IPTPB3/4510-19/15-5/GG | Interpretacja indywidualna

Czy otrzymywana przez Spółkę Kaucja, niezależnie od postaci jaką przyjmie i od kwalifikacji Umowy dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będzie stanowić przychodu Spółki z punktu widzenia ustawy o o podatku dochodowym od osób prawnych w okresie trwania Umowy?
IPTPB3/4510-19/15-5/GGinterpretacja indywidualna
  1. budynek
  2. cena nabycia
  3. kaucje
  4. leasing
  5. przychód
  1. Podatek dochodowy od osób prawnych (CIT)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 15 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 kwietnia 2015 r. (data wpływu 15 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie przychodu z tytułu otrzymanej przez Spółkę Kaucji - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych.

Z uwagi na braki wniosku, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), pismem z dnia 3 kwietnia 2015 r., nr IPTPB3/4510-19/15-2/GG (doręczonym w dniu 7 kwietnia 2015 r.), wezwał Wnioskodawcę do jego uzupełnienia, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

W odpowiedzi na ww. wezwanie w dniu 15 kwietnia 2015 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 14 kwietnia 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe.

.... S.A. (dalej: Spółka, Wnioskodawca) jest przedsiębiorcą wyspecjalizowanym w oferowaniu produktów i usług o charakterze finansowym, między innymi dla podmiotów działających w sektorze ochrony zdrowia, samorządów oraz podmiotów współpracujących z jednostkami samorządu terytorialnego. W swojej ofercie produktowej Spółka posiada m.in. pożyczki, zabezpieczenie płatności, faktoring oraz refinansowanie zobowiązań.

W ramach prowadzonej działalności finansowej, Spółka zawiera i planuje również zawierać w przyszłości umowy z jednostkami samorządu terytorialnego, których przedmiotem jest nabycie od danej jednostki (dalej: Zbywca lub Dzierżawca, w zależności od kontekstu) nieruchomości, na które składają się nieruchomości zabudowane budynkami lub /i budowlami bądź nieruchomości zabudowane, jak i nieruchomości gruntowe niezabudowane (dalej łącznie: Nieruchomość/-ci), dzierżawa Nieruchomości na rzecz Zbywcy na czas oznaczony na okres co najmniej 5 lat, a następnie sprzedaż Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy po zakończeniu dnia umowy dzierżawy za cenę odpowiadającą cenie zakupu, przy czym Dzierżawca zobowiązuje się nabyć Nieruchomość za cenę (dalej: Cena Wykupu). Powyższe transakcje są i mogą być uregulowane w jednej umowie dotyczącej sprzedaży przez Zbywcę Nieruchomości na rzecz Spółki oraz dzierżawy Nieruchomości (z przyrzeczeniem odkupu do czego Zbywca jest zobowiązany nieodwołalnie i bezwarunkowo, przy czym Umowy przewidują/mogą przewidywać sytuacje, że Spółka będzie miała możliwość nieskorzystania z prawa do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy) lub Strony zawierają/mogą zawrzeć odrębne umowy dotyczące sprzedaży przez Zbywcę Nieruchomości na rzecz Spółki (z przyrzeczeniem odkupu –na zasadach wskazanych powyżej) oraz umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: Umowa lub łącznie: Umowy). Rozliczenia w ramach Umów przewidują/będą przewidywać, że Spółka dokona nabycia Nieruchomości po określonej cenie, Zbywca jako dzierżawca będzie ponosił opłaty stanowiące czynsz dzierżawny (dalej: Czynsz), a po zakończeniu umowy nastąpi zwrotna sprzedaż, po Cenie wkupu powiększonej o ewentualne nakłady poniesione przez Spółkę. Czynsz co do zasady wyliczony jest i będzie w oparciu o zmienną stopę WIBOR, przy czym harmonogram czynszów może podlegać okresowej aktualizacji, co powodować będzie odpowiednią zmianę Czynszów. Alternatywnie, Umowa może przewidywać indeksację czynszu dzierżawnego o wskaźnik cen towarów i usług.

Umowy określają/będą określać odrębną cenę z tytułu nabycia gruntów (dalej: Grunt/ Grunty) oraz odrębną cenę z tytułu nabycia budynków i budowli posadowionych na tych gruntach (dalej określane jako: Budynki). Umowy te także określają/będą określać odrębnie Czynsz w okresie dzierżawy z tytułu korzystania z Gruntów i odrębnie z tytułu Budynków. Jednocześnie Cena Wykupu również została/zostanie określona w Umowach odrębnie w stosunku do Gruntów i odrębnie w stosunku do Budynków.

