0114-KDIP1-1.4012.231.2018.1.KBR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Określenie stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych, wraz z udziałami we współwłasności gruntu

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2018 r. (data wpływu 20 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych, wraz z udziałami we współwłasności gruntu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych, wraz z udziałami we współwłasności gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską i jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług. Wnioskodawca obecnie jest w trakcie nabywania szeregu nieruchomości gruntowych położonych w W. Powyższe działki ewidencyjne docelowo mają zostać objęte jedną księgą wieczystą i stanowić będą jedną nieruchomość (dalej: Nieruchomość). Nieruchomości, których nabycia dokona Wnioskodawca objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla tego terenu ustalono przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, z wykluczeniem zabudowy szeregowej i bliźniaczej oraz budynków gospodarczych. Wnioskodawca planuje inwestycję na Nieruchomości polegającą na zaprojektowaniu, wybudowaniu i sprzedaży domów jednorodzinnych dwulokalowych i jednolokalowych. Niezależnie od liczby lokali w danym domu jednorodzinnym, projektowane, wybudowane i sprzedawane części domu jednorodzinnego (lokale mieszkalne) będą stanowić de facto samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, osobnymi instalacjami i będą oddzielnie wykorzystywane, tj. będą stanowić one de facto odrębny budynek. W przypadku domów jednorodzinnych dwulokalowych, podział techniczny domu jednorodzinnego przebiegać będzie pionowo. Istota powyższego podziału, w tym planowanego spełniania funkcji mieszkalnej przez poszczególne lokale mieszkalne będące przedmiotem sprzedaży powoduje, że każdy z lokali stanowiłby w rzeczywistości odrębny budynek. Niezależnie od tego czy dom jednorodzinny posiadać będzie jeden czy dwa lokale, każdorazowo przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym. Każdy z lokali stanowić będzie odrębny od gruntu przedmiot własności, a każdy z przyszłych właścicieli lokalu w domu jednorodzinnym będzie posiadał prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej w postaci przylegającego do lokalu ogrodu. Zamierzeniem Spółki jest więc w rzeczywistości sprzedaż domów jednorodzinnych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z przylegającego do poszczególnego budynku ogrodu, a jedynie z uwagi na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (minimalna powierzchnia działki, maksymalna powierzchnia zabudowy dla poszczególnych działek inwestycyjnych) będzie to sprzedaż lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym jednolokalowym lub dwulokalowym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Każdoczesnemu właścicielowi poszczególnego lokalu mieszkalnego będzie przysługiwało także prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (przylegającego do danego budynku ogrodu).

Uwzględniając statystykę publiczną (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku o Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, Dz. U. Nr 112, poz. 1316), planowany budynek jednorodzinny jednolokalowy i dwulokalowy z podziałem pionowym, w którym każdy z lokali stanowić będzie odrębny i niezależny od siebie nawzajem (z punktu widzenia technicznego i prawnego) budynek mieszkalny, zaliczyć należy do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne: Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne).

Przedmiotem sprzedaży będą zatem:

  1. lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym dwulokalowym (klasyfikowany w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych w domu rodzinnym dwulokalowym wynosić będzie powyżej 200 m2,
  2. lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym jednolokalowym (klasyfikowany w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosić będzie powyżej 200 m2,
  3. lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym jednolokalowym (klasyfikowany w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosić będzie powyżej 300 m2.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Jaką należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym dwulokalowym klasyfikowanym w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, posiadającego osobne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje oraz będącego wykorzystywanym oddzielnie, o powierzchni użytkowej powyżej 200 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej?
  2. Jaką należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym jednolokalowym klasyfikowanym w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, posiadającego osobne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje oraz będącego wykorzystywanym oddzielnie, o powierzchni użytkowej powyżej 200 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej?
  3. Jaką należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym jednolokalowym klasyfikowanym w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, posiadającego osobne wejście z poziomu gruntu, osobne instalacje oraz będącego wykorzystywanym oddzielnie, o powierzchni użytkowej powyżej 300 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 41 ust. 12-12 c ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) [dalej VATU], obniżoną stawkę podatku (obecnie 8%) stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”.

W świetle art. 41 ust. 12a VATU, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 (budynki szpitali i zakładów opieki medycznej) - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

W przepisie art. 41 ust. 12b VATU ustawodawca zastrzegł, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

  1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
  2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ustawodawca wprowadził tym samym limity powierzchniowe, przy których można stosować preferencyjną stawkę podatku od towarów i usług dla domów jednorodzinnych oraz dla lokali mieszkaniowych. Wspomniane limity powierzchniowe odnoszą się nie tyle do przedmiotu dostawy, a więc albo budynków mieszkalnych jednorodzinnych, albo lokali mieszkalnych, lecz do pojęcia obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części będących przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12a VATU.

W myśl art. 5a VATU towary lub usługi będące przedmiotem czynności opodatkowanych (o których mowa w art. 5 VATU), wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne. Obiekty budownictwa mieszkaniowego, będące częścią budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a VATU, to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zatem klasyfikacja obiektów budowlanych każdorazowo odbywa się w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku o Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, Dz. U. Nr 112, poz. 1316 (dalej PKOB).

