ILPB2/4511-1-670/16-2/DJ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2016 r. (data wpływu 18 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 maja 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z A.B. nabyła na współwłasność lokal mieszkalny w udziałach:

  1. Wnioskodawczyni - 1/3,
  2. A.B. - 2/3.

Cena zakupu wynikająca z aktu notarialnego nabycia wynosi 358 901,00 zł, zatem udział Wnioskodawczyni w cenie nabycia wynosi 119 633,67 zł. Cena zakupu została sfinansowana w całości z kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie przez Wnioskodawczynię i A.B. Wnioskodawczyni oraz A.B. wspólnie spłacali kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup ww. mieszkania.

Wspólne mieszkanie nie było wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni i A.B. nie są w związku małżeńskim oraz nie istnieją między nimi więzy pokrewieństwa.

Wnioskodawczyni zamierza przenieść własność przysługującego Jej udziału w przedmiotowej nieruchomości na A.B., w zamian za przejęcie długu z tytułu zaciągniętego przez Nią solidarnie kredytu hipotecznego na jej zakup. Pozostały do zapłacenia dług na dzień złożenia niniejszego wniosku wynosi 328 658,05 zł.

Skutkiem umowy przeniesienia prawa własności w zamian za przejęcie długu, A.B. przejmie dług Wnioskodawczyni w wysokości 109 552,68 zł (odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości: 1/3), a Wnioskodawczyni przenosi na A.B. swój udział w prawie własności nieruchomości, wynoszący 1/3.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni przy obliczaniu dochodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia może rozpoznać jako przychód przypadający na Jej udział część zadłużenia kredytowego odpowiadający 1/3 pozostałego zobowiązania kredytowego oraz uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu cenę nabycia nieruchomości odpowiadającej cenie 1/3 udziału w nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychodem z tytułu zbycia udziału w nieruchomości będzie 1/3 zadłużenia kredytowego na dzień zbycia (109 552,68 zł), zaś kosztem uzyskania przychodu będzie cena, za jaką Wnioskodawczyni nabyła ten udział, ujęta w akcie notarialnym dokumentującym jego zakup (119 633,57 zł).

Ze względu na fakt, że wniosek dotyczy stanu przyszłego, Wnioskodawczyni przyjęła, że 1/3 zadłużenia kredytowego na dzień zbycia udziału wynosi 109 552,68 zł (do obliczenia tej wartości Wnioskodawczyni posłużyła się stanem zadłużenia kredytowego na dzień złożenia niniejszego wniosku).

Zdaniem Wnioskodawczyni nie ulega wątpliwości, że po Jej stronie powstanie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, co zresztą potwierdził Minister Finansów w interpretacji indywidulanej wydanej dla Wnioskodawczyni w dniu 3 listopada 2015 r., sygn. (...).

Wynika to z faktu, że Wnioskodawczyni zamierza dokonać zbycia tego udziału przed upływem 5 lat od jego nabycia. Wnioskodawczyni uzyska ekwiwalent w zamian za zbywane prawo w postaci zwolnienia Jej z zobowiązania kredytowego, co w konsekwencji oznacza, że zbycie to będzie mieć charakter odpłatny.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że po Jej stronie powstanie przychód z tytułu zbycia udziału w nieruchomości w wysokości pozostałej spłaty części kredytu, jaki zaciągnęła na zakup tejże nieruchomości, w zakresie w jakim odnosi się do zbywanego udziału w wysokości 1/3, tj. 109 552,68 zł (czyli 1/3 z pozostałej kwoty kredytu 328 358,05 zł) i bez znaczenia pozostaje okoliczność, że kredyt zaciągnięty został solidarnie z A.B. Solidarność dłużników jest bowiem instytucją, mającą jedynie na celu zabezpieczenie interesów wierzyciela, a między samymi dłużnikami solidarnymi istnieje zależność regresowa i na jej zasadzie mogą się oni wzajemnie rozliczać. Również indyferentny, zdaniem Wnioskodawczyni jest fakt, że w dniu zbycia udziału w nieruchomości kredyt hipoteczny na zakup mieszkania nie został spłacony. Wszakże właśnie to przejęcie przedmiotowego długu było świadczeniem wzajemnym nabywcy udziału.

Jednocześnie Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że kosztem uzyskania przychodu będzie cena nabycia, odpowiadająca wartości udziału wynoszącego 1/3, zgodnie z art. 22c ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Powyższe stanowisko dotyczące kosztów uzyskania przychodów zostało również potwierdzone w interpretacji z dnia 24 marca 2016 r. o sygn. ITPB2/4511-1168/15/BK.

Podstawą obliczenia podatku dochodowego (zgodnie z art. 30e ust. 2 powołanej wyżej ustawy) będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli kwota stanowiąca 1/3 wartości zadłużenia kredytowego pozostała do spłaty na dzień zwolnienia z długu, pomniejszoną o ewentualne poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

W przypadku Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości będzie koszt nabycia tej nieruchomości w wysokości odpowiadającej temu udziałowi (1/3).

Biorąc pod uwagę powyższe u Wnioskodawczyni nie wystąpi dochód podlegający podatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż koszt nabycia udziału 1/3 w nieruchomości (119 633,67 zł) przekroczy przychód ze zbycia tego udziału (109 552,68 zł).

