0114-KDIP1-3.4012.122.2018.1.ISZ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie stawki podatku dla sprzedawanych Nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 marca 2018 r. - (data wpływu 14 marca 2018 r.), uzupełnionego w dniu 24 kwietnia 2018 r. (data wpływu 2 maja 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 12 kwietnia 2018 r. (skutecznie doręczone 17 kwietnia 2018 r.) - o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedawanych Nieruchomości (pyt. nr 1) - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedawanych Nieruchomości (pyt. nr 1).

Wniosek uzupełniony został w dniu 24 kwietnia 2018 r. (data wpływu 2 maja 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 12 kwietnia 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Spółka deweloperska obecnie znajdująca się w upadłości likwidacyjnej wybudowała osiedle, w którego skład weszło 10 domów jednorodzinnych (dwulokalowych) - jeden lokal mieszkalny został sprzedany przed wszczęciem egzekucji, więc opisywany stan faktyczny odnosi się do 19 nowowybudowanych lokali mieszkalnych znajdujących się w 10 domach jednorodzinnych (dwulokalowych) - stanowiących jedno osiedle.

Spółka zaprojektowała, wybudowała i uzyskała zaświadczenie o samodzielności lokali mieszkalnych o treści „stwierdzam, że lokal mieszkalny usytuowany w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym z przynależnym garażem jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali”. Zaświadczenie zawiera też rysunkową inwentaryzację lokalu o pow. całkowitej 182,57 m2.

Spółka rozpoczęła sprzedaż domów jednorodzinnych (dwulokalowych) wraz z przynależnym do tego lokalu gruntem oraz udziałem w drogach wewnętrznych.

Wybudowane domy jednorodzinne (dwulokalowe) stanowią samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu grunt, osobnymi instalacjami i są oddzielnie wykorzystywane. Również wizualnie są to dwa osobne domy.

W założeniu Spółki przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym, a podział techniczny i prawny domu jednorodzinnego przebiegłby pionowo. Sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym towarzyszy sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której posadowiony był budynek oraz udział w nieruchomości wspólnej jaka stanowią min. drogi wewnętrzne osiedla i Infrastruktura. Z marketingowego punktu widzenia chodzi o sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z ogródkiem w ogrodzonym i zorganizowanym osiedlu. Powierzchnia użytkowa poszczególnych części (lokali mieszkalnych) wynosi ok. 183 m2 a więc poniżej 300 m2. Mając na względzie Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku o Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, Dz. U. Nr 112, poz. 1316).

Wnioskodawca uważa, że wybudowane przez niego i sprzedawane budynki jednorodzinny (dwulokalowe) z podziałem pionowym należy zaliczyć do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne; Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne), przy czym w ramach Klasy 1110 wyszczególnia się: Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

W toku postępowania egzekucyjnego w dniu 9 stycznia 2014 r. komornik sprzedał na licytacji łącznie trzy nieruchomości położone w L., Ł. na których wybudowane zostało osiedle, a w tym:

  • Nieruchomość ujęta w KW

w skład przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni 9 860 m2 wchodzi 9 działek gruntu zabudowanych 9 domami jednorodzinnymi (dwulokalowymi) o powierzchni 366 m2 każdy, tj. 18 samodzielnych lokali mieszkalnych o pow. użytkowej 183 m2 każdy oraz 3 działki gruntu niezabudowane stanowiące wewnętrzne drogi dojazdowe oraz teren osiedla.

  • Nieruchomość ujęta w KW ...

udział 18293/36572 w nieruchomości stanowiącej działkę ew. 52/11 o pow. 914 m2 zabudowanej budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym o pow. użytkowej 366 m2. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej poprzez wewnętrzną drogę dojazdową którą stanowią działki 52/9 i 52/15.

  • Nieruchomość ujęta w KW ...

udział 11/12 w nieruchomości gruntowej niezbudowanej stanowiącej działkę ew. 52/9 o pow. 1248 m2 stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową oraz część wspólną Osiedla. Przedmiotowa nieruchomość wraz z przylegającą do niej dz. ew. nr 52/15 zapewnia dostęp do drogi powszechnego korzystania innym segmentom.

