1061-IPTPP1.4512.160.2016.2.AK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi,
Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz prawa własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 kwietnia 2016r. (data wpływu 5 kwietnia 2016r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 maja 2016r. (data wpływu 24 maja 2016r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz prawa własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz prawa własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 maja 2016r. (data wpływu 24 maja 2016r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego, sformułowanie pytania i przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oraz w zakresie prawa reprezentacji.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu, położonego w gminie .... przy ulicy ...., oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka nr 441/1 o pow. 0,0066 ha i nr 441/2 o pow. 0,9033 ha oraz właścicielem budynków znajdujących się na tych działkach, tj. budynku Przedszkola nr 6 o powierzchni użytkowej 787,67 m 2 oraz budynku Ośrodka Pomocy Społecznej o powierzchni użytkowej 1.006,54 m2 . Oba opisane budynki stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r., Nr 89, poz. 414, ze zm.) i są trwale związane z gruntem. Zostały wybudowane w ustroju komunistycznym i do upadku komunizmu pozostawały własnością Polskiej Republiki Ludowej. Ich dokładna wartość początkowa z uwagi na upływ lat i braki w dokumentacji nie jest znana.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków nastąpiło z dniem 5 grudnia 1990r. na mocy decyzji Wojewody ..... z dnia 1 października 2009r. (.....), która to została utrzymana w mocy przez Ministra Infrastruktury decyzją z dnia 24 marca 2011r. Nabywcą wyżej wymienionych nieruchomości w drodze uwłaszczenia było przedsiębiorstwo państwowe Zespół Zakładów ..... z siedzibą ....., którego Wnioskodawca jest następcą prawnym. Przedsiębiorstwo to zostało bowiem przekształcone w 1998 r. w jednoosobową spółkę Skarbu Państwa ..... S.A. , a w 2008 r. nastąpiło przeniesienie całego majątku tej spółki na .... S.A, (od 2012r. ..... S. A.). W związku ze wskazanym sposobem nabycia nieruchomości (w drodze uwłaszczenia) Wnioskodawcy, który jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani jego poprzednikom prawnym, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości przez lata pozostawał nierozstrzygnięty, postępowanie uwłaszczeniowe trwało latami i zakończyło się dopiero w 2011r. Aż do tego momentu za użytkownika wieczystego gruntu oraz właściciela nieruchomości uważała się gmina .....

Przez cały ten okres, gmina prowadziła w wyżej wymienionych budynkach działalność - przedszkole samorządowe oraz żłobek, a następnie ośrodek pomocy społecznej. Po uprawomocnieniu się decyzji Ministra Infrastruktury rozpoczęły się pomiędzy Wnioskodawcą, a gminą ..... negocjacje dotyczące uregulowania wzajemnych stosunków, w tym rozliczenia wielu lat bezumownego korzystania z nieruchomości przez gminę.

W roku 2015 strony osiągnęły kompromis, który zakłada sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności wyżej opisanych budynków przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy ......, która to nabędzie nieruchomości do zasobu komunalnego. Wynagrodzenie z tytułu umowy sprzedaży będzie uwzględniało wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, wartość prawa własności budynków ustalone na bazie operatów szacunkowych wykonanych przez rzeczoznawców oraz wynagrodzenie za lata bezumownego korzystania z nieruchomości. Dodatkowo, przy kalkulacji wynagrodzenia strony uwzględnią fakt, że przez lata użytkowania gmina ponosiła koszty niezbędnych remontów i bieżącej konserwacji budynków.

