IBPBII/2/415-1003/14/NG | Interpretacja indywidualna

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
IBPBII/2/415-1003/14/NGinterpretacja indywidualna
  1. cele mieszkaniowe
  2. lokal mieszkalny
  3. nieruchomości
  4. podział majątku
  5. sprzedaż
  6. spłata
  7. wkład do spółdzielni mieszkaniowej
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 6 listopada 2014 r. (data otrzymania 7 listopada 2014 r.), uzupełnionym 12 i 29 stycznia 2015 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi, pismami z 31 grudnia 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-331/14/NG oraz z 22 stycznia 2015 r. wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 12 i 29 stycznia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Głównym najemcą mieszkania (spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego) był małżonek Wnioskodawcy. W 1988 r. małżonek Wnioskodawcy wyprowadził się z mieszkania, 30 marca 1995 r. został wymeldowany. Od 1 września 2005 r. (wyrok Sądu Rejonowego) między małżonkami nastąpiła rozdzielność majątkowa. Od 1988 r. po wyprowadzeniu się małżonka, Wnioskodawca samodzielnie utrzymywał mieszkanie. W 2003 r. Wnioskodawca został przyjęty na członka spółdzielni mieszkaniowej.

Sądowy podział majątku wspólnego małżonków miał miejsce 16 grudnia 2013 r. Po podziale majątku w drodze ugody zawartej przed Sądem Wnioskodawca zobowiązał się spłacić małżonka do 31 grudnia 2014 r. w kwocie 62 750 zł. Wnioskodawca 7 lipca 2014 r. za kwotę 232 000,00 zł sprzedał mieszkanie wykupione w dniu 29 stycznia 2014 r. Z kolei 9 lipca 2014 r. Wnioskodawca kupił inne mieszkanie za kwotę 110 000,00 zł.

Wnioskodawca poniósł także wydatki na remont mieszkania zakupionego 9 lipca 2014 r., wydatki na opłaty notarialne, opłatę skarbową oraz koszty pośrednictwa przy sprzedaży lokalu mieszkalnego poniesione na rzecz biura pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytania.
  • Od jakiej kwoty Wnioskodawca ma zapłacić podatek, czy od kwoty sprzedaży mieszkania 232 000,00 zł pomniejszonej o kwotę zakupu mieszkania 110 000,00 zł i wydatki związane z remontem...
  • Czy tę kwotę Wnioskodawca możne pomniejszyć jeszcze o 62 750,00 zł, tj. kwotę, którą musi spłacić małżonka...
  • Czy Wnioskodawca ma zapłacić podatek od kwoty 59 250,00 zł (232 000,00 zł – 110 000,00 zł –62 750,00 zł = 59 250,00)...

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien zapłacić podatek od kwoty 59 250,00 zł. Wnioskodawca uważa, że kwota ta powinna być jeszcze pomniejszona o wydatki związane z remontem, opłatę notarialną, opłatę skarbową oraz opłatę pośrednictwa sprzedaży mieszkania pobraną przez biuro nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotne jest zatem ustalenie kiedy nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca sprzedał 7 lipca 2014 r.

Z treści wniosku wynika, że od 1 września 2005 r. między Wnioskodawcą a jego małżonkiem istnieje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca wskazał, że 16 grudnia 2013 r. zawarł z małżonkiem przed Sądem ugodę dotyczącą podziału majątku wspólnego. Przedmiotem podziału było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przypadło Wnioskodawcy w całości. Wnioskodawca zobowiązał się także do spłaty małżonka do dnia 31 grudnia 2014 r. w kwocie 62 750,00 zł. Wnioskodawca 29 stycznia 2014 r. wykupił ww. mieszkanie. Z kolei 7 lipca 2014 r. Wnioskodawca sprzedał ww. lokal mieszkalny a 9 lipca 2014 r. zakupił inny lokal mieszkalny.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Natomiast, zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W przypadku „mieszkania lokatorskiego” właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami. Skoro zatem ww. prawo jest niezbywalne, to nie można mówić o jego nabyciu ani zbyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Tym samym 5-letni termin określony w przywołanym przepisie może być liczony jedynie od nabycia prawa zbywalnego, np. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu mieszkalnego, co w niniejszej sprawie nastąpiło 29 stycznia 2014 r.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