W toku postępowania egzekucyjnego została przeprowadzona łączna licytacja trzech ww. nieruchomości i został wyłoniony nabywca.

W dniu 16 lipca 2015 r. nabywca licytacyjny uiścił na konto Sądu Rejonowego cenę nabycia i złożył wniosek o przysądzenie własności. Postanowieniem Sądu Rejowego z dnia 28 sierpnia 2015 r. przysądzoną została na rzecz nabywcy licytacyjnego własność wszystkich nieruchomości za łączną kwotę 6.500.000,00 PLN (stało się prawomocne z dniem 13 stycznia 2016 r.). Postanowienie to nie precyzuje cen uzyskanych za poszczególne nieruchomości ani za poszczególne działki wchodzące w skład każdej z nieruchomości nie odnosi się także do podatku VAT.

W dniu 8 lipca 2015 r. w stosunku do Spółki ogłoszona została upadłość obejmująca likwidację majątku upadłej Spółki. Zapłata ceny oraz przysądzenie własności nastąpiło już po dniu ogłoszenia upadłości z racji tego 22 czerwca 2017 r. stosowanie do treści art. 146 ust 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, cała kwota uzyskana w licytacji, tj. 6.500.00,00 zł, została przelana na konto masy upadłości.

Zarządzeniem z dnia 22 lutego 2018 r. Sąd Upadłościowy (Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy) zobowiązał Syndyka masy upadłości Spółki do wystąpienia do Ministra Finansów o indywidualną interpretację podatkową celem uzyskania odpowiedzi na pytania.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, też że wszystkie 3 nieruchomości stanowią organiczną całość tworząc osiedle „T. M.” zabudowane 20 segmentami w zabudowie bliźniaczej. Osiedle jest ogrodzone, posiada drogę dojazdową oraz drogi wewnętrzne utwardzone kostką betonową, wyposażone jest w oświetlenie i infrastrukturę techniczną (woda, kanalizacja, gaz i elektryczność).

KW ....

  1. w skład tej nieruchomości wchodzi 18 segmentów w zabudowie bliźniaczej posadowionych na 9 działkach oraz 3 niezabudowane działki stanowiące wewnętrzne drogi dojazdowe,
  2. trzy działki niezabudowane stanowią wewnętrzne osiedlowe drogi dojazdowe (ul. S. i częściowo ul. T.) oraz cześć terenu osiedla. Drogi są utwardzone kostką betonową i oświetlone i stanowią wg Wnioskodawcy budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane,
  3. cała nieruchomość, w tym również 3 działki niezabudowane, położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowana przestrzennego - przeznaczenie: tereny zabudowy mieszkaniowej MN.

KW ...

  • Nieruchomość powstała w wyniku odłączenia działki 52/11 z nieruchomości powyżej (objętej KW ...) i założenia dla niej nowej księgi wieczystej w związku ze sprzedażą pierwszego (i jak do tej pory jedynego) sprzedanego lokalu.
  • Zgodnie aktem notarialnym z dnia 29 marca 2012 r. dokumentującym sprzedaż lokalu „częścią składową” tej nieruchomości jest budynek o powierzchni zabudowy 240 m2 z dwoma kondygnacjami nad ziemią, a w jego skład wchodzą 2 lokale o powierzchni użytkowej 331,96 i powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych 33,76. W wymienionym budynku znajdują się 2 lokale mieszkalne nr 1 i 2. Przedmiotem sprzedaży jest lokal nr 2 zawierający powierzchni użytkowej 166 m oraz 16,79 powierzchni użytkowej pomieszczenia przynależnego. Lokal usytuowany w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym z przynależnym garażem w Ł. ul. T. gm. L.- jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (zaświadczenie o samodzielności lokalu wydane 18 listopada 2011 przez Starostę ).
  • Przedmiotem sprzedaży jest samodzielny lokal mieszkalny nr 2 w Ł. ul. T. gm. L., zawierający 166 m2 powierzchni użytkowej, zawierający na pierwszej kondygnacji: salon, łazienkę, kuchnie, hall-schowek, przedsionek, gabinet, kotłownię oraz na drugiej kondygnacji: sypialnię, hall, klatkę schodową, 2 łazienki, sypialnię, garderobę, pralnię, do którego przynależy garaż o pow. 16,79 m2 z własnością którego lokalu związany jest udział 18279/36572 części w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt (działka 52/11) oraz części budynku i urządzeń które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali a ponadto udział 1/12 części we współwłasności działki 52/9 (stanowiącej drogę osiedlową).

