0115-KDIT3.4011.235.2018.3.DR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
1. Czy działania podjęte przez Wnioskodawcę nosiły znamiona działalności gospodarczej?
2. Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu przeznaczenia ewentualnego zysku ze sprzedaży działek uzyskanych po podziale nieruchomości na własne cele mieszkaniowe tj. częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2018 r. (data wpływu 7 maja 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) oraz pismem z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 10 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono pismem 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) oraz pismem z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 10 lipca 2018 r.).

We wniosku oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2008 r. wraz z żoną kupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu. Wnioskodawca zastanawiał się nad jej zakupem, gdyż na sąsiedniej działce była obora (stara i zaniedbana). Nie chciał mieć takiego widoku z okien, lecz do zakupu przekonał go fakt, że widok ten w dużej mierze zasłaniają drzewa rosnące na granicy działek. Wraz z żoną zdecydował się więc na zakup i po pewnym czasie rozpoczął budowę domu. Pewnego dnia po przyjeździe na miejsce budowy, okazało się, że wszystkie te drzewa zostały ścięte. Wskutek tego Wnioskodawca miał okropny widok z okien salonu. Zastanawiał się nad tym, jak mógłby go zasłonić. Po zamieszkaniu w nowym domu, zasadził w miejscu ściętych drzew wysokie świerki. Niestety obora nadal była w dużej mierze widoczna. W późniejszym czasie Wnioskodawca dowiedział się, że obora wraz z działką na której stoi, została wystawiona na sprzedaż. Jej cena jednak znacznie przewyższała Jego możliwości finansowe. Wnioskodawca dowiedział się, że znalazła się osoba chcąca wydzierżawić budynek w celu rozpoczęcia w nim produkcji okien. Nie chciał na to pozwolić. Obawiał się hałasu z tym związanego. Wraz z żoną postanowił wziąć kredyt na zakup tej nieruchomości. Planował zburzyć szpetną oborę, podzielić teren na działki budowlane i je sprzedać. Pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży spłaciłby zaciągnięty kredyt. Nie liczył na zysk, gdyż był przekonany o tym, że wszelkie działania związane z przygotowaniem działek do sprzedaży będą bardzo kosztowne. Zburzenie obory, wykonanie drogi pośrodku zakupionego terenu pochłonęło dużo pieniędzy. Dzięki temu Wnioskodawca wraz z żoną osiągnęli zamierzony cel. Stary budynek gospodarczy nie szpeci widoku z głównego okna domu. Do tej pory Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał pięć z sześciu działek, jakie wygospodarował z zakupionego terenu. Ewentualny zysk z ich sprzedaży chciałby przeznaczyć na częściową spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął na budowę domu. Jednak by móc to zrobić, potrzebuje decyzji o tym, że podjęte działania nie noszą znamion działalności gospodarczej.

W pismach z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.) oraz z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 10 lipca 2018 r.) stanowiących uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca dodał, że przedmiotowa nieruchomość (grunt wraz z oborą) została nabyta w dniu 11 stycznia 2016 r. W momencie nabycia ww. grunt był przeznaczony na cele rolne. Wnioskodawca nie występował o zmianę charakteru gruntu. Sprzedaż poszczególnych działek powstałych po podziale gruntu miała miejsce w następujących terminach:

  • I działka – 7 listopada 2016 r.,
  • II działka – 25 listopada 2016 r.,
  • III działka – 30 czerwca 2017 r.,
  • IV i V działka – 13 października 2017 r.

W celu przygotowania działek do sprzedaży Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy. Nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia działek powstałych po podziale gruntu. Zarówno działki sprzedane jak i działka pozostała do sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej czynności o podobnym charakterze. Kredyt na budowę domu opisanego we wniosku został zaciągnięty 2 lutego 2010 r. W ww. domu Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Ww. kredyt na budowę domu spełnia przesłanki określone w art. 21 ust 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy działania podjęte przez Wnioskodawcę nosiły znamiona działalności gospodarczej?
  2. Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu przeznaczenia ewentualnego zysku ze sprzedaży działek uzyskanych po podziale nieruchomości na własne cele mieszkaniowe tj. częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu?

Zdaniem Wnioskodawcy – działania polegające na zakupie przedmiotowej nieruchomości, zburzeniu obory, podziale terenu na działki i późniejszym ich sprzedaniu nie nosiły znamion działalności gospodarczej. Decyzja o zakupie ziemi wraz z budynkiem gospodarczym nie była podyktowana chęcią zysku. Celem Wnioskodawcy i jego żony była jedynie chęć poprawy widoku z głównego okna domu oraz zapobieżenie potencjalnym hałasom, wynikającym z ewentualnej produkcji, jaka mogłaby w przyszłości odbywać się w wydzierżawionym budynku gospodarczym. Wnioskodawca wraz z żoną chciałby skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu przeznaczenia ewentualnego zysku ze sprzedaży działek na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
  • prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

