1462-IPPB4.4511.1293.2016.2.JM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W zakresie skutków podatkowych sprzeda?y nieruchomooci

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z póYn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporz1dzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upowa?nienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie dzia3aj1cy w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, ?e stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2016 r. (data wp3ywu 25 listopada 2016 r.) uzupe3niony pismem z dnia 27 grudnia 2016 r. (data nadania 28 grudnia 2016 r., data wp3ywu 29 grudnia 2016 r.) stanowi1cym odpowiedY na wezwanie z dnia 12 grudnia 2016 r. (data nadania 13 grudnia 2016 r., data doreczenia 23 grudnia 2016 r.) Nr 1462-IPPB4.4511.1293.2016.1.JM o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotycz1cej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzeda?y nieruchomooci – jest nieprawid3owe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2016 r. zosta3 z3o?ony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotycz1cej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzeda?y nieruchomooci.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 12 grudnia 2016 r. (data nadania 13 grudnia 2016 r., data doreczenia 23 grudnia 2016 r.) Nr 1462-IPPB4.4511.1293.2016.1.JM tutejszy organ wezwa3 Wnioskodawczynie do uzupe3nienia wniosku poprzez sformu3owanie pytania w formie pytaj1cej, które powinno bya zwi1zane z przepisami prawa podatkowego, bed1cymi przedmiotem interpretacji indywidualnej sprawy Wnioskodawczyni oraz przyporz1dkowane do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, a tak?e przedstawienie w3asnego stanowiska w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego odnoonie sformu3owanego pytania.

Pismem z dnia 27 grudnia 2016 r. (data nadania 28 grudnia 2016 r., data wp3ywu 29 grudnia 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupe3ni3a wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono nastepuj1cy stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawczyni, a w3aociwie tata mia3 marzenie, aby na emeryture wyprowadzia sie z Miasta na wieo. W 2005 r. zakupi3 tam dzia3ke i oszczedza3, aby wybudowaa dom, odmawiaj1c sobie wszystkiego. By3 jednak zmuszony wesprzea sie kredytem hipotecznym, który otrzyma3 w wysokooci 110.000 CHF – nie mia3 zdolnooci kredytowej na kredyt z3otówkowy, dlatego zdecydowa3 sie za namow1 doradcy bankowego na kredyt we frankach szwajcarskich. Niestety okaza3o sie to pu3apk1, gdy? wartooa kredytu szybko wzros3a. Gdy budowa zosta3a zakonczona i mo?na by3o wykanczaa dom, aby sie wprowadzia, tata niespodziewanie dosta3 zawa3u serca. Nie prze?y3. Zmar3 w marcu 2013 r. w wieku 48 lat. Poza kredytem, który nie by3 ubezpieczony pozostawi3 d3ug, który z mam1 z trudem Wnioskodawczyni sp3aca3a. Wnioskodawczyni wraz z mam1 zosta3y same utrzymuj1c sie g3ównie z renty rodzinnej po ojcu. Postanowi3y sprzedaa dom, poniewa? zacze3a ich przygniataa rata kredytu. Nieruchomooa wymaga3a jeszcze sporo inwestycji, aby mo?na by3o tam zamieszkaa, czy j1 wynaj1a. Dodatkowo w styczniu 2015 r. nast1pi3 gwa3towny wzrost kursu franka szwajcarskiego. Ze wzgledu na trudn1 sytuacje na rynku nieruchomooci, a tak?e nie najlepsz1 lokalizacje dzia3ki i niszczej1cy dom, bardzo d3ugo Wnioskodawczyni wraz z matk1 zmaga3y sie ze sprzeda?1 domu, cie?ko by3o znaleYa chetnych. Wspó3pracowa3y z wieloma agencjami nieruchomooci. W koncu uda3o sie znaleYa klientów, ale wszystko rozci1gne3o sie w czasie. Frank znowu wzrós3 ze wzgledu na Brexit. Mama Wnioskodawczyni od omierci taty chorowa3a na depresje, bra3a leki i regularnie widywa3a sie z psychiatr1. Dodatkowe problemy jeszcze bardziej j1 za3ama3y, nie potrafi3a sobie poradzia z sytuacj1, panicznie ba3a sie wzrostu kredytu. Dnia 25 czerwca 2016 r. pope3ni3a samobójstwo, pozostawiaj1c Wnioskodawczynie ca3kowicie sam1 z kredytem i rozpoczetym procesem sprzeda?y. Wnioskodawczyni postanowi3a dokonczya sprzeda? domu, poniewa? po tych wszystkich nieszczeoliwych wypadkach nie wyobra?a3a sobie innego rozwi1zania. W banku Wnioskodawczyni otrzyma3a informacje, ?e je?eli tego nie zrobi, zosta3aby zbadana Jej zdolnooa kredytowa, której jako 26-letnia absolwentka uniwersytetu wykonuj1ca prace biurow1 od nieca3ego roku – nie mia3a. W przypadku negatywnej decyzji banku umowa prawdopodobnie zosta3aby rozwi1zana, a Wnioskodawczyni musia3aby jako spadkobierca sp3acia kredyt zaci1gniety przez rodziców w ca3ooci, tj. w wysokooci oko3o 320.000 z3. Wnioskodawczyni nie dysponowa3a tak1 gotówk1, dlatego musia3a zrobia wszystko, aby proces sprzeda?y jak najszybciej sfinalizowaa i uwolnia sie od jakichkolwiek powinnooci wobec banku. Uda3o sie Wnioskodawczyni porozumiea z dotychczasowymi klientami i podpisaa umowe przedwstepn1. Ostateczna umowa sprzeda?y zosta3a podpisana 15 wrzeonia 2016 r. Wnioskodawczyni nie mia3a wyjocia, zdaj1c sobie sprawe z gro?1cej Jej zap3aty podatku dochodowego. Wnioskodawczyni nie s1dzi3a, ?e bedzie musia3a go zap3acia od ca3ej kwoty sprzeda?y, tj. 425.000 z3, gdy? kredytu hipotecznego obci1?aj1cego te nieruchomooa nie zaciagne3a Ona, ale Jej rodzice. Po sp3acie obci1?enia kredytowego, tj. kwoty 318.107,72 z3 i op3acenia agencji nieruchomooci poorednicz1cej w transakcji, pozosta3o Wnioskodawczyni oko3o 100.000 z3. Wnioskodawczyni nie wzbogaci3a sie zatem o kwote stanowi1c1 cene sprzeda?y domu.

