1462-IPPP2.4512.90.2017.2.MT | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Biorąc pod uwagę powyższe informacje oraz uwzględniając objaśnienia zawarte w PKOB należy stwierdzić, że skoro przedmiotem sprzedaży będą poszczególne segmenty budynku stanowiące odrębną całość, to ich sprzedaż jest objęta limitem 300 m2 w celu zastosowania obniżonej 8% stawki podatku VAT. Należy zauważyć, że w niniejszej sprawie powierzchnia użytkowa poszczególnych segmentów budynku wynosi 126,68 m2 a zatem nie przekracza 300 m2. W związku z tym, dla sprzedaży egzekucyjnej 17 działek, w sytuacji gdzie na każdej z nich znajduje się odrębny segment budynku mieszkalnego, którego powierzchnia nie przekracza powierzchni 300 m2 zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT, zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku podatku od towarów i usług.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2017 r. (data wpływu 13 lutego 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 29 marca 2017 r. (data wpływu 5 kwietnia 2017 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 20 marca 2017 r. nr 1462-IPPP2.4512.90.2017.1.MT (doręczone 22 marca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej:

  • udziału 17/20 w działce niezabudowanej – jest nieprawidłowe,
  • działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej udziału 17/20 w działce niezabudowanej oraz działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi M. Sp. z o.o. W toku tego postępowania wszczęto egzekucje z 18 nieruchomości, w tym z 17 zabudowanych i z 1 niezabudowanej.

Przedmiotem egzekucji są nieruchomości:

  • udział 17/20 części w niezabudowanej działce gruntu nr 14/21 o powierzchni 0,1151 ha o przeznaczeniu m2.12-tereny planowanego rozwoju o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o średniej wysokości zabudowy 12 m, tereny o minimalnym udziale 60% powierzchni biologicznie czynnej; strefa przedmieść; średni wskaźnik intensywności zabudowy – 0,60,
  • pozostałe działki (17 szt.) są zabudowane jednym i tym samym budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, jednorodzinnym, murowanym, piętrowym z małym strychem i garażem (na każdej z działek), niepodpiwniczonym (na każdej z działek zabudowanych jest jeden segment tego budynku - skrajny, albo środkowy).

Wskazane powyżej segmenty budynku mają następujące parametry:

  • powierzchnię zabudowy - 78,48 m2,
  • powierzchnię użytkową -126,68 m2,
  • powierzchnię całkowitą -155,10 m2,
  • kubaturę brutto - 528,74 m3.

Adresy / oznaczenia / księgi wieczyste / powierzchnie ww. działek, to:...

Do każdej z działek zabudowanych przynależy udział 1/20 w drodze dojazdowej (działce niezabudowanej opisanej powyżej).

Na wszystkie wyżej wskazane segmenty podpisane zostały przez Dłużnika umowy przedwstępne sprzedaży lub umowy deweloperskie. Żadna z tych umów nie została wykonana. W przypadku żadnego z ww. segmentów nie nastąpiło przeniesienie własności, ani żadne inne oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Budynek, zawierający segmenty, został oddany do użytkowania (w formie decyzji administracyjnej) w 2012 roku. Jest on niezasiedlony i nigdy nie był zasiedlony w jakimkolwiek procencie.

W piśmie uzupełniającym z dnia 29 marca 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Wymieniony we wniosku dłużnik prowadzi działalność gospodarczą w następującym zakresie:

