2461-IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego poszczególnych wydatków.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r. poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 22 stycznia 2017 r. (data wpływu 25 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego:

  • kosztów związanych z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe,
  • pozostałych wydatków – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni 28 kwietnia 2014 r. na podstawie aktu notarialnego kupiła lokal mieszkalny za cenę 360.000 zł.

Kwota 63.000 zł pochodziła ze środków własnych Wnioskodawczyni, a kwota 297.000 zł została pokryta z mieszkaniowego kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank.

Dodatkowo Wnioskodawczyni poniosła koszty aktu notarialnego:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych 7.200 zł,
  • koszt ustanowienia hipoteki 19 zł,
  • opłatę sądową za wpis do hipoteki 400 zł,
  • wynagrodzenie tytułem taksy notarialnej 1.291,50 zł.

Dnia 17 lutego 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała na podstawie aktu notarialnego ww. lokal mieszkalny za kwotę 370.000 zł. Lokal mieszkalny na dzień podpisania aktu notarialnego był obciążony hipoteką na rzecz Banku.

Zgodnie z zapisami w akcie notarialnym zapłata za lokal nastąpiła w następujący sposób:

  • 10.000 zł w dniu podpisania aktu notarialnego,
  • 288.841,73 zł (kwota równa całkowitemu zadłużeniu obciążonego hipoteką) przelewem na rachunek bankowy ¬– konto techniczne wskazane przez Bank w dniu 1 marca 2016 r.,
  • 71.158,27 zł wpłynęło na konto bankowe Wnioskodawczyni.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy składając PIT-39 za 2016 r., do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć :

  • zakup zgodnie z aktem notarialnym w kwocie 360.000 zł, mimo iż większa część była sfinansowana kredytem i na dzień podpisania umowy zbycia kredyt nie był spłacony,
  • koszty aktu notarialnego związanego z zakupem 8.910,50 zł (w tym 7.200 zł podatek od czynności cywilnoprawnych)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W związku z powyższym składając PIT-39 za rok 2016 Wnioskodawczyni uważa, że do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć całą kwotę zakupu wynikającą z aktu notarialnego, czyli 360.000 zł niezależnie od tego, że kredyt na dzień podpisania umowy sprzedaży nie był spłacony. Kredyt został spłacony 1 marca 2016 r. bezpośrednio przez nabywcę na konto techniczne wymienione w zaświadczeniu wystawionym przez bank w celu zwolnienia hipoteki.

Dodatkowo do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni zalicza wydatki związane z aktem notarialnym przy zakupie lokalu mieszkalnego:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych 7.200 zł,
  • koszt ustanowienia hipoteki 19 zł,
  • opłatę sądową za wpis do hipoteki 400 zł,
  • wynagrodzenie brutto tytułem taksy notarialnej 1.291,50 zł.

Łącznie do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni uważa, że ma prawo zaliczyć kwotę 368.910,50 zł.

W związku z tym według Wnioskodawczyni wyliczenia w PIT-39 przedstawiałyby się następująco:

  • przychód ze sprzedaży nieruchomości 370.000 zł,
  • dochód 1.089,50 zł,
  • podstawa opodatkowania 1.090 zł,
  • podatek do zapłaty 207 zł.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe, a częściowo nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego powyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jego nabycia i zbycia.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawczyni następnie zbyła, doszło 28 kwietnia 2014 r. Zatem to ta data ma znaczenie dla liczenia okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

W związku z tym, że zbycie ww. lokalu mieszkalnego dokonane zostało 17 lutego 2016 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został nabyty, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W tym miejscu zaznaczyć należy, że przy sprzedaży nieruchomości lub prawa mogą wystąpić koszty dwojakiego rodzaju:

  • koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
  • koszty uzyskania przychodu.

Pierwszym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania są koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Drugim elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są koszty uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku sprzedany lokal mieszkalny nabyto odpłatnie więc zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy zgodnie z którym ¬– za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Kosztem nabycia nie są natomiast w żadnym wypadku wydatki okołokredytowe, tj. opłaty sądowe za wpisanie hipoteki, koszt ustanowienia hipoteki.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z kredytem nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego. Podkreślić należy, że zaciągniecie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanego lokalu mieszkalnego.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, należy stwierdzić, że nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.
Z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:

-cenę nabycia lokalu mieszkalnego zgodnie z aktem notarialnym (niezależnie od tego czy zakup był finansowany ze środków własnych, czy kredytem),

-koszty związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, tj.:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • wynagrodzenie tytułem taksy notarialnej.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będą wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup lokalu mieszkalnego:

  • koszt ustanowienia hipoteki,
  • opłata sądowa za wpis do hipoteki.

Stanowiska Wnioskodawczyni nie można było zatem uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zauważyć ponadto należy, że Organ, wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży lokalu mieszkalnego, lecz może co najwyżej wskazać sposób wyliczenia ww. kwot. W związku z tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawczynię we wniosku kwot dokonać wyliczenia wysokości podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinna dokonać Wnioskodawczyni z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji Organ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.