IPPB1/415-1136/14-3/MS1 | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
1. Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne?2. Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości?3. Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2014 r. (data wpływu 9 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości osiąga przychody z tytułu najmu na zasadach ogólnych jako najem prywatny. Wnioskodawczyni przysługuje 12/96 udziału w nieruchomości. Nieruchomość stanowi grunt wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Lokale mieszkalne wynajmowane są kilku najemcom. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej - czynności tych nie wykonuje sama Wnioskodawczyni, ani żaden ze współwłaścicieli. Należne kwoty z tytułu najmu są wpłacane przez najemców na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Wpłacone należności z tytułu najmu służą do regulowania zobowiązań z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości - przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami dysponuje zarządca nieruchomości, regulując wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością. Po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego zarządca dokonuje przelewu na konta poszczególnych właścicieli proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę różnicy między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami. Uzyskana kwota stanowi dochód z najmu w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji, czyli w dacie przelewu z konta wspólnego współwłaścicieli na konta indywidualne - zgodnie z art. 11 ustawy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy wpłacony przez najemców czynsz na konto wspólne należące do współwłaścicieli w ciągu roku podatkowego pomniejszony o zapłacone zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości będą dopiero dochodem właściciela w chwili postawienia do jego indywidualnej dyspozycji - czyli w chwili rozliczenia i przekazania należnej każdemu ze współwłaścicieli proporcjonalnej do posiadanego udziału w nieruchomości nadwyżki wpływów nad wydatkami zaewidencjonowanymi na koncie wspólnym współwłaścicieli tj. przekazanie należnej części nadwyżki z konta wspólnego współwłaścicieli na konto indywidualne...
  2. Czy dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości...
  3. Czy z uzyskanego dochodu w postaci przelanej na konto indywidualne współwłaściciela różnicy między wpłaconymi należnościami czynszowymi a wypłaconymi zobowiązaniami dotyczącymi utrzymania nieruchomości po rozliczeniu roku podatkowego, należny podatek powstaje w dacie fizycznej możliwości dysponowania przekazanymi środkami na indywidualne konto współwłaściciela...

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1.

Wpływ należnych kwot z tytułu najmu na konto wspólne współwłaścicieli nie stanowi momentu uzyskania dochodu z uwagi na fakt, że żaden ze współwłaścicieli nie korzysta z uzyskanych środków, które wykorzystywane są do regulowania zobowiązali z tytułu utrzymania nieruchomości, a którymi dysponuje zarządca administrujący nieruchomością.

Ad. 2. i 3.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wówczas, gdy współwłaściciel je otrzymał lub pozostawiono je do jego dyspozycji w roku kalendarzowym tj. w momencie otrzymania przelewu na konto indywidualne w części przypadającej na jego udział po rozliczeniu roku podatkowego. Nie stanowią dochodu kwoty wpłaconych przez najemców czynszów pomniejszone o wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w ciągu roku podatkowym, ponieważ konto pozostaje w dyspozycji zarządcy nieruchomości, żadnemu ze współwłaścicieli nie wolno dokonywać żadnych wypłat bez końcowego rozliczenia. Rozliczenie nieruchomości następuje tylko jeden raz w roku, tj. w I kwartale roku za cały poprzedni rok.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Według art. 659 § 2 ww. kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodu są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W świetle powyższego określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem, podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wszelkich wydatków pod warunkiem:

  • faktycznego poniesienia wydatku,
  • istnienia związku przyczynowego pomiędzy wydatkiem a przychodami,
  • braku dokonanego wydatku na liście negatywnej, zawartej w art. 23 ustawy,
  • odpowiedniego udokumentowania poniesionego wydatku.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, każdy wydatek - poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu.

Należy przy tym mieć na uwadze, iż obowiązek wskazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności gospodarczej, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów, spoczywa na podatniku.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

Przepis art. 44 ust. 3 pkt 1 powyższej ustawy wskazuje, że obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,

W 2014 r. obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę 3.091 zł.

