0112-KDIL1-1.4012.88.2017.1.MW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Sprzedaż nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2017 r. (data wpływu 13 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca odziedziczył w 2004 r. po swoim dziadku działkę rolną o powierzchni 5038 m2, co zostało udokumentowane postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez właściwy Sąd Rejonowy w 2004 r. Drugim współwłaścicielem działki została siostra Wnioskodawcy. Dla działki jest prowadzona księga wieczysta, działka ta została oznaczona w wypisie rejestru gruntów jako grunty orne RIVa i RIVb – stanowi ona współwłasność Wnioskodawcy i siostry Wnioskodawcy po 1/2 części.

Działka jest nieuzbrojona tzn. brak jest jakichkolwiek przyłączy czy też sieci uzbrojenia terenu na działce. Działka ta nie jest zabudowana, nie została także ogrodzona. Działka nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była wykonywana na niej jakakolwiek działalność. Obecnie jest tylko raz na jakiś czas wykaszana aby nie zarastała i nie stanowiła zagrożenia pożarowego.

Na początku 2017 roku Wnioskodawca postanowił przeznaczyć działkę na sprzedaż, przy czym w celu uzyskania korzystniejszej dla siebie ceny sprzedaży postanowił dokonać podziała tej działki na mniejsze działki. W tym celu udał się do urzędu i dowiedział się, że ze względu na fakt, że działka nie jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to aby przeprowadzić podział działki w szczególności musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która potwierdzi, że działka stanowi działkę budowlaną i wyznaczy tzw. normatywy podziałowe (minimalną powierzchnię, wymiary dla nowo projektowanych działek itp.).

W związku z powyższym powstała konieczność przeprowadzenia działań prawnych mających na celu doprowadzenie do wydzielenia mniejszych działek w obrębie obecnej działki Uwzględniając przepis art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, mówiący o tym, że „W przypadku braku planu miejscowego (...) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, Wnioskodawca uzyskał w dniu 30 marca 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja o WZiZT). Podkreślić w tym miejscu należy, że decyzja o WZiZT została tylko i wyłącznie uzyskana w celu doprowadzenia do podziału działki, gdyż taki sposób procedowania w sprawie niejako wymuszają przepisy prawa. Z chwilą dokonania podziału działki na nowe, mniejsze działki decyzja WZiZT straci rację bytu w obrocie prawnym z uwagi na powstanie działek o nowych numerach ewidencyjnych a co za tym idzie sama decyzja będzie się odnosić do nieistniejącej już działki. W tym kontekście decyzję o WZiZT można uznać za swego rodzaju „decyzję o jednorazowym użytku”. Wnioskodawca nie zamierzał w przeszłości i nie planuje w przyszłości przeprowadzać jakiegokolwiek procesu inwestycyjnego na działce, jego celem było i jest doprowadzenie do podziału działki na mniejsze działki, które – z obiektywnych względów – są łatwiejsze do sprzedaży.

W decyzji o WZiZT przewidziana została możliwość podziału działki nr na 4 mniejsze działki budowlane, i wydzielenie drogi wewnętrznej.

Należy także wyjaśnić, że w celu uzyskania decyzji o WZiZT wniosek Wnioskodawcy musiał spełniać szereg formalnych warunków, bez których nie byłoby możliwe uzyskanie tej decyzji. Warunki te zostały opisane na stronie internetowej, a także informowali o nich pracownicy urzędu zajmujący się wydawaniem decyzji o WZiZT. I tak, aby otrzymać decyzję o WZiZT trzeba było uzyskać dwie kopie mapy zasadniczej oraz formalnie wystąpić o wstępne warunki techniczne zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków, oświadczenie o warunkach przyłączenia do sieci gazowej i informację o możliwości zasilenia w energię elektryczną. Dokumenty te były załatwione tylko na potrzeby uzyskania decyzji o WZiZT i nie były podpisywane przez Wnioskodawcę żadne umowy przyłączeniowe. Bez dokonania ustaleń ws. ww. warunków nie było możliwości otrzymania decyzji WZiZT.

W kwietniu 2017 roku został złożony wniosek o wydanie postanowienia o możliwości podziału działki na podstawie decyzji o WZiZT, wraz z projektem podziału działki na 4 nowo projektowane działki pod zabudowę jednorodzinną oraz ciąg pieszo-jezdny. Projekt podziału wykonany został przez uprawnionego geodetę.

Stan planowany

Postanowienie o możliwości podziału nieruchomości nr, uwzględniające decyzję o WZiZT, ma zostać wydane końcem maja 2017 roku. Następnym krokiem podjętym przez Wnioskodawcę będzie dokonanie samego podziału działki na podstawie uzyskanego postanowienia o możliwości podziału.

Po dokonaniu podziała działki Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży powstałych w ten sposób 4 działek (nowo powstałe działki) oraz udziałów w drodze wewnętrznej.

