0111-KDIB3-1.4012.26.2018.2.AB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Prawidłowość wystawiania faktur VAT ze stawką podatku VAT 23% dla wymienionych we wniosku kosztów.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 grudnia 2017 r. (data wpływu 16 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z 12 marca 2018 r. (data wpływu 16 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:

  • jest prawidłowe – w zakresie dokumentowania fakturami VAT ze stawką 8% refakturowania kosztów wody i ścieków oraz ze stawką 23% refakturowania kosztów:
    • energii,
    • sprzątania,
    • dot. dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu,
  • jest nieprawidłowe – w zakresie dokumentowania fakturami VAT ze stawką 23% refakturowania kosztów wywozu nieczystości,
  • jest prawidłowe - w zakresie obciążania przez Wnioskodawcę członków wspólnoty kosztami dotyczącymi:
    • administrowania nieruchomości,
    • ubezpieczenia nieruchomości,
    • obsługi rachunku bankowego,
    • opłat pocztowych.

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania refakturami ponoszonych przez Wnioskodawcę kosztów dotyczących:

­

  • energii,
  • wody i ścieków,
  • wywozu nieczystości
  • sprzątania, ochrony lokali, itp.
  • najmu pojemników,
  • serwisu wentylacji i klimatyzacji, windy, bramy garażowej, instalacji oddymiającej, pomp hydroforów, itp.
  • dot. dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu, itp.
  • administrowania nieruchomością,
  • ubezpieczenia nieruchomości,
  • obsługi rachunku bankowego,
  • opłat pocztowych, itp.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 12 marca 2018 r. (data wpływu 16 marca 2018 r.), przesłanym w związku z wezwaniem tut. organu z 1 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.26.2018.1.AB.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

Wspólnota lokali użytkowych założona została w dniu 28 października 2016 roku. Wspólnota lokalowa składa się z 12 lokali użytkowych i nie posiada żadnego lokalu mieszkalnego, (a zatem ma w 100% charakter użytkowy). Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903). Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in. administrowanie Wspólnotą, ubezpieczenie, utrzymanie rachunku bankowego, opłaty pocztowe, itp. Wspólnota również podpisała umowy w imieniu właścicieli poszczególnych lokali i w tym przypadku występuje jako pośrednik refakturujący koszty: energii elektrycznej, zimnej wody, ścieków, wywozu nieczystości, ochrony obiektu, sprzątania, przeglądu klimatyzacji, windy, bram garażowych, instalacji oddymiającej, pomp, hydroforów, jak i zakup słupków ograniczających, itp. Koszty te rozliczane są % co do powierzchni zajmowanej przez poszczególnych członków wspólnoty (wykupionych lokali oraz miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym). Członkowie Wspólnoty prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą, będąc czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT i otrzymują faktury VAT z tytułu pokrywania kosztów utrzymania w części (%) dotyczących swoich lokali oraz części wspólnych nieruchomości. Od dnia 21 grudnia 2016 r. Wspólnota jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. W związku z powyższym administrator wspólnoty wystawia faktury VAT dla poszczególnych właścicieli refakturując energię oraz fakturę VAT dotyczącą pozostałych kosztów wg stawki za jeden metr kwadratowy wykupionego lokalu i miejsca parkingowego zatwierdzonej uchwałą, która uwzględnia zarówno część dotyczącą dostawy mediów pozostałych (zimna woda, ścieki, wywóz nieczystości itp.) oraz kosztów sprzątania, ochrony lokali, itp. jak i części dotyczącej utrzymania nieruchomości wspólnej. Faktury VAT dla poszczególnych właścicieli w części dotyczącej dostawy mediów (energia, zimna woda, ścieki, wywóz nieczystości) oraz kosztów pozostałych, czyli wszystkich tych kosztów dla których wspólnota jest tylko pośrednikiem i które w zasadzie rozliczne są % co do wielkości posiadanych lokali oraz miejsc parkingowych wystawiane są ze stawką 23%, a są to:

  • energia - 23%
  • woda i ścieki - 8%
  • wywóz nieczystości - 23%
  • koszty sprzątania, ochrony lokali, itp - 23%
  • najem pojemników - 23%
  • serwis wentylacji i klimatyzacji, windy, bramy garażowej, instalacji oddymiającej, pomp i hydroforów, itp. - 23%
  • koszty dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu, itp.

