IPPP1/4512-171/15-4/MPe | Interpretacja indywidualna

W zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.
IPPP1/4512-171/15-4/MPeinterpretacja indywidualna
  1. działki
  2. podatnik podatku od towarów i usług
  3. wywłaszczenie
  1. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Podatnicy i płatnicy -> Podatnicy
  2. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Dostawa towarów i świadczenie usług -> Dostawa towarów
  3. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Dostawa towarów i świadczenie usług -> Świadczenie usług
  4. Podatek od towarów i usług (VAT) -> Zakres opodatkowania -> Przepisy ogólne -> Czynności opodatkowane

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2015 r. (data wpływu 25 lutego 2015 r.) uzupełnione w dniu 29 kwietnia 2015 r. (data wpływu 30 kwietnia 2015 r.) na wezwanie Organu z dnia 23 kwietnia 2015 r. (data doręczenia 28 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek. Wniosek został uzupełniony w dniu 29 kwietnia 2015 r. (data wpływu 30 kwietnia 2015 r.) na wezwanie Organu z dnia 23 kwietnia 2015 r. (data doręczenia 28 kwietnia 2015 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowych będących gruntami ornymi, składających się z sześciu działek ewidencyjnych o łącznym obszarze 32349 m2. Pozostali współwłaściciele to rodzeństwo Wnioskodawcy. Działki sąsiadują ze sobą co widać na dołączonej do wniosku mapie geodezyjnej. Z uwagi na fakt, że po stronie sprzedawcy było kilka osób, które nie mogły osiągnąć porozumienia między sobą odnośnie sprzedaży wszystkich działek w jednym terminie, działki były przez nich nabywane na przestrzeni kilku lat. W związku z tym niektóre z posiadanych przez nich działek ewidencyjnych zostały nabyte w dniu 10 marca 1998 roku (działka nr 43, nr 45, nr 46, nr 48) oraz w dniu 21 lipca 1998 roku (działka nr 49). Pozostałe działki zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży dopiero po śmierci dotychczasowych współwłaścicieli - od ich spadkobierców - oraz na podstawie umowy zniesienia współwłasności z pozostałymi spadkobiercami (działka nr 47: zakup w roku 2008, częściowe zniesienie współwłasności w roku 2010 oraz działka nr 42: zakup w roku 2014).

Jak wynika z dołączonej mapy geodezyjnej działki nabyte w roku 1998 były zbyt małe i zbyt wąskie, aby można je było racjonalnie zagospodarować, stąd konieczność dokupienia działek nr 47 i 42.

Działki gruntu są niezabudowane i nie była na nich prowadzona żadna działalność gospodarcza.

Działki o nr ewid. 42, 43, 45 i 46, nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania, zaś działki o nr ewid. 47, 48 i 49, znajdują się częściowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trasy gazociągu wysokoprężnego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 30 czerwca 2006 roku oraz częściowo nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Trasa gazociągu wysokoprężnego przebiega przez część działek (nr 47, 48, 49), które ciągną się na długości ponad 600 m. Teren ten stanowi na dzień dzisiejszy rezerwę pod gazociąg ze strefą ochronną dochodzącą do 200 m w zależności od rodzaju zabudowy. W momencie realizacji inwestycji teren przeznaczony pod trasę gazociągu będzie podlegał wywłaszczeniu pod inwestycję celu publicznego.

Plan zagospodarowania przestrzennego z oczywistych względów nie był inicjowany przez współwłaścicieli opisanych nieruchomości.

W roku 2012 pojawił się inwestor zainteresowany zakupem posiadanych przez współwłaścicieli działek, jednak do zakupu ostatecznie nie doszło. Jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży było uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej konkretnej inwestycji, którą planował zrealizować na ww. terenie. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w roku 2012 na jego wniosek, jednak z uwagi na fakt, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży decyzja ta nie została „wykorzystana” przez nikogo, pod żadną inwestycję. Właściciele działek nie byli inicjatorami postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy.

W roku 2014 nieruchomościami zainteresował się inny podmiot gospodarczy (deweloper). Zainteresowany klient dotarł do nich, ponieważ szukał nieruchomości w tym rejonie. Wcześniej prowadził rozmowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich. Jednak z uwagi na potencjalne możliwości nowych rozwiązań komunikacyjnych w rejonie ww. działek zwrócił się do nich z ofertą sprzedaży nieruchomości. Jako współwłaściciele, nie prowadzili żadnych działań marketingowych, nie angażowali także żadnych środków finansowych podobnych do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców.

