ILPB1/415-1256/11-2/TW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2011 r. (data wpływu 7 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W latach 60 Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/6 w nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne składającej się między innymi z działek: nr 74 o powierzchni 0,1848 ha, nr 72 o powierzchni 0,8104 ha, nr 9 o powierzchni 0,4459 ha, nr 73/2 o powierzchni 0,4037 ha, nr 45/9 o powierzchni 0,2241 ha, nr 45/7 o powierzchni 0,6241 ha, nr 49/2 o powierzchni 0,1886 ha oraz nr 14 o powierzchni 0,3315 ha. Dla przedmiotowej nieruchomości sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Pozostałymi właścicielami powyższej nieruchomości była siostra Wnioskodawczyni w udziale 1/6 oraz mama Wnioskodawczyni w udziale 4/6.

Mama Wnioskodawczyni zmarła w dniu 2 marca 2005 r. Na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 17 lutego 2005 r., spadek po mamie Zainteresowanej na podstawie ustawy nabyły córki po 1/2 części spadku wprost. Wchodzący w skład spadku udział w gospodarstwie rolnym odziedziczyły córki po 1/2 części.

Po zmarłej mamie Wnioskodawczyni został zgłoszony do opodatkowania majątek spadkowy: 4/6 części gospodarstwa rolnego zabudowanego budynkiem mieszkalnym, zabudowaniami gospodarczymi oraz gruntem rolnym o łącznej powierzchni 3,4198 ha. Po zastosowaniu ulgi Wnioskodawczyni uiściła w całości podatek od spadku i uzyskała stosowne zaświadczenie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego.

W wyniku spadkobrania współwłaścicielami powyższej nieruchomości zostały Wnioskodawczyni i Jej siostra w udziałach po 3/6 czyli 1/2 części. Siostra Wnioskodawczyni podarowała przysługujący jej udział swojej córce.

Postanowieniem z dnia 3 czerwca 2011 r. sąd rejonowy zniósł współwłasność nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne, oznaczoną geodezyjnie jako działki nr 74 o powierzchni 0,1848 ha, nr 72 o powierzchni 0,8104 ha, nr 9 o powierzchni 0,4459 ha, nr 73/2 o powierzchni 0,4037 ha, nr 45/9 o powierzchni 0,2241 ha, nr 45/7 o powierzchni 0,6241 ha, nr 49/2 o powierzchni 0,1886 ha oraz nr 14 o powierzchni 0,3315 ha, tj. łącznie o powierzchni 3,2131 ha, dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą w ten sposób, że działkę oznaczoną geodezyjnie numerem 45/7 oraz numerem 72 przyznał w całości Wnioskodawczyni bez dopłaty na rzecz córki Jej siostry, natomiast działkę oznaczoną geodezyjnie numerem 74, numerem 9, numerem 45/9, numerem 49/2 i numerem 14 przyznał w całości córce Jej siostry bez dopłaty na rzecz Wnioskodawczyni. Dodatkowo sąd dokonał podziału działki oznaczonej geodezyjnie numerem 73/2 o powierzchni 0,4037 ha w ten sposób ze wyodrębnił działkę nr 73/3 o powierzchni 0,2337 ha i przyznał ją na wyłączną własność córce siostry Zainteresowanej bez dopłaty na rzecz Zainteresowanej oraz działkę nr 73/4 o powierzchni 0,1700 ha i przyznał ją w całości Wnioskodawczyni bez dopłaty na rzecz córki Jej siostry.

