IPTPB1/4511-104/15-5/SJ | Interpretacja indywidualna

Skutki podatkowe sprzedaży amortyzowanego lokalu mieszkalnego.
IPTPB1/4511-104/15-5/SJinterpretacja indywidualna
  1. amortyzacja
  2. lokal mieszkalny
  3. nieruchomości
  4. sprzedaż
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2015 r. (data wpływu 13 lutego 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), w związku z czym pismem z dnia 24 kwietnia 2015 r., Nr IPTPB1/4511-104/15-2/SJ, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 24 kwietnia 2015 r. (data doręczenia 29 kwietnia 2015 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej dnia 6 maja 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca w 2014 r. wraz z małżonką nabyli lokal używany, który przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. Obecnie mieszkanie jest wynajmowane osobom fizycznym. W 2015 r. do opodatkowania najmu zostały wybrane zasady ogólne. Wnioskodawca przewiduje, że po upływie 5 lat może sprzedać mieszkanie.

W piśmie z dnia 4 maja 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, dodano, że Wnioskodawca nabył używany lokal mieszkalny o pow. 57,9 m2. Ww. lokal został nabyty w marcu 2014 r. Zgodnie z prawem budowlanym, przedmiotowy lokal jest lokalem mieszkalnym. W momencie zakupu był to lokal używany w rozumieniu art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wraz z małżonką posiada tytuł własności tego lokalu (mieszkanie zostało nabyte na podstawie umowy kupna-sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego). Mieszkanie zostało nabyte w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego najbliższej rodziny (żony i dzieci). Wnioskodawca wraz z żoną, przed przekazaniem tego lokalu na potrzeby najmu ponieśli nakłady na ten lokal: wykonano remont generalny (wymiana instalacji elektrycznej, hydraulicznej, podłóg, drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, glazury, terakoty, wykonano gładzie oraz malowanie). W wyniku tych prac mieszkanie stało się „zdatne do użytku”. Wynajem lokalu następuje w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Całość dochodu z tego źródła opodatkowuje Wnioskodawca, a oświadczenie małżonków w tej sprawie zostało złożone Naczelnikowi Urzędu Skarbowego. Ww. lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych 1 października 2014 r. Odpisy amortyzacyjne dokonywane są począwszy od następnego miesiąca – przedmiotem najmu jest cały lokal mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy Wnioskodawca może ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną dla wynajmowanego lokalu mieszkalnego (do maksymalnego poziomu - 10%) i tak ustalony odpis amortyzacyjny odnosić w koszty przy ustalaniu podstawy opodatkowania z tytułu uzyskiwanych dochodów z najmu...
  2. Czy w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat – jeżeli mieszkanie nie będzie wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, a jedynie na zaspokojenie własnych potrzeb lub będzie wynajmowane – sprzedaż mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pomimo odnoszenia w koszty odpisów amortyzacyjnych w okresach, w których było ono wynajmowane...

W uzupełnieniu wniosku dodano, że pytanie dotyczy ewentualnej sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 2. W zakresie pytania Nr 1 wniosek zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest sprzedaż nieruchomości (lokalu mieszkalnego), jeżeli zostaje dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub prawa majątkowego. Jeżeli sprzedaż nieruchomości, która nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nastąpi po upływie 5 lat, osiągnięty przychód (dochód) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych w ramach ustalania podstawy opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu nie wpływa na ustalenie, że sprzedaż mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku dodano, że zbycie lokalu po upływie 5 lat od końca roku, w którym został on nabyty, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem że w okresie tym lokal nie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a jedynie na potrzeby własne Wnioskodawcy, Jego najbliższej rodziny lub w ramach tzw. „najmu prywatnego”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Przepisy zawarte w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) określają źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jednym z nich jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Innym ze źródeł przychodów jest - co wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przywołany powyżej przepis znajduje potwierdzenie w treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wspomniany wyżej przepis, zawarty w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy budynek ten lub lokal stanowił przedmiot najmu prywatnego, w ramach którego był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i był amortyzowany, czy też był środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest od 2014 r. właścicielem lokalu mieszkalnego, który wynajmuje i zamierza amortyzować 10% indywidualną stawką amortyzacyjną. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W przyszłości, po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, planuje jego sprzedaż.

Mając zatem na uwadze przywołane powyżej przepisy należy przyjąć, że dla ustalenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca wynajmuje w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych i amortyzuje, będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że przychód jaki Wnioskodawca uzyska z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli upłynie 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, przy czym nie ma znaczenia, że w ramach najmu prywatnego lokal mieszkalny będzie amortyzowany.

Dodać jednocześnie należy, że wbrew dodatkowym uwagom Wnioskodawcy, zawartym w Jego stanowisku, zbycie lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko Wnioskodawcy uznano jednak w całości za prawidłowe, bowiem przedmiotem oceny była sprzedaż lokalu mieszkalnego niewykorzystywanego w działalności gospodarczej i w tym zakresie Wnioskodawca przedstawił prawidłową ocenę prawną zdarzenia przyszłego.

Ponadto należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie dotyczy żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.