IPPP2/4512-452/16-2/MT | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
Opodatkowanie sprzedaży działek pochodzących z majątku własnego.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 15 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek pochodzących z majątku własnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek pochodzących z majątku własnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Od 1976 r. Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne. Z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z podatku VAT (rolnik ryczałtowy) na podstawie art. 43 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Od 1 lutego 2012 r. dodatkowo Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych (Wnioskodawca prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów). W dniu 10 lutego 2012 r. Wnioskodawca zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej został czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działalność gospodarcza polega na usługowej działalności wspomagającej chów i hodowlę zwierząt gospodarskich i sklasyfikowana jest pod kodem PKD 01.62.Z. Wnioskodawca prowadzi schronisko dla zwierząt gospodarskich (konie).

Na podstawie załącznika nr 2 pkt 35 ustawy o podatku od towarów i usług działalności gospodarczej Wnioskodawca nie łączy z działalnością polegającą na prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca ma zamiar sprzedać część posiadanej nieruchomości (działkę o powierzchni 2 ha 123 m. kw.).

W dniu 20 marca 1996 r. Wnioskodawca kupił działkę o powierzchni 4,88 ha, która zgodnie z ówczesnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona była pod uprawy rolne, z wyłączeniem pasa ziemi bezpośrednio przylegającego do drogi, który przeznaczony był pod usługi rzemiosła. Zakupione grunty powiększyły gospodarstwo rolne Wnioskodawcy. Wnioskodawca użytkuje je w całości na cele rolnicze do chwili obecnej.

Zgodnie z Uchwałą rady Gminy z dnia 30 czerwca 2011 r. dokonano nowych ustaleń w miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i zmieniono przeznaczenie ww. działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Zgodnie z decyzją Wójta Gminy z dnia 24 kwietnia 2012 r. ustanawiającą nowy podział działki Wnioskodawcy, z inicjatywy Gminy dokonana została zamiana gruntów. Wnioskodawca oddał Gminie działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 97/20 o powierzchni 1734 m. kw. w zamian za działkę nr 81/28 o pow. 2133 m. kw. Przedmiot zamiany wyceniono na 810689,31 zł, a dopłata Wnioskodawcy z tego tytułu wyniosła 177 zł netto.

Po wyszukaniu kontrahenta, 16 maja 2013 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działek nr ewid. 97/21 i 81/28. Wnioskodawca otrzymał zaliczkę, która udokumentował fakturą, w której naliczył podatek od towarów i usług. Fakturę Wnioskodawca wykazał w rejestrze sprzedaży, wynikający z niej podatek Wnioskodawca wykazał w deklaracji VAT-7 i wpłacił do Urzędu Skarbowego. Kontrahent wystąpił o zwrot bezpośredni podatku wynikającego z tej transakcji. Zwrot otrzymał.

Decyzją z dnia 23 lipca 2014 r. działający w imieniu Wnioskodawcy kontarhent uzyskał zgodę na wyłączenie ww. gruntów z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budowę pawilonów handlowych.

W ostatnim czasie okazało się, że transakcja nie dojdzie do skutku. Otrzymaną zaliczkę Wnioskodawca zwróci, co udokumentuje fakturą korygującą. Wnioskodawca podjął działania, by działki sprzedać innemu kontrahentowi. Wnioskodawca znalazł taką firmę i w najbliższym czasie dojdzie do transakcji.

Opisane wyżej działki stanowią wyłącznie własność Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek pochodzących z majątku własnego, kiedy przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności nie jest handel nieruchomościami, w opisanej wcześniej sytuacji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, który Wnioskodawca będzie obowiązany udukumentować fakturą z wykazanym podatkiem, który podlegać będzie wpłacie do Urzędu Skarbowego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 33 działki, które mają być przedmiotem sprzedaży stanowią grunty budowlane i nie podlegają zwolnieniu od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 9 ustawy od podatku od towarów i usług.

W opisanej sytuacji działalność sprzedającego spełnia wymogi zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy od towarów i usług. Proponowane do sprzedaży działki nie mogą być uznane jako sprzedawane z majątku własnego. W celu niniejszej sprzedaży podjęto aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców. Działania polegały na podjęciu m.in. działań marketingowych (zgłoszenie zamiaru sprzedaży w wyspecjalizowanych agencjach), a także, co głównie determinuje niniejszą sytuację, podjęto działania polegające na wyłączeniu oferowanych do sprzedaży działek z produkcji rolniczej z konkretnym przeznaczeniem pod budowę pawilonów handlowych (osiągnięto zamiar optymalizacji zysku; cena gruntów rolnych znacząco różni się od ceny terenów budowlanych, grupa potencjalnych nabywców gruntów rolnych jest znacząco mniejsza niż nabywców gruntów budowlanych). Działania takie nie należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można było uznać za czynność zwiazaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Czynności prowadzone były prowadzone od 2013 r., są prowadzone do chwili obecnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy o VAT przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą (...) a także świadczenie usług rolniczych.