W zwi1zku z powy?szym opisem zadano nastepuj1ce pytania:

Czy podatkowi dochodowemu w opisanej sytuacji (sprzeda? nieruchomooci odziedziczonej po rodzicach przed up3ywem 5 lat oraz sp3at1 kredytu hipotecznego zaci1gnietego we frankach szwajcarskich przez Jej rodziców na te nieruchomooa) podlega kwota, za któr1 zosta3a sprzedana nieruchomooa, czy te? kwota za któr1 Wnioskodawczyni sprzeda3a nieruchomooa po odjeciu wysokooci sp3aty kredytu hipotecznego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, opodatkowaniu powinna podlegaa wy31cznie kwota, o któr1 rzeczywiocie sie wzbogaci3a, czyli cena domu po odjeciu kwoty, któr1 sp3aci3a na poczet kredytu hipotecznego.

W owietle obowi1zuj1cego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest nieprawid3owe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z póYn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegaj1 wszelkiego rodzaju dochody, z wyj1tkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, Yród3em przychodów jest odp3atne zbycie, z zastrze?eniem ust. 2:

  1. nieruchomooci lub ich czeoci oraz udzia3u w nieruchomooci,
  2. spó3dzielczego w3asnoociowego prawa do lokalu mieszkalnego lub u?ytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spó3dzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego u?ytkowania gruntów,

- je?eli odp3atne zbycie nie nastepuje w wykonywaniu dzia3alnooci gospodarczej i zosta3o dokonane w przypadku odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych okreolonych w lit. a)-c) – przed up3ywem pieciu lat, licz1c od konca roku kalendarzowego, w którym nast1pi3o nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formu3uje generaln1 zasade, ?e odp3atne zbycie nieruchomooci, jej czeoci lub udzia3u w nieruchomooci przed up3ywem 5 lat, licz1c od konca roku kalendarzowego, w którym nast1pi3o nabycie lub wybudowanie rodzi obowi1zek podatkowy w podatku dochodowym. Je?eli natomiast odp3atne zbycie nieruchomooci nastepuje po up3ywie tego okresu, przychód z tego tytu3u nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

O tym, czy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzeda?y nieruchomooci powstaje obowi1zek podatkowy w postaci zap3aty podatku dochodowego kluczowe znaczenie ma zatem ustalenie daty i sposobu nabycia zbywanej nieruchomooci. Pod pojeciem „nabycie” nale?y rozumiea ka?de zdarzenie i ka?d1 czynnooa prawn1, w efekcie której dochodzi do przeniesienia prawa w3asnooci do nieruchomooci.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, ?e Wnioskodawczyni naby3a nieruchomooa w spadku po zmar3ym w marcu 2013 r. ojcu oraz po zmar3ej dnia 25 czerwca 2016 r. matce.

Zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z póYn. zm.), spadek to prawa i obowi1zki zmar3ego wynikaj1ce ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwil1 jego omierci przechodz1 na jego nastepców prawnych.

W myol art. 924 ww. ustawy, spadek otwiera sie z chwil1 omierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwila otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, ?e z chwil1 omierci nale?1ce do spadkodawcy prawa i obowi1zki staj1 sie spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data omierci (chwila omierci) ustala, kto staje sie spadkobierc1 oraz co wchodzi w sk3ad masy spadkowej. Z kolei postanowienie s1du o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poowiadczenia dziedziczenia potwierdzaj1 jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzien otwarcia spadku, czyli daty omierci spadkodawcy.

W przedmiotowej sprawie nale?y uznaa wiec, ?e Wnioskodawczyni naby3a nieruchomooa w dniu omierci swojego ojca, czyli w 2013 r. oraz w dacie omierci swojej matki czyli w 2016 r. Przedmiotowa nieruchomooa zosta3a przez Wnioskodawczynie sprzedana w dniu 15 wrzeonia 2016 r.

Maj1c na uwadze przywo3any wy?ej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, dochód uzyskany ze sprzeda?y nieruchomooci w 2016 r. stanowi Yród3o przychodu podlegaj1ce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zosta3o dokonane przed up3ywem pieciu lat licz1c od konca roku kalendarzowego, w którym nast1pi3o nabycie.

Do oceny skutków podatkowych jego sprzeda?y zastosowanie znajd1 przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowi1zuj1cym od 1 stycznia 2009 r.

Ustaw1 z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z póYn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw okreolonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniaj1cej, maj1 zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myol art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw okreolonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstaw1 obliczenia podatku, jest dochód stanowi1cy ró?nice pomiedzy przychodem z odp3atnego zbycia nieruchomooci lub praw okreolonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiekszon1 o sume odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomooci lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odp3atnego zbycia nieruchomooci lub praw maj1tkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartooa wyra?ona w cenie okreolonej w umowie, pomniejszona o koszty odp3atnego zbycia. Je?eli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartooci rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten okreola organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokooci wartooci rynkowej.

Pojecie kosztów odp3atnego zbycia (sprzeda?y) nie zosta3o przez ustawodawce zdefiniowane w ustawie, nale?y zatem stosowaa jezykowe rozumienie tego wyra?enia, zgodnie z którym za koszty sprzeda?y nieruchomooci lub praw maj1tkowych uwa?a sie wszystkie wydatki poniesione przez sprzedaj1cego, które s1 konieczne, aby transakcja sprzeda?y mog3a dojoa do skutku (wszystkie niezbedne wydatki bezpoorednio zwi1zane z t1 czynnooci1). Pomiedzy tymi wydatkami a dokonanym odp3atnym zbyciem musi istniea zwi1zek przyczynowo – skutkowy.

Nale?y wskazaa, ?e d3ugi obci1?aj1ce mase spadkow1 (w tym przypadku kredyt hipoteczny) w ?aden sposób nie mieszcz1 sie w ustawowych kryteriach kosztów odp3atnego zbycia zawartych w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie mog1 zostaa uwzglednione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzeda?y nieruchomooci nabytej w drodze spadku.

Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z póYn. zm.), spadkobiercy podatnika, z zastrze?eniem § 2, przejmuj1 przewidziane w przepisach prawa podatkowego maj1tkowe prawa i obowi1zki spadkodawcy.

Zgodnie zao z art. 98 § 1 ww. ustawy, do odpowiedzialnooci spadkobierców za zobowi1zania podatkowe spadkodawcy stosuje sie przepisy Kodeksu cywilnego o przyjeciu i odrzuceniu spadku oraz o odpowiedzialnooci za d3ugi spadkowe.

Zauwa?ya nale?y, ?e d3ugi spadkowe jakkolwiek wp3ywaj1 na wysokooa podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostaj1 bez wp3ywu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odp3atnego zbycia nieruchomooci nabytej w drodze spadku. Sp3ata wierzycieli nie jest nak3adem zwiekszaj1cym wartooa nieruchomooci. Obowi1zek sp3aty wierzycieli jest, na skutek przyjecia spadku, zobowi1zaniem Wnioskodawczyni, które musi uregulowaa, co wynika z ustawy Kodeks cywilny.