Z przepisów PKOB wynika natomiast, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113).

Klasa "budynki mieszkalne jednorodzinne" obejmuje:

  1. samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.;
  2. domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. W przypadku budynków połączonych między sobą (w tym domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach.

Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone instalację i są oddzielnie wykorzystywane.

W związku z powyższym dostawa lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej powyżej 150 m2, ale nie większej niż 300 m2 w domu jednorodzinnym jednolokalowym i dwulokalowym sklasyfikowana w klasie 1110 PKOB stanowi w istocie dostawę domu jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, do którego zastosowanie znajduje limit, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 VATU a nie limit, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 2 VATU.

Ponieważ Wnioskodawca planuje zaprojektowanie, wybudowanie i sprzedaż domów jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych, gdzie każdy z lokali stanowić będzie de facto odrębny budynek (każdy z lokali posiada odrębne wejście z poziomu gruntu, osobną instalację i będzie oddzielnie wykorzystywany), to zdaniem Wnioskodawcy do sprzedaży poszczególnego lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym jednolokalowym i dwulokalowym o powierzchni użytkowej przekraczającej 200 m2 (mniejszej niż 300 m2) wraz udziałem w nieruchomości wspólnej (gruntu, na którym posadowione są domy jednorodzinne dwulokalowe i jednolokalowe), należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 8%. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa poszczególnego lokalu w domu jednorodzinnym jednolokalowym lub dwulokalowym przekracza 300 m2 - od nadwyżki tej należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje poparcie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 5 grudnia 2013 r. (I FSK 1721/12, Legalis nr 806623) oraz zgodnie wydanym w związku z wyrokiem NSA wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 marca 2014 r., (III SA/Wa 45/14, Legalis nr 1319663): „dokonując kwalifikacji danej czynności na potrzeby podatku od towarów i usług należy skoncentrować się na aspekcie ekonomicznym, ze szczególnym uwzględnieniem tego, czy w ramach danej czynności zrealizowany został obrót podlegający opodatkowaniu VAT, a także co jest przedmiotem tego obrotu. Ustalenie i właściwe zakwalifikowanie przedmiotu danej dostawy towaru musi być dokonane przede wszystkim w oparciu o postanowienia PKOB w związku z art. 41 ust. 12a i art. 2 pkt 12 oraz art. 5a VATU”.

Innymi słowy Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że pojęcie "budynek jednorodzinny mieszkalny", jako przedmiot dostawy w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 1 VATU, powinno być interpretowane zgodnie z opisem zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Natomiast pod pojęciem "lokal mieszkalny", w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 VATU należy rozumieć taki "obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym", w rozumieniu art. 41 ust. 12a VATU, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB. Będą to np. lokale mieszkalne w budynkach wielomieszkaniowych (dział 11 grupa 112 PKOB).

W zdarzeniu przyszłym przedstawionym przez Wnioskodawcę przedmiotem sprzedaży każdorazowo będzie formalnie lokal mieszkalny, każdy posiadający jednak odrębne wejście z poziomu gruntu, odrębną instalację i każdy z lokali będzie wykorzystywany oddzielnie i jako taki każdy z lokali powinien być zakwalifikowany w rzeczywistości jako dom jednorodzinny w rozumieniu przepisów PKOB w zw. z art. 41 ust. 12-12b VATU. Wskazać również należy, że tożsame stanowisko jak Wnioskodawcy zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w indywidualnych interpretacjach podatkowych dotyczących analogicznego stanu faktycznego z dnia 14 listopada 2014 r. (IPPP1/443-669/11/14-7/S/BS) oraz z dnia 7 października 2016 r. (1462-IPPP1.4512.740.2016.1AW) oraz z dnia 8 lutego 2017 r. (1462-IPPP3.4512.960.2016.1.IG). Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w ww. interpretacjach stwierdził, że pomimo, że przedmiotem sprzedaży będzie formalnie lokal mieszkalny, to przedmiotem dostawy w aspekcie ekonomicznym i podatkowym będzie sprzedaż domu mieszkalnego jednorodzinnego, co potwierdza klasyfikacja PKOB - obiekt mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11, grupa 111, co jest kluczowe dla jego klasyfikacji na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 5a ustawy towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie dyspozycji art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – w myśl dyspozycji art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

  1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
  2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Na podstawie art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Na podstawie art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018r., z zastrzeżeniem art. 146f:

  1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%
  2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych regulacji wynika, że „obiekty budownictwa mieszkaniowego”, będące częścią budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy, to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z pózn. zm.) wynika zaś, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy: budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113).

