IBPBII/2/415-1294/11/AK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Obowiązek zapłaty podatku dochodowego do osób fizycznych z powodu podwyższenia wartości sprzedanej nieruchomości przez organ podatkowy.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 08 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 23 listopada 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku zapłaty podatku dochodowego do osób fizycznych z powodu podwyższenia wartości sprzedanej nieruchomości przez organ podatkowy - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku zapłaty podatku dochodowego do osób fizycznych z powodu podwyższenia wartości sprzedanej nieruchomości przez organ podatkowy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W lipcu 2009 r. wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała mieszkanie za kwotę 40.000 zł. Wnioskodawczyni nadmieniła, że sprzedane mieszkanie nie posiadało pełnego standardu. Nie posiadało ani centralnego ogrzewania, ani ciepłej wody, ani gazu. Było to mieszkanie tzw. „starego budownictwa”. Mieszkanie to wymagało całkowitego remontu, dlatego też małżonkowie ustalili taką cenę sprzedaży.

Po zawarciu ww. umowy sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem udała się do właściwego wtedy dla siebie urzędu skarbowego celem uiszczenia podatku od sprzedaży mieszkania. Wypełniła odpowiedni druk i opłaciła podatek.

W międzyczasie ze względu na zmianę miejsca zamieszkania zmienił się również właściwy dla wnioskodawczyni urząd skarbowy.

Nowi właściciele mieszkania uiścili natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z obowiązująca ich stawką. Do tego celu posłużyła im umowa sprzedaży jaką zawarli z wnioskodawczynią i jej mężem na kwotę 40.000 zł. Jednak po czasie naczelnik urzędu skarbowego wydał decyzję, iż ww. kwota z tytułu sprzedaży mieszkania została zaniżona i rzeczoznawca wycenił mieszkanie na 80.000 zł. Wnioskodawczyni zaznaczyła, że ww. wycena odbyła się już po remoncie mieszkania. Wnioskodawczyni jako sprzedająca nie dostała natomiast żadnego pisma ze strony tego urzędu skarbowego.

Dopiero po upływie roku od sprzedaży wnioskodawczyni otrzymała od naczelnika urzędu skarbowego (po zmianie właściwości) pismo w sprawie dopłaty z tytułu podwyższenia wartości sprzedanego mieszkania, tzn. od kwoty 40.000 zł, o którą to rzeczoznawca podwyższył wartość mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Na jakiej podstawie wnioskodawczyni ma zapłacić podatek od wartości 80.000 zł, skoro nigdy tych pieniędzy nie otrzymała...

Zdaniem wnioskodawczyni, mieszkanie sprzedała za kwotę 40.000 zł (zgodnie z umową) i od tej wartości zapłaciła podatek. Wnioskodawczyni uważa, że nie miała możliwości sprzedaży mieszkania po wyższej cenie niż w umowie, tj. 40.000 zł. Wcześniej z mężem wnioskodawczyni orientowała się w cenach mieszkań o podobnym jak jej standardzie. Wnioskodawczyni podkreśla, że było on w złym stanie, wymagało sporo nakładów pieniężnych i dlatego małżonkowie „wystawili” taką cenę – tyle ile było ono warte.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika zatem, że w przypadku gdy odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie, zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Zatem przychodem z odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy jest co do zasady wartość tych nieruchomości i praw wyrażona w cenie określonej w umowie zbycia. Cena ta winna jednak odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości i praw na dzień zbycia, a więc cena ustalona w umowie odpłatnego zbycia nie powinna odbiegać od wartości rynkowej. Tym samym wartość zbywanej przez podatnika nieruchomości lub prawa wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia winna odpowiadać cenie rynkowej stosowanej w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku. Ustalona w umowie zbycia wartość nieruchomości lub prawa wyrażona w cenie może uwzględniać różne aspekty mające wpływ na ustalenie tej ceny, jak np. standard zbywanego mieszkania. Istotne jest jednak, aby cena zbycia uwzględniająca te aspekty odpowiadała cenie rynkowej stosowanej w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku.

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Jeżeli zatem cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw tego samego rodzaju i gatunku organ podatkowy zawsze ma możliwość określenia zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lub prawa. Tym samym bezspornym jest, że art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje organowi podatkowemu możliwość określenia przychodu ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na podstawie wysokości wartości rynkowej nieruchomości lub praw jeżeli ustalona cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny.

Jednakże zanim to nastąpi w pierwszej kolejności organ podatkowy wzywa zbywającego do wskazania przyczyn dlaczego wartość zbywanej nieruchomości lub prawa odbiega od wartości rynkowej.

