ITPB2/4511-611/15/MM | Interpretacja indywidualna

Jaka datę należy uznać za datę nabycia nieruchomości i jakie wydatki stanowią koszt uzyskania przychodu z jej sprzedaży?
ITPB2/4511-611/15/MMinterpretacja indywidualna
  1. koszty notarialne
  2. koszty uzyskania przychodów
  3. nabycie nieruchomości
  4. odpłatne zbycie
  5. odsetki od kredytu
  6. prowizje bankowe
  7. przelew
  8. sprzedaż
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów
  3. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Przychody ze sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2015 r. (data wpływu 26 maja 2015 r.), uzupełnionym w dniu 26 maja 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 3 sierpnia 2015 r. nr ITPB2/4511-611/15-2/MM, ITPP3/4512-247/15-2/AT wezwano Wnioskodawcę do ich usunięcia. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 sierpnia 2015 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 17 sierpnia 2015 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

W dniu 8 października 2002 r. aktem notarialnym Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość przy ul. L. Nieruchomość stanowiły niezabudowane działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 8/25 o powierzchni 0,0906 oraz 8/26 o powierzchni 0,0905. Powyższa nieruchomość została nabyta za cenę 95.000 zł, a pieniądze pochodziły z majątku wspólnego. W dniu 23 kwietnia 2004 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość niezabudowaną składającą się z dwóch działek 5/23, 5/24 położoną przy ul. C. o łącznej powierzchni 0,1475 ha za kwotę 110.625 zł

W dniu nabycia ww. nieruchomości Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym panował ustrój wspólności ustawowej.

Na działkach nr 8/25 i 8/26 – zgodnie z pozwoleniem na budowę z 2004 r. – rozpoczęto budowę budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku magazynowego, który został oddany do użytkowania 28 grudnia 2010 r.

Małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód w dniu 28 lutego 2011 r. Sprawa o podział majątku odbyła się przed Sądem Rejonowym, a dla potrzeb podziału majątku w dniu 23 grudnia 2012 r. sporządzony został operat szacunkowy przez biegłego sądowego. Zgodnie z protokołem ze sprawy o podział majątku z dnia 31 października 2013 r. podział był następujący:

  1. na wyłączną własność Wnioskodawcy została przydzielona:
    1. nieruchomość zabudowana przy ul. L., której wartość szacunkowa zgodnie z operatem szacunkowym wynosiła 880.800 zł,
    2. nieruchomość niezabudowana znajdująca się przy ul. C., której wartość rynkowa określona przez biegłego wyniosła 252.000 zł.

Ponadto Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty do dnia 30 października 2014 r. następujących kwot:

  • 450.000 zł na rzecz ex małżonki tytułem wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym,
  • 120.000 zł kredytu hipotecznego w ramach i terminach ustalonych w umowie, który to kredyt zaciągnięty został wspólnie z małżonką w 2007 r. na dokończenie budowy domu przy ul. L.

Powyższe zobowiązania zostały spełnione.

  1. Ex małżonka otrzymała na wyłączną własność :
    1. 4 pokojowe mieszkanie o powierzchni 84, 72 m kw, którego wartość według operatu szacunkowego wyniosła 254.700 zł; mieszkanie to zostało nabyte w 1993 r. i w dniu nabycia panował między małżonkami ustrój wspólności majątkowej,
    2. zapłatę 450.000 zł tytułem wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym.

Nieruchomość zabudowana znajdująca się przy ul. L. została sprzedana w dniu 7 stycznia 2015 r. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza dokonać również sprzedaży należącej do niego nieruchomości niezabudowanej, mieszczącej się przy ul. C.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. Budynki wzniesione na działkach 8/25 i 8/26 nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Powyższe budynki były wykorzystywane na cele mieszkaniowe ex małżonki.

We wcześniejszych okresach Wnioskodawca nie dokonywał zakupu i zbycia nieruchomości ani budowy budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy opodatkowaniu19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości podlega tylko i wyłącznie część, która została nabyta w drodze podziału majątku wspólnego...
  2. Czy do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości można zaliczyć:
    1. potwierdzenie dokonanych przelewów w przypadku zniszczenia części faktur oraz uzyskania ich duplikatów,
    2. koszty notarialne,
    3. koszty opłat sądowych – wpis do hipoteki, założenie księgi wieczystej, wypisy,
    4. wynagrodzenie biegłego sądowego, dokonującego wyceny nieruchomości,
    5. koszty związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości, w tym:
      1. ubezpieczenie kredytu,
      2. prowizja bankowa,
      3. zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego,
    6. spłatę na rzecz byłej małżonki w kwocie 450.000 zł...
  3. Czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek o numerach 5/23, 5/24 będzie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług...