W związku ze złożeniem współwłaścicielom przez dewelopera oferty zakupu, została zawarta z nim w dniu 9 stycznia 2015 r. przedwstępna umowa sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość o powierzchni od 11500 m2 do 22000 m2 z przeznaczeniem pod inwestycję Kupującego polegającą na wybudowaniu obiektu usługowo - handlowego, pod warunkiem uzyskania przez Kupującego stosownych decyzji administracyjnych. Ostateczna powierzchnia sprzedawanej nieruchomości zostanie określona dopiero po uzyskaniu przez stronę Kupującą warunków zabudowy.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami jest zobowiązany do wydzielenia z należącej do nich nieruchomości powierzchni pod planowaną inwestycję, po uzyskaniu przez stronę Kupującą decyzji o warunkach zabudowy.

Teren będący w sferze zainteresowania Kupującego nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Oprócz nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego zapytania Wnioskodawca posiada inne nieruchomości gruntowe, które w przyszłości mogą być przedmiotem dzierżawy.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmowania nieruchomości lokalowych oraz z tytułu przeniesienia praw autorskich.

W okresie ostatnich sześciu lat Wnioskodawca nie dokonywał żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że przedmiotem sprzedaży będą:

  1. w całości - działki nr 42, 43, 45 i 46 - co w sumie daje powierzchnię 3523 m2,
  2. w części - działki nr 47, 48, 49.

Całkowita powierzchnia do wydzielenia - zostanie określona na podstawie warunków zabudowy i zagospodarowania ternu , która to decyzja będzie podstawą podziału nieruchomości (a konkretnie działek nr 47, 48 i 49). Dlatego w umowie przedwstępnej powierzchnia stanowiąca przedmiot sprzedaży została podana w bezpiecznym przedziale od 11500 m2 (minimum) do 22000 m2 ( pow. maksymalna).

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i rodzeństwo na żadnym etapie posiadania do prowadzenia działalności gospodarczej (w tym rolniczej). Nie była też przedmiotem dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze.

Wskazany we wniosku podział działek będzie polegał na wydzieleniu z działek nr 47, 48 i 49 powierzchni pod planowane zamierzenie inwestycyjne Kupującego zgodnie z decyzją o WZiZT.

Zarówno Wnioskodawca jak i rodzeństwo nie będą ponosić żadnych nakładów na podniesienie atrakcyjności nieruchomości, bo największą wartością nieruchomości jest jej położenie przy jednej z głównych dróg, co nie jest jednak zasługą ani Wnioskodawcy ani rodzeństwa.

Ani Wnioskodawca ani rodzeństwo nie będą ponosić żadnych nakładów na uzbrojenie nieruchomości ani też jej ogrodzenie. Wnioskodawca nie będzie również - w związku z planowanym podziałem działek gruntu nr 47, 48 i 49 wydzielać żadnych dróg, ponieważ działki te mają bezpośredni dostęp do ulicy (dz. 48 i 49) natomiast działka nr 47 poprzez działki 48 i 49 oraz działki nr 46 i 45 wchodzące w przedmiot sprzedaży.

Wnioskodawca i rodzeństwo nabyli nieruchomości w celu ochrony kapitału przed utratą wartości.

Podobnie sądy oceniają zakup w celu lokaty kapitału uznając, że zakup gruntów w celu lokaty kapitału mieści się w pojęciu zwykłego wykonywania prawa własności. Jak zauważył NSA w wyroku z 7 grudnia 2012 r., I FSK 192/12: „Nieruchomość kupiona w celu ulokowania pieniędzy, lokaty kapitału należy do majątku osobistego, mimo że nie zaspokaja potrzeb bytowych nabywców lecz stanowi źródło uzyskiwania przychodów w przyszłości. Pojęcia majątku prywatnego (osobistego) jako majątku służącego zaspokojeniu wyłącznie potrzeb bytowych sprzedawcy nie znajduje uzasadnienia ani na gruncie przepisów dyrektywy 112 (dawniej VI dyrektywy) ani też orzecznictwa TSUE. O ile pojęcie majątku prywatnego nie jest definiowane w dyrektywie 112 (dawniej VI dyrektywie) to analiza orzecznictwa TSUE pozwala dojść do przekonania, że mowa tu o majątku, który nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej czyli majątku pozostającym poza systemem VAT.” W cytowanym wyroku sąd stwierdził także - wszelkie formy lokaty kapitału mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządzania majątkiem (tak TSUE z 6 lutego 1997 r. sprawa C-80/95; z 26 czerwca 2003 r. sprawa C-442/01; z 21 października 2004 r. sprawa C-8/03; z 26 maja 2005 r. sprawa C-465/03).