  1. 01.1 Uprawy rolne; warzywnictwo; ogrodnictwo
  2. 01.2 Chów i hodowla zwierząt
  3. 01.3 Uprawy rolne połączone z chowem zwierząt (działalność mieszana)
  4. 15.7 Produkcja gotowych pasz dla zwierząt
  5. 15.8 Produkcja pozostałych artykułów spożywczych
  6. 18.10.Z Produkcja odzieży skórzanej
  7. 45.1 Przygotowanie terenu pod budowę
  8. 45.2 Wznoszenie kompletnych obiektó budowlanych lub ich części; inżynieria lądowa i wodna
  9. 45.3 Wykonywanie instalacji budowlanych
  10. 45.4 Wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych
  11. 45.50.Z Wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską
  12. 67.13.Z Działalność pomocnicza finansowa, gdzie indziej nie sklasyfikowana, w tym zwłaszcza działalność pośredników w sprawie zestawów hipotecznych
  13. 70.11.Z Zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomościami na własny rachunek
  14. 70.12.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
  15. 70.20.Z Wynajem nieruchomości na własny rachunek
  16. 70.31.Z Działalność agencji obsługi nieruchomości
  17. 70.32.A Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi
  18. 70.32.B Zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi
  19. 74.20.A Działalność w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego, technologicznego
  20. 50.10 Sprzedaż pojazdów mechanicznych
  21. 50.20 Obsługa i naprawa pojazdów mechanicznych; pomoc drogowa
  1. 50.30 Sprzedaż części i akcesoriów do pojazdów mechanicznych
  2. 63.3 Działalność związana z turystyką
  3. 63.30.A Działalność biur podróży
  4. 63.30.B Działalność agencji podróży
  5. 63.30.C Działalność biur turystycznych
  6. 63.30.D Pozostała działalność turystyczna
  7. 51.1 Sprzedaż hurtowa realizowana na zlecenie
  8. 52.4 Pozostała sprzedaż detaliczna nowych towarów w wyspecjalizowanych sklepach
  9. 55.2 Pozostałe obiekty noclegowe turystyki inne miejsca krótkotrwałego zakwaterowania
  10. 55.21.Z Schroniska turystyczne
  11. 55.22.Z Pola kempingowe, łącznie z polami dla samochodowych przyczep kempingowych
  12. 55.23.Z Pozostałe miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, gdzie indziej sklasyfikowane
  13. 55.3 Restauracje i inne placówki gastronomiczne
  14. 55.30.A Restauracje
  15. 55.40.Z Bary
  16. 55.30.B Pozostałe placówki gastronomiczne
  17. 67.1 Działalność pomocnicza związana z pośrednictwem finansowym
  18. 74.12.Z Działalność rachunkowo - księgowa
  19. 74.13.Z Badanie rynku i opinii publicznej
  20. 74.40.Z Reklama
  21. 80.4 Kształcenie ustawiczne dorosłych i pozostałe formy kształcenia
  22. 80.42.Z Pozaszkolne formy kształcenia, gdzie indziej niesklasyfikowane
  23. 23.20.A Wytwarzanie produktów rafinacji ropy naftowej
  24. 23.20.B Przetwarzanie produktów rafinacji ropy naftowej
  25. 50.50.Z Sprzedaż detaliczna paliw
  26. 51.51.Z Sprzedaż hurtowa paliw stałych, ciekłych, gazowych oraz produktów pochodnych
  27. 51.55.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych
  28. 52.48.G Sprzedaż detaliczna artykułów nieżywnościowych w wyspecjalizowanych sklepach, gdzie indziej niesklasyfikowana
  29. 63.11.C Przeładunek towarów w pozostałych punktach przeładunkowych
  30. 63.12.C Magazynowanie i przechowywanie towarów w pozostałych składowiskach
  31. 60.24.B Towarowy transport drogowy pojazdami uniwersalnymi
  32. 60.24.A Towarowy transport drogowy pojazdami specjalizowanymi
  33. 74.14.A Doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania
  34. 74.14.B Zarządzanie i kierowanie w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej
  35. 52.11.Z Sprzedaż detaliczna w nie wyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych
  36. 52.12.Z Pozostała sprzedaż detaliczna w nie wyspecjalizowanych sklepach
  37. 52.25.Z Sprzedaż detaliczna napojów alkoholowych i bezalkoholowych
  38. 74.84.A Działalność związana z organizacją targów i wystaw
  39. 22.11.Z Wydawanie książek
  40. 22.12.Z Wydawanie gazet
  41. 22.13.Z Wydawanie czasopism i wydawnictw periodycznych
  42. 22.15.Z Pozostała działalność wydawnicza

Nabycie działki niezabudowanej (nr 14) nie podlegało opodatkowaniu VAT. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży z dnia 5 listopada 2010 roku odprowadzono podatek od czynności cywilnoprawnych.

Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. udziału w działce niezabudowanej.