Pozostałe opłaty tj. koszty administrowania nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za obsługę rachunku bankowego, itp. - 23%.

Wspólnota wystąpiła z wnioskiem o interpretację czy prawidłowo obciąża członków Wspólnoty fakturą VAT ze stawką 23% opłatami dotyczącymi części wspólnej tj. koszty administrowania nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za obsługę rachunku bankowego, opłaty pocztowe, itp.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Ad.1.

Wspólnota odsprzedaje media członkom Wspólnoty bez naliczania jakiejkolwiek marży.

Ad.2.

Administrator wspólnoty wystawia faktury VAT dla poszczególnych właścicieli refakturując energię na podstawie odczytów subliczników oraz fakturę VAT dotyczącą pozostałych kosztów wg stawki ryczałtowej za jeden metr kwadratowy wykupionego lokalu i miejsca parkingowego (rozliczane procentowo) zatwierdzonej uchwałą, która uwzględnia zarówno część dotyczącą dostawy mediów pozostałych (zimna woda, ścieki, wywóz nieczystości itp) oraz kosztów sprzątania, ochrony lokali, itp. jak i części dotyczącej utrzymania nieruchomości wspólnej.

Ad.3.

Wnioskodawca pragnie nadmienić, iż Wspólnota jest wspólnotą lokali użytkowych i na chwilę obecną nie wynajmuje żadnych lokali. Kosztami mediów i kosztami części wspólnych obciążani są właściciele lokali. W przypadku n/w kosztów:

  • energia - PKWiU 35.11.10.0
  • woda - PKWiU 36.00.20
  • ścieki - PKWiU 37.00.11
  • wywóz nieczystości - PKWiU 37.00.12.0
  • koszty sprzątania - PKWiU 81.21.10.0
    • koszty dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu, itp.

Wspólnota podpisała umowy w imieniu właścicieli poszczególnych lokali i w tym przypadku występuje jako pośrednik refakturując te koszty na poszczególnych właścicieli lokali oraz miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym. Koszty te są rozliczane % w zależności od wielkości wykupionego lokalu oraz miejsc postojowych.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania:
  1. Czy Wspólnota, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT prawidłowo wystawia faktury VAT w części polegającej na refakturowaniu nabytych mediów (woda, ścieki, wywóz nieczystości) oraz kosztów sprzątania, ochrony lokali, itp. ze stawką 23%?
    • energia - 23%
    • woda i ścieki 8%
    • wywóz nieczystości - 23%
    • koszty sprzątania, ochrony lokali, itp - 23%
    • najem pojemników - 23%
    • serwis wentylacji i klimatyzacji, windy, bramy garażowej, instalacji oddymiającej, pomp i hydroforów, itp. - 23%,
    • koszty dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu, itp.
  2. Czy pozostałymi opłatami dotyczącymi części wspólnej tj. koszty administrowania nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za obsługę rachunku bankowego, opłaty pocztowe, itp. - członkowie Wspólnoty powinni być obciążani na podstawie noty księgowej uwzględniające poniesione koszty wspólne w kwocie brutto?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ustawie o VAT w art. 8 ust. 2a zapisano, że gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Podobny zapis znajduje się w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Refaktura to inaczej faktura obciążająca kontrahenta wydatkami, które zobowiązał się on ponieść dodatkowo poza innym, głównym świadczeniem, cena czy wynagrodzeniem.

Refaktura nie jest zwrotem zdefiniowanym ustawowo. Tym samym zatem to praktycy wprowadzili jej definicje na określenie dokumentu przekazywanego w związku z czynnością dodatkowa, poboczną, realizowana poza głównym świadczeniem wykonującego usługę.