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest udzielenie odpowiedzi w zakresie pytania pierwszego i drugiego. W zakresie pytania nr 3 wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie pytania nr 1 i 2 - 19% podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości opodatkować należy tylko i wyłącznie część nabytą po podziale majątku w 2013 r.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest wspólnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziałów małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego:

  1. małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową,
  2. z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie współwłasności,
  3. współwłasność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie współwłasności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączna własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeżeli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Zatem za datę nabycia nieruchomości (prawa), która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (prawa) w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości (prawa) przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości (prawa), która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Podział majątku wspólnego, dokonany w 2013 r. nie był ekwiwalentny w naturze i dokonany został ze spłatą na rzecz byłej żony. Wartość majątku zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym na potrzeby Sądu przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego z dnia 23 grudnia 2012 r., jaka przypadła na Wnioskodawcę w wyniku podziału majątku nie przewyższała więc wartości udziału, jaki mu przysługiwał w małżeńskim majątku dorobkowym.

W ocenie Wnioskodawcy uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w ramach wspólności małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż sprzedaż została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału. W konsekwencji nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w wyniku podziału majątku dorobkowego, nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto Wnioskodawca uważa, że koszty związane z nabyciem nieruchomości można podzielić na dwie grupy:

  • koszty odpłatnego zbycia i można do nich zaliczyć: opłaty notarialne, sądowe, koszty pośrednika i rzeczoznawcy,
  • koszty uzyskania przychodu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają zamknięty katalog wydatków, które mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Zostały one podzielone na cztery grupy kosztów związanych z: wcześniejszym odpłatnym nabyciem nieruchomości, wcześniejszym wybudowaniem nieruchomości, poniesionymi nakładami na nieruchomość, zapłaconym podatkiem od spadków i darowizn przy nabyciu tej nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość została odpłatnie nabyta, to do kosztów uzyskania przychodów z jej sprzedaży można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zdefiniowano tego pojęcia. Pojęcie to wiąże się z kosztami towarzyszącymi zakupowi (żeby doszło do zakupu). W ocenie Wnioskodawcy, przy ustaleniu przychodu ze sprzedaży należy brać pod uwagę koszty zbycia nieruchomości. Zalicza się do nich wymienione wyżej wydatki okołotransakcyjne, takie jak wynagrodzenie pośrednika, rzeczoznawcy, koszty ogłoszeń i inne wydatki, które są ponoszone w związku ze zbyciem.

Można więc uznać, że koszty nabycia są lustrzanym odbiciem kosztów zbycia: są to rodzajowo takie same pozycje kosztowe. Tak więc kosztem uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości jest zapłacona przy zakupie cena powiększona o PCC, opłatę sądową i notarialną.

W przypadku działek o numerze 8/25 i 8/26 przedmiotem sprzedaży jest wybudowany przez Wnioskodawcę i jego byłą żonę budynek. Z racji tego Wnioskodawca uważa, że do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć koszty wytworzenia budynku. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych określono, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur w rozumieniu przepisów o VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Wymóg posiadania faktur dotyczy wyłącznie ponoszenia nakładów, np. na remont lub modernizację budynku i nie obejmuje dokumentowania kosztów nabycia oraz kosztów wytworzenia nieruchomości. Co prawda w świetle prawa cywilnego budynek jest nakładem na nieruchomości, a tym samym koszty jego wytworzenia powinny być dokumentowane fakturami. Jednak gdyby wydatki na budowę budynku zostały zaliczone do kosztów nakładów, pojęcie kosztów wytworzenia stałoby się pojęciem pustym. Na uwagę w tej kwestii zasługuje wyrok WSA w Gdańsku z 2 czerwca 2011 r., w którym Sąd nie zgodził się z taką wykładnią: „Uznanie, że wzniesiony budynek stanowi nakład na gruncie, jest błędne. Koszt budowy tego budynku będzie dla strony kosztem jego wytworzenia. Nakładem mogą być jedynie remonty lub modernizacje budynku”. Wydatki na budowę muszą być udokumentowane, ale może to być każdy dopuszczalny prawem dokument, w tym przede wszystkim dowód zapłaty – przelew bankowy, wyciąg z karty kredytowej, paragony. Z racji tego, że budowa odbywała się w latach, za które wykonawcy i dostawcy usług nie posiadają już dokumentacji księgowej, wobec tego Wnioskodawca nie ma możliwości uzyskania duplikatów faktur. Wnioskodawca posiada jedynie potwierdzone zapłaty przelewów w których powołuje się na faktury, zawarte umowy, itp.