Załącznikiem do Umowy jest/będzie harmonogram spłaty Czynszu wskazujący ilość i wysokość poszczególnych rat czynszowych, w którym osobno zostały/zostaną wydzielone raty z tytułu czynszu za Grunt oraz z tytułu czynszu za Budynki (ewentualnie mogą zostać załączone odrębne harmonogramy w tym zakresie).

Po uwzględnieniu wartości przyjmowanych dla wzajemnych rozliczeń suma Czynszów netto (czyli pomniejszona o należy podatek od towarów i usług) z tytułu korzystania z Gruntu, bez uwzględnienia Ceny Wykupu, jest/będzie niższa niż wartość Gruntu równa wydatkom na jego nabycie (netto). Natomiast suma Czynszów przewidzianych w Umowie z tytułu korzystania z Budynków pomniejszona o należny podatek VAT (netto), przy uwzględnieniu Ceny Wykupu Budynków odpowiada/odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Budynków.

Umowy nie zawierają/nie będą zawierać postanowienia, że w podstawowym okresie Umów odpisów amortyzacyjnych dokonuje Dzierżawca/Zbywca (korzystający).

Dodatkowo Umowy przewidują/mogą przewidywać również wpłaty przez Dzierżawcę w okresie trwania okresu dzierżawy kaucji na rzecz Spółki (dalej: Kaucja), przy czym w zależności od ustaleń pomiędzy stronami Kaucja może przyjąć jedną z następujących form:

  1. Kaucja jako zadatek na poczet Ceny Wykupu – Kaucja płatna w okresie dzierżawy w kwotach i okresach wskazanych w harmonogramie spłat stanowiącym załącznik do Umowy (co do zasady wpłaty z tytułu Kaucji przewidziane są/będą w terminach wymagalności Czynszów, z tym że w zależności od ustaleń pomiędzy stronami Kaucja może być płacona przez cały okres dzierżawy lub w okresie krótszym niż okres dzierżawy, przy czym wpłaty zadatku powodują/powodować będą zmianę wysokości czynszu. W Umowach mogą być także przewidziane postanowienia, zgodnie z którymi Zbywcy będzie przysługiwało prawo do dokonywania wyższych wpłat zadatku (Kaucji) na poczet Ceny Wykupu, niż wynikające z harmonogramu, i w takim przypadku Czynsz zostanie ponownie przeliczony biorąc za podstawę cenę nabycia Nieruchomości przez Spółkę pomniejszoną o wpłacony zadatek (Kaucję) przy zastosowaniu tego samego procentowego wynagrodzenia Spółki oraz Zbywca zapłaci na rzecz Spółki opłatę w wysokości różnicy pomiędzy czynszem liczonym w sposób degresywny za okres, za który zapłacono czynsz, a czynszem stałym pobranym w okresie od zawarcia umowy do dnia wpływu wyższej wpłaty zadatku, a w przypadku drugiej i dalszych wpłat zadatku (Kaucji) od dnia poprzedniej wpłaty zadatku (Kaucji) do dnia bieżącej wpłaty zadatku (Kaucji). Umowy przewidują/mogą również przewidywać uprawnienie dla Zbywcy do wpłaty zadatku, która to wpłata spowoduje przeliczenie wysokości miesięcznego czynszu dzierżawnego, proporcjonalnie do wysokości wpłaconego zadatku według formuły; stawka czynszu pierwotnego (za miesiąc) x (cena odkupu – suma zadatków)/cena.
  2. Kaucja jako gwarancja (zabezpieczenie) wszelkich potencjalnych roszczeń Spółki wobec Dzierżawcy związanych z Nieruchomością, w tym w szczególności na pokrycie ewentualnej szkody, jaka może wyniknąć z zawinionej przez Dzierżawcę utraty wartości Nieruchomości lub jaka może zostać wyrządzona wskutek eksploatacji Nieruchomości w sposób niezgodny z prawem, umową lub przeznaczeniem; Kaucja jest/będzie płatna w okresie dzierżawy w ratach, których wysokość wynika z harmonogramu wpłat stanowiącego załącznik do Umowy (co do zasady wpłaty dokonywane w terminach wymagalności Czynszów, z tym że w zależności od ustaleń pomiędzy stronami Kaucja może być płacona w całym okresie dzierżawy lub w okresie krótszym niż okres dzierżawy), przy czym w Umowach są/mogą być także przewidziane postanowienia, zgodnie z którymi niewykorzystana do dnia zapłaty Ceny Wykupu część Kaucji podlega zwrotowi na rzecz Zbywcy – lub jeśli strony tak postanowią – nastąpi jej potrącenie z wierzytelnością z tytułu zwrotnej sprzedaży (Ceny Wykupu).Przy czym wskazać należy, że mogą się zdarzyć przypadki zawarcia w Umowach postanowień dotyczących Kaucji wraz z harmonogramem płatności poszczególnych jej rat, jak i bez określenia harmonogramu płatności poszczególnych wpłat/rat Kaucji. Umowa może zatem przewidywać opcję wpłaty Kaucji przez Dzierżawcę bez określania zasad jej wpłaty oraz wysokości w Umowie, przy czym w razie wykorzystania tego mechanizmu Strony umawiają się odrębnie w kwestii rozliczenia Kaucji. Wskazać nadto należy, że mogą się zdarzyć przypadki, że dana Umowa nie przewiduje/nie będzie przewidywała obowiązku wpłaty Kaucji na rzecz Spółki.