Przeznaczenie działki niezabudowanej ustalono w oparciu o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Decyzja z dnia 27 lipca 2011 roku Prezydent Miasta zatwierdził podział działki nr 14 na działki wskazane w punkcie 2) powyżej, w tym na działkę nr 14/21, która pozostała działką z użytkami rolnymi RV-0,0238 I RVI-0,0913. Z kolei, 12 czerwca 2012 roku Prezydent Miasta wprowadził z urzędu w ewidencji gruntów i budynków zmianę w związku z inwentaryzacją powykonawczą budynków na działkach, których dotyczyła inwestycja. W związku z tą inwentaryzacją wszystkie działki – oprócz 14/21 – otrzymały oznaczenia B – tereny mieszkaniowe. Działka nr 14/21 otrzymała oznaczenie (zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystania), tj. dr – drogi.

Dłużnik wybudował poszczególne segmenty budynku mieszkalnego. Wszystkie segmenty oddał do użytkowania w dniu 22 czerwca 2012 roku (zaświadczenie PINB w sprawie braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania).

Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać czy Dłużnikowi przysługiwało prawo potrącenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie poszczególnych segmentów budynku mieszkalnego. Byłoby to możliwe po przeanalizowaniu dokumentacji księgowej Dłużnika, do której Wnioskodawca nie ma dostępu. Jest jednak wysoce prawdopodobne, że takie prawo do odliczenia Dłużnikowi przysługiwało.

Dłużnik nie wykorzystywał budynku mieszkalnego w żaden sposób. Nie doszło do zawarcia żadnych umów, oprócz przedwstępnych umów sprzedaży czy też umów deweloperskich, ale żadna z nich nie została wykonana. Nie doszło do zawarcia umów przyrzeczonych. Umów najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze Dłużnik nie zawierał.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.
  1. Czy sprzedaż egzekucyjna udziału 17/20 w działce niezabudowanej, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak, to w jakiej stawce?
  2. Czy sprzedaż egzekucyjna działek zabudowanych, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak, to w jakiej stawce, czy też jest od VAT zwolniona?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż egzekucyjna udziału 17/20 w działce niezabudowanej, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23% z tego powodu, że zwolnienie od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie dotyczy terenów niezabudowanych - budowlanych. Dla terenów niezabudowanych - budowlanych nie przewidziano także stawki obniżonej, a zatem, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stosować należy stawkę 23% VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż egzekucyjna działek zabudowanych, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dlatego że będzie ona dokonywana pierwszemu nabywcy po wybudowaniu budynku. Stanowi o tym wprost art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, do sprzedaży egzekucyjnej, o której mowa w pytaniu 2 - jeżeli zostanie dokonana do dnia 31 grudnia 2018 roku - zastosowanie będzie miała stawka VAT 8%, z tego powodu, że budynek (w segmentach posadowionych na konkretnych sprzedawanych działkach) spełnia wymogi obiektu budowlanego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Każdy z tych segmentów stanowi odrębną całość i jako taki nie przekracza on powierzchni użytkowej, z którą art. 41 ust. 12b pkt 1 wiąże możliwość zastosowania stawki obniżonej 8% VAT (powierzchnia użytkowa każdego z segmentów jest równa 126,68 m2).

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż egzekucyjna udziału w działce niezabudowanej podlega opodatkowaniu VAT w stawce 23%, a sprzedaż egzekucyjna nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu VAT w stawce 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej udziału 17/20 w działce niezabudowanej oraz prawidłowe w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r., poz. 1619, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

W myśl art. 106c ustawy o VAT faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

  1. organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
  2. komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Powołane powyżej przepisy wskazują, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje on czynności egzekucyjne. Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o VAT oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT do art. 18 ustawy o VAT, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży, nie minęły co najmniej dwa lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko, jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Stosownie jednak do treści art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

  1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
  2. dostawa terenu budowlanego.

Z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym, państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W tym miejscu należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14.

Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(...) definicja [pierwszego zasiedlenia (zajęcia)] zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112, czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia, celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji [pierwszego zasiedlenia] wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko, jako [pierwsze zajęcie budynku, używanie]. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku [w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu]. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem, a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej, albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego, „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dla zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy o VAT – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy o VAT – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – art. 41 ust. 12b ustawy o VAT – nie zalicza się:

  1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
  2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy o VAT określa, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o VAT, poprzez podanie klasyfikacji budynków mieszkalnych, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wynika, że:

  1. obiekty budowlane - to konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych,
  2. budynki – to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z objaśnień tych wynika ponadto, że w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe) budynek jest budynkiem samodzielnym jeżeli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeżeli mają własne wejście, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Natomiast budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

  • powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
  • powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
  • powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Zgodnie z powołanym rozporządzeniem do budynków sklasyfikowanych w dziale 11, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT zalicza się:

  • budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111);
  • budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112);
  • budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113).