Stosownie do art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.

Stosownie do art. 45 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić różnicę między podatkiem należnym wynikającym z zeznania, o którym mowa w ust. 1, a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników;

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Jej udział we współwłasności nieruchomości wynosi 12/96 części. Lokale mieszkalne w tym budynku są wynajmowane są kilku najemcom. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością, a w szczególności zawieranie, rozwiązywanie umów najmu oraz utrzymanie nieruchomości zostały powierzone osobie trzeciej.

Należne z tytułu najmu kwoty najemcy wpłacają na konto bankowe, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli. Ze środków tych regulowane są zobowiązania z tytułu dostaw mediów oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, tj. przeglądów technicznych, utrzymania czystości, usług zarządzania, bieżących napraw i konserwacji, opłat z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu wywozu odpadów itp. Środkami tymi dysponuje zarządca nieruchomości, w tym reguluje on wszystkie zobowiązania wynikające z zarządzania nieruchomością, a po zakończeniu i rozliczeniu roku podatkowego przekazuje na konta poszczególnych właścicieli, w tym Wnioskodawczyni, proporcjonalną do udziału w nieruchomości kwotę stanowiącą różnicę między wpłaconymi należnościami a wypłaconymi zobowiązaniami.

Należy zauważyć, że współwłasność normują przepisy Kodeksu cywilnego. Przepis art. 195 ww. ustawy wskazuje, współwłasność ma miejsce wtedy, kiedy własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. W myśl art. 196 § 1 tej ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Przepis art. 207 powyższego kodeksu stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnikami podatku dochodowego od osób fizycznych są poszczególni współwłaściciele nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 tej ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. la, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

W myśl art. 8 ust. 2 ww. ustawy, powyższą zasadę stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, zwolnień i ulg podatkowych oraz obniżenia dochodu, podstawy opodatkowania lub podatku.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższy stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, że dochód z najmu stanowi dla Wnioskodawczyni różnica między osiągniętym z najmu przychodem, a kosztami poniesionymi na utrzymanie nieruchomości, ustalona stosownie do posiadanego udziału we współwłasności nieruchomości.

Przy czym przychód w rozumieniu podatkowym generuje określona w umowie najmu wysokość czynszu. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wynajmujących muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Przychód z tytułu najmu powstanie zatem w momencie uiszczenia czynszu przez najemców.

Kosztami uzyskania przychodów z najmu będą wszelkiego rodzaju wydatki ponoszone na ww. nieruchomość przez wynajmującego/wynajmujących związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym poniesione na przeglądy techniczne, utrzymanie czystości, na usługi zarządzania, bieżące naprawy i konserwacje, opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu wywozu odpadów. Do kosztów tych można zaliczyć również wydatki na opłacenie mediów, ale tylko wtedy, gdy z umowy najmu wynika, że najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy, a nie po zakończeniu roku podatkowego, gdy na indywidualne konto Wnioskodawcy - jako współwłaściciela wynajmowanej nieruchomości, wpłynie należna z tytułu najmu za dany rok podatkowy kwota dochodu.

Należy jednocześnie wskazać, że w świetle powołanych wyżej przepisów bez znaczenia jest fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, w tym środkami znajdującymi się na koncie bankowym obsługującym tą nieruchomość oraz w jaki sposób to czyni. Sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. To samo dotyczy kwestii korzystania z należności czynszowych. Innymi słowy organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.

Reasumując w momencie wpływu na konto wspólne Wnioskodawczyni i współwłaściciela wpłat czynszu dokonywanych przez najemców powstaje dla Wnioskodawczyni przychód proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Dochód ustala się jako różnicę między wpłaconymi kwotami czynszu przez najemców a zapłaconymi zobowiązaniami z tytułu utrzymania nieruchomości. Obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy powstanie w momencie, gdy Jej dochód z najmu, liczony od początku roku podatkowego przekroczy kwotę 3.091 zł, co spowoduje obowiązek uiszczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.