Umowy zawierają/mogą zawierać postanowienia, zgodnie z którymi w trakcie trwania Umowy Zbywca zobowiązany jest do uiszczania wszelkich podatków i innych ciężarów związanych z użytkowaniem lub własnością Nieruchomości, a w razie gdyby z jakiejkolwiek przyczyny taki ciężar, podatek, opłata, kara został pokryty przez Spółkę, Dzierżawca zobowiązuje się zwrócić go Spółce w pełnej wysokości (w tym także kosztów ewentualnego ubezpieczenia Nieruchomości jeśli umowa ubezpieczenia zawarta byłaby przez Spółkę, w przypadku natomiast zawarcia umowy ubezpieczenia przez Dzierżawcę strony mogą postanowić o cesji praw z umowy ubezpieczenia na Spółkę).

Wnioskodawca jednocześnie oświadcza, że nie korzysta i nie zamierza korzystać ze zwolnień w podatku dochodowym od osób prawnych przysługujących na podstawie: art. 6 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), przepisów o specjalnych strefach ekonomicznych, art. 23 i 27 ustawy z dnia 14 czerwca 1991 r. o spółkach z udziałem zagranicznym (Dz. U. z 1997 r. Nr 26, poz. 143, z 1998 r. Nr 160, poz. 1063 oraz z 1999 r. Nr 49, poz. 484 i Nr 101, poz. 1178).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, że jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (posiada nieograniczony obowiązek podatkowy i tym samym jest polskim rezydentem podatkowym).

W okresie od sierpnia 2014 r. Spółka zawarła szereg umów z jednostkami samorządu terytorialnego w zakresie:

    1. nabycia nieruchomości, na które składają się nieruchomości (a) zabudowane budynkami lub/i budowlami, bądź (b) nieruchomości (działki) zabudowane oraz nieruchomości gruntowe – działki niezabudowane (dalej a i b łącznie: Nieruchomości), oraz równocześnie
    2. wydzierżawienia Nieruchomości na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, od których Nieruchomości te zostały przez Spółkę nabyte. Umowy te zawierane są w formie aktów notarialnych (w zakresie przeniesienia własności Nieruchomości oraz także w wybranych przypadkach w zakresie wydzierżawienia Nieruchomości na rzecz jednostek samorządu terytorialnego).

Występowały i mogą również występować sytuacje, w których wyłącznie umowa w zakresie przeniesienia własności nieruchomości została/zostaje zawarta w formie aktu notarialnego, natomiast umowa dzierżawy posiadała/posiada zwykłą formę pisemną.

Umowy te mogą być nazywane przykładowo jako Umowa Sprzedaży/Przeniesienia własności i Dzierżawy (w przypadku ich zawierania łącznie w formie aktu notarialnego) lub jako Umowa Sprzedaży/Przeniesienia własności i odrębnie Umowa dzierżawy (w przypadku zawierania odrębnych umów).

Umowy dotychczas zawarte przez Spółkę zostały potraktowane podatkowo jako:

    1. umowy nabycia Nieruchomości (w zakresie przeniesienia własności Nieruchomości na Spółkę),
    2. umowy dzierżawy Nieruchomości (w zakresie oddania Nieruchomości do odpłatnego korzystania na rzecz jednostek samorządu terytorialnego).

Spółka przy tym wskazuje, że przedmiotem złożonego przez Spółkę Wniosku było potwierdzenie traktowania podatkowego omawianych umów. Jednocześnie, tak jak wskazano we Wniosku, planowane jest zawieranie przez Spółkę podobnych transakcji (umów) z jednostkami samorządu terytorialnego także w przyszłości.