  1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
  2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
  3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu na rzecz członka spółdzielni. Pomimo, iż umowa zawarta na podstawie tego przepisu nie jest umową sprzedaży, nabycie prawa własności następuje dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa oraz opisany we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nastąpiło w styczniu 2014 r., tj. w momencie tzw. wykupu przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że dokonana 7 lipca 2014 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na brak upływu pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Oceniając skutki podatkowe sprzedaży ww. lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, a także prowizję pośrednika w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, koszty opłat notarialnych, opłata skarbowa (o ile ich poniesienie było niezbędne do tego aby mogło dojść do zawarcia umowy sprzedaży i koszty te poniósł Wnioskodawca a nie nabywca lokalu mieszkalnego).

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca może zaliczyć wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości Wnioskodawcy. Wkład mieszkaniowy przypisany w całości Wnioskodawcy będzie bowiem wydatkiem na nabycie lokalu mieszkalnego. Do kosztów tych mogą zostać zaliczone również poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Stwierdzić równocześnie należy, że spłata na rzecz byłego małżonka nie stanowi dla Wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży. Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków związanych ze spłatą na rzecz małżonka, gdyż nabycie własności lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w drodze podziału majątku dorobkowego, ale w drodze przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, czyli na rzecz Wnioskodawcy. Własność zbywanego lokalu nigdy nie należała do małżonka Wnioskodawcy. To oznacza, że spłata na rzecz małżonka nie nastąpiła w celu nabycia od niego udziału w lokalu, gdyż udziału w lokalu małżonek nie miał. Posiadał on jedynie prawo do udziału we wkładzie mieszkaniowym. Lokal nabył dopiero Wnioskodawca samodzielnie w 2014 r., kilka lat po podziale majątku dorobkowego. W takiej sytuacji za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać spłaty na rzecz byłego małżonka, natomiast za taki koszt należy uznać koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię, jak i wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w całości.

Spłata dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłego małżonka jest wydatkiem Wnioskodawcy dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Jest to osobiste zobowiązanie wobec małżonka a nie wydatek na nabycie własności. Wyjaśnić należy, że w niniejszej sprawie nie można wiązać nabycia własności lokalu mieszkalnego ze spłatą dokonaną na rzecz małżonka. W wyniku podziału majątku dorobkowego Wnioskodawca nabył wkład mieszkaniowy uiszczony w celu nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem podział majątku dorobkowego nie był bezpośrednio związany z nabyciem własności lokalu mieszkalnego. Własność opisanego lokalu Wnioskodawca nabył dopiero 29 stycznia 2014 r. w konsekwencji przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Ponadto stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania wykupionego przez Wnioskodawcę 29 stycznia 2014 r. nie będzie także cena zakupu nowego mieszkania (mieszkanie które Wnioskodawca kupił 9 lipca 2014 r.) ani też kwoty związane z jego zakupem (opłata notarialna, opłaty skarbowe). Koszty te mogą być kosztami uzyskania przychodu ale tylko w przypadku sprzedaży tego nowego mieszkania (o ile do takiej sprzedaży dojdzie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania przez Wnioskodawcę). Ustawa o podatku dochodowym nie przewiduje takiej sytuacji, że kosztem odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest koszt nabycia innego lokalu mieszkalnego. Ponadto zauważyć należy, że kosztem uzyskania przychodu nie będą także wydatki poniesione na remont zakupionego 9 lipca 2014 r. innego mieszkania, albowiem nie dotyczą one sprzedanego mieszkania.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości pomniejszenia przychodu o kwotę zakupu nowego mieszkania, czy też o wydatki remontowe związane z nowo zakupionym mieszkaniem. Innymi słowy Wnioskodawca obliczając dochód do opodatkowania ze sprzedaży mieszkania nie może go pomniejszyć ani o kwotę zakupu nowego lokalu mieszkalnego, ani o wydatki poniesione na remont nowego mieszkania, ani tez o wysokość spłaty na rzecz małżonka z tytułu podziału majątku dorobkowego.

