IPTPB2/4511-502/15-4/KR | Interpretacja indywidualna

Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem
IPTPB2/4511-502/15-4/KRinterpretacja indywidualna
  1. koszty uzyskania przychodów
  2. lokal mieszkalny
  3. nakłady
  4. sprzedaż nieruchomości
  5. własność odrębna
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2015 r. (data wpływu 18 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 listopada 2015 r. (data wpływu 9 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 26 października 2015 r., Nr IPTPB2/4511-502/15-2/KR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 26 października 2015 r. (skutecznie doręczono dnia 30 października 2015 r.), zaś w dniu 9 listopada 2015 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 3 listopada 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 31 sierpnia 2009 r. w drodze darowizny od syna Wnioskodawczyni stała się właścicielem budynku mieszkalnego składającego się z 6 lokali mieszkalnych. W okresie od dnia nabycia nieruchomości do dnia 31 marca 2012 r. Wnioskodawczyni ponosiła nakłady zwiększające wartość nieruchomości na zarówno lokal mieszkalny nr 1 jak i na klatkę schodową. W dniu 5 stycznia 2012 r. zgodnie z aktem notarialnym Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego o nr 1 wraz z garażem, częściami wspólnymi w nieruchomości i udziałem w gruncie.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wskazała, że:

  1. poniesione nakłady udokumentowane są fakturami vat lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Data poniesienia pierwszego nakładu 2 czerwca 2010 r., data poniesienia ostatniego nakładu 16 marca 2012 r.
    W ww. okresie poniesiono nakłady bezpośrednio związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego nr 1, np. zakup grzejników, farb do malowania, kafelek do łazienki i kuchni, paneli podłogowych, farb, usług budowlanych związanych z kafelkowaniem czy montażem paneli; nakłady związane z budynkiem (składającym się z 6 lokali mieszkalnych) np. zakup drzwi wejściowych do budynku, malowanie klatki schodowej) oraz jej kafelkowanie; nakłady związane z utwardzeniem dojazdu i dojścia do budynku w ramach nieruchomości, obsadzeniem trawą i drzewkami terenu nieruchomości. Poniesiono również nakłady związane z wszystkimi wyżej wymienionymi rodzajami nakładów tj. z nakładami na lokal mieszkalny numer 1, budynek i teren wokół budynku, polegające na zużyciu energii elektrycznej czy wody w celu wykonania ww. nakładów.
    W celu określenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z garażem, częściami wspólnymi w nieruchomości i udziałem w gruncie, ww. nakłady Wnioskodawczyni podzieliła na nakłady związane bezpośrednio ze sprzedażą mieszkania numer 1 i w całości zaliczyła je w koszty (w kwocie 63 376,81 zł) oraz nakłady pośrednio związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego numer 1 tj. nakłady na budynek jako całość, nakłady na teren wokół budynku oraz związane z nimi nakłady na energię elektryczną i wodę podzieliła na 6 części i w koszty zaliczyła 1/6 ich część (w kwocie 4 506,16 zł tj. 27 036,94 zł – całość nakładów ogólnych podzielone przez 6 lokali mieszkalnych );
  1. nie stała się właścicielem nieruchomości z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi w dniu 31 sierpnia 2009 r., a wyodrębnienie lokalu nr 1 nastąpiło 8 września 2011 r. na podstawie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu;
  2. nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej;
  3. wykończenie lokalu mieszkalnego nr 1 odbywało się w okresie od dnia 2 czerwca 2010 r. do dnia 16 marca 2012 r.;
  4. z uwagi na fakt, że w przedmiotowej nieruchomości w okresie wykonywania remontu nikt nie zamieszkiwał, a zużyta energia i woda dotyczyła nakładów ponoszonych na remont lokalu nr 1, części wspólnych (klatki schodowej) oraz terenu nieruchomości, wartość poniesionych kosztów energii została podzielona na 6 lokali i 1/6 część kwoty została zaliczona jako koszt uzyskania przychodu sprzedaży nieruchomości;
  5. lokal mieszkalny nr 1 nie posiada odrębnego licznika zużycia energii i wody;
  6. remont przeprowadzony był zarówno przez podwykonawców jak i systemem gospodarczym. Faktury od podwykonawców nie obejmowały wydatków za energię elektryczną i wodę.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
  1. Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego o nr 1 wraz z garażem, częściami wspólnymi i udziałem w gruncie, zgodnie z art. 22 pkt 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni może zaliczyć 1/6 nakładów na tą nieruchomość w postaci wykonania ogrodzenia, utwardzenia podjazdu i dojścia oraz obsadzenia drzewkami i obsiania trawą (nakłady te dotyczą całości nieruchomości tj. wszystkich 6 lokali mieszkalnych, dlatego do kosztów Wnioskodawczyni chce zaliczyć tylko 1/6)...
  2. Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego o nr 1 wraz z garażem, częściami wspólnymi i udziałem w gruncie, zgodnie z art. 22 pkt 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni może zaliczyć 1/6 nakładów na tą nieruchomość w postaci zużytej energii elektrycznej czy wody wykorzystanej do przeprowadzenia tych nakładów (z uwagi na brak licznika dla lokalu mieszkalnego nr 1 i możliwości wyodrębnienia kosztów zużytej energii tylko dla niego oraz na nakłady dotyczące części wspólnych i terenu wokół budynku, do kosztów Wnioskodawczyni chce zaliczyć tylko 1/6 poniesionych nakładów)...
  3. Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z garażem, częściami wspólnymi i udziałem w gruncie, zgodnie z art. 22 pkt 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni może zaliczyć nakłady poniesione po dacie sprzedaży tego lokalu mieszkalnego tzn. po 5 stycznia 2012 r. (akt notarialny i sprzedaż), niektóre nakłady zwiększające wartość nieruchomości ponoszono do dnia 16 marca 2012 r, tj. do czasu zakończenia remontu zgodnie z ustną umową zawartą z nabywcą...

