0112-KDIL1-2.4012.600.2018.1.TK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działek.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2018 r. (data wpływu 5 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nowo wydzielonych działek – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nowo wydzielonych działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 1996 r. nabył wraz z żoną nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 87, obręb, gmina. Dla działki Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Zakupu tego dokonana z zamiarem wybudowania domu, gdy obaj synowie będą już samodzielni. W 2008 r. na podstawie uchwały Rady Miejskiej działka została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W międzyczasie rozpoczęto na działce nasadzenia roślin (w tym drzew owocowych) oraz grodzenie terenu. Inwestycje te nie zostały ukończone ze względu na falę kradzieży jaka miała tam miejsce (iglaki, drzewka, brama). Szukając bezpieczniejszej okolicy pod budowę domu kupiliśmy działkę w W. Działka w J została zatrzymana z myślą o letnim wypoczynku dla siebie i rodziny (bezpośredni dostęp do jeziora). Okazało się, że nie była ona wcale wykorzystywana. Synowie ze swoimi rodzinami preferują urlopy za granicą, a Wnioskodawca z żoną od wielu lat całodobowo opiekuje się niepełnosprawną mamą żony i w zasadzie nie ruszają się z domu. W 2011 r. żona Wnioskodawcy przeszła na emeryturę. Wnioskodawca w 2017 r. również przestał pracować (przeszedł na emeryturę). Dochody małżonków zmniejszyły się od tego momentu o blisko połowę. Budując dom zaciągnęli w banku kredyt mieszkaniowy, który zobowiązani są spłacić do 2027 r. Biorąc to pod uwagę postanowili sprzedać grunt w J. Przez ponad rok nie pojawił się ani jeden potencjalny kupujący. Z uwagi na sporą wielkość działki (jeden hektar pięćdziesiąt osiem arów) zdecydowano o jej podzielenia na kilka mniejszych w celu łatwiejszej sprzedaży. Wstępny projekt podziału zakłada 8 działek o powierzchni od 1500 m2 do 2300 m2. Ogłoszenie o sprzedaży zamieszczono w biurze nieruchomości. Nie podjęto żadnych czynności polegających na jakiejkolwiek ingerencji w strukturę gruntu takich jak uzbrojenie terenu czy wydzielenie dróg wewnętrznych. Wnioskodawca nie prowadził również żadnych działań marketingowych celem sprzedaży działek czy zwiększenia atrakcyjności. W chwili obecnej jest jedna osoba poważnie zainteresowana zakupem, z którą podpisano umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa ta zakłada wydzielenie części działki zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i sprzedaż nowo powstałej wydzielonej działki osobie fizycznej. Do transakcji ma dojść w przewidywanym w umowie terminie do końca 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nowo wydzielonych działek (z posiadanej działki gruntu nr 87) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nowo wydzielonych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług. Zakup gruntu nie był dokonywany w celu odsprzedaży, lecz na potrzeby własne.

Przez cały okres (ponad 20 lat) grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej ani rolniczej. Nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Zarówno czynności związane z podziałem nieruchomości jak i ogłoszenie o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym.

Wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 stanowiących rozstrzygnięcie w trybie prejudycjalnym pytania zadanego przez NSA. Zdaniem Trybunału kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę prywatna do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Zatem dostawa nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę objęta jest podatkiem VAT pod warunkiem, że nie stanowi ona jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z kolei w razie braku przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w zakresie sprzedaży nieruchomości nie może zostać uznana za przejaw działalności handlowej podlegającej podatkowi VAT, mieści się w pełni w ramach zarządu prywatnym majątkiem.

Pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 5 lipca 2007 r. Organ oceniał następującą sytuację. Wnioskodawca wraz żoną był współwłaścicielem nieruchomości podzielonej na 3 działki. Strona planowała tam budowę domu i poczyniła szereg prac przygotowawczych i porządkowych.

W wyniku zdarzeń losowych wnioskodawca postanowił sprzedać działki. Organ podatkowy odpowiadał na pytanie, czy sprzedaż nieruchomości podzielonej na 3 działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Strona dokonuje sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego, w warunkach niewskazujących na zamiar powtarzania i nadania tej sprzedaży zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej. Zbywane nieruchomości, jak wynika z wniosku strony, nie były nabywane w celu dalszej ich odsprzedaży. Zatem należy uznać, ze sprzedaż nieruchomości podzielonej na 3 działki, czy sprzedaż 1 z działek jest jednorazowa i odbywa się w warunkach wskazujących, ze działania te nie zmierzają do nadania im zorganizowanego charakteru. Wobec powyższego sprzedaży działek nie uznaje się za działalność gospodarczą i nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Zainteresowany w celu sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku, tj. 8 działek wydzielonych z działki nr 87, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w 1996 r. nabył wraz z żoną nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 87, obręb, gmina. Zakupu tego dokonana z zamiarem wybudowania domu. W 2008 r. na podstawie uchwały Rady Miejskiej w działka została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W międzyczasie rozpoczęto na działce nasadzenia roślin (w tym drzew owocowych) oraz grodzenie terenu. Inwestycje te nie zostały ukończone ze względu na falę kradzieży jaka miała tam miejsce (iglaki, drzewka, brama). Działka w J została zatrzymana z myślą o letnim wypoczynku dla siebie i rodziny (bezpośredni dostęp do jeziora). Działka nie była wykorzystywana. Wnioskodawca postanowił sprzedać grunt w J. Przez ponad rok nie pojawił się ani jeden potencjalny kupujący. Z uwagi na sporą wielkość działki (jeden hektar pięćdziesiąt osiem arów) zdecydował o jej podzieleniu na kilka mniejszych w celu łatwiejszej sprzedaży. Wstępny projekt podziału zakłada 8 działek o powierzchni od 1500 m2 do 2300 m2. Ogłoszenie o sprzedaży zamieszczono w biurze nieruchomości. Nie podjęto żadnych czynności polegających na jakiejkolwiek ingerencji w strukturę gruntu takich jak uzbrojenie terenu czy wydzielenie dróg wewnętrznych. Wnioskodawca nie prowadził również żadnych działań marketingowych celem sprzedaży działek czy zwiększenia atrakcyjności. W chwili obecnej jest jedna osoba poważnie zainteresowana zakupem, z którą podpisano umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa ta zakłada wydzielenie części działki zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i sprzedaż nowo powstałej wydzielonej działki osobie fizycznej.

Przez okres (ponad 20 lat) grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej ani rolniczej. Nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące tego, czy czynność sprzedaży nowo wydzielonych działek przedstawionych we wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika zatem taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Działka nr 87 została nabyta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (budowy domu) Wnioskodawcy i jego rodziny.

Przez cały okres (ponad 20 lat) grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej ani rolniczej. Nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Zatem nabycie powyższych nieruchomości nie następowało w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a związane było z prywatnym majątkiem małżonków. Z udzielonych informacji wynika również, że Wnioskodawca nie udostępniał przedmiotowych nieruchomości innym osobom a także nie podnosił ich atrakcyjności. Zatem nie będzie zachowywał się jak handlowiec, a podejmowane przez niego czynności będą stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

W konsekwencji brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W związku z tym, Zainteresowany będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż nowo wydzielonych (z działki nr 87), będących przedmiotem wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie nie będzie występował w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowoprawne tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawno -podatkową tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla jego żony.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.