IBPBII/2/415-1162/13/MZa | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Jeżeli sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpi w 2014 r. (najprawdopodobniej w marcu), to czy dla Wnioskodawcy będzie to oznaczało zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu, i czy będzie to równoznaczne z faktem nie powstania przychodu z tego tytułu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 22 listopada 2013 r. (data otrzymania 27 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca od 1995 r. był jedynym najemcą mieszkania komunalnego (był w nim także na stałe zameldowany). W 2008 r. Wnioskodawca wykupił owe mieszkanie na własność (akt notarialny został zawarty 2 października 2008 r.). W dniu 9 października 2008 r. został złożony wniosek o wydzielenie lokalu z nieruchomości objętej księgą wieczystą oraz założenie nowej księgi wieczystej dla tego mieszkania. Nowa księga wieczysta dla tego lokalu mieszkalnego została założona 27 lutego 2009 r. W dniu 29 października 2013 r. Wnioskodawca zameldował się w nowym miejscu zamieszkania (co oznacza automatyczne wymeldowanie z dotychczasowego adresu) i podjął decyzję o sprzedaży wymienionego wcześniej lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Jeżeli sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpi w 2014 r. (najprawdopodobniej w marcu), to czy dla Wnioskodawcy będzie to oznaczało zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu i czy będzie to równoznaczne z faktem nie powstania przychodu z tego tytułu...

Zdaniem Wnioskodawcy, prawo własności do lokalu nabył on w październiku 2008 r. (data zawarcia aktu notarialnego), zatem 5 lat od nabycia nieruchomości upłynie z końcem 2013 r. co oznacza, że sprzedaż nieruchomości w 2014 r. nie spowoduje powstania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu i tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że 2 października 2008 r. Wnioskodawca wykupił na własność lokal mieszkalny. W dniu 9 października 2008 r. został złożony wniosek o wydzielenie tego lokalu z nieruchomości i założenie dla niego nowej księgi wieczystej. Założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu nastąpiło 27 lutego 2009 r. W 2014 r. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży niniejszego lokalu mieszkalnego.

Zatem decydującą kwestią do rozstrzygnięcia w omawianej sprawie jest ustalenie daty, z jaką Wnioskodawca nabył odrębną własność lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości –o czym stanowi art. 158 ww. ustawy – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Dyspozycja tego przepisu wskazuje, że umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu tej rzeczy. Kupujący natomiast zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Nie ulega zatem wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) o własności lokali – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z kolei w myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Powyższe przepisy oznaczają, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednakże podkreślenia wymaga, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem w sytuacji gdy sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej, to odrębna własność istnieje od chwili złożenia wniosku.

Rację ma Wnioskodawca twierdząc, że prawo własności lokalu mieszkalnego nabył w październiku 2008 r. Jednakże tytułem wyjaśnienia należy zaznaczyć, że nabycie tego lokalu nastąpiło nie 2 października 2008 r. w momencie wykupu ww. mieszkania na własność (na podstawie aktu notarialnego), lecz 9 października 2008 r. czyli – w przypadku dokonania wpisu – w chwili, w której wniosek o wpis wpłynął do sądu. Założenie księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Znaczenie konstytutywne orzeczenia wyraża się w tym, że jego przedmiotem nie jest deklaratywne potwierdzenie stanu prawnego, ale ustanowienie, zmiana, zniesienie stosunku prawnego. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego, wypełnia je zawsze treść kształtująca. Zatem nie można nabyć prawa odrębnej własności lokalu dopóki ono nie powstanie, czyli zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali nie zostanie dokonany wpis do księgi wieczystej o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy jednak pamiętać, że z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika zasada wstecznego działania wpisu. Oznacza to, że – w razie dokonania wpisu – datą powstania odrębnej własności lokalu jest chwila, w której wniosek o wpis wpłynął do sądu.

Podsumowując, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nastąpiło w październiku 2008 r., bowiem przepisy wiążą powstanie odrębnej własności lokalu ze złożeniem wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, który jak wynika z treści wniosku został złożony do sądu 9 października 2008 r. Zatem uznać należy, że nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2008 r.

Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć w omawianej sprawie od końca 2008 r. Tym samym planowana przez Wnioskodawcę w 2014 r. sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego nie będzie podlegać opodatkowaniu z uwagi na to, że 31 grudnia 2013 r. upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.