KW ....

  • Nieruchomość stanowi działka 52/9 i jest to wewnętrzna droga dojazdowa (ul. T.) prowadząca do drogi powszechnego korzystania (ul. W.) oraz cześć wspólna osiedla. Droga jest utwardzona kostką betonową, oświetlona i w pełni uzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej. Zatem stanowi budowlę w rozumieniu prawa budowlanego.
  • Nieruchomość stanowiąca działkę 52/9 jest położona j na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowana przestrzennego - przeznaczenie: tereny zabudowy mieszkaniowej MN.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie oznaczone we wniosku numerem 1:

Jaką stawkę podatku od towarów i usług należy zastosować związku ze sprzedażą w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości dla których prowadzone są kw nr ..., ..., ..?

Zdaniem Wnioskodawcy, niezależnie od trybu przeprowadzonej sprzedaży przedmiotem sprzedaży są lokale mieszkalne z przynależnym do nich gruntem oraz udziałem w drogach wewnętrznych i infrastrukturą, a zatem winna być opodatkowana 8% stawką podatku VAT.

W rezultacie cała wylicytowana kwota 6.500.000 zł wpłacona przez nabywcę do depozytu sądowego zawiera 8% podatek od towarów i usług.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej powyżej 150 m2, ale nie większej niż 300 m2, posiadającego osobne instalacje, będącego wykorzystywanym osobno i posiadającego osobne wejście z poziomu gruntu, w domu jednorodzinnym (dwulokalowym) klasyfikowanym w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wraz z udziałem we współwłasności gruntu, na którym posadowiony jest wspomniany dom jednorodzinny (dwulokalowy) podlega opodatkowaniu stawką 8% podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm), zwanej dalej ustawą. Stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 ustawy [tj. 8%], stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodemizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Innymi słowy, zasadą jest, że do wspomnianych czynności związanych z obiektami zaliczanymi do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę 8% (art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług).

Pojęcie „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym” zdefiniowano w art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług: przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Chodzi zatem o obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (bez lokali użytkowych) oraz o lokale mieszkalne, ale w budynkach niemieszkalnych. Z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży mają być lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym kluczowego znaczenia nabiera zakres przedmiotowy „obiektów budownictwa mieszkaniowego” w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Definicję legalną wspomnianych obiektów stanowi art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług; budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Budynek jednorodzinny (dwulokalowy) będący przedmiotem sprzedaży Wnioskodawcy jest sklasyfikowany w dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, a więc spełnia definicję obiektu budownictwa mieszkaniowego.