Odnosz1c powy?sze na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzia nale?y, ?e wartooa sp3aconego kredytu hipotecznego (tzw. d3ugi spadkowe), nie stanowi kosztu odp3atnego zbycia nieruchomooci, nabytej przez Wnioskodawczynie tytu3em spadku.

Sp3ata ta nie ma ?adnego wp3ywu na wymiar uzyskania przychodu ze sprzeda?y, gdy? wynika z samego faktu dziedziczenia. Wnioskodawczyni musia3aby ww. d3ugi sp3acia bez wzgledu na to, czy sprzeda3aby nieruchomooa, czy zdecydowa3aby sie j1 zachowaa. To, ?e Wnioskodawczyni sp3aci3a d3ugi po sprzeda?y nieruchomooci nie oznacza, ?e nale?y sie jej przywilej pomniejszenia przychodu ze sprzeda?y nieruchomooci o kwote sp3aconych d3ugów.

Do kosztów odp3atnego zbycia mo?na zaliczya, np.

  • koszty wyceny nieruchomooci przez rzeczoznawce maj1tkowego,
  • prowizje pooredników w sprzeda?y nieruchomooci,
  • koszty og3oszen w prasie zwi1zanych z zamiarem sprzeda?y nieruchomooci,
  • wydatki zwi1zane ze sporz1dzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Koszty te Wnioskodawczyni bedzie mog3a zaliczya do kosztów odp3atnego zbycia, jednak?e tylko pod warunkiem, ?e koszty takie Wnioskodawczyni ponios3a. Przy czym, koszty te, nie s1 kosztami nabycia, lecz jako koszty odp3atnego zbycia pomniejszaj1 przychód.

Kosztów odp3atnego zbycia nie nale?y jednak uto?samiaa z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zosta3y w art. 22 ust. 6c i 6d.

W myol art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytu3u odp3atnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodp3atny sposób, uwa?a sie udokumentowane nak3ady, które zwiekszy3y wartooa rzeczy i praw maj1tkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwote zap3aconego podatku od spadków i darowizn w takiej czeoci, w jakiej wartooa zbywanej rzeczy lub prawa przyjeta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada 31cznej wartooci rzeczy i praw maj1tkowych przyjetej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokooa nak3adów, o których mowa w ust. 6d, ustala sie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i us3ug oraz dokumentów stwierdzaj1cych poniesienie op3at administracyjnych.

Okreolony w zacytowanym wy?ej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odp3atnego zbycia nieruchomooci lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze spadku, mog1 zostaa uznane za koszty uzyskania przychodu ma zatem charakter katalogu zamknietego, w zwi1zku z czym tylko wydatki wyraYnie w nim wskazane mog1 pomniejszya uzyskany przychód.

Maj1c na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powo3ane wy?ej przepisy prawa, nale?y stwierdzia, ?e Wnioskodawczyni nie mo?e pomniejszya przychodu ze sprzeda?y nieruchomooci nabytej w spadku o kwote sp3aconego kredytu hipotecznego (tzw. d3ugów spadkowych), poniewa? nie stanowi ona ani kosztu odp3atnego zbycia, ani kosztu uzyskania przychodu. Oznacza to, ?e kwota, któr1 Wnioskodawczyni przeznaczy3a na sp3ate ww. d3ugu nie ma wp3ywu na wysokooa podatku z tytu3u odp3atnego zbycia nieruchomooci.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakonczeniu roku podatkowego podatnik jest obowi1zany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39) wykazaa:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych okreolonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczya nale?ny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy s1 obowi1zani sk3adaa urzedom skarbowym zeznanie, wed3ug ustalonego wzoru, o wysokooci osi1gnietego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku nastepuj1cego po roku podatkowym, z zastrze?eniem ust. 1aa, 7 i 8.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie okreolonym w ust. 1 podatnicy s1 obowi1zani sk3adaa urzedom skarbowym odrebne zeznania, wed3ug ustalonych wzorów, o wysokooci osi1gnietego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych opodatkowanych na zasadach okreolonych w art. 30e.

