DD9/033/5/KCT/2013/67 | Interpretacja indywidualna

Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania.
DD9/033/5/KCT/2013/67interpretacja indywidualna
  1. koszty uzyskania przychodów
  2. lokal mieszkalny
  3. mieszkania
  4. nieruchomości
  5. sprzedaż
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów

ZMIANA INTERPRETACJI INDYWIDUALNEJ

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 02 lipca 2009 r. Nr ILPB2/415-379/09-2/TR wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 09 lutego 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego:

  • ceny zapłaconej na nabycie mieszkania (wkładu budowlanego) i kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, jest prawidłowe
  • opłat związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie deweloperskim (CO i czynszu), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu (opłaty za inspekcję i prowizja oraz prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu), jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 02 lipca 2009 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania. Interpretacja wydana została na wniosek Pani z dnia 09 lutego 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że:

W listopadzie 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali mieszkanie, nie obejmuje małżonków żadna ulga (umowa o budowę w lutym 2007 r., podpisanie aktu notarialnego dopiero w październiku 2008 r.). Mieszkanie małżonkowie byli zmuszeni sprzedać ponieważ mąż został przeniesiony do pracy do miasta odległego o 140 km. Jeśli małżonkowie potraktują zakup i sprzedaż jako inwestycję na której zarobili, wydaje się logicznym odpisanie od dochodu odsetek bankowych i innych kosztów. Według urzędnika US podatek małżonkowie mają zapłacić od różnicy, co wydaje się krzywdzące w tym przypadku. W mieszkaniu małżonkowie nie mieszkali, sprzedali je w stanie deweloperskim, całość zakupu skredytowana przez Kredyt Bank. Cena sprzedaży mieszkania 204 000 zł.

Wnioskodawczyni wyszczególnia poniesione koszty:

  • cena nabycia mieszkania (wkład budowlany) - 133.265,68 zł,
  • odsetki za rok 2007 i 2008 - 11 212,57 zł,
    koszty uzyskania kredytu
  • opłata za inspekcję - 140,30 zł,
  • prowizja - 1.199,39 zł,
  • prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu - 1.316,97 zł,
  • koszty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokalu - 1.481,22 zł,
  • umowa za dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu - 765,55 zł,
    opłaty płacone za niezamieszkały lokal w stanie deweloperskim konieczne do utrzymania lokalu i jego późniejszej sprzedaży
  • CO - 693,50 zł,
  • czynsz od maja 2008 do listopada 2008 r. - 1.250,56 zł.
W związku z powyższym zadano pytanie:

Co dokładnie można uznać za koszty...

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeśli kupno i sprzedaż mieszkania jest traktowana jako inwestycja mająca przynieść zysk, powinna być możliwość uznania wszelkich poniesionych nakładów jako koszty, które pomniejszają podstawę opodatkowania.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 02 lipca 2009 r. Nr ILPB2/415-379/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ceny zapłaconej za nabycie mieszkania (wkładu budowlanego), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu, tj. opłaty za inspekcję i prowizji, prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu oraz kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, oraz za nieprawidłowe odnośnie zaliczenia do kosztów podatkowych opłat ponoszonych z tytułu użytkowania lokalu, tj. związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie deweloperskim, w szczególności CO i czynszu.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek obliczony od dochodu z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodu z tego źródła zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż nie mają wpływu na podwyższenie wartości nieruchomości.

Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych np.: wyrok NSA z dnia 20 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2218/11, wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11).

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe (...) zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (...)”.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie zaliczenia do kosztów podatkowych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, ceny nabycia mieszkania (wkładu budowlanego) i kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe uznać należy natomiast, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w zakresie opłat związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej, opłat płaconych za niezamieszkały lokal (CO i czynszu), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu (opłaty za inspekcję i prowizja oraz prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu), jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż uznanie, że (...) Wnioskodawczyni może zaliczyć w koszty z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości (...) udokumentowane wydatki poniesione (...) na spłatę odsetek od kredytu, które zostały zapłacone do dnia owej sprzedaży, koszty związane z samym uzyskaniem tego kredytu, tj. opłatę za inspekcję i prowizję, prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu (...), jest nieprawidłowe.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.