Klasa „budynki mieszkalne jednorodzinne” obejmuje: (1) samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp. (2) domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Zgodnie z objaśnieniami Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

  • powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
  • powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
  • powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Należy zauważyć, że budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Zatem pod pojęciem „lokal mieszkalny”, w rozumieniu art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy należy rozumieć taki „obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy, który nie mieści się w opisie budynku jednorodzinnego mieszkalnego zawartym w dziale 11 grupa 111 PKOB.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca (deweloper) obecnie jest w trakcie nabywania szeregu nieruchomości gruntowych, które objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla tego terenu ustalono przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, z wykluczeniem zabudowy szeregowej i bliźniaczej oraz budynków gospodarczych. Wnioskodawca planuje inwestycję na Nieruchomości polegającą na zaprojektowaniu, wybudowaniu i sprzedaży domów jednorodzinnych dwulokalowych i jednolokalowych. Niezależnie od liczby lokali w danym domu jednorodzinnym, projektowane, wybudowane i sprzedawane części domu jednorodzinnego (lokale mieszkalne) będą stanowić de facto samodzielną mieszkaniowo część budynku jednorodzinnego z osobnym wejściem z poziomu gruntu, osobnymi instalacjami i będą oddzielnie wykorzystywane, tj. będą stanowić one de facto odrębny budynek. W przypadku domów jednorodzinnych dwulokalowych, podział techniczny domu jednorodzinnego przebiegać będzie pionowo. Istota powyższego podziału, w tym planowanego spełniania funkcji mieszkalnej przez poszczególne lokale mieszkalne będące przedmiotem sprzedaży powoduje, że każdy z lokali stanowiłby w rzeczywistości odrębny budynek. Niezależnie od tego czy dom jednorodzinny posiadać będzie jeden czy dwa lokale, każdorazowo przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym. Każdy z lokali stanowić będzie odrębny od gruntu przedmiot własności, a każdy z przyszłych właścicieli lokalu w domu jednorodzinnym będzie posiadał prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej w postaci przylegającego do lokalu ogrodu. Zamierzeniem Spółki jest więc w rzeczywistości sprzedaż domów jednorodzinnych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z przylegającego do poszczególnego budynku ogrodu, a jedynie z uwagi na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (minimalna powierzchnia działki, maksymalna powierzchnia zabudowy dla poszczególnych działek inwestycyjnych) będzie to sprzedaż lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym jednolokalowym lub dwulokalowym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Każdoczesnemu właścicielowi poszczególnego lokalu mieszkalnego będzie przysługiwało także prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (przylegającego do danego budynku ogrodu).

Uwzględniając statystykę publiczną, planowany budynek jednorodzinny jednolokalowy i dwulokalowy z podziałem pionowym, w którym każdy z lokali stanowić będzie odrębny i niezależny od siebie nawzajem (z punktu widzenia technicznego i prawnego) budynek mieszkalny, zaliczyć należy do grupowania działu 11 Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne (grupa 111: Budynki mieszkalne jednorodzinne: Klasa: 1110: Budynki mieszkalne jednorodzinne).

Przedmiotem sprzedaży będą zatem:

  1. lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym dwulokalowym (klasyfikowany w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych w domu rodzinnym dwulokalowym wynosić będzie powyżej 200 m2,
  2. lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym jednolokalowym (klasyfikowany w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosić będzie powyżej 200 m2,
  3. lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym jednolokalowym (klasyfikowany w grupowaniu 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosić będzie powyżej 300 m2.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość w kwestii określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych (posiadających odrębne wejścia z poziomu gruntu oraz wykorzystywanych oddzielnie) w domach jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych, wraz z udziałem we współwłasności gruntu.

Wskazane okoliczności sprawy prowadzą do wniosku, że zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż domów jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z przylegającego do poszczególnego budynku ogrodu, jednak z przyczyn wynikających z warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru wynika, że Zainteresowany będzie dokonywał sprzedaży wyszczególnionych w budynkach lokali mieszkalnych. Wskazane lokale mieszkalne w ww. budynku jednorodzinnym jednolokalowym i dwulokalowym będą miały własne wejścia z poziomu gruntu, osobne instalacje i będą odrębnie wykorzystywane, podział techniczny domu jednorodzinnego przebiegać będzie pionowo, co powoduje że każdy z lokali stanowił w rzeczywistości odrębny budynek.

Należy tym samym zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem sprzedaży w aspekcie ekonomicznym będą domy mieszkalne jednorodzinne co potwierdza klasyfikacja PKOB – gdyż zgodnie z oświadczeniem Zainteresowanego budynki opisane we wniosku klasyfikowane są do klasy 1110.

Zatem wskazane okoliczności sprawy prowadzą do uznania, że dla sprzedaży opisanych we wniosku lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych jednolokalowych i dwulokalowych, sklasyfikowanych w grupowaniu 1110 PKOB o powierzchni przekraczającej 200 m2 wraz z udziałem we współwłasności gruntu, zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12-12c w zw. z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy, z uwzględnieniem ograniczenia wynikającego z art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy.

Konsekwentnie, Wnioskodawca dokonując dostawy lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym jednolokalowym sklasyfikowanym w grupowaniu 1110 PKOB o powierzchni przekraczającej 300 m2 wraz z udziałem we współwłasności gruntu, będzie miał prawo do zastosowania obniżonej 8% stawki podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12-12c w zw. z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy. Prawo do zastosowania ww. preferencji jest ograniczone poprzez art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy, tj. powyżej określonego limitu powierzchni wynoszącego 300 m2, do części nieruchomości zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.