IPPP3/4512-377/16-2/KP | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2016 r. (data wpływu 23 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Miasta Wydział Cywilny z dnia 5 stycznia 2010 roku, oraz postanowienia Sądu Okręgowego Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 25 listopada 2011 roku, Wnioskodawca nabył w drodze zasiedzenia, z dniem 27 maja 2005 r. udział do 6405/54432 części w nieruchomości na którą składały się niezabudowane działki gruntu o numerach ewidencyjnych 18/1 (o powierzchni 704 m2), 18/3 (o powierzchni 340 m2) i 19 (o powierzchni 36 m2), z obrębu, zapisane w księdze wieczystej. Zasiedzenie nieruchomości stanowiły własność rodziny Wnioskodawcy i zostały utracone po II wojnie światowej w związku z wejściem w życie dekretu warszawskiego.

Dnia dwunastego grudnia dwa tysiące trzynastego roku Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami sprzedali przysługujące im udziały w niezabudowanych działkach gruntu o numerach 18/3 i 19, o łącznej powierzchni 376 m2. Nabywca nabył łącznie, od Wnioskodawcy i części pozostałych współwłaścicieli udziały wynoszące łącznie 53676/54432 części.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Miasta Wydział Cywilny z dnia 21 listopada 2014 r., sygn. akt I Ns 207/13 o zniesieniu współwłasności nieruchomości udział Wnioskodawcy w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 18/1 zwiększył się do 6495/54432 części.

W chwili obecnej Wnioskodawca jest współwłaścicielem do 6495/54432 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 18/1 w obrębie, o powierzchni 704 m2, położonej w Mieście, dla której Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Dla działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże w stosunku do działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Opisana działka 18/1 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Działka ma niewielką powierzchnię i niekorzystny kształt, jest długa i wąska. Jej niewielka szerokość (jedynie 17 m) utrudnia jej zagospodarowanie. Do działki przylegają dwie działki stanowiące wąskie pasy gruntu - działka nr ewidencyjny 16/4 o powierzchni 97 m2, stanowiąca własność osób fizycznych i działka o numerze ewidencyjnym 20/6, o powierzchni całkowitej 29 m2, oddzielająca ww. działkę od drogi publicznej, a stanowiąca własność Miasta.

Działka l6/4 przeznaczona jest, na podstawie decyzji nr 7/15 Prezydenta Miasta z dnia 10 lipca 2015 r., o zatwierdzeniu planu podziału, na cel powiększenia sąsiadującej z nią działki ewidencyjnej 18/1.

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Miasta z dnia 18 sierpnia 2015 r., wydanego w sprawie o sygn. akt. działka 20/6 obciążona jest na rzecz każdoczesnego właściciela działki 18/1 służebnością gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia mediów.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami Wnioskodawca nosił się z zamiarem budowy na działce 18/1 budynku mieszkalnego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli. W związku z tym prowadzono negocjacje z właścicielami działek 16/4 i 20/6 i planowano zakup tych działek w celu polepszenia właściwości działki (poszerzenia jej) i zapewnienia jej szerszego dostępu do drogi publicznej.

Niestety po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami uznał, że na ich podstawie nie zrealizują zaplanowanego celu w postaci wybudowania budynku, który zaspokajałby potrzeby mieszkaniowe wszystkich współwłaścicieli. Uznano więc, że konieczna jest sprzedaż działki, bowiem nie jest możliwy żaden inny sposób wyjścia ze współwłasności.

Obecnie Wnioskodawca jest emerytem i prowadzi działalność gospodarczą, jednak jej przedmiot nie jest związany z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca wykonuje usługi geodezyjne, jest podatnikiem podatku od towarów i usług, ale dla przedmiotowych działek nigdy Wnioskodawca nie świadczył żadnych prac. Pozostali współwłaściciele to siedmioro kuzynów Wnioskodawcy, którzy w większości też są emerytami nieczynnymi zawodowo.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

  1. nie zamierza wraz ze współwłaścicielami działki 18/1 i ewentualnie po przyłączeniu działek 16/4 i 20/6 podejmować żadnych aktywnych działań typu zbrojenie, ogrodzenie terenu czy innych działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości.
  2. działka 18/1 oraz 16/4 i 20/6 nigdy nie były i nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Również działka wcześniej sprzedana (18/3, 19) nie była przedmiotem takich umów.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami chce jednak, pomimo rezygnacji z planów inwestycyjnych zakupić działki o numerach ewidencyjnych 16/4 i 20/6, a następnie zbyć je wraz z działką 18/1 jako jedną nieruchomość.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
  1. Czy w opisanej powyżej sytuacji wystąpi konieczność zapłacenia podatku VAT w przypadku zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości, na którą będą składały się działka 18/1 oraz dokupione w celu polepszenia jej właściwości działki 16/4 i 20/6, w sytuacji, gdy w 2013 r. i zbyto udziały w nieruchomości tj. działki 18/3 i 19...
  2. Czy interpretacja uległaby zmianie, gdyby przed sprzedażą działek dokonano ich połączenia w jedną działkę ewidencyjną...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości, na która będą składać się działki 18/1, 20/6 i 16/4 nie wystąpi, bez względu na to, czy przedmiotem sprzedaży będą te trzy działki łącznie, czy też jedna działka powstała z połączenia ich w jedną działkę ewidencyjną.

