – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie sposób również zakwalifikować wydatków poniesionych na fundusz remontowy, gdyż nie można ich zaliczyć ani do kosztów nabycia lokalu mieszkalnego, ani też do nakładów poniesionych na ten lokal mieszkalny. Jak bowiem wykazano we wniosku wydatki te faktycznie związane były z remontem budynku mieszkalnego. Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast jednoznacznie, iż koszt uzyskania przychodu stanowią nakłady poczynione w trakcie posiadania rzeczy lub prawa, zwiększające jego wartość. Przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny, a zatem mając na uwadze powołany przepis, tylko nakłady poczynione na ten lokal mieszkalny (nie zaś na budynek, w którym znajduje się ten lokal) można uznać za koszt uzyskania przychodu.

Reasumując: ewentualne wydatki z tytułu pośrednictwa w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyska z tej sprzedaży. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem ww. lokalu mieszkalnego, w tym wydatki na sporządzenie aktu notarialnego oraz wydatki na opłaty sądowe, udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z remontem tego lokalu (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające jego wartość i poczynione w czasie jego posiadania. Jednakże zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają faktycznie poniesione nakłady, tj. pomniejszone o zwrot części podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na remont przedmiotowego lokalu. Nie stanowią natomiast nakładów na ww. lokal mieszkalny wydatki poniesione na wykonanie mebli, czyli szaf wnękowych i zabudowy kuchni. Są to bowiem wydatki na wyposażenie lokalu. Tym samym wydatków poniesionych na ten cel – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Również poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, czyli: odsetki od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na ww. lokalu mieszkalnym nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie. Do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie sposób również zakwalifikować wydatków poniesionych na fundusz remontowy, gdyż nie można ich zaliczyć ani do kosztów nabycia lokalu mieszkalnego, ani też do nakładów poniesionych na ten lokal mieszkalny.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych należy podkreślić, że aczkolwiek orzeczenia podatkowe i wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia to zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.