IBPBII/2/415-313/12/MW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Opodatkowanie nieruchomości nabytej w 2006r.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 21 lutego 2012 r.), uzupełnionym w dniach 15 i 16 maja 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 07 maja 2012 r. Znak: IBPB II/1/436-61/12/AA, IBPP 1/443-195/12/LSz, IBPB II/2/415-313/12/MW wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 15 i 16 maja 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 20 czerwca 2006 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną oraz drugim małżeństwem jako współwłasność w równych dwóch częściach nieruchomość rolną - działkę nr 1252/21 o powierzchni 8.9997 ha. Przez każde z małżeństw własność ta została zaliczona do ustawowej współwłasności małżeńskiej. Przedmiotową działkę w latach 2007-2011 Wnioskodawca wykorzystywał wraz z żoną do działalności rolniczej – otrzymując dotacje. Jako rolnikowi został Wnioskodawcy nadany numer indentyfikacyjny w systemie ewidencji gospodarstw rolnych. Żona Wnioskodawcy od 2006 r. jest aktywnym płatnikiem składek KRUS.

Uchwałą Rady Miasta z dnia 25 października 2006 r. część użytkowanej działki nr 1252/21 została przekształcona w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i jest to obszar ok. 2,5 ha. Wartość tego terenu na skutek cytowanej uchwały (przyjętej bez jakiejkolwiek ingerencji ze strony współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości) znacznie wzrosła. Współwłaściciele ww. nieruchomości próbowali zbyć tę część działki, oferując cenę znacznie niższą od ceny działek budowanych w Gminie. Ze względu na zupełny brak zainteresowania działką budowlaną o powierzchni 2,5 ha współwłaściciele postanowili wydzielić z działki nr 1252/21 ww. część budowlaną i właśnie tę część podzielić na 24 mniejsze działki w tym dwie drogi wewnętrzne. Przy okazji tego podziału współwłaściciele postanowili również dokonać podziału rolnej części nieruchomości w celu rozdziału współwłasności między małżeństwami. Po dokonaniu podziału przedmiotowe 22 działki oba małżeństwa chcą zbyć wspólnie. W sytuacji gdyby w okresie około 1-2 lat nie udało się dokonać sprzedaży wszystkich wydzielonych działek budowlanych, współwłaściciele zamierzają rozdzielić pozostałą współwłasność i w dalszym ciągu zbywać działki oddzielnie – każde małżeństwo na własną rękę. Proces podziału trwa. Część rolną nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną będą w dalszym ciągu wykorzystywać do działalności rolniczej. Działka ma założoną księgę wieczystą, która na dzień dzisiejszy jest obciążona hipoteką, ponieważ Wnioskodawca wraz z żoną dokonał zakupu w systemie ratalnym i w 2012 r. spłacą ostatnią z rat, co spowoduje wykreślenie przedmiotowej hipoteki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jaki podatek Wnioskodawca powinien zapłacić w związku z transakcjami sprzedaży działek, których chce dokonać wraz z żoną i drugim małżeństwem:

  1. podatek od towarów i usług,
  2. podatek od czynności cywilnoprawnych,
  3. podatek dochodowy od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcje sprzedaży, których zamierza dokonać wspólnie z żoną i drugim małżeństwem nie powinny być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż działek, w ocenie Wnioskodawcy nie nosi znamion działalności gospodarczej, ponieważ wszystkie czynności, których dokonuje Wnioskodawca w związku ze sprzedażą wymusza na nim sytuacja w jakiej się znalazł. Wnioskodawca stwierdził, iż na zakupionej nieruchomości prowadził działalność rolniczą a Rada Miasta dokonała przekształcenia części działki bez wpływu współwłaścicieli w tereny budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego, dając im możliwość uzyskania ze sprzedaży działek dużo większych korzyści majątkowych niż wieloletnie prowadzenie działalności rolniczej. W związku z brakiem chętnego na zakup całości terenów budowlanych Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami rozpoczął proces podziału na mniejsze - zbywalne działki budowlane wywołując u siebie koszty podziału. Wnioskodawca zaznaczył iż podział pociąga za sobą zapłatę opłaty adiacenckiej oraz 23% podatku od towarów i usług i może się okazać, że sprzedaż straci sens.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży działek w podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 20 czerwca 2006 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną oraz drugim małżeństwem na współwłasność w równych udziałach nieruchomość rolną o powierzchni 8.9997 ha. Współwłaściciele są aktualnie w trakcie podziału tej działki na mniejsze. Po podziale planują sprzedać wspólnie część działek. Dopuszczają także możliwość zniesienia w przyszłości współwłasności między małżeństwami.

Podkreślić należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest fakt podzielenia działki. Podział dotychczas posiadanej działki nr 1252/21 nie stanowi ich nabycia, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem od 2006 r. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Każdy ze współwłaścicieli nadal będzie posiadał udział takiej samej wielkości jak przed podziałem, tyle że w każdej z mniejszych działek. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału działki pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości gruntowej - działce nr 1252/21 nastąpiło w 2006 r. oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży działek wyodrębnionych z tej działki. W związku z tym bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia gruntu, w przedmiotowej sprawie od końca 2006 r. Oznacza to, że termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2011 r. W związku z tym, uzyskany po dniu 31 grudnia 2011 r. przychód ze sprzedaży części działki nr 1252/21 - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, skoro sprzedaż nie następuje w efekcie prowadzenia działalności gospodarczej.

Gdyby natomiast współwłaściciele przed dokonaniem sprzedaży zdecydowali się na zniesienie współwłasności to należy pamiętać, że może ono mieć odmienne od przedstawionych powyżej skutki prawne.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do treści art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest podział rzeczy wspólnej, o którym mowa w art. 211 Kodeksu cywilnego. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Zatem celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zatem za datę nabycia nieruchomości - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości, który przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności.

Innymi słowy, aby ustalić czy w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie nabędzie udziału w sprzedawanych działkach ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności trzeba będzie porównać wartość jaką będą miały udziały Wnioskodawcy we wszystkich działkach przed zniesieniem współwłasności z wartością działek jakie Wnioskodawca otrzyma na wyłączną własność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, iż Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Żona Wnioskodawcy oraz inne zainteresowane osoby, aby uzyskać interpretację w swojej indywidualnej sprawie winny wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.