Dochodu z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych okreolonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie 31czy sie z dochodami (przychodami) z innych Yróde3 (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

Jednak?e, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego s1 dochody z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokooci, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udzia3u wydatków poniesionych na w3asne cele mieszkaniowe w przychodzie z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych, je?eli pocz1wszy od dnia odp3atnego zbycia, nie póYniej ni? w okresie dwóch lat od konca roku podatkowego, w którym nast1pi3o odp3atne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomooci lub tego prawa maj1tkowego zosta3 wydatkowany na w3asne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzglednia sie do wysokooci przychodu z odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odp3atnego zbycia nieruchomooci lub praw maj1tkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zosta3y w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uwa?a sie:

  1. wydatki poniesione na:
    1. nabycie budynku mieszkalnego, jego czeoci lub udzia3u w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowi1cego odrebn1 nieruchomooa lub udzia3u w takim lokalu, a tak?e na nabycie gruntu lub udzia3u w gruncie albo prawa u?ytkowania wieczystego gruntu lub udzia3u w takim prawie, zwi1zanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2. nabycie spó3dzielczego w3asnoociowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udzia3y w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spó3dzielni mieszkaniowej lub udzia3u w takim prawie,
    3. nabycie gruntu pod budowe budynku mieszkalnego lub udzia3u w takim prawie, prawa u?ytkowania wieczystego takiego gruntu lub udzia3u w takim prawie, w tym równie? z rozpoczet1 budow1 budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udzia3u w gruncie, prawa u?ytkowania wieczystego gruntu lub udzia3u w takim prawie, je?eli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowe budynku mieszkalnego,
    4. budowe, rozbudowe, przebudowe lub adaptacje na cele mieszkalne w3asnego budynku, jego czeoci lub w3asnego lokalu mieszkalnego,
    5. rozbudowe, nadbudowe, przebudowe lub adaptacje na cele mieszkalne w3asnego budynku niemieszkalnego, jego czeoci, w3asnego lokalu niemieszkalnego lub w3asnego pomieszczenia niemieszkalnego
    - po3o?onych w panstwie cz3onkowskim Unii Europejskiej lub w innym panstwie nale?1cym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
  2. wydatki poniesione na:
    1. sp3ate kredytu (po?yczki) oraz odsetek od tego kredytu (po?yczki) zaci1gnietego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odp3atnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele okreolone w pkt 1,
    2. sp3ate kredytu (po?yczki) oraz odsetek od tego kredytu (po?yczki) zaci1gnietego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odp3atnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na sp3ate kredytu (po?yczki), o którym mowa w lit. a),
    3. sp3ate ka?dego kolejnego kredytu (po?yczki) oraz odsetek od kredytu (po?yczki) zaci1gnietego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odp3atnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na sp3ate kredytu (po?yczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    - w banku lub w spó3dzielczej kasie oszczednoociowo – kredytowej, maj1cych siedzibe w panstwie cz3onkowskim Unii Europejskiej lub w innym panstwie nale?1cym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrze?eniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez w3asny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie sie budynek, lokal lub pomieszczenie stanowi1ce w3asnooa lub wspó3w3asnooa podatnika lub do którego podatnikowi przys3uguje spó3dzielcze w3asnoociowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spó3dzielni mieszkaniowej lub udzia3 w takich prawach.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, ?e w przypadku gdy kredyt (po?yczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi czeoa kredytu (po?yczki) przeznaczonego na sp3ate równie? innych ni? wymienione w tych przepisach zobowi1zan kredytowych (po?yczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uwa?a sie wydatki przypadaj1ce na sp3ate kredytu (po?yczki) okreolonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zap3acone odsetki od tej czeoci kredytu (po?yczki), która proporcjonalnie przypada na sp3ate kredytu (po?yczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Nale?y równie? wskazaa, ?e przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej czeoci wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzgledni3 korzystaj1c z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej czeoci wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zosta3y wydatki okreolone w ust. 25 pkt 1, uwzglednione przez podatnika korzystaj1cego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Podkreolenia przy tym wymaga, ?e przepisy dotycz1ce zwolnien przedmiotowych, s1 odstepstwem od generalnej zasady powszechnego opodatkowania, dlatego te? ich wyk3adnia musi bya wyk3adni1 ocis31.

Odnosz1c powy?sze uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzia nale?y, ?e powo3any powy?ej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wi1?e skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach okreolonych w ustawie – uzyskanego z tytu3u odp3atnego zbycia nieruchomooci i praw maj1tkowych przychodu wy31cznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzeda?y nieruchomooci, ma charakter wyczerpuj1cy (enumeratywny).

Przy czym nale?y podkreolia, ?e z treoci art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, ?e kredyt, na którego sp3ate zosta3 przeznaczony przychód z odp3atnego zbycia nieruchomooci musi bya kredytem zaci1gnietym na cele mieszkaniowe, które zosta3y wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 oraz ust. 2 pkt 2 lit. b) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez podatnika, a wiec osobe, która osi1gne3a podlegaj1cy opodatkowaniu przychód ze sprzeda?y.

W sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawczyni dokona3a sp3aty kredytu zaci1gnietego przez zmar3ego spadkodawce (spadkodawców). Uzyskany ze sprzeda?y nieruchomooci przychód zosta3 wiec wydatkowany przez Ni1 na sp3ate zobowi1zania wynikaj1cego z umowy kredytu udzielonych spadkodawcom. To bowiem rodzice Wnioskodawczyni zaci1gneli kredyt mieszkaniowy na przedmiotow1 nieruchomooa, natomiast Wnioskodawczyni przeje3a w postaci d3ugu obowi1zek jego sp3aty, zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego. Takiego przeznaczenia orodków nie przewiduje jednak art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem sam fakt wydatkowania przez Wnioskodawczynie orodków pienie?nych otrzymanych z tytu3u sprzeda?y nieruchomooci na sp3ate kredytu, nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikaj1cego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jako ?e kredyt nie zosta3 zaci1gniety przez Wnioskodawczynie na jej w3asne cele mieszkaniowe. Nie mamy tu zatem do czynienia ze sp3at1 kredytu zaci1gnietego przez Wnioskodawczynie na nabycie nieruchomooci. Nie mamy te? do czynienia z realizacj1 w3asnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni, a jedynie ze sp3at1 orodkami ze sprzeda?y nieruchomooci kredytu zaci1gnietego na nabycie tej nieruchomooci przez spadkodawców, którego obowi1zek sp3aty ci1?y na spadkobiercy.

Reasumuj1c, maj1c na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powo3ane przepisy prawa, nale?y stwierdzia, ?e wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzeda?y nieruchomooci nabytej w spadku na sp3ate kredytu, zaci1gnietego przez zmar3ych spadkodawców nie stanowi ani kosztu odp3atnego zbycia, ani kosztu uzyskania przychodu, o które mo?na obni?ya podstawe opodatkowania. Dokonana sp3ata kredytu nie uprawnia równie? Wnioskodawczyni do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikaj1cego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji podstawe opodatkowania podatkiem dochodowym stanowia bedzie wartooa przychodu ze zbycia opisanej we wniosku nieruchomooci ustalona zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszona o kwote zap3aconego podatku od spadków i darowizn (o ile Wnioskodawczyni by3a obowi1zana do zap3acenia powy?szego podatku), oraz pomniejszona o ewentualne nak3ady poniesione na te nieruchomooa, jeoli s1 udokumentowane faktur1 VAT.

Powy?sze stanowisko potwierdzaj1 wyroki Naczelnego S1du Administracyjnego: z dnia 17 stycznia 2013 r. sygn. akt II FPS 1055/11 oraz z dnia 5 maja 2016 r. sygn. akt II FPS 1083/14.

Wobec powy?szego stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawid3owe.

Zaznaczya nale?y, ?e do wniosku Wnioskodawczyni do31czy3a plik dokumentów. Nale?y jednak zauwa?ya, ?e wydaj1c interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, dzia3aj1cy w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, nie przeprowadza postepowania dowodowego w zwi1zku z czym nie jest zobowi1zany ani uprawniony do ich oceny; jest zwi1zany wy31cznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynie i jej stanowiskiem.

Je?eli przedstawiony we wniosku stan faktyczny ró?ni sie od stanu faktycznego wystepuj1cego w rzeczywistooci, wówczas wydana interpretacja nie bedzie chroni3a Wnioskodawczyni w zakresie dotycz1cym rzeczywiocie zaistnia3ego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistnia3ego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynie i stanu prawnego obowi1zuj1cego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przys3uguje prawo do wniesienia skargi na niniejsz1 interpretacje przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodnooci z prawem. Skarge wnosi sie do Wojewódzkiego S1du Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piomie organu, który wyda3 interpretacje – w terminie 14 dni od dnia, w którym skar?1cy dowiedzia3 sie lub móg3 sie dowiedziea o jej wydaniu – do usuniecia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed s1dami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z póYn. zm.). Skarge do WSA wnosi sie (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doreczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usuniecia naruszenia prawa, a je?eli organ nie udzieli3 odpowiedzi na wezwanie, w terminie szeoadziesieciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarge wnosi sie za poorednictwem organu, którego dzia3anie lub bezczynnooa s1 przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w P3ocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 P3ock.