O warunki zabudowy Wnioskodawca wraz współwłaścicielami wystąpił w celu zaspokojenia i polepszenia swojego bytu, a nie podniesienia atrakcyjności działki w celach handlowych. Nie jest to sprzedaż zorganizowana, a sprzedaż majątku prywatnego. Planowany zakup działek 16/4 i 20/6 służy wyłącznie poprawieniu warunków zagospodarowania działki, a nie celom spekulacyjnym. Negocjacje w sprawie nabycia działek 16/4 i 20/6 rozpoczęto w sytuacji, gdy działkę 18/1 planowano zagospodarować na własne potrzeby.

Pomimo, że w niewielkim odstępie czasu następuje zakup i sprzedaż tych samych nieruchomości, to jednak czynność ta ma nadal charakter incydentalny i nie może być kwalifikowane jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jaki w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego orzeczenia, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie tego gruntu nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze zasiedzenia, z dniem 27 maja 2005 r. udział do 6405/54432 części w nieruchomości na którą składały się niezabudowane działki gruntu o numerach ewidencyjnych 18/1 (o powierzchni 704 m2), 18/3 (o powierzchni 340 m2) i 19 (o powierzchni 36 m2), z obrębu 7-04-14. Dnia 12 grudnia 2013 roku Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami zbył udziały w niezabudowanych działkach gruntu o numerach 18/3 i 19, o łącznej powierzchni 376 m2.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Miasta Wydział Cywilny z dnia 21 listopada 2014 r., sygn. akt I Ns 207/13 o zniesieniu współwłasności nieruchomości udział Wnioskodawczyni w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 18/1 zwiększył się do 6495/54432 części.

W chwili obecnej Wnioskodawca jest współwłaścicielem do 6495/54432 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 18/1 w obrębie 7-04-14, o powierzchni 704 m2, położonej w mieście, dla której Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Dla działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże w stosunku do działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Opisana działka 18/1 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Działka ma niewielką powierzchnię i niekorzystny kształt, jest długa i wąska. Jej niewielka szerokość (jedynie 17 m) utrudnia jej zagospodarowanie. Do działki przylegają dwie działki stanowiące wąskie pasy gruntu - działka nr ewidencyjny 16/4 o powierzchni 97 m2, stanowiąca własność osób fizycznych i działka o numerze ewidencyjnym 20/6, o powierzchni całkowitej 29 m2, oddzielająca działkę Wnioskodawcy od drogi publicznej, a stanowiąca własność Miasta.

Działka l6/4 przeznaczona jest, na podstawie decyzji nr 7/15 Prezydenta Miasta z dnia 10 lipca 2015 r., o zatwierdzeniu planu podziału, na cel powiększenia sąsiadującej z nią działki ewidencyjnej 18/1.

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Miasta z dnia 18 sierpnia 2015 r., wydanego w sprawie o sygn. akt I Ns 472/13 działka 20/6 obciążona jest na rzecz każdoczesnego właściciela działki 18/1 służebnością gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia mediów.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierzała budowę na działce 18/1 budynku mieszkalnego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli. W związku z tym prowadzono negocjacje z właścicielami działek 16/4 i 20/6 i planowano zakup tych działek w celu polepszenia właściwości posiadanej działki (poszerzenia jej) i zapewnienia jej szerszego dostępu do drogi publicznej.

Niestety po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Wnioskodawca uznał wraz z pozostałymi współwłaścicielami, że na ich podstawie nie uda się zrealizować zaplanowanego celu w postaci wybudowania budynku, który zaspokajałby potrzeby mieszkaniowe wszystkich współwłaścicieli. Uznano, że konieczna jest sprzedaż działki.

Wnioskodawca jest emerytem i prowadzi działalność gospodarczą, jednak jej przedmiot nie jest związany z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca wykonuje usługi geodezyjne, jest podatnikiem podatku od towarów i usług, ale dla przedmiotowych działek nigdy nie świadczył żadnych prac. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami chce jednak, pomimo rezygnacji z planów inwestycyjnych zakupić działki o numerach ewidencyjnych 16/4 i 20/6, a następnie zbyć je wraz z działką 18/1 jako jedną nieruchomość. Wnioskodawca nie zamierza, wraz ze współwłaścicielami działki 18/1 i ewentualnie po przyłączeniu działek 16/4 i 20/6 podejmować żadnych aktywnych działań typu uzbrojenie, ogrodzenie terenu czy innych działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca zaznaczył, że działka 18/1 oraz 16/4 i 20/6 nigdy nie były i nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Również działka wcześniej sprzedana (18/3,19) nie była przedmiotem takich umów.

W oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy oraz przepisy prawa mające w tym zakresie zastosowanie należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonuje zbycia udziału w nieruchomości gruntowej ze swojego majątku prywatnego, nie związanego z jakąkolwiek prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Ponadto Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia udziału w gruncie ani nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży. Tym samym Wnioskodawca nie podjął działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia udziału w nieruchomości gruntowej nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym planowana sprzedaż nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że ewentualne połączenie działek w jedną działkę ewidencyjną nie zmienia rozstrzygnięcia w sprawie.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie.

W związku z tym niniejsza interpretacja odnosi się tylko do udziałów w opisanej nieruchomości gruntowej należących do Wnioskodawcy, który wystąpił z przedmiotowym wnioskiem i nie ma zastosowania do udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.