Jeżeli podatnik ustosunkuje się do wezwania organu, tj. zmieni cenę, bądź wskaże okoliczności związane z zawartą transakcją i ustaleniem ceny zbycia w wysokości znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy może odstąpić od podwyższenia kwoty przychodu uzyskanego przez podatnika i przyjąć cenę podaną w umowie zbycia jako tę kwotę, która powinna dla podatnika stanowić przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Dopiero w przypadku, gdy podatnik nie ustosunkuje się do wezwania organu, tj. nie zmieni ceny, bądź nie wskaże przyczyn jej odbiegania od wartości rynkowej, organ podatkowy dokona ustalenia wartości rynkowej zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Przy czym ustawa nie wskazuje, jakie czynniki mogą usprawiedliwiać stosowanie niskiej ceny, znacząco niższej niż wartość rynkowa zbywanych rzeczy lub praw. Sformułowanie „cena znacznie odbiegająca od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny” daje organowi podatkowemu możliwość uwzględnienia różnych indywidualnych sytuacji, w których jest uzasadnione zastosowanie ceny innej niż rynkowa. Wobec tego należy przyjąć, że uzasadnieniem mogą być wszelkie okoliczności obiektywnie zasadne (np. położenie nieruchomości, sąsiedztwo, stan techniczny czy prawny). Jednakże uzasadnienie niskiej ceny powinno zawierać konkretne dowody potwierdzające konkretne wyjaśnienia. Wskazać przy tym należy, iż zgodnie z art. 180 § 1 powołanej w sentencji ustawy - Ordynacja podatkowa jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Trzeba również pamiętać, że organ podatkowy ma obowiązek zbadania przyczyn obniżenia ceny oraz swobodę oceny trafności przedłożonego materiału dowodowego. Trafność ustalenia wysokości ceny sprzedaży podlega w takim przypadku ocenie właściwego organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.

Organ wydający interpretacje nie jest natomiast uprawniony do prowadzenia postępowania podatkowego i nie może ocenić czy wartość przyjęta przez wnioskodawczynię w umowie sprzedaży przedmiotowego mieszkania odpowiada wartości rynkowej. Weryfikacja wysokości przychodu czy też analiza uzasadnienia zbycia nieruchomości lub prawa poniżej ich wartości rynkowej nie może być przedmiotem interpretacji. Art. 19 ww. ustawy takie uprawnienie daje tylko organowi podatkowemu i organowi kontroli skarbowej w trybie określonym art. 19 ust. 4 ustawy. Tym samym ocena czy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpowiada wartości rynkowej i nie zachodzi podstawa do określenia tej wartości przez organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych, nie może być przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Przedmiotem niniejszej interpretacji może być wyłącznie potwierdzenie uprawnień naczelnika urzędu skarbowego do podwyższenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw na warunkach określonych w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, co do zasady przepisy prawa stronom umowy odpłatnego zbycia pozostawiają decyzję w zakresie kształtowania wysokości ceny zbycia. Jednakże każda umowa odpłatnego zbycia, która w wyrażonej cenie określa wartość przychodu dla celów podatkowych, może podlegać weryfikacji przez organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej. Prawo podatkowe przewidując opodatkowanie przychodów uzyskanych ze zbycia zastrzega sobie możliwość weryfikacji ceny dla celów podatkowych na wypadek, gdyby cena określona przez strony w umowie nie odpowiadała wartości rynkowej zbywanych nieruchomości lub praw. Możliwość określenia przychodu ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie, przysługuje właściwemu organowi skarbowemu, jeśli stwierdzi on, że cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. Zatem w uzasadnionych przypadkach może zostać zastosowany art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dopiero w toku postępowania podatkowego właściwy organ podatkowy określi czy wartość rynkowa zbytej nieruchomości lub prawa została zaniżona, zawyżona lub ustalona na właściwym poziomie oraz, czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ustawy, w tym również do uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych. Może wtedy się okazać, że na podatniku ciąży obowiązek dopłaty podatku od różnicy między podatkiem jaki wynikał z ustalonej w umowie ceny zbycia a podatkiem jaki wynika od ustalonej przez organ ceny rynkowej. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że podatnik otrzymał z tytułu zbycia nieruchomości lub prawa kwotę ustaloną w umowie, a organ ustalił ją na innym poziomie.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że jeżeli wnioskodawczyni zdecyduje się na wskazanie przyczyn ustalenia ceny na poziomie 40.000 zł a przedstawione przez wnioskodawczyni argumenty dotyczące przyjęcia ceny określonej w umowie sprzedaży w wysokości znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, w ocenie organu podatkowego, nie będą zasługiwały na uwzględnienie i tym samym nie zostaną zaakceptowane motywy, którymi kierowały się strony umowy sprzedaży zawierając umowę i przyjmując taką a nie inną cenę sprzedaży, wówczas organ będzie uprawniony do zwiększenia wartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości w sposób określony w art. 19 ust. 1 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spowoduje to także, że wnioskodawczyni będzie zobowiązana do dopłaty podatku. W interpretacji indywidualnej Organ podatkowy nie może pozbawić naczelnika urzędu skarbowego uprawnień, które przysługują mu z mocy ustawy, a to z art. 19.

Stanowiska wnioskodawczyni, iż skoro mieszkanie sprzedała za kwotę 40.000 zł, to od takiej kwoty winna zapłacić podatek nie można było uznać za prawidłowe. Jeżeli bowiem w toku weryfikacji przychodu ze sprzedaży w trybie art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez właściwe organy podatkowe dojdzie do podwyższenia wartości sprzedanego przez wnioskodawczynię w 2009 r. mieszkania będzie ona zobowiązana do dopłaty podatku. Taka sama sytuacja dotyczy również jej męża.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.