Z kolei WSA w Krakowie w wyroku z 9 stycznia 2015 r. (I SA/Kr 1836/14) stwierdził, że: „Dla uznania, że dany majątek wykorzystywany jest dla potrzeb osobistych podatnika nie jest konieczne dokonywanie w stosunku do niego aktywnych działań służących zaspokojeniu prywatnych jego potrzeb, jak np. budowa domu mieszkalnego. Wystarczy samo jego posiadanie, na gruncie niniejszej sprawy zakup dokonany był zresztą w celach inwestycyjnych, dla ulokowania wolnych środków pochodzących z majątku osobistego podatnika, nie w celu dalszej odsprzedaży, czy wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Z kolei przyczyną planowanej sprzedaży działki przyszłej spółce jest uwolnienie prywatnych środków zainwestowanych w nieruchomość i przeznaczenie ich również na zaspokojenie prywatnych potrzeb, jak wynika z wniosku o interpretację oraz pisma go uzupełniającego. Mając powyższe na uwadze, przyjąć zatem należy, że wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży majątku prywatnego. (...) Skoro zatem skarżący nie wykorzystywał spornej nieruchomości w swojej działalności gospodarczej polegającej na produkcji mebli i przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była związana z tą działalnością, nie dokonywał na niej żadnych nakładów (przez okres 9 lat działka nie była w ogóle użytkowana), zwłaszcza w zakresie przygotowania jej do sprzedaży, nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, przeto nie sposób uznać, że w sytuacji opisanej we wniosku o interpretację skarżący będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie nosi się z zamiarem sprzedaży innych nieruchomości, które traktuje jako zabezpieczenie swojej przyszłości.

Jak zauważył TSUE w wyroku z 15 września 2011 r., C-180/10 (Słaby) i C-181/10 (Kuć) o opodatkowaniu podatkiem VAT nie decyduje liczba transakcji i ich wartość, ani zamiar co do dalszej sprzedaży powzięty w dacie zakupu.

Trybunał wskazał na kilka kryteriów, które nie mogą być same w sobie uznane za decydujące dla stwierdzenia, czy dana transakcja nastąpiła w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, czy też już w ramach działalności gospodarczej. Za takie, same w sobie "neutralne" okoliczności, uznane zostały liczba i zakres transakcji sprzedaży (37), długość okresu, w jakim następowały transakcje, czy wysokość osiągniętych z ich tytułu przychodów (38), jak również to, że przed sprzedażą właściciel dokonał podziału gruntu na działki (także pkt 38). Na te aspekty sprzedaży mieszczące się w zwykłym wykonywaniu prawa własności zwraca się także uwagę w polskim orzecznictwie (np. w wyroku NSA z 4 listopada 2014 r.,I FSK 1704/13).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana sprzedaż opisanych wyżej działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez trzy osoby sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi VAT, nie mieści się bowiem w zakresie objętym definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawy o VAT).

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 tej ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Z przytoczonych regulacji wynika, że sprzedaż nieruchomości, co do zasady, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy jest dokonana przez podmiot, któremu można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT - w odniesieniu do tej konkretnej sprzedaży.

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług taka osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnych transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika VAT w zakresie tych czynności. Okazjonalna sprzedaż nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym zbywcy.

W orzecznictwie podkreśla się, że uznanie osoby fizycznej za podatnika VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w danym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. WSA w Gdańsku z 10 grudnia 2014 r., I SA/Gd 1229/14). Przesłanka "stałości" działalności gospodarczej wynika nie tylko z treści art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, ale także z treści art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej: Dyrektywa 112). Zgodnie z nim, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Ponadto w orzecznictwie podkreśla się, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, należy wziąć także pod uwagę treść art. 12 Dyrektywy, który wprowadza - jako zasadę szczególną - możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny).