Wnioskodawca uważa, że koszty nabycia i wytworzenia obejmują wszelkie wydatki bezpośrednio i pośrednio związane z zakupem czy też budową, w tym koszty sfinansowania inwestycji, do których należą na przykład prowizja za udzielenie kredytu, spłata odsetek naliczonych od kredytu lub pożyczki, składka za ubezpieczenie kredytu itd. Art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymienia w katalogu kosztów, które nie są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów spłaty odsetek, prowizji od udzielenia kredytu oraz ubezpieczenia kredytu. Co więcej, gdy sam kapitał kredytu stanowi uzyskanie środków na nabycie, bądź wytworzenie nieruchomości, to dodatkowe koszty kredytu w postaci odsetek, są kosztem zwiększającym jej wartość wytworzenia. W przypadku, gdyby kredyt na wytworzenie nieruchomości zaciągnięty był przez przedsiębiorcę, zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to koszty odsetek i prowizji stanowiłyby koszt uzyskania przychodu. Wnioskodawca uważa, że analogicznie wydatki te będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w jego przypadku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów może uwzględnić:

  1. potwierdzenia dokonanych przelewów, potwierdzenia zapłaty kartą za materiały budowlane jako potwierdzenie kosztów wytworzenia nieruchomości,
  2. koszty notarialne,
  3. koszty opłat sądowych – wpis do hipoteki, założenie księgi wieczystej, wypisy,
  4. wynagrodzenie biegłego sądowego, dokonującego wyceny nieruchomości,
  5. koszty związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości:
    1. ubezpieczenie kredytu,
    2. prowizja bankowa,
    3. zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego,
  6. spłata na rzecz byłej małżonki w kwocie 450.000 zł.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że w dniu 8 października 2002 r. aktem notarialnym Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość przy ul. L. Nieruchomość stanowiły niezabudowane działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 8/25 o powierzchni 0,0906 oraz 8/26 o powierzchni 0,0905. Powyższa nieruchomość została nabyta za cenę 95.000 zł, a pieniądze pochodziły z majątku wspólnego. W dniu 23 kwietnia 2004 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość niezabudowaną składającą się z dwóch działek 5/23, 5/24 położoną przy ul. C. o łącznej powierzchni 0,1475 ha za kwotę 110.625 zł

W dniu nabycia ww. nieruchomości Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym panował ustrój wspólności ustawowej.

Na działkach nr 8/25 i 8/26 – zgodnie z pozwoleniem na budowę z 2004 r. – rozpoczęto budowę budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku magazynowego, który został oddany do użytkowania 28 grudnia 2010 r.

Małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód w dniu 28 lutego 2011 r. Sprawa o podział majątku odbyła się przed Sądem Rejonowym, a dla potrzeb podziału majątku w dniu 23 grudnia 2012 r. sporządzony został operat szacunkowy przez biegłego sądowego. Zgodnie z protokołem ze sprawy o podział majątku z dnia 31 października 2013 r. podział był następujący:

  1. na wyłączną własność Wnioskodawcy zostały przydzielone:
    1. nieruchomość zabudowana przy ul. L., której wartość szacunkowa zgodnie z operatem szacunkowym wynosiła 880.800 zł,
    2. nieruchomość niezabudowana znajdująca się przy ul. C., której wartość rynkowa określona przez biegłego wyniosła 252.000 zł.

Ponadto Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty do dnia 30 października 2014 r. następujących kwot:

  • 450.000 zł na rzecz ex małżonki tytułem wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym,
  • 120.000 zł kredytu hipotecznego w ramach i terminach ustalonych w umowie, który to kredyt zaciągnięty został wspólnie z małżonką w 2007 r. na dokończenie budowy domu przy ul. L.

Powyższe zobowiązania zostały spełnione.

  1. Ex małżonka otrzymała na wyłączną własność :
    1. 4 pokojowe mieszkanie o powierzchni 84, 72 m kw, którego wartość według operatu szacunkowego wyniosła 254.700 zł; mieszkanie to zostało nabyte w 1993 r. i w dniu nabycia panował między małżonkami ustrój wspólności majątkowej,
    2. zapłatę 450.000 zł tytułem wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym.

Nieruchomość zabudowana znajdująca się przy ul. L. została sprzedana w dniu 7 stycznia 2015 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. Budynki wzniesione na działkach 8/25 i 8/26 nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Powyższe budynki były wykorzystywane na cele mieszkaniowe ex małżonki.

We wcześniejszych okresach Wnioskodawca nie dokonywał zakupu i zbycia nieruchomości ani budowy budynków.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 583). Zgodnie z art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Ponadto, ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Stosownie zaś do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek. Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności lub wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków, ogłoszenia upadłości przez jednego z nich.

Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego za datę nabycia nieruchomości lub prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas jeżeli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości (prawa) przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości (prawa), która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Mając na uwadze powyższe nie można uznać, że dokonany przez małżonków podział majątku wspólnego był ekwiwalentny, a zatem musi być traktowany w kategorii nabycia. To zaś oznacza, że dla części nieruchomości nabytych w drodze ww. podziału za datę nabycia uznać należy dzień uprawomocnienia się postanowienia o podziale majątku wspólnego.

W związku z tym sprzedaż udziału w nieruchomości położonej przy ul. L., który Wnioskodawca nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego w 2002 r. mieszczącego się w jego udziale w tym majątku nie stanowi źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast sprzedaż udziału nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie, a co za tym idzie dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30 e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do art. 30 e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wynika, że wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Wobec powyższego uznać należy, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym odpowiadająca udziałowi, jaki Wnioskodawca nabył na skutek podziału majątku wspólnego małżonków. Jeżeli wartość ta odbiega od wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej – po uprzednim wezwaniu Wnioskodawcy - określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • koszty i opłaty sądowe.

Z art. 22 ust. 6c ww. ustawy wynika, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zacytowany przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Kosztem tym bezspornie jest kwota wydatkowana na nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego, w związku ze zbyciem przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi, jaki nabył na skutek podziału majątku wspólnego, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłej żony związana z nabyciem od niej udziałów w ww. nieruchomości, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, że kwota spłaty na rzecz byłej żony (450.000 zł) stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. L. Kwota 450.000 zł spłacona została bowiem przez Wnioskodawcę byłej małżonce w związku z faktem, że Wnioskodawcy - na skutek podziału majątku wspólnego małżonków - przypadła nieruchomość położona przy ul. L., której wartość rynkowa zgodnie z operatem szacunkowym wyniosła 880.000 zł oraz nieruchomość niezabudowana, znajdująca się przy ul. C., której wartość rynkowa określona przez biegłego wyniosła 252.000 zł., zatem na tej podstawie można obliczyć jaka część spłaty na rzecz byłej małżonki przypada na nieruchomość położoną przy ul. L., a jaka część na nieruchomość położoną przy ul. C. Zatem tylko ta część spłaty na rzecz byłej małżonki z tytułu podziału majątku wspólnego, która proporcjonalnie przypada na nieruchomość położoną przy ul. L. stanowi koszt uzyskania przychodu z tej sprzedaży.

Nie sposób również zgodzić się z Wnioskodawcą, że w przedstawionym stanie faktycznym wydatki poniesione na budowę domu (jako wydatki na jego wytworzenie) stanowią koszt uzyskania przychodu. Wnioskodawca na skutek podziału majątku wspólnego małżonków nabył bowiem w zamian za spłatę pieniężną udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem, który został wzniesiony na tym gruncie przed dokonaniem podziału tego majątku.

Również wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy poniesione przez niego wydatki związane ze spłatą odsetek od kredytu hipotecznego, ubezpieczeniem kredytu i prowizją oraz wpisem do hipoteki nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie ze spłatą środków pieniężnych pozyskanych na sfinansowanie danej inwestycji oraz wydatki związane z pozyskaniem kredytu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na nabycie lub wytworzenie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu sfinansowania danej inwestycji za środki pozyskane z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tej nieruchomości lub koszty wytworzenia, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na sfinansowanie określonej inwestycji. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotową nieruchomość w trakcie jej posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tej nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodów, jak również do kosztów odpłatnego zbycia nie sposób również zakwalifikować wynagrodzenia biegłego sądowego. Wydatki te zostały poniesione w związku z postępowaniem o podział majątku wspólnego małżonków. Między wydatkami poniesionymi na ten cel, a sprzedażą nieruchomości nie istnieje zatem związek przyczynowo-skutkowy. Wydatki te nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż w rzeczywistości nie zostały poniesione na nabycie ww. udziału w nieruchomości. Wobec powyższego nie można tych wydatków uwzględniać przy obliczaniu dochodu z tej sprzedaży. W opisanym stanie faktycznym – Wnioskodawca do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego na skutek podziału majątku wspólnego małżonków nie może również zakwalifikować kosztów notarialnych, albowiem wydatki te nie zostały poniesione w związku z nabyciem ww. udziału w nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może natomiast zakwalifikować koszty opłat sądowych związanych z nabyciem ww. udziału w nieruchomości, w tym wydatki na wpis do księgi wieczystej (których nie sposób utożsamiać z wydatkami na założenie księgi wieczystej, która co do zasady zakładana jest dla nowo utworzonych nieruchomości) oraz wypisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bydgoszczy, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.