Wnioskodawczyni wskazała, że zadane pytania stanowią zapytanie o wykładnię przepisów prawa podatkowego ponieważ przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: po pierwsze nie określa co należy rozumieć przez udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych; po drugie jak należy ustalić koszty sprzedaży w przypadku poniesienia nakładów dotyczących całej nieruchomości, a sprzedawana jest tylko jej część; a po trzecie mówi o nakładach poczynionych w czasie posiadania nieruchomości, co dla Wnioskodawczyni jest pojęciem niejasnym, bo skoro umówiła się Ona z nabywcą, że umowę sprzedaży (akt notarialny) podpisują w dniu 5 stycznia 2012 r., a do dnia 16 marca 2012 r. poczyni nakłady w postaci np. zakupu i montażu kotła grzewczego, kaloryferów czy bramy garażowej i w trakcie realizacji powyższych nakładów jest w posiadaniu tej nieruchomości bo jej właściciel oddał Jej klucze i udostępnił ją aby wykonać uzgodnione nakłady.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1, skoro ustawodawca w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymienia nakładów, które uważa za nakłady zwiększające wartość sprzedawanej rzeczy czy prawa, a jednocześnie nie wskazuje jak należy określić wartość nakładów w przypadku sprzedaży części rzeczy czy prawa, to w Jej ocenie, zasadne jest zaliczenie 1/6 części nakładów na tą nieruchomość w postaci wykonania ogrodzenia, utwardzenia podjazdu i dojścia oraz obsadzenia drzewkami i obsiania trawą, za koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2, Wnioskodawczyni uważa, że skoro ustawodawca w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymienia nakładów, które uważa za nakłady zwiększające wartość sprzedawanej rzeczy czy prawa, a jednocześnie nie wskazuje jak należy określić wartość nakładów w przypadku sprzedaży części rzeczy czy prawa, to w Jej ocenie, zasadne jest zaliczenie 1/6 części nakładów na tą nieruchomość w postaci zużytej energii elektrycznej czy wody wykorzystanej do przeprowadzenia tych nakładów, za koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W odniesieniu do pytania oznaczonego nr 3, Wnioskodawczyni uważa, że ponieważ użyte w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzenie „poczynione w czasie ich posiadania” nie jest dla Niej jednoznaczne z faktem bycia właścicielem, a tym samym fakt dokonania sprzedaży w formie aktu notarialnego w dniu 5 stycznia 2012 r. nie pozbawia Jej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nakładów umówionych z nabywcą, a wykonanych po dacie sprzedaży części nieruchomości i wykonanych w trakcie jej posiadania poprzez fakt udostępnienia jej Wnioskodawczyni przez nabywcę w celu ich wykonania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem, zgodnie z zakresem sformułowanych przez Wnioskodawczynię pytań.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie dla zastosowania właściwych zasad opodatkowania istotne znaczenie ma moment nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa.

Kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), gdzie ustawodawca w przepisie art. 2 ust. 1 ustawy stwierdza, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Pod pojęciem samodzielny lokal mieszkalny należy rozumieć wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ww. ustawy). Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, przy czym umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (ust. 2). W myśl art. 8 ust. 1 ustawy omawiana umowa powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy stwierdzić, że chwilą nabycia wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 jest mający miejsce w 2009 r. moment zawarcia umowy darowizny, na mocy której Wnioskodawczyni stała się właścicielem nieruchomości. Wyodrębnienie w dniu 8 września 2011 r. przedmiotowego lokalu z nieruchomości, której Wnioskodawczyni jest właścicielem oznacza tylko zmianę formy prawnej zbywalnego prawa do tego lokalu, a tym samym nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że nabycie wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 nastąpiło w 2009 r. wskutek nabycia nieruchomości w drodze umowy darowizny, a więc przychód z jego odpłatnego zbycia w dniu 5 stycznia 2012 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawczynię tego lokalu nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyto.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z powyższymi przepisami przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu).