Stosownie do art. 2 pkt 19 ustawy o VAT przez rolnika ryczałtowego rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43

ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy o VAT przez produkty rolne rozumie się towary wymienione w załączniku nr 2 do ustawy oraz towary wytworzone z nich przez rolnika ryczałtowego z produktów pochodzących z jego własnej działalności rolniczej przy użyciu środków zwykle używanych w gospodarstwie rolnym, leśnym i rybackim.

Natomiast, jak wynika z art. 2 pkt 21 ustawy o VAT przez usługi rolnicze rozumie się usługi wymienione w załączniku nr 2 do ustawy.

W załączniku nr 2 do ustawy o VAT w poz. 35 wskazano usługi związane z rolnictwem oraz chowem i hodowlą zwierząt, z wyłączeniem usług weterynaryjnych oraz usług podkuwania koni i prowadzenia schronisk dla zwierząt gospodarskich (PKWiU ex 01.62.10.0).

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Stosownie do art. 43 ust. 3 ustawy o VAT rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze. Jednakże na mocy art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT korzysta tylko ze zwolnienia od podatku w zakresie dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności oraz w zakresie świadczenia usług rolniczych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał posiadanych nieruchomości do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że od 1976 r. Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne. Z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z podatku VAT (rolnik ryczałtowy) na podstawie art. 43 ust. 3 ustawy o VAT. Od 1 lutego 2012 r. dodatkowo Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. W dniu 10 lutego 2012 r. Wnioskodawca zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej został czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza polega na usługowej działalności wspomagającej chów i hodowlę zwierząt gospodarskich i sklasyfikowana jest pod kodem PKD 01.62.Z. Wnioskodawca prowadzi schronisko dla zwierząt gospodarskich (konie). Na podstawie załącznika nr 2 pkt 35 ustawy o podatku od towarów i usług działalności gospodarczej Wnioskodawca nie łączy z działalnością polegającą na prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca ma zamiar sprzedać część posiadanej nieruchomości. W dniu 20 marca 1996 r. Wnioskodawca kupił działkę, która zgodnie z ówczesnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona była pod uprawy rolne, z wyłączeniem pasa ziemi bezpośrednio przylegającego do drogi, który przeznaczony był pod usługi rzemiosła. Zakupione grunty powiększyły gospodarstwo rolne Wnioskodawcy. Wnioskodawca użytkuje je w całości na cele rolnicze do chwili obecnej. Zgodnie z Uchwałą rady Gminy z dnia 30 czerwca 2011 r. dokonano nowych ustaleń w miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i zmieniono przeznaczenie ww. działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową oraz zabudowę mieszkaniowo - usługową. Zgodnie z decyzją Wójta Gminy z dnia 24 kwietnia 2012 r. ustanawiającą nowy podział działki Wnioskodawcy, z inicjatywy Gminy dokonana została zamiana gruntów. Wnioskodawca oddał Gminie działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 97/20 w zamian za działkę nr 81/28. Przedmiot zamiany wyceniono na 810689,31 zł, a dopłata Wnioskodawcy z tego tytułu wyniosła 177 zł netto. Po wyszukaniu kontrahenta, 16 maja 2013 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działek nr ewid. 97/21 i 81/28. Wnioskodawca otrzymał zaliczkę, która udokumentowałem fakturą, w której naliczył podatek od towarów i usług. Fakturę Wnioskodawca wykazał w rejestrze sprzedaży, wynikający z niej podatek Wnioskodawca wykazał w deklaracji VAT-7 i wpłacił do Urzędu Skarbowego. Kontrahent wystąpił o zwrot bezpośredni podatku wynikającego z tej transakcji. Zwrot otrzymał. Decyzją z dnia 23 lipca 2014 r. działający w imieniu Wnioskodawcy kontarhent uzyskał zgodę na wyłączenie ww. gruntów z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budowę pawilonów handlowych. W ostatnim czasie okazało się, że transakcja nie dojdzie do skutku. Otrzymaną zaliczkę Wnioskodawca zwróci, co udokumentuje fakturą korygującą. Wnioskodawca podjął działania, by działki sprzedać innemu kontrahentowi. Wnioskodawca znalazł taką firmę i w najbliższym czasie dojdzie do transakcji. Opisane wyżej działki stanowią wyłącznie własność Wnioskodawcy.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca od 1976 r. prowadzi gospodarstwo rolne i z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z podatku VAT (rolnik ryczałtowy) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Jest on natomiast podatnikiem z tytułu prowadzenia innej niż rolnicza działalności gospodarczej polegającej na usługowej działalności wspomagającej chów i hodowlę zwierząt gospodarskich – Wnioskodawca prowadzi schronisko dla zwierząt gospodarskich (konie).