W związku z faktem, że opisana we wniosku nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności nieruchomości) była jedynie przedmiotem bezumownego korzystania przez gminę ......, nie była ona dotychczas wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy więc przyjąć, że dotychczas nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie żadnego z wyżej wymienionych budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie ponosił również żadnych wydatków na ulepszenie budynków. Faktyczny użytkownik budynków, Gmina ......, przez lata użytkowania dokonywała jedynie niezbędnych remontów, które miały na celu wyłącznie bieżącą konserwację budynków (malowanie, konserwacja dachu, wymiana okien oraz drzwi wejściowych, prace konserwacyjne wokół budynków) i które umożliwiały korzystanie z budynków zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

W pierwszym z budynków przez lata, aż do dzisiejszego dnia prowadzone jest przedszkole dla dzieci, w drugim z nich prowadzono żłobek następnie zamieniony na ośrodek pomocy społecznej. Nie miały więc miejsca ich ulepszenia w rozumieniu ustaw o podatkach dochodowych (w tym przypadku art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych Dz. U. z 1992 r., nr 21, poz. 86, ze zm.).

W tym miejscu należy wskazać, iż Wnioskodawca będąc, jednocześnie następcą prawnym Zespołu Zakładu ...... z siedzibą ....., nie posiada wiedzy odnośnie okoliczności, na mocy których Gmina .... uważała się za wieczystego użytkownika gruntów oraz właściciela przedmiotowej nieruchomości, położonej w .......

Jednocześnie, zasadnym jest podkreślić, iż Wnioskodawca niejednokrotnie podejmował próby ustalenia stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości, który ze względu na nieścisłości dokumentacyjne pozostał nierozstrzygnięty przez szereg lat. Trzeba zaznaczyć, że dopiero na skutek postępowania uwłaszczeniowego spór pomiędzy Gminą ....., a Wnioskodawcą został rozstrzygnięty decyzją Ministra Infrastruktury z dnia 24 marca 2011 r. Konsekwentnie, korzystanie przez Gminę ..... z ww. nieruchomości miało miejsce bez żadnego tytułu prawnego, jak również bez zgody prawowitego właściciela oraz użytkownika wieczystego nieruchomości, czyli Wnioskodawcy.

Z uwagi na fakt braków dokumentacyjnych Wnioskodawca nie jest w stanie wyegzekwować przysługującego jej tytułu prawnego do nieruchomości. Dodatkowo, ze względu na upływ czasu niezwykle trudne jest przedstawienie w stanie faktycznym niniejszego wniosku konkretnych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Powyższe wynika z faktu znacznego upływu czasu, zmian w strukturze Wnioskodawcy dotyczących osób odpowiedzialnych za przedmiotową sprawę - celem jak najdokładniejszego przedstawienia stanu faktycznego podnieść należy, iż obecnym przedstawicielom Wnioskodawcy znany jest jedynie efekt podejmowanych uprzednio prób, tj. zakończenie w 2011 r. postępowania uwłaszczeniowego, na podstawie którego określono, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości i użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Konsekwentnie, Wnioskodawca nie może dokładnie ustalić momentu, w którym podjęte zostały kroki prawne zmierzające do ustalenia stanu prawnego, stan faktyczny pozwala na stwierdzenie, iż z pewnością przedmiotowe działania zostały podjęte przed dniem 1 stycznia 2010 r.

W tym miejscu należy podkreślić, iż Gmina ...... nigdy nie dokonała zapłaty środków finansowych za bezumowne użytkowanie nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Jednocześnie Wnioskodawca nie występował również na drogę sądową o wydanie przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie Wnioskodawca zakończył postępowanie uwłaszczeniowe w 2011r., na mocy którego został uznany za właściciela nieruchomości oraz użytkownika wieczystego nieruchomości.

Wnioskodawca chciałby dokonać transakcji w najbliższym okresie czasu. Transakcja powinna zostać dokonana najpóźniej w terminie najbliższych 3 miesięcy. Strony nie planują żadnego specjalnego sposobu rozliczenia zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomości. Cena sprzedaży będzie odzwierciedlała wartość rynkową nieruchomości. Tym samym w cenie będą zawarte nakłady poniesione na nieruchomość. Strony transakcji nie planują wyodrębnienia w cenie sprzedaży części ceny, która będzie dotyczyła bezpośrednio poniesionych nakładów. Cena sprzedaży będzie odzwierciedlała wartość rynkową nieruchomości. Tym samym w cenie będą zawarte nakłady poniesione na nieruchomość.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz prawa własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku), sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz prawa własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 1 pkt 6 i 70 ustawy o VAT).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno prawo użytkowania wieczystego gruntu, jak i budynek spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podatnikiem podatku VAT jest w świetle powyższego bez wątpienia Wnioskodawca.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

  1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
  2. budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
  3. obiekt małej architektury.

Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga z kolei przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego – w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przepis ten obejmuje swoim zakresem także sprzedaż gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

Zgodnie z art. 41 ust, 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W treści ustawy o VAT przewidziano jednak opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych należy rozpatrywać zastosowanie zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłyną okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych - korzystającą ze zwolnienia od tego podatku. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa budynku, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata. W związku z faktem, że przedmiotowe budynki nie były wybudowane przez Wnioskodawcę, a po ich nabyciu w drodze uwłaszczenia wykorzystywane były wyłącznie w ramach bezumownego korzystania przez Gminę ....., za oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu należy uznać dopiero sprzedaż tej nieruchomości, której Wnioskodawca dokona na rzecz gminy. Tym samym w opisanym zdarzeniu przyszłym, zdaniem Wnioskodawcy, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku budynku, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VA T, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt l0a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kluczowym elementem dla zastosowania ww. przepisu jest ustalenie, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowych budynków, oraz czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie budynków, w stosunku do którego miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to czy były one niższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu.

W związku z faktem, ze nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, w tym budynki, została nabyta przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy w drodze uwłaszczenia. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków będących przedmiotem wniosku.

Ponadto, Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie ww. budynków. Również gmina jako faktyczny użytkownik dokonywała wyłącznie nakładów o charakterze bieżącej konserwacji, a nie ulepszeń mających na celu podwyższenie wartości użytkowej budynków.

W konsekwencji należy przyjąć, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu oraz prawa własności dwóch budynków na tym gruncie usytuowanych) będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy, fakt na jakiej podstawie Gmina ..... uważała się za wieczystego użytkownika gruntu oraz właściciela nieruchomości będących przedmiotem wniosku pozostaje bez znaczenia dla określenia zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że podejmowane przez Wnioskodawcę próby ustalenia stanu prawnego nieruchomości pozostają bez znaczenia dla wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Powyższe wynika z faktu, iż w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy ..... opisywanej nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Konsekwentnie, korzystanie przez Gminę ..... z niniejszych nieruchomości miało miejsce bez żadnego tytułu prawnego, jak również bez zgody prawowitego właściciela oraz użytkownika wieczystego nieruchomości, czyli Wnioskodawcy.

Jednocześnie bez znaczenia dla opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży niniejszej nieruchomości pozostaje fakt, iż Gmina ..... nigdy nie dokonała zapłaty środków finansowych za bezumowne użytkowanie nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Niezależnie od powyższego, Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż na zwolnienie z zakresu opodatkowania VAT przedmiotowej nieruchomości wskazywać może jednolita linia interpretacyjna organów podatkowych.

Niniejszym należy zwrócić uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 2 kwietnia 2015 r. (znak: ILPP1/443-1168/14-6/HW), zgodnie z którą „(...) Warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy oznacza, że mowa tutaj jest o prawie do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. ich nabyciem, jak również wybudowaniem. Z uwagi na okoliczność, że Dłużnikowi - jak wskazano w opisie sprawy - nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości oraz Dłużnik nie ponosił wydatków na jej ulepszenie w wysokości 30% wartości początkowej tych obiektu do jej dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntów, na którym posadowione są ww. budynek i budowla. również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Podsumowując, dostawa budynku folwarcznego znajdującego się na działce nr 38/9 oraz dostawa budowli znajdującej się na działce nr 38/10 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntów, na których posadowione są ww. budynek i budowla, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku (...)”.