Dopiero zestawienie art. 9 ust. 1 i art. 12 Dyrektywy pozwala na ustalenie, w jakich warunkach musi działać osoba fizyczna, aby uzyskała status podatnika VAT w zakresie obrotu nieruchomościami. Z zestawienia obu tych norm wynika bowiem, że generalną zasadą jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny i stały (tak NSA w wyroku z 21 lutego 2012 r., I FSK 1849/11). A contrario, sprzedaż jednorazowa (sporadyczna) nie jest działalnością gospodarczą.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) dokonując analizy przepisów Dyrektywy 112 (w relacji do art. 15 polskiej ustawy o VAT) w kontekście sprzedaży gruntów uznał, że opodatkowanie pojedynczych, okazjonalnych transakcji mogłoby podlegać podatkowi VAT wyłącznie wówczas, gdyby Polska wdrożyła art. 12 Dyrektywy 112 (wyrok z 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Jak zauważono wyżej, artykuł 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE pozwala państwom członkowskim uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje jednej z następujących transakcji:

  1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
  2. dostawa terenu budowlanego.

Przepis art. 12 Dyrektywy 2006/112/WE daje możliwość wprowadzenia do porządku krajowego opodatkowania okazjonalnych, tj. prywatnych transakcji.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że opodatkowanie podatkiem VAT pojedynczych transakcji nie jest dopuszczalne, jeżeli Polska nie wdrożyła art. 12 Dyrektywy.

Według TSUE tylko wprowadzenie do polskiej ustawy zapisów odpowiadających treści art. 12 Dyrektywy pozwala na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości także wtedy, gdy sprzedawca nie prowadzi działalności producenta, handlowca lub usługodawcy - w zakresie obrotu nieruchomościami.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych - po przywołanym wyżej wyroku TSUE - przesądzono, że Polska nie wdrożyła art. 12 Dyrektywy, tj. nie opodatkowała sprzedaży „okazjonalnych” (np. wyrok NSA z 15 grudnia 2011 r., I FSK 1695/11; z 18 października 2011 r., I FSK l536/10; z 24 października 2011 r.( I FSK 1482/10; z 28 października 2011 r., I FSK 1554/10).

W wyroku z 23 stycznia 2013 r. (I FSK 301/12) NSA orzekł, nie można skutecznie wywieść z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.

W przywołanym orzeczeniu Trybunału z 15 września 2011 r. TSUE stwierdził ponadto, że podatkowi VAT nie podlegają czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. TSUE podkreślił, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C 77/01; z 21 października 2004 r. w sprawie C 8/03).

Ponadto TSUE wskazał, że jeżeli Polska nie wdrożyła art. 12 Dyrektywy, to jedynym kryterium dla opodatkowania transakcji na rynku nieruchomości jest art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 2006/112/WE, który definiuje podatnika VAT w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Odpowiednikiem art. 9 Dyrektywy jest art. 15 polskiej ustawy o VAT.

W przywołanym orzeczeniu Trybunał stwierdził także, że każdorazowo należy zbadać, czy sprzedaż jest działaniem mieszczącym się w zakresie „zwykłego wykonywania prawa własności”, czy wykracza poza te ramy.

Z uzasadnienia TSUE wynika także, że nie jest „zwykłym wykonywaniem prawa własności" podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Trybunał Sprawiedliwości podkreślił dodatkowo, że jeżeli osoba fizyczna, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

TSUE zaznaczył jednak, że pod pojęciem aktywnych działań należy rozumieć tylko takie sytuacje, w których sprzedawca angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 2006/112/WE. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku). Działania takie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W ocenie Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę omówione wyżej kryteria odróżnienia działalności gospodarczej od zarządu majątkiem prywatnym, należy uznać, że nabycie przez rodzeństwo gruntów w sytuacji opisanej wyżej, tj. gdy zakup sąsiadujących ze sobą działek został rozłożony na wiele lat z uwagi na spory toczone między współwłaścicielami po stronie sprzedawcy, co uniemożliwiło zakup wszystkich działek w roku 1998 - nie mieści się w kategorii działań nazwanych przez TSUE „angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców”. Wnioskodawca nie zamierzał nabywać gruntów przeznaczonych na sprzedaż. Celem opisanego wyżej zakupu była wyłącznie lokata kapitału. W orzecznictwie TSUE podkreśla się, że lokowanie kapitału w nieruchomościach (i następnie ich sprzedaż) mieści się w pojęciu „zwykłego wykonywania prawa własności” (tak TSUE z 6 lutego 1997 r. sprawa C-80/95; z 26 czerwca 2003 r. sprawa C-442/01; z 21 października 2004 r. sprawa C-8/03; z 26 maja 2005 r. sprawa C-465/03).