Możliwość refakturowania uzależniona jest od spełnienia pięciu warunków. Po pierwsze - przedmiotem refakturowania są usługi. Po drugie - z usługi nie korzysta podmiot (a jeżeli tak, to tylko w części), na który wystawiana jest pierwotna faktura, lecz wyłącznie (lub przede wszystkim) podmiot trzeci - odbiorca faktury. Po trzecie - odsprzedaż musi nastąpić po cenie zakupu, po czwarte - podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę z uwzględnieniem tej samej stawki VAT, która widnieje na fakturze pierwotnej; wreszcie po piąte - zastrzeżenie o refakturowaniu danej czynności było zawarte w umowie między kontrahentami. Łączne spełnienie tych warunków wprowadza możliwość kwalifikowania świadczonej usługi jako refakturowanej. Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez refakturujący podmiot na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał. Refakturowanie to, jak zafakturowanie odsprzedaży określonych usług przez jednego podatnika na rzecz podatnika będącego bezpośrednim odbiorcą, faktycznie korzystającym z usługi w określonym zakresie.

W świetle powyższego wspólnota lokali użytkowych dokonując zakupu mediów, które zużywane są przez poszczególnych członków Wspólnoty jako właścicieli wyodrębnionych lokali dokonuje ich nabycia „na siebie” tylko ze względów techniczno-organizacyjnych i działa jako pośrednik między dostawcą tych mediów a poszczególnymi członkami Wspólnoty.

Ostatecznym nabywcą tych mediów są poszczególni członkowie Wspólnoty - właściciele lokali, którym Wspólnota dokonuje odsprzedaży po dokonaniu odpowiedniego rozliczenia. Z tego względu w tym zakresie tj. co do zakupu mediów służących poszczególnym lokalom (ich właścicielom), wspólnota obowiązana jest do dokonywania refekturowania zakupu tychże mediów na faktycznych ich odbiorców (dokumentowania odprzedaży mediów fakturą).

W związku z powyższym zasadnym jest wystawianie faktur na członków Wspólnoty Lokali Użytkowych ze stawkami VAT wynikającymi z pierwotnych faktur.

Jednocześnie w przypadku pozostałych opłat dotyczących części wspólnej tj. koszty administrowania nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za obsługę rachunku bankowego, opłaty pocztowe, itp. - członkowie Wspólnoty powinni być obciążani na podstawie noty księgowej uwzględniającej poniesione koszty w kwocie brutto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego:
  • jest prawidłowe – w zakresie dokumentowania fakturami VAT ze stawką 8% refakturowania kosztów wody i ścieków oraz ze stawką 23% refakturowania kosztów:
    • energii,
    • sprzątania,
    • dot. dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu,
  • jest nieprawidłowe – w zakresie dokumentowania fakturami VAT ze stawką 23% refakturowania kosztów wywozu nieczystości,
  • jest prawidłowe - w zakresie obciążania przez Wnioskodawcę członków wspólnoty kosztami dotyczącymi:
    • administrowania nieruchomości,
    • ubezpieczenia nieruchomości,
    • obsługi rachunku bankowego,
    • opłat pocztowych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Ponadto, jak stanowi art. 7 ust. 8 ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

  1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
  2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
  3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
  4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 (art. 106b ust. 2 ustawy o VAT).

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

  1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
  2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

-jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów, podatnik wykonujący czynności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, gdy odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług bądź wpłacenia zaliczki.

W ocenie Organu, przez wystawienie faktury należy rozumieć sporządzenie wyżej wymienionego dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy towaru lub usługi), a także przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Należy podkreślić, iż zgodnie z generalną zasadą fakturami VAT dokumentuje się jedynie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Wspólnota) funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wspólnota lokalowa składa się z 12 lokali użytkowych i nie posiada żadnego lokalu mieszkalnego, (a zatem ma w 100% charakter użytkowy). Od dnia 21 grudnia 2016r. Wspólnota jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali oraz z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in. administrowanie nieruchomością wspólną, ubezpieczenie, utrzymanie rachunku bankowego, opłaty pocztowe.

Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, obejmujące:

  • energia
  • woda i ścieki
  • wywóz nieczystości
  • koszty sprzątania, ochrony lokali, itp
  • najem pojemników
  • serwis wentylacji i klimatyzacji, windy, bramy garażowej, instalacji oddymiającej, pomp i hydroforów, itp.
  • koszty dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu, itp.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania i dokumentowania ww. kosztów (tj. związanych z utrzymaniem lokali oraz z utrzymaniem nieruchomości wspólnej).

Odnosząc się do powyższej kwestii należy wskazać, że prawa i obowiązki wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r., poz. 716).

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z powyższego wynika, że wspólnota jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Zauważyć w tym miejscu należy, że jak wskazał Wnioskodawca, Wspólnota składa się z 12 lokali użytkowych, funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków, wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli.

W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali, mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej na które składają się m.in. koszty administrowania nieruchomością wspólną, ubezpieczenie, utrzymanie rachunku bankowego, opłaty pocztowe, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Tak więc, nie podlegają one udokumentowaniu przez wystawienie faktury w trybie przepisów art. 106b i następnych ustawy, zatem Wnioskodawca powinien obciążyć członków wspólnoty odpowiednim dokumentem uwzględniając poniesione koszty w kwocie brutto.

Jeśli chodzi natomiast o dokumentowanie tych wydatków notą księgową, to należy stwierdzić, że brak jest przeciwwskazań na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT dla takiego sposobu dokumentowania, niemniej jednak należy zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przez przepisy o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

W konsekwencji powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali, występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna.

W przedmiotowej sprawie (jak wynika z wniosku) właściciele lokali użytkowych ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali jak:

  • energia
  • woda i ścieki
  • wywóz nieczystości
  • koszty sprzątania, ochrony lokali, itp
  • najem pojemników
  • serwis wentylacji i klimatyzacji, windy, bramy garażowej, instalacji oddymiającej, pomp i hydroforów, itp.
  • koszty dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu, itp.

W przypadku wyżej wymienionych kosztów Wspólnota podpisała umowy w imieniu właścicieli poszczególnych lokali i w tym przypadku występuje jako pośrednik refakturując te koszty na poszczególnych właścicieli lokali oraz miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym. Koszty te są rozliczane % w zależności od wielkości wykupionego lokalu oraz miejsc postojowych.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że Wspólnota dokonuje zakupu mediów i usług, a następnie rozliczając ten zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży.

Należy zauważyć, że nawet jeśli podmiot faktycznie nie świadczy usługi (osobiście nie wykonuje czynności) jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu, a jego udział przejawia się w odsprzedaży takiej usługi, to dla potrzeb podatku VAT, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem podatku VAT ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej przewidzianych oraz udokumentować fakturami.

Mając na uwadze powyższą analizę należy stwierdzić, że kwoty wpłacane przez członków wspólnoty, będących właścicielami lokali użytkowych związane z odsprzedażą przez Wspólnotę mediów z tytułu kosztów utrzymania tych lokali, stanowią wynagrodzenie za czynności wykonywane przez Wspólnotę na rzecz jej członków, a tym samym stanowią obrót w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca zatem zobowiązany jest do udokumentowania przedmiotowej transakcji wystawiając fakturę VAT zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106b ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych, zawierającą stawkę podatku właściwą dla przedmiotu sprzedaży.