Spółka potwierdza, że nabyte przez Spółkę od jednostek samorządu terytorialnego grunty oraz budynki, jak i budowle zostały przez Spółkę ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nabyte budynki oraz budowle są amortyzowane dla celów podatkowych przez Spółkę, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Natomiast grunty nie podlegają amortyzacji podatkowej, zgodnie z art. 16c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Harmonogram płatności czynszów dzierżawnych stanowi załącznik do umowy sprzedaży i dzierżawy Nieruchomości (bądź wyłącznie do umowy dzierżawy Nieruchomości jeśli jest ona zawierana odrębnie od umowy sprzedaży Nieruchomości). Harmonogram płatności czynszów dzierżawnych zawiera w szczególności: kwoty netto czynszów dzierżawnych (z podziałem na czynsz dotyczący gruntu oraz czynsz dotyczący budynków (ewentualnie budowli), kwoty należnego VAT, kwoty brutto czynszów dzierżawnych, terminy płatności. Harmonogram jest ustalany na okres trwania umowy dzierżawy. Czynsze dzierżawne są wymagalne w ustalonych okresach rozliczeniowych (np. miesięcznych, kwartalnych), w ratach równych bądź ratach malejących, co wynika z załączonego do umowy harmonogramu płatności czynszów dzierżawnych. Harmonogram płatności czynszów dzierżawnych stanowi zatem techniczne odzwierciedlenie ustaleń stron umowy dzierżawy w zakresie terminów wymagalności oraz wysokości wpłat z tytułu czynszów dzierżawnych.

W odniesieniu do kaucji Wnioskodawca wskazuje, że w zależności od postanowień poszczególnych umów, jak i formy jaką przyjmie Kaucja (zadatek/depozyt vs. Kaucja gwarancyjna) Kaucja może być uwzględniona w harmonogramie płatności czynszów dzierżawnych (jako odrębna pozycja/kwota do wpłaty) i podlegać wpłacie w terminach wymagalności (płatności) czynszów dzierżawnych, natomiast terminy te nie muszą pokrywać się ze sobą. Jednocześnie, umowy mogą również zawierać odrębny harmonogram wpłaty Kaucji od harmonogramu czynszów dzierżawnych. Jednocześnie, niezależnie od tego czy wpłaty Kaucji ujęte są w harmonogramie płatności czynszów dzierżawnych czy też nie są, raty Kaucji mogą nie być równe, i jednocześnie możliwe jest, że taka Kaucja podlega wpłacie w okresowych ratach ustalonych w umowie (harmonogramie wpłat) w innym okresie niż czynsz dzierżawny (np. po dwóch latach od daty zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki).

Dodatkowo, Wnioskodawca zaznaczył, że jak zostało wskazane we Wniosku czynsz dzierżawny może podlegać okresowej aktualizacji (w oparciu o zmienną stopę procentową WIBOR lub w oparciu o indeksację o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych), co powoduje odpowiedną zmianę harmonogramu płatności czynszów dzierżawnych (dzierżawca otrzymuje nowy harmonogram płatności czynszów dzierżawnych).

Spółka wskazuje, że w przypadku w którym Umowy przewidują/będą przewidywać obowiązek wpłaty kaucji na rzecz Spółki, przyjmuje ona w odniesieniu do danej umowy jedną z poniższych form:

  1. Kaucja jako zadatek /depozyt na poczet ceny wykupu Nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnegoW dotychczas zawartych umowach w zakresie sprzedaży Nieruchomości oraz ich dzierżawy brak jest specyficznych postanowień w zakresie potencjalnego zwrotu przedmiotowego rodzaju kaucji (jako zadatku/depozytu). Tym samym, należy przyjąć, że zastosowanie w tym zakresie znajdą postanowienia Kodeksu Cywilnego.
  2. Kaucja gwarancyjna

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowa Kaucja, w części która nie zostanie wykorzystana do dnia zapłaty przez jednostkę samorządu terytorialnego ceny nabycia (wykupu) Nieruchomości od Spółki, podlega zwrotowi na rzecz dzierżawcy (jednostki samorządu terytorialnego). Przy czym, strony transakcji (Spółka oraz jednostka samorządu terytorialnego) mogą postanowić, że niewykorzystana część przedmiotowej kaucji może podlegać potrąceniu z wierzytelnością Spółki z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz danej jednostki samorządu terytorialnego.