Wskazują na to także wyroki NSA, jakie zapadły po cytowanym wyżej wyroku TSUE. Przykładowo, NSA w wyroku z 7 grudnia 2012 (I FSK 192/12) podkreślił, że do zarządu majątkiem prywatnym należy zaliczyć obrót nieruchomościami dokonywany w celu uzyskania zarobku, zysku; że takie działania są czymś w rodzaju lokaty kapitału. Sąd zwrócił uwagę, że zakup nieruchomości może być formą inwestycji i jako taki nadal należy do majątku osobistego, mimo że nie zaspokaja potrzeb bytowych nabywców, lecz stanowi źródło uzyskiwania przychodów w przyszłości. Sąd uznał, że zaliczenie do majątku prywatnego (osobistego) tylko takich jego składników, które służą zaspokojeniu wyłącznie potrzeb bytowych nie znajduje uzasadnienia ani na gruncie przepisów Dyrektywy 112 (dawniej VI Dyrektywy) ani też orzecznictwa TSUE. O ile pojęcie majątku prywatnego nie jest definiowane w dyrektywie 112 (dawniej VI dyrektywie) to analiza orzecznictwa TSUE pozwala dojść do przekonania, że mowa tu o majątku, który nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej czyli majątku pozostającym poza systemem VAT. NSA podkreślił także, że to podatnik decyduje o tym, czy dany majątek będzie wykorzystywany dla celów działalności gospodarczej czy też nie.

Żeby okazjonalna sprzedaż stała się przedmiotem działalności gospodarczej, musi odpowiadać definicji tej działalności zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarczą cechuje przede wszystkim jej powtarzalność i ciągłość (przynajmniej w sferze zamiarów odnośnie do przyszłych działań).

W planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku ten podstawowy element charakteryzujący działalność - nie wystąpi. Z przytoczonych wyżej regulacji (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT oraz art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112) wynika, że sprzedaż nieruchomości, co do zasady, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy jest dokonana przez podmiot, któremu można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług taka osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnych transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość lub budynek. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Okazjonalna sprzedaż nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym zbywcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli dojdzie do planowanej sprzedaży, nie będzie ona podlegać podatkowi VAT. Należy bowiem podkreślić, że żadne ze współwłaścicieli (w tym Wnioskodawca) nie prowadził żadnych działań marketingowych, ani nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów i handlowców - w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Kupujący dotarł do Wnioskodawcy samodzielnie, ponieważ interesował się zakupem nieruchomości w tym rejonie. Wcześniej prowadził rozmowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich, jednak z uwagi na potencjalne możliwości nowych rozwiązań komunikacyjnych w rejonie działek Wnioskodawcy ostatecznie zwrócił się do Wnioskodawcy z ofertą sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy bez znaczenia jest także fakt, że potencjalna sprzedaż nastąpi po wydaniu dla nieruchomości warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę. O wydanie ww. decyzji administracyjnych wystąpi kupujący na swoją rzecz. Ani Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie będą zaangażowani w procedury związane z uzyskiwaniem stosownych zezwoleń. Będą to bowiem decyzje wydane na wniosek nabywcy, a ich uzyskanie jest warunkiem zawarcia umowy sprzedaży. W przeciwnym wypadku do umowy nie dojdzie.

Warunkiem zakupu nieruchomości przez inwestora jest prawdopodobny podział nieruchomości, jaki Wnioskodawca będzie zobowiązany dokonać po wydaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli dojdzie do tego podziału nie będzie to inicjatywa Wnioskodawcy podejmowania w celu znalezienia potencjalnych (wielu) kupców.

