DD9/033/4/KCT/2013/66 | Interpretacja indywidualna

Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania.
DD9/033/4/KCT/2013/66interpretacja indywidualna
  1. koszty uzyskania przychodów
  2. lokal mieszkalny
  3. mieszkania
  4. nieruchomości
  5. sprzedaż
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów

ZMIANA INTERPRETACJI INDYWIDUALNEJ

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 08 maja 2009 r. Nr ILPB2/415-186/09-2/TR wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego:

  • opłat związanych z aktem notarialnym (usługa notarialna, opłata za wniosek, wynagrodzenie notariusza za wypisy aktu notarialnego, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej), jest prawidłowe
  • kosztów bankowych, (opłata przygotowawcza, prowizja 1 % kwoty kredytu, odsetki bankowe, ubezpieczenie kredytu, wniosek o wpis hipoteczny, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości), oraz prowizji biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży, jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 08 maja 2009 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania. Interpretacja wydana została na wniosek Pana z dnia 20 lutego 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, iż:

Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 23.11.2007 nabyli aktem notarialnym lokal mieszkalny o powierzchni 56m2 Cena lokalu wyniosła 232.222,59 PLN i została zapłacona deweloperowi do 18 sierpnia 2007 r. w ratach zgodnie z umową z dnia 10 lipca 2006 r. Cena mieszkania, tj. 232.222,59 PLN, została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe, udzielonego przez bank. Za pośrednictwem tegoż banku były płacone raty na konto bankowe dewelopera.

W związku z faktem, iż mieszkanie zostało w 100 % kupione za kapitał pożyczony z banku, małżonkowie ponieśli następujące koszty:

  • opłatę przygotowawczą 464,45 PLN,
  • prowizję 1 % kwoty kredytu 2.322,00 PLN,
  • odsetki bankowe 14.916,94 PLN,
  • ubezpieczenie kredytu 103,40 PLN,
  • wniosek o wpis hipoteczny 200 PLN,
  • PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości 19,00 PLN.

Ponadto małżonkowie ponieśli koszty związane z aktem notarialnym, tj.:

  • usługa notarialna 1.035,78 PLN,
  • opłata za wniosek 244,00 PLN,
  • wynagrodzenie notariusza za 6 obowiązkowych wypisów aktu notarialnego 483,12 PLN,
  • opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej 260 PLN.

Łącznie opłaty sądowo-notarialne wyniosły 2.022,90 PLN.

W związku ze zmianą sytuacji rodzinnej Wnioskodawca wraz z żoną podjęli decyzję o sprzedaniu nabytego lokalu mieszkalnego. W dniu 09.06.2008 r. sprzedali mieszkanie o pow. 56 m2 za cenę 400.000 PLN, przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym.

Do transakcji sprzedaży mieszkania doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od nich prowizję za pośrednictwo w sprzedaży w wysokości 3.615,00 PLN (FV 05.04.2008 z 23.04.2008).

Środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu (nabywca lokalu zakupił mieszkanie z księgą wieczystą wolną od jakichkolwiek obciążeń tytułem kredytu hipotecznego) oraz na zakup większego mieszkania w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej.

W związku z powyższym zadano pytanie:

Czy poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę koszty notarialne, opłaty sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkania stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2007 roku...

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego i Jego żonę wszystkie koszty wiążące się z zakupem lokalu mieszkalnego od dewelopera w 2007 roku stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód tytułem sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 08 maja 2009 r. Nr ILPB2/415-186/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, wskazując m.in. że: (...) Należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć wszystkie wskazane przez Zainteresowanego we wniosku wydatki, tj.: (...) koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizję bankową i opłatę przygotowawczą, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej (...).

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek obliczony od dochodu z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Wobec powyższego koszty (opłaty, prowizje, odsetki) związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości.

Stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np.: wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 lutego 2011 r. sygn. akt I SA/Sz 960/10.

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że (...) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (...). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (...). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (...).

Natomiast prowizja biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży mieszkania nie stanowi kosztów podatkowych z tytułu odpłatnej sprzedaży lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy. Jednakże taki wydatek będzie stanowił koszt odpłatnego zbycia mieszkania, zmniejszający przychód uzyskany ze sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem podlegającym opodatkowaniu jest wartość nieruchomości lub praw majątkowych wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zaliczenia do kosztów podatkowych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, opłat związanych z aktem notarialnym (usługa notarialna, opłata za wniosek, wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej), jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe uznać należy natomiast, że stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w zakresie kosztów bankowych, (opłata przygotowawcza, prowizja 1 % kwoty kredytu, odsetki bankowe, ubezpieczenie kredytu, wniosek o wpis hipoteczny, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości), oraz prowizji biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży, jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż uznanie, że (...) z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć (...) koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizję bankową i opłatę przygotowawczą, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej (...), jest nieprawidłowe.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.