W dalszej kolejności należy zauważyć, że art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług, odnoszący się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wprowadza zastrzeżenie (art. 41 ust. 12b ustawy o podatku od towarów i usług): do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2; 2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Wspomniane limity powierzchniowe odnoszą się nie tyle do przedmiotu dostawy, a więc albo budynków mieszkalnych jednorodzinnych, albo lokali mieszkalnych, lecz do pojęcia obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części będących przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dostawa lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej powyżej 150 m2, ale nie większej niż 300 m2 w domu jednorodzinnym (dwulokalowym) sklasyfikowana w klasie 1110 PKOB stanowi w istocie dostawę domu jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, do którego zastosowanie znajduje limit, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 a nie limit, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym zakresie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 5 grudnia 2013 roku, sygn. akt I FSK 1721/12 przyjął, że: pojęcie "budynek jednorodzinny mieszkalny", jako przedmiot dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u., powinno być interpretowane zgodnie z opisem zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Natomiast pod pojęciem "lokal mieszkalny", w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 u.p.t.u. należy rozumieć taki "obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym", w rozumieniu art. 41 ust. 12a u.p.t.u., który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Będą to np. lokale mieszkalne w budynkach wielomieszkaniowych (dział 11 grupa 112 PKOB). Powyższy pogląd w całości podzielił także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 14 listopada 2014 r., sygnatura IPPP1/443-669/11/14-7/S/BS, która przedstawia stan faktyczny zbieżny z przedstawionym w niniejszym wniosku. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w ww. interpretacji stwierdził, że pomimo, że przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny, to przedmiotem dostawy w aspekcie ekonomicznym i podatkowym będzie sprzedaż domu mieszkalnego jednorodzinnego, co potwierdza klasyfikacja PKOB - obiekt mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11, grupa 111, co jest kluczowe dla jego klasyfikacji na potrzeby podatku od towarów i usług.

Identyczny stan faktyczny, jak przedstawiony w niniejszym wniosku, zawierały trzy wnioski o wydanie interpretacji, na podstawie których Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 7 października 2016 r. wydał interpretacje o sygnaturze 1462-IPPP1.45.12.740.2016.1.AW oraz 1462-1PPP1.4512.741.2016.1.AW oraz 1462-IPPP3.4512.960.2016.1.IG Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w obu powyższych interpretacjach uznał stanowiska wnioskodawców za prawidłowe i w całości podzielił ich stanowiska stwierdzając, że powinni oni stosować do powyżej opisanych transakcji stawkę 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1504 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 5a ustawy o VAT, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

  1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
  2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Przepis art. 41 ust. 12 ustawy stanowi, że stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – w myśl dyspozycji art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

  1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 ;
  2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych regulacji wynika, że „obiekty budownictwa mieszkaniowego”, będące częścią budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316 z pózn. zm.) wynika zaś, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113). Klasa „budynki mieszkalne jednorodzinne” obejmuje: (1) samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach, rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.; (2) domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Zgodnie z objaśnieniami Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

  • powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
  • powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
  • powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Należy zauważyć, że budynek mieszkalny jednorodzinny, w myśl art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013, poz. 1409, z późn. zm.), to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Zauważyć również należy, że ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy zatem posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (...). Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zatem podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy lub osoby trzeciej.

Przy czym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Spółka deweloperska wybudowała osiedle, w którego skład weszło 10 domów jednorodzinnych (dwulokalowych) - jeden lokal mieszkalny został sprzedany przed wszczęciem egzekucji, więc opisywany stan faktyczny odnosi się do 19 nowowybudowanych lokali mieszkalnych znajdujących się w 10 domach jednorodzinnych (dwulokalowych) - stanowiących jedno osiedle. Spółka uzyskała zaświadczenie o samodzielności lokali mieszkalnych o treści „stwierdzam, że lokal mieszkalny usytuowany w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym z przynależnym garażem jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali”. Zaświadczenie zawiera też rysunkową inwentaryzację lokalu o pow. całkowitej 182,57 m2. Wybudowane domy jednorodzinne (dwulokalowe) stanowią samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu grunt, osobnymi instalacjami i są oddzielnie wykorzystywane. Również wizualnie są to dwa osobne domy.

W założeniu Spółki przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym, a podział techniczny i prawny domu jednorodzinnego przebiegłby pionowo. Sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym towarzyszy sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której posadowiony był budynek oraz udział w nieruchomości wspólnej jaka stanowią min. drogi wewnętrzne osiedla i Infrastruktura. Z marketingowego punktu widzenia chodzi o sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z ogródkiem w ogrodzonym i zorganizowanym osiedlu. Powierzchnia użytkowa poszczególnych części (lokali mieszkalnych) wynosi ok. 183 m2, a więc poniżej 300 m2, mając na względzie Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku o Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, Dz. U. Nr 112, poz. 1316).