Podział gruntów jest jednym z warunków koniecznych do spełnienia, aby doszło do umowy sprzedaży, ponieważ przedmiotem sprzedaży będą działki nr: 42, 43, 45, 46 oraz część działek nr 47, 48 i 49. Jednym słowem, podział będzie konsekwencją zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży, a nie etapem ją poprzedzającym w celu szukania potencjalnych nabywców. Po prostu deweloper nie jest zainteresowany zakupem wszystkich działek w ich obecnym kształcie, co wymusza ich podział. Jak zauważył NSA w wyroku z 23 stycznia 2013 r. (I FSK 305/12), dzielenie dużej nieruchomości na mniejsze działki jest jedynie wyrazem racjonalnego działania sprzedającego. Sąd zauważył, że podział geodezyjny jest często warunkiem niezbędnym do zawarcia jakiejkolwiek umowy sprzedaży, z uwagi na to, że nieruchomości są zbyt duże, albo mają kształt uniemożliwiający ich zagospodarowanie. NSA uznał, że sam podział nieruchomości wymuszony konkretnymi okolicznościami danej sprawy nie jest oznaką prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Podobny pogląd wyrażono w cytowanym wyżej wyroku TSUE z 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10).

Podsumowując, w przestawionym zdarzeniu przyszłym dojdzie do sprzedaży majątku prywatnego. Właściciele nie zajmują się obrotem nieruchomościami, nie inicjowali tej sprzedaży, nie zaangażowali żadnych środków w wysokości i w okolicznościach charakterystycznych dla producenta lub handlowca.

Działalnością gospodarczą jest działalność mająca charakter zarobkowy, zorganizowany, w ramach której podejmowane są aktywne działania, pozwalające na uczestnictwo w obrocie gospodarczym. O tym, czy dokonujący sprzedaży działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Z jego działań winno zatem wynikać, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Z warunków opisanej wyżej planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości wynika, że nie będzie ona dokonana w warunkach opisanych w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym sprzedawcy (w tym Wnioskodawca) nie będą podlegali podatkowi od towarów i usług z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

Natomiast stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Ustawodawca w ww. przepisach – poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej – wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do: podwójnego opodatkowania, braku opodatkowania, zakłócenia konkurencji.

Podstawowe znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.: powszechność opodatkowania, faktyczne opodatkowanie konsumpcji, stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację tych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cytowany art. 5, 7 i 8 ww. ustawy, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 23 stycznia 2014 r., poz. 121). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Czyli, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 cyt. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zmiany wprowadzone od dnia 1 kwietnia 2013 r. w treści art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w sposób ściślejszy odwzorowują pojęcie podatnika i działalności gospodarczej, przyjęte na gruncie Dyrektywy 2006/112/WE. Zmiana ta uwzględnia również wnioski płynące z tez wyroku TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10. Należy wskazać, że nowe brzmienie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jednoznacznie wskazuje, że nie jest realizowana opcja uznania za podatnika każdego, kto dokonuje określonych transakcji związanych z działalnością gospodarczą w sposób okazjonalny. W konsekwencji zawężenia definicji działalności gospodarczej nastąpiło pewne ograniczenie kręgu podmiotów będących podatnikami. Wprowadzana zmiana nie oznacza jednak, że nie jest objęty podatkiem od towarów i usług podmiot, który prowadząc działalność gospodarczą wykona np. tylko jedną transakcję.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowych będących gruntami ornymi, składających się z sześciu działek ewidencyjnych o łącznym obszarze 32349 m2. Z uwagi na fakt, że po stronie sprzedawcy było kilka osób, które nie mogły osiągnąć porozumienia między sobą odnośnie sprzedaży wszystkich działek w jednym terminie, działki były nabywane na przestrzeni kilku lat. W związku z tym niektóre z posiadanych działek zostały nabyte w dniu 10 marca 1998 roku (działka nr 43, nr 45, nr 46, nr 48) oraz w dniu 21 lipca 1998 roku (działka nr 49). Pozostałe działki zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży dopiero po śmierci dotychczasowych współwłaścicieli - od ich spadkobierców - oraz na podstawie umowy zniesienia współwłasności z pozostałymi spadkobiercami (działka nr 47: zakup w roku 2008, częściowe zniesienie współwłasności w roku 2010 oraz działka nr 42: zakup w roku 2014). Działki nabyte w roku 1998 były zbyt małe i zbyt wąskie, aby można je było racjonalnie zagospodarować, stąd konieczność dokupienia działek nr 47 i 42.

