ILPB1/4511-1-963/15-2/AMN | Interpretacja indywidualna

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.
ILPB1/4511-1-963/15-2/AMNinterpretacja indywidualna
  1. lokal mieszkalny
  2. sprzedaż
  3. źródła przychodu
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2015 r. (data wpływu 2 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i właścicielem kilkudziesięciu nieruchomości. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W PKD wnioskodawcy zgłoszono również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i inne związane z rynkiem nieruchomości.

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji budzącej wątpliwości co do interpretacji obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego Wnioskodawca nabył aktem notarialnym na współwłasność wraz z „A” dnia 19 listopada 1996 roku od osoby fizycznej. Przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 1/2 części nieruchomości, o powierzchni 576 m2, zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym.

Wnioskodawca nabył 65/100 a „A” 35/100 udziału w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Tym samym Wnioskodawca stał się właścicielem całej nieruchomości w udziale 65/200 a „A” w 35/200.

Współwłaściciele – tj. „B” oraz „A” aktem notarialnym z dnia 20 kwietnia 1999 roku zawarli umowę o zniesienie współwłasności oraz o częściowe zniesienie współwłasności. W wyniku tej transakcji Wnioskodawca stał się właścicielem 1/2 udziałów w nieruchomości („A” przeniósł na „B”cały swój udział wynoszący 35/200 części nieruchomości).

Następnie aktem notarialnym z dnia 7 grudnia 2000 roku Wnioskodawca działając z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, dokonali ustanowienia odrębnej własności lokali. Wnioskodawca stał się właścicielem lokalu użytkowego nr 2 oraz lokali mieszkalnych nr 3, 5, 7, 10, 11, 14, 15, 18 wraz z przynależnymi udziałami we własności nieruchomości i w częściach wspólnych budynku. Należy nadmienić, iż w wyniku zniesienia współwłasności przyznana współwłaścicielom wielkość wydzielonych lokali odpowiadała posiadanej wielkości udziału we współwłasności – bez spłat i dopłat.

Po zakupie udziałów w roku 1996 Wnioskodawca rozpoczął wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, był on kompletny i zdatny do użytku o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale mieszkalne były w sposób ciągły (pomijając okresy poszukiwania najemców) przedmiotem najmu, a następnie dzierżawy aż do dnia ich sprzedaży, która miała miejsce w dniu 20 maja 2015 roku.

Ustalając wartość początkową udziału w budynku mieszkalnym Wnioskodawca skorzystał z możliwości wskazanej w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) – tj. ustalił wartość początkową budynku mieszkalnego przyjmując w każdym roku podatkowym iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku (...) i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnie użytkową uważał powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca nie objął budynku a następnie lokali ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, gdyż zgodnie z przywołanym przepisem budynki mieszkalne i lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się w oparciu o art. 22g ust. 10 updof nie podlegają objęciu tą ewidencją.

Udział w nieruchomości a następnie poszczególne lokale mieszkalne były amortyzowane przy zastosowaniu stawki 1.5% w stosunku rocznym.

Aktem notarialnym z dnia 20 maja 2015 roku Wnioskodawca dokonał zbycia lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego nr 2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich udziałami we własności nieruchomości i w częściach wspólnych budynku opisanych powyżej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych w zaistniałym stanie faktycznym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – w szczególności nie jest to przychód/dochód z prowadzonej działalności gospodarczej jak również nie stanowi odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodów, opodatkowanego na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a)-c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 updof wskazuje zatem, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ustępem 2 art. 10 przepisów ust. 1 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

  1. na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
  2. w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,
  3. składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności a dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Ust. 3 art. 10 updof natomiast zaznacza, iż przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Aby zatem dany przychód zakwalifikować jako przychód objęty uregulowaniami art. 10 ust. 1 pkt 8 updof spełnione muszą być dwie podstawowe przesłanki – nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej tj. nie może być składnikiem majątku o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof lub towarem handlowym i nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Aby prawidłowo zinterpretować przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8, w związku z art. 10 ust. 2 i ust. 3 updof należy więc ustalić, o jakich składnikach majątku mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 updof przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o którym mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegając ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c, przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak wskazano powyżej, przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 stosuje się z zastrzeżeniem ustępu 2c.