Należy zauważyć, że podmiot będący rolnikiem ryczałtowym może być - w pozostałym zakresie swojej działalności - podatnikiem VAT czynnym (niekorzystającym ze zwolnienia). Jest to wyjątkowy przypadek, w którym jeden podmiot może łączyć dwa statusy - podatnika VAT zwolnionego jako rolnik ryczałtowy (niemającego obowiązku składania deklaracji, prowadzenia ewidencji, wystawiania faktur) i jednocześnie podatnika VAT czynnego. Wówczas – chociaż w pozostałej części podatnik prowadzi działalność opodatkowaną - dostawa własnych produktów rolnych oraz świadczenie usług rolniczych będzie zwolniona od podatku.

W rozpatrywanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy Wnioskodawca z tytułu sprzedaży działek nr 97/21 i 81/28 użytkowanych na cele rolnicze będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie występują podstawy do uznania Zainteresowanego - w związku z planowaną sprzedażą działek nr 97/21 i 81/28 - za podatnika podatku od towarów i usług. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca podjął aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca wskazał, że podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców. Działania podlegały na podjęciu m.in. działań marketingowych (zgłoszeniu zamiaru sprzedaży w wyspecjalizowanych agencjach), a także podjął działania polegające na wyłączeniu oferowanych do sprzedaży działek z produkcji rolniczej z konkretnym przeznaczeniem pod budowę pawilonów handlowych (osiągnięto zamiar optymalizacji zysku, cena gruntów rolnych znacząco różni się od ceny terenów budowlanych, grupa potencjalnych nabywców gruntów rolnych jest znacząco mniejsza niż nabywców gruntów budowlanych). Ww. czynności prowadzone są od 2013 r. do chwili obecnej. W niniejszej sprawie należy stwierdzić, że Zainteresowany angażował środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj.: wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia wskazanych we wniosku działek nr 97/21 i 81/28 porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, dokonał również czynności wskazujących na aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami, przez które należy rozumieć m.in. korzystanie z usług wyspecjalizowanej agencji. Zatem, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że podjęte przez Niego działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usłyg, ponieważ Wnioskodawca będzie działał dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wykonując działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że dla zakupionej w dniu 20 marca 1996 r. działki, użytkowanej przez Wnioskodawcę w całości na cele rolnicze, dokonano ustaleń w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zmieniono przeznaczenie ww. działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową. W analizowanej sprawie najistotniejsze jest to, że jak wskazał Wnioskodawca decyzją z dnia 23 lipca 2014 r. działający w imieniu Wnioskodawcy kontrahent uzyskał zgodę na wyłączenie gruntów przeznaczonych na sprzedaż z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budowę pawilonów handlowych.

Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowania nie znajdzie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ działki będące przedmiotem sprzedaży przeznaczone są pod zabudowę.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, to w przypadku nieruchomości gruntowych może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy o VAT, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dla sprzedaży działek 97/21 i 81/28 znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na to, że zostaną spełnione obydwa warunki przedstawione w tym przepisie. Wnioskodawca wskazał, że od 1976 r. prowadzi gospodarstwo rolne i z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Zatem, Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, w związku z czym Wnioskodawcy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowych działek. Tym samym, z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu działek będących przedmiotem dostawy oraz ww. działki Wnioskodawca wykorzystywał wyłącznie na cele rolnicze zwolnione z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT – sprzedaż działek 97/21 i 81/28 będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Odnosząc się do obowiązku udokumentowania fakturą ww. czynności sprzedaży działek tut. Organ zaznacza, że podatnik prowadzący sprzedaż zwolnioną od podatku, w myśl artykułu 106b ust. 2 ustawy o VAT nie ma obowiązku wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej. Jednak wyjątek w tej kwestii stanowi art. 106b ust. 3 ustawy o VAT. Wnioskodawca jako zwolniony z VAT będzie zobowiązany wystawić fakturę na żądanie nabywcy, o ile takie żądanie zostanie zgłoszone w terminie przewidzianym w ustawie.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, że w zakresie pytania nr 2 wniosku ORD-IN wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.