Działki gruntu są niezabudowane i nie była na nich prowadzona żadna działalność gospodarcza oraz nie były przedmiotem dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Działki o nr 42, 43, 45 i 46, obręb geodezyjny 33, położone w R. nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania, zaś działki o nr 47, 48 i 49, obręb geodezyjny 33, położone w R. znajdują się częściowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trasy gazociągu wysokoprężnego na terenie m. R. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w R. z dnia 30 czerwca 2006 roku oraz częściowo nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Trasa gazociągu wysokoprężnego przebiega przez część działek (nr 47, 48, 49), które ciągną się na długości ponad 600 m. Teren ten stanowi na dzień dzisiejszy rezerwę pod gazociąg ze strefą ochronną dochodzącą do 200 m w zależności od rodzaju zabudowy. W momencie realizacji inwestycji teren przeznaczony pod trasę gazociągu będzie podlegał wywłaszczeniu pod inwestycję celu publicznego.

Plan zagospodarowania przestrzennego z oczywistych względów nie był inicjowany przez współwłaścicieli opisanych nieruchomości.

W roku 2012 pojawił się inwestor zainteresowany zakupem posiadanych przez współwłaścicieli działek, jednak do zakupu ostatecznie nie doszło. Jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży było uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej konkretnej inwestycji, którą planował zrealizować na ww. terenie. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w roku 2012 na jego wniosek, jednak z uwagi na fakt, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży decyzja ta nie została „wykorzystana” przez nikogo, pod żadną inwestycję. Właściciele działek nie byli inicjatorami postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy.

W roku 2014 nieruchomościami zainteresował się inny podmiot gospodarczy (deweloper). Zainteresowany klient dotarł do Wnioskodawcy i innych współwłaścicieli, ponieważ szukał nieruchomości w tym rejonie. Wcześniej prowadził rozmowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich. Jednak z uwagi na potencjalne możliwości nowych rozwiązań komunikacyjnych w rejonie ww. działek zwrócił się do nich z ofertą sprzedaży nieruchomości. Jako współwłaściciele, nie prowadzili żadnych działań marketingowych, nie angażowali także żadnych środków finansowych podobnych do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców.

W związku ze złożeniem współwłaścicielom przez dewelopera oferty zakupu, została zawarta z nim w dniu 9 stycznia 2015 r. przedwstępna umowa sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży będzie w całości działka nr 42, 43, 45 i 46 oraz w części działki nr 47, 48, 49 z przeznaczeniem pod inwestycję polegającą na wybudowaniu obiektu usługowo - handlowego, pod warunkiem uzyskania przez kupującego stosownych decyzji administracyjnych. Ostateczna powierzchnia sprzedawanej nieruchomości zostanie określona dopiero po uzyskaniu przez stronę Kupującą warunków zabudowy. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami jest zobowiązany do wydzielenia z należącej do nich nieruchomości powierzchni pod planowaną inwestycję, po uzyskaniu przez stronę kupującą decyzji o warunkach zabudowy. Teren będący w sferze zainteresowania kupującego nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wskazany we wniosku podział działek będzie polegał na wydzieleniu z działek nr 47, 48 i 49 powierzchni pod planowane zamierzenie inwestycyjne kupującego zgodnie z decyzją o WZiZT.

Zarówno Wnioskodawca jak i rodzeństwo nie będą ponosić żadnych nakładów na podniesienie atrakcyjności nieruchomości, bo największą wartością nieruchomości jest jej położenie przy jednej z głównych dróg. Ani Wnioskodawca ani rodzeństwo nie będą ponosić żadnych nakładów na uzbrojenie nieruchomości ani też jej ogrodzenie. Wnioskodawca nie będzie również - w związku z planowanym podziałem działek gruntu nr 47, 48 i 49 wydzielać żadnych dróg, ponieważ działki te mają bezpośredni dostęp do ulicy (dz. 48 i 49) natomiast działka nr 47 poprzez działki 48 i 49 oraz działki nr 46 i 45 wchodzące w przedmiot sprzedaży.

Wnioskodawca i rodzeństwo nabyli nieruchomości w celu ochrony kapitału przed utratą wartości.