Po zniesieniu współwłasności Wnioskodawczyni została jedyną właścicielką działek nr 45/7 o powierzchni 0,6241 ha, nr 72 o powierzchni 0,8104 ha i powstałej w wyniku podziału działki nr 73/4 o powierzchni 0,1700 ha, tj. o łącznej powierzchni 1,6045 ha. Córka siostry Zainteresowanej została jedyną właścicielką działek nr 74 o powierzchni 0,1848 ha nr 9 o powierzchni 0,4459 ha, nr 45/9 o powierzchni 0,2241 ha, nr 49/2 o powierzchni 0,1886 ha, nr 14 o powierzchni 0,3315 ha i powstałej w wyniku podziału działki nr 73/3 o powierzchni 0,2337 ha, tj. o łącznej powierzchni 1,6086 ha. Zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie bez żadnych spłat ani dopłat na rzecz którejkolwiek ze stron. Postanowienie o zniesieniu współwłasności uprawomocniło się w dniu 28 czerwca 2011 r. Nieruchomość nie utraciła statusu gospodarstwa rolnego i Wnioskodawczyni regularnie płaci podatek rolny.

Zainteresowana zgłosiła właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego fakt dokonania nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Decyzją z dnia 5 września 2011 r. naczelnik urzędu skarbowego umorzył postępowanie podatkowe w przedmiocie ustalenia zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości z uwagi na okoliczność, że wartość nabycia udziału w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału we współwłasności, przysługującego nabywcy przez jej zniesieniem.

W dniu 10 października 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała na rzecz osób trzecich działkę oznaczoną geodezyjnie numerem 72 o powierzchni 0,8104 ha za cenę 660.000 zł. Przedmiotowa działka nie jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza i weszła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, a w ewidencji gruntów oznaczona jest jako grunty orne (RIVa – 0,5135 ha i RlVb – 0,2969 ha). Z tytułu umowy sprzedaży nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie przepisu art. 9 pkt 2) lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu sprzedaży w dniu 10 października 2011 r. nieruchomości składającej się z działki numer 72 o powierzchni 0,8104 ha wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od osób fizycznych z powodu odpłatnego zbycia nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży działki nr 72 jest zwolniony z podatku dochodowego na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższa działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego i w związku ze sprzedażą nie utraciła charakteru rolnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. prawa następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego). Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego, w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży, tj. działki oznaczonej nr 72 należy wskazać, że datą nabycia działki nr 72 jest dzień, w którym Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący w 1/6 w nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne (lata 60) oraz dzień, w którym nabyła w wyniku spadkobrania udział wynoszący 3/6 w ww. nieruchomości (2005 r.). Natomiast zniesienie współwłasności, które zostało dokonane w 2011 roku, w wyniku którego Zainteresowana została jedyną właścicielką m.in. działki o nr 72 nie stanowi jej nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd też czynność ta nie miała wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika bowiem, że umowa zniesienia współwłasności nie spowodowała żadnego dodatkowego przysporzenia w majątku, tj. nie wystąpiły tu żadne spłaty ani dopłaty dla żadnej ze stron. Natomiast wartość otrzymanych na wyłączną własność działek (w tym działki o nr 72) mieści się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni przed dokonaniem tej czynności prawnej (wartość nabycia udziału w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału we współwłasności, przysługującego nabywcy przed jej zniesieniem).

Wobec czego przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011 r. działki o nr 72 nie podlegał opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży dokonanej w dniu 10 października 2011 r. nieruchomości składającej się z działki o numerze 72 o powierzchni 0,8104 ha nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Tut. organ wskazuje, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiący o tym, iż przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego są wolne od podatku dochodowego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny, w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania bowiem z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odnoszącego się do daty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, tj. działki o numerze 72 – sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi źródła przychodów.

A zatem stanowisko Wnioskodawczyni wskazujące, iż przychód uzyskany z tytułu sprzedaży działki nr 72 jest zwolniony z podatku dochodowego na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uznać za nieprawidłowe. Sprzedaż działki o numerze 72 nie generuje bowiem przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Tym samym w niniejszej sprawie zastosowanie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest bezprzedmiotowe.

Jednocześnie wskazuje się, iż załączone dokumenty nie były brane pod uwagę przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy, bowiem organ podatkowy związany jest stanem faktycznym przedstawionym we wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.