  • zarobkowym celu działalności,
  • wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
  • prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą działek, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2008 r. wraz z żoną kupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu. Wnioskodawca zastanawiał się nad jej zakupem, gdyż na sąsiedniej działce była obora (stara i zaniedbana). Nie chciał mieć takiego widoku z okien, lecz do zakupu przekonał go fakt, że widok ten w dużej mierze zasłaniają drzewa rosnące na granicy działek. Wraz z żoną zdecydował się więc na zakup i po pewnym czasie rozpoczął budowę domu. Pewnego dnia po przyjeździe na miejsce budowy, okazało się, że wszystkie te drzewa zostały ścięte. Wskutek tego Wnioskodawca miał okropny widok z okien salonu. Po zamieszkaniu w nowym domu, zasadził w miejscu ściętych drzew wysokie świerki. Niestety obora nadal była w dużej mierze widoczna. W późniejszym czasie Wnioskodawca dowiedział się, że obora wraz z działką na której stoi, została wystawiona na sprzedaż. Jej cena jednak znacznie przewyższała Jego możliwości finansowe. Wnioskodawca dowiedział się, że znalazła się osoba chcąca wydzierżawić budynek w celu rozpoczęcia w nim produkcji okien. Nie chciał na to pozwolić. Obawiał się hałasu z tym związanego. Wraz z żoną postanowił wziąć kredyt na zakup tej nieruchomości. Planował zburzyć szpetną oborę, podzielić teren na działki budowlane i je sprzedać. Pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży spłaciłby zaciągnięty kredyt. Nie liczył na zysk, gdyż był przekonany o tym, że wszelkie działania związane z przygotowaniem działek do sprzedaży będą bardzo kosztowne. Zburzenie obory, wykonanie drogi pośrodku zakupionego terenu pochłonęło dużo pieniędzy. Dzięki temu Wnioskodawca wraz z żoną osiągnęli zamierzony cel. Stary budynek gospodarczy nie szpeci widoku z głównego okna domu. Do tej pory Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał pięć z sześciu działek, jakie wygospodarował z zakupionego terenu. Ewentualny zysk z ich sprzedaży chciałby przeznaczyć na częściową spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął na budowę domu.

Przedmiotowa nieruchomość (grunt wraz z oborą) została nabyta w dniu 11 stycznia 2016 r. W momencie nabycia ww. grunt był przeznaczony na cele rolne. Wnioskodawca nie występował o zmianę charakteru gruntu. Sprzedaż poszczególnych działek powstałych po podziale gruntu miała miejsce w następujących terminach:

  • I działka – 7 listopada 2016 r.,
  • II działka – 25 listopada 2016 r.,
  • III działka – 30 czerwca 2017 r.,
  • IV i V działka – 13 października 2017 r.

W celu przygotowania działek do sprzedaży Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy. Nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia działek powstałych po podziale gruntu. Zarówno działki sprzedane jak i działka pozostała do sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej czynności o podobnym charakterze. Kredyt na budowę domu opisanego we wniosku został zaciągnięty 2 lutego 2010 r. W ww. domu Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Ww. kredyt na budowę domu spełnia przesłanki określone w art. 21 ust 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że zakupione grunty nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Jedynym celem nabycia gruntu wraz z oborą, położonego w pobliżu domu Wnioskodawcy – jak wynika z treści wniosku – jest poprawa widoku z głównego okna domu oraz zapobieżenie potencjalnym hałasom związanym z ewentualną możliwością prowadzenia działalności gospodarczej na przedmiotowym gruncie. Wnioskodawca po nabyciu gruntu ograniczył swoje działania do wyburzenia obory oraz podziału gruntu na mniejsze działki wraz z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy w celu sprzedaży. Nie podejmował On żadnych działań zmierzających do uzbrojenia ww. działek. Intencją Wnioskodawcy – zgodnie z jego oświadczeniem - nie było osiągnięcie zysku, a ewentualny zysk zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe tj. na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego na dom, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe.

Całokształt opisanych we wniosku okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, że sprzedaż działek nastąpi w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia ww. działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek, stanowi źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Stosownie natomiast do art. 21 ust 25 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

  1. wydatki poniesione na:
    1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
  2. wydatki poniesione na:
    1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
    2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
    3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
  3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
  • przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 29 ww. ustawy w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Zgodnie z art. 21 ust. 30 przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1 lit. d tj. na budowę własnego budynku mieszkalnego. Innymi słowy, ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości podlegającej opodatkowaniu. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód podlegający opodatkowaniu z jej sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro – jak oświadczył Wnioskodawca – w opisanym we wniosku domu realizuje On własne cele mieszkaniowe, kredyt na budowę domu został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze zbycia działek oraz kredyt ten spełnia przesłanki określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 to wydatki na jego spłatę, przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich przesłanek wyżej opisanych, mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym dochód ze sprzedaży przedmiotowych działek w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na spłatę ww. kredytu hipotecznego może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując – mając na uwadze okoliczności wskazane w treści wniosku - uznać należy że sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. W związku z faktem, że od końca roku podatkowego, w którym przedmiotowa nieruchomość gruntowa została nabyta do momentu sprzedaży działek nie upłynęło 5 lat, przychód ze sprzedaży będzie przychodem ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednocześnie dochód ze sprzedaży przedmiotowych działek w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zwraca jednak uwagę, że postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może zatem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym kontroli podatkowej czy postepowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację. Wydając interpretacje indywidualne organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje fakty przedstawione przez wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Nie można zatem wykluczyć, że właściwy organ prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe lub kontrolne, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.