Wnioskodawca wskazał, że budynki jednorodzinne (dwulokalowe) z podziałem pionowym należy zaliczyć do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne; Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne), przy czym w ramach Klasy 1110 wyszczególnia się: Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

W toku postępowania egzekucyjnego w dniu 9 stycznia 2014 r. komornik sprzedał na licytacji łącznie trzy nieruchomości, na których wybudowane zostało osiedle, a w tym:

  1. Nieruchomość ujęta w KW ...,
  2. Nieruchomość ujęta w KW ...,
  3. Nieruchomość ujęta w KW ....

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, też że wszystkie 3 nieruchomości stanowią organiczną całość tworząc osiedle zabudowane 20 segmentami w zabudowie bliźniaczej. Osiedle jest ogrodzone, posiada drogę dojazdową oraz drogi wewnętrzne utwardzone kostką betonową, wyposażone jest w oświetlenie i infrastrukturę techniczną (woda, kanalizacja, gaz i elektryczność).

Wnioskodawca wskazał też, że księga wieczysta nr:

KW ...

  1. w skład tej nieruchomości wchodzi 18 segmentów w zabudowie bliźniaczej posadowionych na 9 działkach oraz 3 niezabudowane działki stanowiące wewnętrzne drogi dojazdowe,
  2. trzy działki niezabudowane stanowią wewnętrzne osiedlowe drogi dojazdowe oraz część terenu osiedla. Drogi są utwardzone kostką betonową i oświetlone i stanowią budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane,

KW ....

  • Nieruchomość powstała w wyniku odłączenia działki 52/11 z nieruchomości powyżej (objętej KW ....) i założenia dla niej nowej księgi wieczystej w związku ze sprzedażą pierwszego (i jak do tej pory jedynego) sprzedanego lokalu.
  • Zgodnie aktem notarialnym z dnia 29 marca 2012 r. dokumentującym sprzedaż lokalu „częścią składową” tej nieruchomości jest budynek o powierzchni zabudowy 240 m2 z dwoma kondygnacjami nad ziemią, a w jego skład wchodzą 2 lokale o powierzchni użytkowej 331,96 i powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych 33,76. W wymienionym budynku znajdują się 2 lokale mieszkalne nr 1 i 2. Przedmiotem sprzedaży jest lokal nr 2 zawierający powierzchni użytkowej 166 m oraz 16,79 powierzchni użytkowej pomieszczenia przynależnego. Lokal usytuowany w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym z przynależnym garażem - jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (zaświadczenie o samodzielności lokalu wydane 18 listopada 2011 przez Starostę P.). Z własnością którego lokalu związany jest udział 18279/36572 części w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt (działka 52/11) oraz części budynku i urządzeń które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a ponadto udział 1/12 części we współwłasności działki 52/9 (stanowiącej drogę osiedlową).

KW .....

  • Nieruchomość stanowi działka 52/9 i jest to wewnętrzna droga dojazdowa prowadząca do drogi powszechnego korzystania (ul. W.) oraz cześć wspólna osiedla. Droga jest utwardzona kostką betonową, oświetlona i w pełni uzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej. Zatem stanowi budowlę w rozumieniu prawa budowlanego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, jaką stawkę podatku od towarów i usług należy zastosować związku ze sprzedażą w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości dla których prowadzone są kw nr ..., ..., ....