Spółka wskazuje, że Kaucja tego rodzaju jest pobierana przez Spółkę na zabezpieczenie wszelkich potencjalnych roszczeń Spółki wobec dzierżawców (jednostek samorządu terytorialnego) związanych z Nieruchomościami, w tym w szczególności na pokrycie ewentualnej szkody, jaka może wyniknąć z zawinionej przez danego dzierżawcę utraty wartości Nieruchomości lub jaka może zostać wyrządzona przez dzierżawcę wskutek eksploatacji Nieruchomości w sposób niezgodny z prawem, w szczególności z zawartą pomiędzy stronami umową, lub z przeznaczeniem Nieruchomości.

Spółka wskazuje, że w przypadku Kaucji spełniającej funkcję;

    1. zadatku/depozytu na poczet ceny wykupu Nieruchomości w zależności od zawartej umowy i ustaleń stron (a) istnieje obowiązek wpłaty przez dzierżawcę Kaucji (zadatku) i wtedy kwota zadatku wpłacana jest zgodnie z harmonogramem wpłat załączonym do umowy, w terminach i wysokościach (ratach) w nim określonych, przy czym zadatek może być wpłacany w zasad określonych w umowie (jeśli takie prawo zostanie zastrzeżone w umowie), (b) wyższej wysokości aniżeli wynika to z harmonogramu wpłat kaucji według dzierżawca ma możliwość wpłaty kaucji (zadatku), przy czym sama umowa sprzedaży i dzierżawy Nieruchomości nie reguluje zasad wpłaty tej kaucji, i jeśli dzierżawca wyraża/wyrazi wolę wpłaty takiej kaucji jest to ustalane odrębnie pomiędzy stronami.Omawiany rodzaj kaucji (o funkcji zadatku) jest zaliczany na poczet zapłaty ceny odkupu/sprzedaży Nieruchomości na rzecz dzierżawcy (jednostki samorządu terytorialnego, i jej zaliczenie nastąpi w dacie powstania wierzytelności Spółki z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz danego dzierżawcy.
    2. kaucji gwarancyjnej, Kaucja ta, w części w której nie zostanie wykorzystana do dnia zapłaty przez jednostkę samorządu terytorialnego ceny nabycia (wykupu) Nieruchomości od Spółki, podlega zwrotowi na rzecz dzierżawcy jednostki samorządu terytorialnego). Przy czym, strony transakcji (Spółka oraz jednostka samorządu terytorialnego) mogą postanowić, że niewykorzystana część przedmiotowej kaucji może podlegać potrąceniu z wierzytelnością Spółki z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz danej jednostki samorządu terytorialnego.

Przyszła sprzedaż nieruchomości wskazanych we Wniosku na rzecz Dzierżawcy dotyczy wszystkich Nieruchomości.

Umowy nie przewidują opłat leasingowych, lecz czynsze dzierżawne (opisane powyżej oraz we Wniosku) jako wynagrodzenie Spółki z tytułu dzierżawy na rzecz jednostek samorządu terytorialnego Nieruchomości. Dodatkowo Umowy mogą przewidywać obowiązek bądź opcję wpłaty kaucji w jednej z form wskazanych powyżej, jak również inne opłaty, w tym np. obowiązek zapłaty przez dzierżawców sumy stanowiącej równowartość pokrytych przez Spółkę podatków i innych ciężarów (w tym np. kosztów ubezpieczenia Nieruchomości, kar) związanych z użytkowaniem lub własnością Nieruchomości (jeśli obciążą one Spółkę).

W dotychczas zawartych przez Spółkę umowach Kaucja nie została ustalona odrębnie dla gruntów oraz dla budynków/budowli, tym samym Kaucja jest ustalona jako jedna wartość dla całej Nieruchomości w odniesieniu do poszczególnych umów sprzedaży i dzierżawy Nieruchomości. W odniesieniu do przyszłych umów sprzedaży oraz dzierżawy Spółka planuje kontynuować takie podejście, ale nie wyklucza też ewentualnie możliwości odrębnego ustalania kaucji dla gruntu oraz dla budynków i budowli.

W jednej umowie ustalany jest tylko jeden rodzaj kaucji (nie występują sytuacje, aby w ramach jednej umowy ustalona była zarówno Kaucja jako zadatek, jak i Kaucja gwarancyjna) i Kaucja taka dotyczy łącznie całej Nieruchomości będącej przedmiotem umowy (bez wyodrębnienia Kaucji dla budynków/ budowli oraz gruntów). Jednocześnie rodzaj ustalonej kaucji (Kaucja jako zadatek lub Kaucja gwarancyjna) zależy od ustaleń pomiędzy stronami i nie jest zależny od rodzaju nieruchomości będących przedmiotem umowy.