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia oraz opłaty poniesione w związku z nabyciem, a także udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Tak więc określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

  • zwiększyły jej wartość,
  • poniesione zostały w czasie jej posiadania,
  • zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Odnosząc zatem stan faktyczny do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, że w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w dniu 5 stycznia 2012 r. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem będą udokumentowane fakturami VAT poniesione przez Wnioskodawczynię koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady poniesione na wyodrębniony lokal mieszkalny nr 1 w czasie jego posiadania. Do kosztów tych Wnioskodawczyni może zatem zaliczyć nakłady na nieruchomość (wyodrębniony lokal mieszkalny nr 1) związane z: wykonaniem ogrodzenia, utwardzeniem podjazdu i dojścia do budynku w ramach nieruchomości oraz obsadzeniem drzewkami i obsianiem trawą terenu nieruchomości, zużyciem energii elektrycznej oraz wody wykorzystanej do przeprowadzenia nakładów, w części przypadającej na lokal mieszkalny nr 1. Wnioskodawczyni nie wskazała dokładnych dat poniesienia poszczególnych nakładów zwiększających wartość nieruchomości. Mając na uwadze treść wniosku, uznano, że ww. wydatki zostały poniesione w czasie posiadania przez Wnioskodawczynię zbywanego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem.

W odniesieniu zaś do nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych po dacie sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem w postaci zakupu i montażu kotła grzewczego, kaloryferów oraz bramy garażowej należy stwierdzić, że ww. nakłady nie będą stanowiły dla Wnioskodawczyni kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem, w części przypadającej na lokal mieszkalny nr 1. Jak wskazano powyżej okolicznością decydującą o wykluczeniu z kosztów uzyskania przychodu poniesionych wydatków jest poniesienie tych nakładów na wyodrębniony lokal mieszkalny nr 1, po dacie jego sprzedaży, a tym samym przeniesieniu jego własności na rzecz nabywcy. Posiadaczem przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 1, Wnioskodawczyni była od dnia nabycia ww. lokalu mieszkalnego nr 1, tj. nabycia w drodze darowizny w dniu 31 sierpnia 2009 r. do dnia sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego nr 1, tj. do dnia 5 stycznia 2012 r. Natomiast udostępnienie lokalu mieszkalnego przez jego nabywcę w celu wykonania przez Wnioskodawczynię wynikających z zawartej umowy prac dotyczących zakupu i montażu kotła grzewczego, kaloryferów oraz bramy garażowej nie należy utożsamiać z posiadaniem samoistnym, a także posiadaniem zależnym tego lokalu.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w dniu 5 stycznia 2012 r. wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni może zaliczyć nakłady na nieruchomość (wyodrębniony lokal mieszkalny nr 1) związane z: wykonaniem ogrodzenia, utwardzeniem podjazdu i dojścia do budynku w ramach nieruchomości oraz obsadzeniem drzewkami i obsianiem trawą terenu nieruchomości, zużyciem energii elektrycznej oraz wody wykorzystanej do przeprowadzenia nakładów, w części przypadającej na lokal mieszkalny nr 1, przy uwzględnieniu przynależnego do lokalu nr 1 udziału w częściach wspólnych budynku i udziału w nieruchomości wspólnej, bowiem stanowią wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię jako posiadacza wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1. W konsekwencji, za nieprawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące uwzględnienia poniesionych nakładów na nieruchomość w kosztach uzyskania przychodu w udziale 1/6 części, z uwagi na to, że wydatki dotyczą nieruchomości, z której wyodrębniono 6 lokali.

Natomiast nakłady poniesione na nieruchomość po dacie sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 w postaci zakupu i montażu kotła grzewczego, kaloryferów oraz bramy garażowej nie będą stanowiły dla Wnioskodawczyni kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem, w części przypadającej na lokal mieszkalny nr 1, gdyż nie stanowią wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię jako posiadacza wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1.

Organ podatkowy nadmienia, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od stanu faktycznego, występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Końcowo wskazać należy, że w odniesieniu do przedstawionego we wniosku określenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem w częściach wspólnych w nieruchomości oraz garażem, Organ informuje, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie leżą w kompetencji tutejszego Organu podatkowego. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. W związku z powyższym Organ nie dokonał oceny poprawności wyliczeń kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 1 przedstawionych przez Wnioskodawczynię.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości rozliczenia podatku dochodowego z uwagi na fakt, iż przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego. Prawidłowość bądź nieprawidłowość rozliczenia podatku dochodowego podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.