Zgodnie z ustępem 2c udof (art. 14 ust. 2c updof), do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Należy zauważyć, iż odpłatne zbycie określonych rzeczy lub praw może następować zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak poza nią. Ustawodawca mając na uwadze ważkość transakcji dotyczących nieruchomości, szczegółowo uregulował i wyraźnie wskazał te transakcje, których przychód jest przychodem z działalności gospodarczej. Wskazał więc, iż są to takie środki trwałe, które przede wszystkim podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych a zgodnie z art. 2c nie są nieruchomościami mieszkalnymi wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Innymi słowy w art. 14 ust. 2c updof z zakresu regulacji art. 14 ust. 1 lit a) updof ustawodawca wyłączył przychody z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego i lokali mieszkalnych wraz z gruntem lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem lub lokalem (...) z przychodów z działalności gospodarczej. Do takiej sprzedaży ustawodawca nakazał stosować odpowiednio przepisy art. 30e updof.

Zgodnie z ust. 1 art. 30e od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 art. 30e jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami uzyskania (...). Uregulowania te mają jednak zastosowanie tylko w przypadku gdy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 od końca roku w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie mięło 5 lat.

Nie mają one zastosowania (zgodnie z ust. 4 art. 30e updof) jeżeli:

  1. budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
  2. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Odnosząc powołane wyżej przepisy do sytuacji podatkowej Wnioskodawcy należy stwierdzić że:

  • niewątpliwie przedmiotem transakcji zbycia dokonanej przez Wnioskodawcę były lokale mieszkalne (i lokal użytkowy, aczkolwiek niniejsze zapytanie dotyczy sprzedaży lokali mieszkalnych),
  • lokale te były wykorzystywane przez Wnioskodawcę przy prowadzeniu działalności gospodarczej – lokale były przez kilkanaście lat wynajmowane, a następnie dzierżawione,
  • lokale te były środkiem trwałym – nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych z uwagi na uwagi na fakt, iż wartość początkowa nieruchomości Wnioskodawcy ustalona była w oparciu o uregulowania art. 22g ust. 10 updof, zgodnie z art. 22n ust. 3 updof ustawy nie mogły one zatem zostać ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, nie są zatem składnikami majątku o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 gdyż nie zgodnie z powołanymi wyżej przepisami nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych,
  • lokali tych nie można także zakwalifikować jako towar handlowy – nie zostały one nabyte tylko w celu dalszej odsprzedaży, budynek a następnie lokale stanowił własność lub współwłasność podatnika, został nabyty przez Wnioskodawcę, był kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, a jego przewidywany okres używania był dłuższy niż rok, spełniał zatem wszelkie przesłanki uznania go za środek trwały. Fakt, iż przedmiotem działalności podatnika wpisanego w PKD jest także wznoszenie budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek czy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie ma wpływu na opodatkowanie omawianej transakcji. Lokale były wynajmowane a następnie wydzierżawiane a zatem wykorzystywane przy prowadzeniu działalności gospodarczej, nie posiadając charakteru towaru handlowego. Należy nadto zaznaczyć, iż faktycznie wykonywanym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi a transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości dokonywane są jedynie w celu powiększenia zasobów wynajmowanych i dzierżawionych nieruchomości. Dokonywane operacje kupna i sprzedaży nieruchomości mają na celu takie ukształtowanie zasobu posiadanych nieruchomości, by oferta usług najmu i dzierżawy Wnioskodawcy była atrakcyjna na konkurencyjnym rynku poznańskich nieruchomości (rozstrzygnięcie w podobnej sprawie, tj. dotyczące przedmiotu działalności podatnika w korelacji z transakcją sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wydal Naczelny Sąd Administracyjny II FSK 1129/14 – orzeczenie z dnia 27 sierpnia 2014 roku).

Podsumowując – sprzedaż lokali mieszkalnych Wnioskodawcy, będących środkami trwałymi w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy niewpisanymi do ewidencji środków trwałych z uwagi na uregulowania art. 22n ust. 3 updof byłaby opodatkowana tylko w przypadku gdy od końca roku, w którym Wnioskodawca dokonał ich nabycia nie minęłoby 5 lat. Wówczas do tej sprzedaży miałby zastosowanie przepisy art. 30e updof. Ponieważ przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył w roku 1996, a częściowo w 1999 w wyniku zniesienia współwłasności (wydzielenie lokali z uwagi na brak jakichkolwiek zmian w posiadanych aktywach nie ma wpływu na bieg terminu pięcioletniego), a zatem 5 lat upłynęło z końcem roku 2001 i odpowiednio z końcem roku 2004, sprzedaż lokali mieszkalnych Wnioskodawcy dokonana w dniu 20 maja 2015 roku jest wolna od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.