Wnioskodawca potwierdza, że nie korzystał, nie korzysta ani nie zamierza korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 17b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, co zostało wskazane w treści Wniosku.

Wnioskodawca wskazał, że w odniesieniu do wybranych umów zawartych z jednostkami samorządu terytorialnego w zakresie nabycia przez Spółkę Nieruchomości oraz ich dzierżawy na rzecz tych jednostek, umowy te przewidują obowiązek lub alternatywnie opcję (możliwość) wpłaty zadatku/ depozytu na poczet zapłaty ceny wykupu Nieruchomości przez daną jednostkę samorządu terytorialnego, który jest określany w umowach także jako Kaucja.

Nazewnictwo użyte przez Spółkę we Wniosku w zakresie Kaucji/zadatku odpowiada zatem postanowieniom /treści zawieranych umów z jednostkami samorządu terytorialnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy przestawione w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Umowy w części dotyczącej Gruntu spełniają warunki określone w art. 17i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiąc tzw. leasing gruntów, natomiast w odniesieniu do Budynków spełniają warunki określone w art. 17b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiąc tzw. leasing operacyjny...
  2. Czy otrzymywana przez Spółkę Kaucja, przedstawiona w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, niezależnie od postaci jaką przyjmie i od kwalifikacji Umowy dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będzie stanowić przychodu Spółki z punktu widzenia ustawy o o podatku dochodowym od osób prawnych w okresie trwania Umowy...

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych natomiast w zakresie pytania nr 1 zostanie wydana odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymywana przez Spółkę Kaucja, przedstawiona w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, niezależnie od postaci jaką przyjmie i od kwalifikacji Umowy dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych od osób prawnych, nie będzie stanowić przychodu Spółki z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w okresie trwania Umowy.

Zdaniem Spółki, Kaucja przedstawiona w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego płacona przez Dzierżawcę na rzecz Spółki w trakcie trwania Umowy, niezależnie od formy (postaci) jaką przyjmie i od kwalifikacji Umowy dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będzie stanowić przychodu Spółki dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych (zarówno w zakresie Umów w części dotyczącej Gruntu, jak i w zakresie części dotyczącej Budynków). Wskazać bowiem należy, że stosownie do przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Kaucja stanowi/będzie stanowić de facto zaliczkę na poczet Ceny Wykupu lub przyjmie postać świadczenia gwarancyjnego, i tym samym nie będzie stanowić przysporzenia o charakterze definitywnym.

W zakresie Kaucji stanowiącej zadatek na poczet Ceny Wykupu, wskazać należy, że stosownie do treści art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Tym samym, świadczenie będące przedmiotem Kaucji jako spełniające przesłankę art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (będące zadatkiem na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości) nie będzie stanowić przychodu w momencie otrzymania. Stanowisko takie potwierdzają również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Dla przykładu wskazać można:

  • interpretację indywidualną z dnia 12 września 2014 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPB4/423- 281/14-2/MC, w której organ wskazał: „W związku z powyższymi wyjaśnieniami zadatki otrzymane przez Wnioskodawcę przed dokonaniem zbycia lokalu mieszkalnego (przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego), tj. przed zawarciem umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) nie są przychodami. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności tych lokali mieszkalnych, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Reasumując – zadatki wpłacane przez najemców na rzecz Wnioskodawcy na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości nie będą w momencie Ich uiszczenia traktowane jako przychód. Wnioskodawca będzie zobowiązany uiścić należny podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości od całości ceny dopiero w chwili przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej lub prawnej wynikającej z aktu notarialnego”.
  • interpretację indywidualną z dnia 20 października 2008 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, sygn. IBPB3/423-656/08/NG, w której organ wskazał: „Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości (nawet jeśli wynika ona z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawarte; w formie aktu notarialnego). W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona iv cenie określonej w umowie kupna - sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym zaliczki, które Wnioskodawca otrzyma przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego (prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku) przed zawarciem umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) nie są przychodami. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności tych praw majątkowych, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego”.
  • interpretację indywidualną z dnia 3 lipca 2009 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, sygn. IBPBI/2/423- 412/09/CzP, w której organ uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy wskazującego: „W związku z powyższym, przychodami nie będą zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości. W przedstawionym opisie zdarzenia, obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie dopiero w momencie przeniesienia własności, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży Nieruchomości. Wówczas przychodem ze sprzedaży Nieruchomości będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Reasumując powyższe, należy stwierdzić, że Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy dopiero w momencie podpisania umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości na Kupującego. W przedmiotowym stanie faktycznym Spółka nie powinna rozpoznawać przychodu podatkowego w momencie otrzymania cd Kupującego zaliczek i wystawienia Kupującemu odpowiednich faktur zaliczkowych (tj. w dniu 25 czerwca 2008 r. oraz 23 października 2008 r.). Momentem rozpoznania przychodu w wysokości ceny sprzedaży netto powinno być zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie której Kupujący nabędzie prawo własności Nieruchomości”.
  • interpretację indywidualną z dnia 5 maja 2010 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB5/423-148/10-2/AM, w której organ uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy wskazującego: „Tym samym Spółka uważa, że w przypadku sprzedaży nieruchomości (lokali), datą powstania przychodu jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Stosownie do postanowień art. 12 ust. 4 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostawy towarów i usług, które zostaną wykonane w następnym okresie sprawozdawczym. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodem, jeżeli nie są one zapłatą za wykonanie świadczenia, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet świadczenia. Zgodnie z normami prawa cywilnego wypłata na poczet ceny nie przenosi własności nieruchomości, tym samym nie doszło do wykonania zawartej umowy sprzedaży. Biorąc powyższe pod uwagę, Spółka jest zdania, że otrzymanie wpłaty na poczet ceny sprzedaży lokali, których własność zostanie przeniesiona aktami notarialnymi w późniejszym okresie, nie stanowi przychodu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.
  • interpretację indywidualną z dnia 31 sierpnia 2011 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB5/423- 592/11-2/AS, w której organ wskazał: „W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna – sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym zaliczki, które Wnioskodawca otrzymał przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego przed zawarciem umowy kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego nie są przychodami. Dopóki zatem nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego (właściwej umowy sprzedaży), nie mamy do czynienia ze zdarzeniem gospodarczym wywołującym skutki w podatku dochodowym od osób prawnych, jakim jest dostawa (przeniesienie własności) nieruchomości, inne zdarzenia faktyczne, jak w szczególności otrzymanie przedpłaty na poczet ceny sprzedaży, podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i odbiór techniczny lokalu, czy odbiór kluczy i odpłatne udostępnienie do ograniczonego korzystania w celu prowadzenia prac wykończeniowych – nie mają żadnego wpływu na przeprowadzenie powyższej operacji gospodarczej, skutkującej przeniesieniem prawnego władztwa nad nieruchomością i co za tym idzie – nie mogą skutkować powstaniem przychodu podatkowego po stronie sprzedającego. Jak wykazano powyżej obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w momencie przeniesienia własności tych praw majątkowych, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego”.
  • interpretację indywidualną z dnia 5 lutego 2013 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPB3/423-461/12- 2/EK, w której organ wskazał: „W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna ~ sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym zaliczki otrzymane przez Wnioskodawcę przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego (prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynków, budowli i innych urządzeń) przed zawarciem umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) nie są przychodami. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności tych praw majątkowych, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Podsumowując, za datę przychodu należnego należy uznać datę przeniesienia własności wynikającą z aktu notarialnego (tj. moment zawarcia właściwej umowy sprzedaży), na podstawie którego dokonywana będzie sprzedaż praw wieczystego użytkowania działek wraz z prawem własności znajdujących się na nich budynków, budowli i innych Urządzeń”.

Jakkolwiek część z powyżej powołanych interpretacji odnosi się do „zaliczki”, to należy podkreślić, że zarówno .zaliczka” jak i „zadatek” stanowią formę „wpłaty na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych”, o których mowa w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dlatego też na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wszelkie wpłaty na poczet przyszłych dostaw traktowane są tożsamo (niezależnie od przyjętej formy na gruncie regulacji prawa cywilnego, tj. np. zaliczka bądź zadatek).

Natomiast w przypadku, Kaucji mającej postać zwrotnego świadczenia o charakterze gwarancyjnym (wariant B Kaucji), wskazać należy, że nie będzie ona stanowić przychodu Spółki w momencie dokonania Jej zapłaty przez Dzierżawcę (w szczególności w ratach, zgodnie z harmonogramem wpłat), z uwagi na niespełnienie cechy przysporzenia o charakterze definitywnym (omawiana Kaucja ma bowiem zwrotny charakter, czego nie zmienia możliwość dokonania przez strony analizowanych transakcji umownego potrącenia kwoty wpłaconej Kaucji z zobowiązaniem Dzierżawcy z tytułu zapłaty Ceny Wykupu).