Powyższe stanowisko Wnioskodawczyni zgodne jest ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 24 marca 2016 r. (sygn. ITPB2/4511 -1168/15/BK).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jak również inne akty prawne nie zawierają definicji legalnej pojęć „nabycie” i „odpłatne zbycie” nieruchomości i praw majątkowych.

Tym samym, w celu ustalenia znaczenia tego terminu, należy posłużyć się wynikami wykładni językowej.

Odpłatne zbycie zgodnie z językowym rozumieniem tego terminu, to zbycie rzeczy lub prawa za wynagrodzeniem. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Należy zauważyć, że „płatność” nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego. Płatność może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty ceny w pieniądzu (zwiększenie aktywów zbywcy – płatnością może być również zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Potwierdzeniem powyższego jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r., sygn. akt SA/Gd 2258/95 w którym Sąd stwierdził, że zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży. Podobnie stwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny z Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r., I SA/Bd 133/09, który orzekł, że odpłatnością może być także zwolnienie nabywcy z długu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w udziale wynoszącym 1/3 części nieruchomości, drugim współwłaścicielem jest A.B. Cena zakupu wynikająca z aktu notarialnego nabycia wynosi 358 901,00 zł, zatem udział Wnioskodawczyni w cenie nabycia wynosi 119 633,67 zł. Cena zakupu została sfinansowana w całości z kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie przez Wnioskodawczynię i A.B. Wnioskodawczyni oraz A.B. wspólnie spłacali kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup ww. mieszkania. Wnioskodawczyni zamierza przenieść własność przysługującego Jej udziału w przedmiotowej nieruchomości na A.B., w zamian za przejęcie długu z tytułu zaciągniętego przez Nią solidarnie kredytu hipotecznego na jej zakup. Pozostały do zapłacenia dług na dzień złożenia niniejszego wniosku wynosi 328 658,05 zł. Skutkiem umowy przeniesienia prawa własności w zamian za przejęcie długu, A.B. przejmie dług Wnioskodawczyni w wysokości 109 552,68 zł (odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości: 1/3), a Wnioskodawczyni przeniesie na A.B. swój udział w prawie własności nieruchomości, wynoszący 1/3. Wspólne mieszkanie nie było wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni i A.B. nie są w związku małżeńskim oraz nie istnieją między nimi więzy pokrewieństwa.

W rozpatrywanej zatem sprawie Wnioskodawczyni w zamian za przeniesienie swojego udziału w nieruchomości otrzyma świadczenie wzajemne polegające na zwolnieniu Jej z ciążącego na Niej długu. Innymi słowy, nastąpi zbycie udziału przez Zainteresowaną w zamian za zwolnienie z długu. Zwolnienie z długu będzie miało więc w niniejszej sytuacji dla Wnioskodawczyni określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestanie być zobowiązana wobec swojego wierzyciela do zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Wartość długu, z którego Wnioskodawczyni zostanie zwolniona w zamian za przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym będzie wobec tego dla Niej wynagrodzeniem za przeniesienie ww. udziału.

Skoro zatem przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym w zamian za zwolnienie z długu mieści się w zakresie przedmiotowym pojęcia odpłatnego zbycia, a od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego udziału do daty jego zbycia nie upłynie pięć lat, to dokonane zbycie będzie stanowiło dla Wnioskodawczyni źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest, co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z treścią ust. 6f koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Do kosztów uzyskania przychodu można więc zaliczyć wszelkie wydatki poniesione przez zbywającego, których celem było nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa, a także wszelkie nakłady, których efektem jest podniesienie wartości zbywanej nieruchomości lub prawa.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy biorąc pod uwagę odpłatny charakter przeniesienia udziału w lokalu mieszkalnym w zamian za zwolnienie z długu stwierdzić należy, że przychodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia będzie przypadająca na Jej udział część zadłużenia kredytowego, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ustawy, kosztem uzyskania przychodu będzie koszt nabycia lokalu mieszkalnego, tj. cena tego lokalu, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym w wysokości proporcjonalnej do udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w 2014 r.

Reasumując, w przypadku Wnioskodawczyni podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli kwotą stanowiącą 1/3 wartości zadłużenia kredytowego pozostałą do spłaty na dzień zwolnienia z długu, pomniejszoną o ewentualne poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. W przypadku Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości będzie koszt nabycia ww. nieruchomości w wysokości odpowiadającej temu udziałowi. W sytuacji, gdy koszt nabycia będzie przewyższał przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym to w efekcie nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonanej transakcji.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że w interpretacji nie odniesiono się do wartości przedstawionych przez Wnioskodawczynię, gdyż potwierdzenie ich prawidłowości stanowi domenę postępowania podatkowego, do przeprowadzenia którego uprawnione są wyłącznie organy podatkowe pierwszej instancji, tj. naczelnicy urzędów skarbowych. W interpretacji indywidualnej dokonuje się natomiast jedynie wykładni stosownych przepisów materialnego prawa podatkowego, które znajdują zastosowanie w kontekście przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W konsekwencji przedmiotem niniejszej interpretacji nie mogła być weryfikacja przedstawionych wyliczeń dochodu/straty, lecz jedynie wykładnia przepisów regulujących zasady ich ustalania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.