0115-KDIT1-1.4012.68.2017.1.EA | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy czynsz dzierżawny za opisaną wyżej umowę dzierżawy podlega opodatkowaniu VAT, czy korzysta ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 14 marca 2017 r. (data wpływu 20 marca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dzierżawy nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi na cele mieszkalne – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina ... jest właścicielem udziału 1/2 w nieruchomości zabudowanej, oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr ... o powierzchni l.922,00 m2, położonej w ...... Właścicielem pozostałego udziału 1/2 jest osoba fizyczna. Gmina ... i osoba fizyczna są współwłaścicielami po 1/2 w stosunku do wszystkich składników nieruchomości, tzn. nie posiadają wyodrębnionych lokali.

W dniu 14 października 2015 roku Gmina .... zawarła ze współwłaścicielem umowę dzierżawy udziału ½ w powyższej nieruchomości. Umowa dzierżawy została zawarta na okres 2 lat: od 1 listopada 2015 r. do 31 października 2017 r.

Na działce nr ... w .... znajdują się trzy budynki:

  • budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 113,59 m2, składający się z tarasu, przedsionka, dwóch kuchni, dwóch łazienek, korytarza, salonu, przedpokoju i czterech pokoi;
  • budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 11,51 m2, składający się z korytarza i dwóch pomieszczeń gospodarczych;
  • budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 65,58 m2, składający się z przedpokoju, dwóch pokoi, pokoju dziennego, łazienki, toalety i aneksu kuchennego.

Strony ustaliły, że dzierżawca płacić będzie na rzecz wydzierżawiającego miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 70,00 zł (siedemdziesiąt złotych 00/100).

Czynsz obejmuje następujące powierzchnie:

  • grunt – 961,00 m2;
  • pomieszczenia w budynku nr 1 – łącznie 56,80 m2;
  • pomieszczenia w budynku nr 2 – łącznie 5,76 m2;
  • pomieszczenia w budynku nr 3 – łącznie 32,79 m2.

Czynsz w wysokości ustalonej w pkt 1 płatny jest w terminie do ostatniego dnia każdego miesiąca.

Ze względu na mieszkalny charakter budynków, nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, jednakże w umowie dzierżawy zawarto treść: „Dzierżawca ma prawo oddawać nieruchomość lub jej część do bezpłatnego lub odpłatnego używania, a także podnajmować budynki lub ich część. Jeśli osoby trzecie, którym dzierżawca podnajmie nieruchomość lub jej część dokonają na niej zniszczeń, dzierżawca zobowiązuje się naprawić szkody na swój koszt.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy czynsz dzierżawny za opisaną wyżej umowę dzierżawy podlega opodatkowaniu VAT, czy korzysta ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, wydzierżawiona nieruchomość ma charakter mieszkalny (dzierżawca w niej mieszka na stałe i tak też wykorzystuje całą nieruchomość), więc zawarta umowa dzierżawy podlega zwolnieniu z VAT, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Art. 41 ust. 2 ustawy stanowi, że dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. – z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (art. 43 ust. 20 ustawy).

W ww. załączniku, pod wskazaną pozycją ustawodawca wymienił „Usługi związane z zakwaterowaniem” mieszczące się w PKWiU 55.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że ze zwolnienia od podatku może korzystać świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym i co istotne, na cele mieszkaniowe. Wobec tego przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

  • świadczenie usługi na własny rachunek;
  • charakter mieszkalny nieruchomości;
  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, iż zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wydzierżawianej nieruchomości (budynki mieszkalne) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanej nieruchomości (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniu nie podlega dzierżawa nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wydzierżawianej nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu/dzierżawy następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę/dzierżawcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny.

W przypadku kiedy cel wynajęcia/dzierżawy nieruchomości mieszkalnej będzie związany ze stałym interesem życiowym, wówczas podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu/dzierżawy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Reasumując dzierżawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa dzierżawy w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona budynku mieszkalnego i budynek ten może być wykorzystany przez dzierżawcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów dzierżawy zawieranych pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wydzierżawiający - dzierżawca - poddzierżawca.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Gmina) jest właścicielem w ½ części nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi. Właścicielem pozostałej części nieruchomości jest osoba fizyczna. Umową z dnia 14 października 2015 roku Gmina oddała w dzierżawę współwłaścicielowi ½ część powyższej nieruchomości na okres 2 lat. Strony ustaliły, że dzierżawca płacić będzie na rzecz wydzierżawiającego miesięczny czynsz dzierżawny. Nieruchomość będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe (dzierżawca w niej mieszka na stałe i tak też wykorzystuje całą nieruchomość), jednakże w umowie dzierżawy zawarto treść: „Dzierżawca ma prawo oddawać nieruchomość lub jej część do bezpłatnego lub odpłatnego używania, a także podnajmować budynki lub ich część. Jeśli osoby trzecie, którym dzierżawca podnajmie nieruchomość lub jej część dokonają na niej zniszczeń, dzierżawca zobowiązuje się naprawić szkody na swój koszt.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii sposobu opodatkowania dzierżawy udziału ½ część w zabudowanej nieruchomości wykorzystywanej przez współwłaściciela na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że skoro przedmiotem planowanej usługi jest dzierżawa udziału ½ część w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi na rzecz współwłaściciela nieruchomości, który ją zamieszkuje na stałe, to usługa ta korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem, że nieruchomość ta będzie wydzierżawiana wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (w tym także w przypadku podnajmu).

Należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ......., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.