IPPB1/415-1136/14-3/MS1 | Interpretacja indywidualna

1. Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne?2. Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości?3. Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela?
IPPB1/415-1136/14-3/MS1interpretacja indywidualna
  1. dochód z najmu
  2. konto
  3. koszty uzyskania przychodów
  4. najem
  5. opodatkowanie
  6. otrzymanie
  7. przychód
  8. wspólnik
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Pobór podatku lub zaliczek na podatek przez płatników -> Zaliczki od dochodów z działalności gospodarczej, najmu i dochodów zagranicznych
  3. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Przedmiot i podmiot opodatkowania -> Przedmiot opodatkowania
  4. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2014 r. (data wpływu 9 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości osiąga przychody z tytułu najmu na zasadach ogólnych jako najem prywatny. Wnioskodawczyni przysługuje 12/96 udziału w nieruchomości. Nieruchomość stanowi grunt wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Lokale mieszkalne wynajmowane są kilku najemcom. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej - czynności tych nie wykonuje sama Wnioskodawczyni, ani żaden ze współwłaścicieli. Należne kwoty z tytułu najmu są wpłacane przez najemców na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Wpłacone należności z tytułu najmu służą do regulowania zobowiązań z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości - przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami dysponuje zarządca nieruchomości, regulując wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością. Po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego zarządca dokonuje przelewu na konta poszczególnych właścicieli proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę różnicy między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami. Uzyskana kwota stanowi dochód z najmu w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji, czyli w dacie przelewu z konta wspólnego współwłaścicieli na konta indywidualne - zgodnie z art. 11 ustawy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne...
  2. Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości...
  3. Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela...

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1.

Wpływ należnych kwot z tytułu najmu na konto wspólne współwłaścicieli nie stanowi momentu uzyskania dochodu z uwagi na fakt, że żaden ze współwłaścicieli nie korzysta z uzyskanych środków, które wykorzystywane są do regulowania zobowiązali z tytułu utrzymania nieruchomości, a którymi dysponuje zarządca administrujący nieruchomością.

Ad. 2. i 3.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wówczas, gdy współwłaściciel je otrzymał lub pozostawiono je do jego dyspozycji w roku kalendarzowym tj. w momencie otrzymania przelewu na konto indywidualne w części przypadającej na jego udział po rozliczeniu roku podatkowego. Nie stanowią dochodu kwoty wpłaconych przez najemców czynszów pomniejszone o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w ciągu roku podatkowym, ponieważ konto pozostaje w dyspozycji zarządcy nieruchomości, żadnemu ze współwłaścicieli nie wolno dokonywać żadnych wypłat bez końcowego rozliczenia. Rozliczenie nieruchomości następuje tylko jeden raz w roku, tj. w I kwartale roku za cały poprzedni rok.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Według art. 659 § 2 ww. kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodu są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W świetle powyższego określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem, podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wszelkich wydatków pod warunkiem:

  • faktycznego poniesienia wydatku,
  • istnienia związku przyczynowego pomiędzy wydatkiem a przychodami,
  • braku dokonanego wydatku na liście negatywnej, zawartej w art. 23 ustawy,
  • odpowiedniego udokumentowania poniesionego wydatku.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, każdy wydatek - poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu.

Należy przy tym mieć na uwadze, iż obowiązek wskazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności gospodarczej, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów, spoczywa na podatniku.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

Przepis art. 44 ust. 3 pkt 1 powyższej ustawy wskazuje, że obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,

W 2014 r. obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę 3.091 zł.

Stosownie do art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.

Stosownie do art. 45 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić różnicę między podatkiem należnym wynikającym z zeznania, o którym mowa w ust. 1, a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników;

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Jej udział we współwłasności nieruchomości wynosi 12/96 części. Lokale mieszkalne w tym budynku są wynajmowane są kilku najemcom. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej.

Należne z tytułu najmu kwoty najemcy wpłacają na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Ze środków tych regulowane są zobowiązania z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, tj. przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami tymi dysponuje zarządca nieruchomości, w tym reguluje on wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością, a po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego przekazuje na konta poszczególnych właścicieli, w tym Wnioskodawczyni, proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę stanowiącą różnicę między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami.

Należy zauważyć, że współwłasność normują przepisy Kodeksu cywilnego. Przepis art. 195 ww. ustawy wskazuje, współwłasność ma miejsce wtedy, kiedy własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. W myśl art. 196 § 1 tej ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Przepis art. 207 powyższego kodeksu stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnikami podatku dochodowego od osób fizycznych są poszczególni współwłaściciele nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 tej ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. la, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

W myśl art. 8 ust. 2 ww. ustawy, powyższą zasadę stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, zwolnień i ulg podatkowych oraz obniżenia dochodu, podstawy opodatkowania lub podatku.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższy stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, że dochód z najmu stanowi dla Wnioskodawczyni różnica między osiągniętym z najmu przychodem, a kosztami poniesionymi na utrzymanie nieruchomości, ustalona stosownie do posiadanego udziału we współwłasności nieruchomości.

Przy czym przychód w rozumieniu podatkowym generuje określona w umowie najmu wysokość czynszu. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wynajmujących muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Przychód z tytułu najmu powstanie zatem w momencie uiszczenia czynszu przez najemców.

Kosztami uzyskania przychodów z najmu będą wszelkiego rodzaju wydatki ponoszone na ww. nieruchomość przez wynajmującego/wynajmujących związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym poniesione na przeglądy techniczne, utrzymanie czystości, na usługi zarządzania, bieżące naprawy i konserwacje, opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu wywozu odpadów. Do kosztów tych można zaliczyć również wydatki na opłacenie mediów, ale tylko wtedy, gdy z umowy najmu wynika, że najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy, a nie po zakończeniu roku podatkowego, gdy na indywidualne konto Wnioskodawcy - jako współwłaściciela wynajmowanej nieruchomości, wpłynie należna z tytułu najmu za dany rok podatkowy kwota dochodu.

Należy jednocześnie wskazać, że w świetle powołanych wyżej przepisów bez znaczenia jest fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, w tym środkami znajdującymi się na koncie bankowym obsługującym tą nieruchomość oraz w jaki sposób to czyni. Sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. To samo dotyczy kwestii korzystania z należności czynszowych. Innymi słowy organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.

Reasumując w momencie wpływu na konto wspólne Wnioskodawczyni i współwłaściciela wpłat czynszu dokonywanych przez najemców powstaje dla Wnioskodawczyni przychód proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości. Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.