W omawianej sprawie mamy do czynienia z dostawą łącznie 19 segmentów (tj. samodzielnych lokali mieszkalnych – wybudowane domy jednorodzinne stanowią samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, osobnymi instalacjami i są oddzielnie wykorzystywane, jak również wizualnie są to dwa osobne domy) wraz z przynależnym do każdego z segmentów garażem, udziałem w części wspólnej nieruchomości stanowiącej grunt oraz część budynku i urządzeń które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a ponadto udziałem części we współwłasności działki stanowiącej drogi osiedlowe. Przy czym Wnioskodawca we wniosku jednoznacznie wskazał, że budynki jednorodzinne (dwulokalowe) z podziałem pionowym należy zaliczyć do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne; Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne), przy czym w ramach Klasy 1110 wyszczególnia się: Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Należy tym samym zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem sprzedaży dokonanej w toku postępowania egzekucyjnego w dniu 9 stycznia 2014 r., były domy mieszkalne jednorodzinne, co potwierdza klasyfikacja PKOB – gdyż zgodnie z oświadczeniem Zainteresowanego budynki opisane we wniosku mieszczą się w dziale 11.

Wobec tego, skoro w przedstawionym we wniosku zdarzeniu, powierzchnia użytkowa domu każdorazowo wynosi ok. 183 m2 , a więc poniżej 300 m2 , mając na względzie Rozporządzenie Rady Ministrów o Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - to ww. domy stanowią w całości obiekty budownictwa mieszkaniowego objęte społecznym programem mieszkaniowym, o których mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT.

Z opisu wniosku wynika, że sprzedaży każdego domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej towarzyszy sprzedaż przynależnego garażu oraz udziału w nieruchomości gruntowej, na której posadowiony był budynek oraz udział w nieruchomości wspólnej jaka stanowią m.in. drogi wewnętrzne osiedla i Infrastruktura. Z marketingowego punktu widzenia chodzi o sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej z ogródkiem w ogrodzonym i zorganizowanym osiedlu. Wszystkie 3 nieruchomości stanowią organiczną całość tworząc osiedle zabudowane 20 segmentami w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawca we wniosku wyraźnie wskazał, że osiedle jest ogrodzone, posiada drogę dojazdową oraz drogi wewnętrzne utwardzone kostką betonową, wyposażone jest w oświetlenie i infrastrukturę techniczną (woda, kanalizacja, gaz i elektryczność). Z opisu wniosku wynika też, że nie ma możliwości nabycia udziału w nieruchomości wspólnej (jaką stanowią m.in. grunt, części budynku i urządzeń które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, działki stanowiące drogi osiedlowe), w oderwaniu od nabycia samego lokalu mieszkalnego (segmentu), jako że ww. części wspólne w opisanym przypadku, mogły być przedmiotem odrębnej sprzedaży. Przeniesienie własności ww. domów (łącznie 19 segmentów) wraz ww. częściami wspólnymi zostało dokonane jedną transakcją, przeprowadzoną w toku postępowania egzekucyjnego.

Odnosząc powołane wyżej przepisy prawa do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że dla sprzedaży opisanych we wniosku segmentów (domów jednorodzinnych o charakterze bliźniaczym) wraz z przynależnymi garażami, częściami w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz częściami budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a ponadto udziałem części we współwłasności działek stanowiących drogi osiedlowe - zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 1 w zw. z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Tym samym w związku ze sprzedażą w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości dla których prowadzone są kw nr ......, ..........., ........, należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 12b pkt 1 w zw. z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania właściwej stawki podatku, nie ma znaczenia, tryb przeprowadzonej sprzedaży, w szczególności fakt, że sprzedaży ww. nieruchomości dokonano w toku postępowania egzekucyjnego. O stosowaniu określonej stawki podatku decyduje bowiem faktyczna czynność (przedmiot sprzedaży), z którą ustawa o VAT wiąże obowiązek podatkowy, a nie forma w jakiej dokonano zbycia towaru.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług w części dotyczącej stawki podatku dla sprzedawanych Nieruchomości (pyt. nr 1). Natomiast w zakresie wskazania czy i kiedy syndyk jako zarządzający masą upadłości zobowiązany jest do przekazania komornikowi równowartości podatku VAT, w sytuacji kiedy komornik nie wystawił faktury i nie uiścił należnego podatku (pyt. nr 2) – zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja wydana została w indywidualnej sprawie Wnioskodawcy, nie wywołuje natomiast skutków prawnych dla komornika zbywającego ww. nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.