ITPB2/415-128/13/MK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Czy obliczając dochód podatkowy ze sprzedaży ww. mieszkania za koszt podatkowy należy uznać wartość całego wkładu mieszkaniowego, wynikającego z zaświadczenia wystawionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2013 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1977 r. wraz z mężem objęła Pani spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Przydział lokalu nastąpił w dniu 8 grudnia 1976 r. Następnie na skutek separacji doszło do ustania ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej. Po śmierci męża jego spadkobiercami są dwaj synowie. W skład masy spadkowej weszło 50 % wkładu mieszkaniowego w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez Spółdzielnię Mieszkaniową wartość 100% wkładu mieszkaniowego (zwaloryzowanego na podstawie wyceny wartości rynkowej lokalu) na dzień śmierci męża wyniosła 157.774,69 zł.

Natomiast w dniu 25 marca 2009 r. synowie darowali Pani 50% wkładu mieszkaniowego do ww. mieszkania. W efekcie stała się Pan właścicielką 100% prawa do wkładu mieszkaniowego w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego.

Z kolei w dniu 16 lipca 2009 r., w formie aktu notarialnego, na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali, spółdzielnia ustanowiła odrębną własność ww. lokalu mieszkalnego i przeniosła na Pani rzecz prawo własności tegoż lokalu (wraz z udziałem w prawie własności wspólnych części budynków, nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i w prawie własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek obejmujący lokal).

Ostatecznie, w dniu 9 stycznia 2013 r. sprzedała Pani ww. lokal, przy czym przychód z tego tytułu wyniósł 155.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy obliczając dochód podatkowy ze sprzedaży ww. mieszkania za koszt podatkowy należy uznać wartość całego wkładu mieszkaniowego, wynikającego z zaświadczenia wystawionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową...

Pani zdaniem, w przedstawionym stanie faktycznym, zwaloryzowany wkład mieszkaniowy, określony na podstawie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego jego zbycia na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Z analizy wniosku wynika, iż w 1977 r. wraz z mężem objęła Pani spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Przydział lokalu nastąpił w dniu 8 grudnia 1976 r. Następnie na skutek separacji doszło do ustania ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej. Po śmierci męża jego spadkobiercami są dwaj synowie. W skład masy spadkowej weszło 50 % wkładu mieszkaniowego w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez Spółdzielnię Mieszkaniową wartość 100 % wkładu mieszkaniowego (zwaloryzowanego na podstawie wyceny wartości rynkowej lokalu) na dzień śmierci męża wyniosła 157.774,69 zł.

Natomiast w dniu 25 marca 2009 r. synowie darowali Pani 50% wkładu mieszkaniowego do ww. mieszkania. W efekcie stała się Pan właścicielką 100% prawa do wkładu mieszkaniowego w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego.

Z kolei w dniu 16 lipca 2009 r., w formie aktu notarialnego, na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali, spółdzielnia ustanowiła odrębną własność ww. lokalu mieszkalnego i przeniosła na Pani rzecz prawo własności tegoż lokalu (wraz z udziałem w prawie własności wspólnych części budynków, nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i w prawie własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek obejmujący lokal).

Ostatecznie, w dniu 9 stycznia 2013 r. sprzedała Pani ww. lokal, przy czym przychód z tego tytułu wyniósł 155.000 zł.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, nabytego przez Panią w dniu 16 lipca 2009 r. nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i w związku z tym podlega opodatkowaniu, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

  • prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,
  • koszty ogłoszeń w prasie,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 30 grudnia 2009 r. na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

  1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
  2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
  3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Biorąc powyższe pod uwagę warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest spłata przypadającej na ten lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego, o ile oczywiście wkład ten nie został w całości wpłacony.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Panią wydatki na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności w postaci wniesionej przez Panią części wkładu mieszkaniowego, a więc w połowie jego wysokości mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu. Tylko bowiem w tej części wydatek ten obciążał Panią. Za koszt uzyskania przychodu nie można natomiast uznać części wkładu nabytego tytułem darowizny, bowiem nabycie to miało charakter nieodpłatny, co oznacza, że nie wiązało się ono z poniesieniem przez Panią jakichkolwiek wydatków.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Reasumując, dochód ze sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. stanowiący różnicę pomiędzy przychodem, określonym zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c ww. ustawy, do których można zaliczyć wydatki poniesione przez Panią na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, tj. wkład mieszkaniowy, w części wniesionej przez Panią, nie zaś otrzymanej w drodze darowizny, podlega opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o czym stanowi art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.