W grupie 111 mieści się klasa: 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne, z kolei w grupie 112 sklasyfikowane są klasy: 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach, 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

W dziale 11 PKOB, grupa 111 sklasyfikowane zostały „Budynki mieszkalne jednorodzinne” (PKOB 1110). Jak wynika z objaśnień do klasyfikacji, klasa ta obejmuje:

  • samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domy wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie, itp.;
  • domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Zastrzeżono przy tym jednocześnie, że klasa ta nie obejmuje:

  • Budynków gospodarstw rolnych (1271),
  • Budynków o dwóch mieszkaniach (1121),
  • Budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122).

Z kolei, pod symbolem 112 zaklasyfikowano „budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe”. Grupa ta obejmuje: klasę 1121 – budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach i klasę 1122 – budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach.

Przy czym wskazane wyżej klasy nie obejmują: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211) oraz schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212).

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, jest spełnione dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Komornik Sądowy prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi. W toku tego postępowania wszczęto egzekucje z 18 nieruchomości, w tym z 17 zabudowanych i z 1 niezabudowanej. Przedmiotem egzekucji są nieruchomości: udział 17/20 części w niezabudowanej działce gruntu nr 14/21 o powierzchni 0,1151 ha o przeznaczeniu m2.12-tereny planowanego rozwoju o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o średniej wysokości zabudowy 12 m, tereny o minimalnym udziale 60% powierzchni biologicznie czynnej; strefa przedmieść; średni wskaźnik intensywności zabudowy – 0,60 oraz pozostałe działki (17 szt.) są zabudowane jednym i tym samym budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, jednorodzinnym, murowanym, piętrowym z małym strychem i garażem (na każdej z działek), niepodpiwniczonym (na każdej z działek zabudowanych jest jeden segment tego budynku - skrajny, albo środkowy). Wskazane powyżej segmenty budynku mają następujące parametry: powierzchnię zabudowy - 78,48 m2; powierzchnię użytkową - 126,68 m2; powierzchnię całkowitą - 155,10 m2; kubaturę brutto - 528,74 m3. Do każdej z działek zabudowanych przynależy udział 1/20 w drodze dojazdowej (działce 1 niezabudowanej). Na wszystkie wyżej wskazane segmenty podpisane zostały przez Dłużnika umowy przedwstępne sprzedaży lub umowy deweloperskie. Żadna z tych umów nie została wykonana. W przypadku żadnego z ww. segmentów nie nastąpiło przeniesienie własności, ani żadne inne oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Budynek, zawierający segmenty, został oddany do użytkowania (w formie decyzji administracyjnej) w 2012 roku. Jest on niezasiedlony i nigdy nie był zasiedlony w jakimkolwiek procencie. Nabycie działki niezabudowanej (nr 14) nie podlegał opodatkowaniu VAT. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży z dnia 5 listopada 2010 roku odprowadzono podatek od czynności cywilnoprawnych. Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. udziału w działce niezabudowanej.

Przeznaczenie działki niezabudowanej ustalono w oparciu o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Decyzja z dnia 27 lipca 2011 roku Prezydent Miasta zatwierdził podział działki nr 14 na działki wskazane w punkcie 2) powyżej, w tym na działkę nr 14/21, która pozostała działką z użytkami rolnymi RV-0,0238 I RVI-0,0913. Z kolei, 12 czerwca 2012 roku Prezydent Miasta wprowadził z urzędu w ewidencji gruntów i budynków zmianę w związku z inwentaryzacją powykonawczą budynków na działkach, których dotyczyła inwestycja. W związku z tą inwentaryzacją wszystkie działki – oprócz 14/21 – otrzymały oznaczenia B – tereny mieszkaniowe. Działka nr 14/21 otrzymała oznaczenie (zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystania), tj. dr – drogi. Dłużnik wybudował poszczególne segmenty budynku mieszkalnego.

Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać czy Dłużnikowi przysługiwało prawo potrącenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie poszczególnych segmentów budynku mieszkalnego. Jest jednak wysoce prawdopodobne, że takie prawo do odliczenia Dłużnikowi przysługiwało.

Dłużnik nie wykorzystywał budynku mieszkalnego w żaden sposób. Nie doszło do zawarcia żadnych umów, oprócz przedwstępnych umów sprzedaży czy też umów deweloperskich, ale żadna z nich nie została wykonana. Nie doszło do zawarcia umów przyrzeczonych. Umów najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze Dłużnik nie zawierał.

Ad 1

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży egzekucyjnej udziału 17/20 w działce niezabudowanej.

W świetle przywołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż egzekucyjna udziału 17/20 w niezabudowanej działc będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 41 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z cytowanego wyżej przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Analizując powyższe okoliczności należy stwierdzić, że celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna udziału 17/20 w działce niezabudowanej, wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 1 wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że dla planowanej sprzedaż egzekucyjnej działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy dłużnik wybudował poszczególne segmenty budynku mieszkalnego. Wszystkie jego segmenty oddał do użytkowania w dniu 22 czerwca 2012 roku, jednakże nie został on zasiedlony. Dłużnik nie wykorzystywał budynku mieszkalnego w żaden sposób, jak również nie zawierał umów najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze. Należy stwierdzić, że dla wybudowanego budynku nigdy nie oddanego do użytkowania osobom trzecim w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT nie doszło do pierwszego zasiedlenia, zatem warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Dla sprzedaży ww. budynku nieobjętego zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży egzekucyjnej budynku nieobjętego zwolnieniem, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał, że prawdopodobnie prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie poszczególnych segmentów budynku mieszkalnego Dłużnikowi przysługiwało. Z uwagi na to, że Dłużnik prowadzi działalność w branży deweloperskiej, należy przyjąć, że poczynione wydatki związane z wybudowaniem poszczególnych segmentów budynku służyły do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaż lokali mieszkalnych) a Dłużnik z tytułu ich poniesienia miał prawo do pomniejszenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Zatem, w odniesieniu do planowanej sprzedaży egzekucyjnej ww. budynku nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w stosunku do wydatków, jakie ponosił w związku z wybudowaniem poszczególnych segmentów ww. budynku, będącego przedmiotem planowanej sprzedaży. Zatem, jeden z warunków dających prawo do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie został spełniony.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży ww. budynku, którego sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak już zostało wskazane Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupów związanych z budową budynku, w związku z tym zwolnienie przewidziane w tym przepisie również nie może być zastosowane.

Jak zostało wyżej wskazane – na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT - obniżoną 8% stawkę podatku stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Natomiast do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Wnioskodawca wskazał, że 17 działek jest zabudowanych jednym i tym samym budynkiem mieszkalnym, w zabudowie szeregowej, który spełnia wymogi obiektu budowlanego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Każdy z segmentów budynku stanowi odrębną całość i nie przekracza powierzchni użytkowej zawartej w przepisie art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT, czyli 300 m2. Wnioskodawca wskazał, że powierzchnia użykowa każdego z segmentów równa jest 126.68 m2.

Jak wskazano wyżej zgodnie z objaśnieniami do PKOB w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe) budynek jest budynkiem samodzielnym jeżeli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeżeli mają własne wejście, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane. Zatem, jako samodzielny budynek mieszkalny może być uznany jedynie segment a nie lokal mieszkalny.

Biorąc pod uwagę powyższe informacje oraz uwzględniając objaśnienia zawarte w PKOB należy stwierdzić, że skoro przedmiotem sprzedaży będą poszczególne segmenty budynku stanowiące odrębną całość, to ich sprzedaż jest objęta limitem 300 m2 w celu zastosowania obniżonej 8% stawki podatku VAT. Należy zauważyć, że w niniejszej sprawie powierzchnia użytkowa poszczególnych segmentów budynku wynosi 126,68 m2 a zatem nie przekracza 300 m2. W związku z tym, dla sprzedaży egzekucyjnej 17 działek, w sytuacji gdzie na każdej z nich znajduje się odrębny segment budynku mieszkalnego, którego powierzchnia nie przekracza powierzchni 300 m2 zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT, zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.