W tym miejscu zauważyć należy, że ustawodawca przewidział natomiast możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży m.in. lokalu mieszkalnego w części albo w całości o ile przychód z jego sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jednakże zwolnienie to nie polega na zaliczaniu określonych wydatków mieszkaniowych do kosztów uzyskania przychodu, czy też na odejmowaniu od przychodu czy też dochodu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy Wnioskodawca wypełniając deklarację dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego (PIT-39) nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania kwoty zakupu nowego mieszkania, spłaty małżonka, czy też środków przeznaczonych na remont nowego mieszkania, Wnioskodawca nie ma możliwości pomniejszenia dochodu o ww. wymienione wydatki. Wnioskodawca może natomiast zadeklarować że całość (albo część) dochodu ze sprzedaży mieszkania będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania albowiem zamierza środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  • dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy). Innymi słowy

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

  1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
  2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
  3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca – w art. 21 ust. 29 ww. ustawy – wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z kolei zgodnie z przepisem ar. 25 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe – zgodnie z ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, b i d) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – Wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione m.in. na zakup lokalu mieszkalnego (do wydatków na zakup, poza ceną, zaliczyć należy poniesione przez Wnioskodawcę opłaty skarbowe, uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę notarialną a także wydatki związane z wynagrodzeniem biura nieruchomości) a także wydatki poniesione na remont zakupionego 9 lipca 2014 r. lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca do takich wydatków nie może zaliczyć natomiast spłaty na rzecz małżonka, albowiem wydatek taki nie został wymieniony w wydatkach stanowiących wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 251 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując:

-Przychodem Wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest cena określona w umowie sprzedaży (jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej) a więc kwota 232 000,00 zł pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu Wnioskodawca może zaliczyć wartość wkładu mieszkaniowego, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości Wnioskodawcy, gdyż to ów wkład stanowi wydatek na nabycie własności lokalu mieszkalnego. Kosztem uzyskania przychodu będą również poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca nie może natomiast zaliczyć spłaty dokonanej na rzecz byłego małżonka w kwocie 62 750,00 zł, gdyż jest to osobiste zobowiązanie wobec byłego małżonka. Kosztem uzyskania przychodu nie będzie też wydatek w kwocie 110 000,00 zł poniesiony za zakup nowego lokalu i wydatki na remont tego lokalu mieszkalnego (ustawa o podatku dochodowym nie przewiduje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z inną nieruchomością).

-Wnioskodawca może natomiast zwolnić w całości lub części dochód ze sprzedaży mieszkania z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może zaliczyć wydatki na zakup i remont nowego mieszkania (albowiem w niniejszej sprawie miały miejsce w terminie określonym w omawianym zwolnieniu, tj. nastąpiły po sprzedaży mieszkania a przed upływem dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce sprzedaż mieszkania i zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym Wnioskodawca powinien pamiętać, że aby zwolnić cały dochód ze sprzedaży mieszkania musi wydatkować wszystkie środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe wyjaśnienia na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

W tym miejscu wyjaśnia się, że tut. Organ nie jest upoważniony ani tym bardziej zobowiązany do obliczenia za Wnioskodawcę wysokości podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. W wydanej interpretacji wyjaśniono Wnioskodawcy co jest przychodem, jakie wydatki stanowią koszty odpłatnego zbycia, jakie koszty uzyskania przychodu oraz jakie wydatki zostały poniesione na własne cele mieszkaniowe dające prawo do zwolnienia podatkowego. Dokonanie stosownych wyliczeń w zeznaniu podatkowym jest natomiast obowiązkiem podatnika – Wnioskodawcy.

Końcowo należy także dodać, że dokumenty dołączone przez wnioskodawcę do wniosku nie mogły podlegać analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji, gdyż nie należy to do kompetencji tut. Organu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.