W konsekwencji by dokonać oceny stanowiska Wnioskodawcy należy w tym miejscu odnieść się do regulacji prawnych w zakresie stawek podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku albo zwolnienie od podatku.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

  1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
  2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W załączniku nr 3 do ustawy, zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. – stawką podatku w wysokości 8%, ustawodawca wymienił:

  • w poz. 140 „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” – PKWiU 36.00.20.0,
  • w poz. 141 „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” – PKWiU 36.00.30.0,
  • w poz. 142 „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” – PKWiU ex 37,
  • w poz. 143 „usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nadających się do recyklingu” – PKWiU 38.11.1,
  • w poz. 144 „usługi związane ze zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nienadających się do recyklingu” – PKWiU 38.11.2,
  • w poz. 145 „usługi związane z infrastrukturą przeznaczoną do przemieszczania odpadów innych niż niebezpieczne” – PKWiU 38.11.6.

Przy czym, na mocy art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia lub obniżonej stawki podatku VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane

W konsekwencji należy stwierdzić, iż obciążając opłatami za media właściciela lokali użytkowych w nieruchomości, członka Wspólnoty – Wnioskodawca winien zastosować każdorazowo stawkę właściwą dla rodzaju usługi, określoną w art. 41 ust. 1 i ust. 2 w zw. z załącznikiem nr 3 do ustawy.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca dla dostarczanej właścicielom lokali wody wskazał symbol PKWiU 36.00.20, dla ścieków PKWiU 37.00.11, a dla wywozu nieczystości symbol PKWiU 37.00.12.0.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro dla dostarczanej wody Wnioskodawca wskazał ww. symbol PKWiU 36.20.00, dla ścieków 37.00.11, a dla wywozu nieczystości symbol PKWiU 37.00.12.0, to odsprzedaż przez Wnioskodawcę wody, ścieków oraz usług wywozu nieczystości winna być dokumentowana fakturą ze stawką podatku VAT 8% - na podstawie art. 41 ust. 2 w powiazaniu z art. 146a pkt 2 ustawy w związku z pozycją 140 i 142 załącznika nr 3 do ustawy.

Natomiast koszty:

  • energii, sklasyfikowane przez Wnioskodawcę do PKWiU 35.11.10.0,
  • sprzątania, dla których Wnioskodawca wskazał symbol PKWiU 81.21.10.0,
  • dotyczące dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu,

jako, że ustawodawca nie przewidział obniżonej stawki lub zwolnionej od podatku w tym zakresie winny zostać dokumentowane fakturą ze stawką podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej:

  • dokumentowania fakturami VAT ze stawką 8% refakturowania kosztów wody i ścieków oraz ze stawką 23% refakturowania kosztów energii, sprzątania, dot. dodatkowych zakupów koniecznych, które są zatwierdzone uchwałą Wspólnoty, takie jak np. zakup i montaż słupków ograniczających postój przed budynkiem, zakup i montaż siedzisk betonowych, znak drogowy - miejsce dla inwalidy, zakup i montaż dozowników i suszarek w łazienkach, modernizacja domofonów i montaż czytnika kart dostępu – jest prawidłowe,
  • dokumentowania fakturami VAT ze stawką 23% refakturowania kosztów wywozu nieczystości – jest nieprawidłowe.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej dokumentowania fakturami VAT ze stawką 23% refakturowania kosztów ochrony lokali, najmu pojemników, serwisu wentylacji i klimatyzacji, windy, bramy garażowej, instalacji oddymiającej, pomp i hydroforów została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Tut. Organ pragnie podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna nie rozstrzyga prawidłowości zaklasyfikowania przez Wnioskodawcę (będących przedmiotem pytania kosztów) w grupowaniu PKWiU. Wskazać bowiem należy, że tut. Organ nie jest uprawniony do zakwalifikowania towarów i usług do odpowiedniego symbolu PKWiU.

Tym samym, przedmiotowa interpretacja indywidualna została wydana w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę opis stanu faktycznego, a w szczególności wskazane przez Wnioskodawcę symbole PKWiU (w szczególności dla wody, ścieków, energii, wywozu nieczystości oraz usług sprzątania).

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisanego zaistniałego stanu faktycznego (w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKWiU wymienionych we wniosku usług) lub zmiany stanu prawnego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.