Wnioskodawca podkreślił, że pogląd ten znajduje potwierdzenie w jednolitym stanowisku organów podatkowych.

Przykładowo wskazać można:

  • interpretację indywidualną z dnia 10 czerwca 2014 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, sygn. IPTPB3/423-88/14-2/PM, w której organ wskazał: „Kaucja jest neutralna podatkowo, tzn. nie jest ani kosztem ani przychodem, aż do wystąpienia okoliczności, które uprawniają wierzyciela do zaspokojenia się z kaucji. Spółka otrzymując kaucję nie ma prawa uznać otrzymanej kwoty jako wpływu o charakterze definitywnym, chyba że następuje rozliczenie Kaucji. Momentem powstania przychodu będzie chwila, gdy Kaucja stanie się kwotą należną, tj. z chwilą wystąpienia okoliczności, które uprawniają Spółkę do zatrzymania kaucji. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że otrzymanie przez Wnioskodawcę od Partnera A kaucji tytułem zabezpieczenia, płatności nie wiąże się z koniecznością rozpoznania przychodu przez Spółkę. Dopiero z chwilą wystąpienia okoliczności uzasadniających zatrzymanie ww. kaucji, Spółka zobowiązana będzie rozpoznać przychód na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.
  • interpretację indywidulną z dnia 21 maja 2014 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, sygn. ITPB3/423-92/14/PS, w której organ wskazał: „Z powyższego wynika więc. że kaucje gwarancyjna nie stanowi co do zasady definitywnego przysporzenia, gdyż ma charakter zwrotny. Jest zatem co do zasady neutralna podatkowo. Zatem fakt przyjęcia kaucji a następnie jej zwrot, nie powodują powstania przychodu w rozumieniu przepisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.Spółka otrzymując kaucję nie ma prawa uznać otrzymanej kwoty jako wpływu o charakterze definitywnym, chyba że wystąpią okoliczności uprawniające do jej zatrzymania. Umowa pomiędzy stronami powinna regulować moment, w którym następuje rozliczenie Kaucji. Momentem powstania przychodu będzie chwila, gdy Kaucja stanie się kwotą należną, tj. z chwilą wystąpienia okolicznością które uprawniają Spółkę do zatrzymania kaucji”.
  • interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, z dnia 7 sierpnia 2013 r. sygn. IBPBI/2/423-491/13/JD, w której organ wskazał: „Na podstawie art. 12 ust. 1 updop można stwierdzić, że co do zasady przychodem jest każda wartość wchodząca do majątku podatnika, mająca definitywny charakter, powiększająca jego aktywa, którą może on rozporządzać jak własną. Przepisy podatkowe nie definiują pojęcia kaucji. Słownik języka polskiego definiuje kaucję jako sumę pieniężną złożoną jako gwarancja dotrzymania umowy; zastaw; zabezpieczenie; gwarancja (www.sjp.pl). Istotą Kaucji jest co do zasady jej zwrotny charakter. W przypadku braku zastrzeżeń co do wykonania umowy, albo w ogóle w razie jej wykonania, Kaucja podlega zwrotowi na rzecz tego podmiotu, który kaucji udzielił. Otrzymanie kaucji nie wiąże się zatem z koniecznością rozpoznania przychodu przez Spółkę”.

Jednocześnie wskazać należy, że niezależnie od powyższej argumentacji, w stosunku do części Umowy dotyczącej Budynków spełniającej warunki uznania jej za umowę, o której mowa w art. 17b ust. 1 ustawy o PDOP (tzw. leasing operacyjny) zastosowanie znajdzie wyłączenie wskazane wprost w art. 17j ust. 3 ustawy o o podatku dochodowym od osób prawnych PDOP, zgodnie z którym kaucji określonej w umowie leasingu wpłaconej finansującemu przez korzystającego nie zalicza się do przychodów finansującego i odpowiednio do kosztów uzyskania przychodów korzystającego.

Tym samym otrzymana przez Spółkę Kaucja przedstawiona w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego niezależnie od postaci jaką przyjmie i od kwalifikacji Umowy dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będzie stanowić przychodu Spółki w trakcie Umowy.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiona w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Kaucja, niezależnie od postaci jaką przyjmie i od kwalifikacji Umowy dla celów o podatku dochodowym od osób prawnych, wypłacona na rzecz Spółki przez Dzierżawcę podczas trwania umowy nie będzie stanowić dla Spółki przychodu na gruncie o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się(w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.