Oprócz nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego zapytania Wnioskodawca posiada inne nieruchomości gruntowe, które w przyszłości mogą być przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmowania nieruchomości lokalowych oraz z tytułu przeniesienia praw autorskich. W okresie ostatnich sześciu lat Wnioskodawca nie dokonywał żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie nosi się z zamiarem sprzedaży innych nieruchomości, które traktuje jako zabezpieczenie swojej przyszłości.

W okolicznościach przedstawionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej spełnione zostały przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Nabywane przez Wnioskodawcę na przestrzeni lat działki gruntu znajdują się częściowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trasy gazociągu wysokoprężnego i częściowo teren ten stanowi na dzień dzisiejszy rezerwę pod gazociąg ze strefą ochronną dochodzącą do 200 m w zależności od rodzaju zabudowy. W momencie realizacji inwestycji teren przeznaczony pod trasę gazociągu będzie podlegał wywłaszczeniu pod inwestycję celu publicznego. Jak wskazuje sam Wnioskodawca - największą wartością nieruchomości jest jej położenie przy jednej z głównych dróg R., do której mają bezpośredni dostęp (dz. 48 i 49) natomiast działka nr 47 poprzez działki 48 i 49 oraz działki nr 46 i 45. Ponadto przed sprzedażą działek Wnioskodawca dokona ich podziału, gdyż podział gruntów jest warunkiem koniecznym do spełnienia aby doszło do transakcji sprzedaży.

W analizowanej sprawie uznać należy, że Zainteresowany dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Aktywność podejmowana przez Wnioskodawcę w przedmiocie zbycia gruntów jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podział gruntów przed sprzedażą mimo tego, że jest wymuszony zawartą z kupującym umową świadczy o podjęciu przez Wnioskodawcę aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności tych działek. Dokonanej oceny nie mogą zmienić zapewnienia Wnioskodawcy, że nabył on wymienione nieruchomości do swojego majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą w celu ochrony kapitału przed utratą wartości.

W tym miejscu zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” - zdaniem TSUE- to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał posiadanych nieruchomości do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby od chwili nabycia działek Wnioskodawca planował wykorzystywanie ich dla celów prywatnych, natomiast wiadomym było, że część działek stanowi teren przeznaczony pod trasę gazociągu i będzie podlegał wywłaszczeniu pod inwestycję celu publicznego.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, oprócz nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego zapytania Wnioskodawca posiada inne nieruchomości gruntowe, które w przyszłości mogą być przedmiotem dzierżawy. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie nosi się z zamiarem sprzedaży innych nieruchomości, które traktuje jako zabezpieczenie swojej przyszłości, jednakże Wnioskodawca nie wyklucza takiej możliwości.

Z uwagi na zakres i skalę przeprowadzanego przez Wnioskodawcę przedsięwzięcia stwierdzić należy, że planowana sprzedaż ww. nieruchomości nie może być uznana za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 cyt. ustawy.

Zatem, planowaną przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości należy traktować jako dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy , która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów o usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do powołanego przez Wnioskodawcę orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, tut. Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły. Tymczasem żadne ze wskazanych przez Zainteresowanego rozstrzygnięć nie odnosi się do sprawy analogicznej do zaprezentowanej w omawianym wniosku. Kwestia sprzedaży gruntów i działania bądź nie jako podatnik wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie. Nie zawsze też wystąpienie tych samych zdarzeń u różnych podatników doprowadza do takiej samej konkluzji.

Nie negując zatem orzecznictwa sądowego jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zwrócić uwagę, że organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, tj. osoby składającej wniosek. W związku z tym skutki określone w 14k – 14m Ordynacji podatkowej mogą dotyczyć tylko Zainteresowanego. Stąd też interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana dla Wnioskodawcy nie może wywierać skutku prawnego dla jego rodzeństwa, natomiast współwłaściciele chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z oddzielnymi wnioskami.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa ( art . 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi ( art . 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

działki
ILPP2/443-1196/14-6/JK | Interpretacja indywidualna

podatnik podatku od towarów i usług
IPPP2/4512-111/15-2/KBr | Interpretacja indywidualna

wywłaszczenie
ILPB2/415-1126/14-2/WM | Interpretacja indywidualna

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.