0111-KDIB3-1.4012.765.2017.1.AB | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Stawka podatku VAT przy nabyciu nieruchomości niezabudowanej.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 września 2017 r. (data wpływu 18 września 2017 r.), uzupełnionym pismem, które wpłynęło do tut. organu 10 listopada 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT przy nabyciu nieruchomości niezabudowanej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 września 2017 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT przy nabyciu nieruchomości niezabudowanej.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem, które wpłynęło do tut. organu 10 listopada 2017 r., będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 26 października 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.572.2017.1.AB oraz 0111-KDIB4.4014.292.2017.2.MPU.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

V Sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). Wnioskodawca jest obecnie w toku procesu nabywania - od osoby fizycznej (Sprzedawca) - użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 9,716 m2, zlokalizowanej na terenie miasta K (Nieruchomość obecna). W tym zakresie podpisana już została warunkowa umowa przedwstępna. Przyszłe nabycie Nieruchomości obecnej było przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację podatkową, w wyniku którego Wnioskodawca uzyskał interpretację podatkową wydaną przez Izbę Skarbową w Warszawie w dniu 29 listopada 2016 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.848.2016.1.RM.

Do Nieruchomości obecnej przylega stosunkowo niewielka działka gruntu o powierzchni ok. 672 m2, będąca własnością gminy K (Nieruchomość gminna). Przedmiotem niniejszego wniosku jest planowane przez Wnioskodawcę odpłatnie nabycie Nieruchomości gminnej od gminy K (Transakcja). Nieruchomość gminna stanowi odrębną od Nieruchomości obecnej jednostkę ewidencyjną (jest to odrębna działka geodezyjna) oraz jest objęta odrębną księgą wieczystą niż Nieruchomość obecna. Nieruchomość gminna przylega do Nieruchomości obecnej w taki sposób, że polepsza ukształtowanie całości terenu jako jednorodnego pola inwestycyjnego, na którym Wnioskodawca planuje realizację projektu budowlanego.

Transakcja stanowić będzie wykonanie jednego z założeń nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości obecnej, w ramach którego Sprzedawca zobowiązał się wobec Wnioskodawcy, że spowoduje przeniesienie na Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej. Formułą przyjętą do realizacji tego założenia będzie nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej bezpośrednio od gminy K.

Nieruchomość gminna nie jest aktualnie objęta planem zagospodarowania przestrzennego (plan znajduje jest w fazie przygotowań) aczkolwiek jest założeniem, że w dacie Transakcji plan będzie obowiązywał i będzie on przewidywał przeznaczenie Nieruchomości gminnej pod zabudowę.

Na Nieruchomości gminnej - według oświadczenia gminy K - znajdują się w chwili obecnej niewielkie obiekty wzniesione w latach dziewięćdziesiątych XX w. przez osoby fizyczne, które użytkowały Nieruchomość gminną na podstawie umów dzierżawy. Osoby te prowadzą w tych obiektach działalność gospodarczą, w szczególności małą gastronomię (dalej obiekty małej gastronomii). Według informacji uzyskanych od gminy K, użytkowanie obiektów małej gastronomii jak i samej Nieruchomości gminnej przez osoby trzecie odbywa się aktualnie bez podstawy prawnej (używanie bezumowne po wygaśnięciu umów dzierżawy).

W ramach Transakcji, Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość gminną jako niezabudowaną tzn. po usunięciu (fizycznym rozebraniu) obiektów małej gastronomii i po usunięciu (prawnym oraz faktycznym) osób trzecich, co nastąpi staraniem gminy K lub za jej zgodą zostanie dokonane przez podmiot trzeci.

Należy podkreślić, że nie jest intencją Wnioskodawcy ani gminy K zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wnioskodawca w tym zakresie oświadcza, że Nieruchomość obecna nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, co było przedmiotem oceny w odrębnym wniosku o interpretację indywidualną (sygnatura powyżej).

Również planowanemu nabyciu przez Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej nie będą towarzyszyć żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe gminy K, w szczególności transakcją nie będą objęte:

  • nazwa przedsiębiorstwa,
  • własność innych nieruchomości lub ruchomości,
  • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
  • koncesje, licencje i zezwolenia,
  • patenty i inne prawa własności przemysłowej,
  • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
  • tajemnice przedsiębiorstwa,
  • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników gminy K.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Działka gminna nie będzie na moment sprzedaży objęta decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W ocenie Wnioskodawcy, fakt ten nie ma znaczenia z punktu widzenia treści wniosku i zadanych pytań. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów zabudowanych znajduje się w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W opisie zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku Wnioskodawca stwierdził, że jest założeniem, że w dacie Transakcji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał i będzie on przewidywał przeznaczenie Nieruchomości gminnej pod zabudowę. W tym stanie rzeczy kwestia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego pozbawiona jest znaczenia prawnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone jako nr 2):

Czy planowana Transakcja kupna działki gminnej przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy (w zakresie objętym pytaniem nr 2).

Zdaniem Wnioskodawcy, planowania Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska podatnika

Odnośnie pytania nr 2

Nieruchomość gminna będzie nabywana przez Wnioskodawcę od gminy K jako grunt niezabudowany (bez obiektów małej gastronomii i bez osób trzecich zajmujących aktualnie Nieruchomość gminną). Jednocześnie założeniem Transakcji jest nabywanie Nieruchomości gminnej jako terenu objętego planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym jego zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów zabudowanych znajduje się w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym. Nieruchomość gminna podlegać będzie podatkowi VAT według stawki standardowej jako tereny budowlane. Ocena ta jest niezależna od tego, w jaki sposób gmina K dokona usunięcia obiektów małej gastronomii (i osób trzecich), ani czy zostanie to osiągnięte środkami własnymi gminy K czy też przez inny podmiot na jej zlecenie, gdyż elementy te pozbawione są znaczenia prawnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie objętym pytaniem nr 2 jest prawidłowe.

Na wstępie należy wyjaśnić, że Wnioskodawca został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania planowanej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 3 Wnioskodawcy we wniosku ORD-IN z 11 września 2017 r.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług określona jest w art. 41 ust. 1 ustawy i wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1 tej ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od gminy nieruchomość niezabudowaną, która w dacie Transakcji objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i będzie on przewidywał przeznaczenie Nieruchomości gminnej pod zabudowę.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że nabycie opisanej działki niezabudowanej, która jak wskazał Wnioskodawca w dacie transakcji będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i będzie on przewidywał przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę, jako działka przeznaczona pod zabudowę, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a zatem co do zasady podlega opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Dodatkowo wskazać należy, że ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie uznania transakcji sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1) oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 3) zostanie zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.