Podobnie wskazano również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 6 marca 2015 r. (znak: IPPP1/4512-41/15-2/MP) zgodnie z którą „(...) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu wskazanych budynków (budynki zostały wybudowane w latach 1958 i 1960 przez dziadków Wnioskodawcy, użytkowane w prowadzonej działalności rolniczej przez dziadków oraz ojca Wnioskodawcy, a następnie w drodze darowizny przekazane Wnioskodawcy). Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie dokonywał ulepszeń ww. budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Wobec tego, dostawa niewynajmowanych części budynków będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy (...)”.

Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawcy bezsprzecznym jest, iż sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu oraz prawa własności dwóch budynków na tym gruncie usytuowanych) będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

  1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
  2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
  3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
  4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
  5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
  6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
  7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów, prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od VAT. I tak, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat – art. 43 ust. 7a ustawy.

Należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt/prawo użytkowania wieczystego gruntu będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu, położonego w gminie .... przy ulicy ...., oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka nr 441/1 o pow. 0,0066 ha i nr 441/2 o pow. 0,9033 ha oraz właścicielem budynków znajdujących się na tych działkach, tj. budynku Przedszkola nr 6 o powierzchni użytkowej 787,67 m2 oraz budynku Ośrodka Pomocy Społecznej o powierzchni użytkowej 1.006,54 m2 . Oba opisane budynki stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r., Nr 89, poz. 414, ze zm.) i są trwale związane z gruntem. Nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków nastąpiło z dniem 5 grudnia 1990r. na mocy decyzji Wojewody ..... z dnia 1 października 2009r. (.....), która to została utrzymana w mocy przez Ministra Infrastruktury decyzją z dnia 24 marca 2011r. Stan prawny nieruchomości przez lata pozostawał nierozstrzygnięty, postępowanie uwłaszczeniowe trwało latami i zakończyło się dopiero w 2011r. Aż do tego momentu za użytkownika wieczystego gruntu oraz właściciela nieruchomości uważała się gmina ...... W roku 2015 strony osiągnęły kompromis, który zakłada sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności wyżej opisanych budynków przez Wnioskodawcę na rzecz gminy ....., która to nabędzie nieruchomości do zasobu komunalnego. W związku z faktem, że opisana we wniosku nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności nieruchomości) była jedynie przedmiotem bezumownego korzystania przez gminę ...., nie była ona dotychczas wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych. Wnioskodawca nie ponosił również żadnych wydatków na ulepszenie budynków. Faktyczny użytkownik budynków, Gmina ....., przez lata użytkowania dokonywała jedynie niezbędnych remontów, które miały na celu wyłącznie bieżącą konserwację budynków (malowanie, konserwacja dachu, wymiana okien oraz drzwi wejściowych, prace konserwacyjne wokół budynków) i które umożliwiały korzystanie z budynków zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży ww. nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy należy wskazać, iż w rozpatrywanej sprawie nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków. Jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca nie wybudował przedmiotowych budynków, a ich nabycie nastąpiło w drodze uwłaszczenia, na mocy decyzji przez przedsiębiorstwo, którego Wnioskodawca jest następcą prawnym, Wnioskodawca nie ponosił również wydatków na ulepszenie ww. budynków. Natomiast, sposób korzystania (bezumowne korzystanie) przez Gminę z ww. budynków nie daje podstaw do uznania, iż oddanie ww. budynków nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem sprzedaż ww. budynków nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe należy dokonać analizy przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy celem ustalenia, czy dostawa ww. budynków będzie mogła korzystać ze zwolnienia na mocy tego przepisu.

W tym miejscu należy wskazać, że aby dostawa budynku mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule, tj. w stosunku do tego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z uwagi na fakt, że z tytułu nabycia budynków Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków, zatem dostawa ww. budynków będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano powyżej, dostawa prawa użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Zatem, skoro dostawa budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz prawa własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie, będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ....., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.