Wnioskodawca nie zamierza przeprowadzać żadnych nakładów na nowo powstałych działkach. Zaznaczyć należy, że także na działce przed jej podziałem nie będą przeprowadzane żadne nakłady. Jak już to zostało wyjaśnione, Wnioskodawca nie będzie uzbrajał działek, pozostawiając to w gestii ewentualnych nabywców. Sam Wnioskodawca nie ma odpowiedniej wiedzy na temat sprzedaży nieruchomości, gdyż nie zajmuje się zawodowo bądź w sposób częstotliwy tego rodzaju działalnością. Wnioskodawca będzie zamierzał skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży nowo powstałych działek. Wynagrodzenie pośrednika będzie uzależnione od uzyskanej ceny sprzedaży i będzie oscylować w przedziale 1,5-4% brutto wartości poszczególnych transakcji i płatne ma być po dokonaniu sprzedaży poszczególnych działek. Planowane jest także przeprowadzenie takiej transakcji sprzedaży, że ewentualni nabywcy będą kupowali bezpośrednio od Wnioskodawcy wyodrębnione geodezyjnie nowo powstałe działki wraz z udziałem w drodze zapewniającej komunikację do nowo powstałych działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając uwarunkowania jakie mają towarzyszyć transakcji – nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu realizacji w przyszłości planowanej transakcji.

Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są m. in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą której definicję zawiera ust. 2 tego artykułu. Zgodnie z tą definicją „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Analizując z perspektywy ww. przepisu, czy Wnioskodawca będzie spełniał kryteria świadczące o posiadaniu przez niego statusu podatnika w związku z realizacją planowanej transakcji, należy udzielić odpowiedzi przeczącej.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności handlowej, o jakiej jest mowa w cytowanym przepisie. Sposób nabycia przez Wnioskodawcę działki nr, z której będą wydzielone nowo powstałe działki, w tym również droga wewnętrzna, świadczy o tym, że należy ona do majątku osobistego, prywatnego Wnioskodawcy. Wspomniana nieruchomość wchodziła w skład otrzymanego przez Wnioskodawcę spadku. Tym samym, nie może być mowy o potraktowaniu planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży na równi z działalnością handlowców. Handlowiec bowiem najpierw kupuje, a następnie dokonuje sprzedaży towarów. W rozważanym przypadku nie dojdzie do takiej sekwencji czynności, gdyż Wnioskodawca nie kupił nigdy nieruchomości, które będą podlegały sprzedaży.

Wnioskodawca traktuje i wykorzystuje działkę nr, na której planowane jest wydzielenie nowo powstałych działek oraz drogi, jak zwykły majątek osobisty, prywatny. Nie wykorzystuje działki komercyjnie, tzn. nie przeznaczył jej na potrzeby działalności gospodarczej, w tym pod dzierżawę, czy wynajem.

Jednocześnie podkreślić należy, że Wnioskodawca nie podejmuje obecnie i nie planuje podejmować w przyszłości aktywnych działań, które odpowiadałyby swoim charakterem działaniom podejmowanym przez profesjonalistów działających na rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada specjalistycznej wiedzy i doświadczenia w przedmiocie sprzedaży nieruchomości (tzn. nie posiada wykształcenia w tym zakresie, nie odbył specjalistycznych kursów ani nie zajmował się zawodowo czynnościami związanymi ze sprzedażą nieruchomości). Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na nowo powstałe działki i drogę, takich jak uzbrojenie terenu, czy wybudowanie drogi wewnętrznej.

Jedyną planowaną aktywnością Wnioskodawcy, która wynika z urzędowej procedury i przepisów prawa, było uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy stanowiącej warunek uzyskania postanowienia o możliwości podziału i dokonanie samego podziału działki.

Samo dokonanie podziału działki nr na mniejsze działki nie powinno w żaden sposób wpływać na postrzeganie Wnioskodawcy jako podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nowo powstałych działek. Podjęte w tym kierunku działania są bowiem działaniami racjonalnymi, podejmowanymi przez właściciela działki, który dąży do jej sprzedaży, czy to w całości, czy to w częściach. Wnioskodawca – tak samo jak uczyniłby to inny właściciel w jego sytuacji, który podjął decyzję o wyzbyciu się części prywatnego majątku – zdecydował się na podjęcie kroków zmierzających do podziału działki na mniejsze działki. Uwarunkowania prawne wymusiły na Wnioskodawcy tak podjętych działań zmierzających do ostatecznego podziału działki, tzn. w pierwszej kolejności wystąpiła konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co rodziło potrzebę ustalenia wstępnych opinii i warunków o możliwości uzbrojenia działki w media, ale bez konieczności podejmowania faktycznych czynności zmierzających do ich podłączenia (brak podpisanych umów przyłączeniowych), a następnie wszczęta została procedura, która ma doprowadzić do podziału. Sam podział działki na mniejsze, w celu dokonania sprzedaży nowo powstałych działek, nie może być postrzegany jako samodzielny czynnik wpływający na status właściciela jako podatnika podatku VAT. Jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 C-181/10: „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32).

Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

W tym miejscu można także przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku WSA w Gdańsku z dnia 20 października 2015 r. I SA/Gd 523/15, który potwierdza, że nawet podjęcie się bardziej zaawansowanych czynności od tych, które przedsięwziął Wnioskodawca, nie skutkuje uznaniem, że mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT:

Organ zdaje się nie zauważać, że czynności podjęte przez skarżącego nie miały na celu wyłącznie podniesienia atrakcyjności nieruchomości i zwiększenia jej wartości, a w konsekwencji uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży, ale przede wszystkim zostały powzięte w celu jej sprzedaży w ogóle. Skarżący wskazuje, że geodezyjny podział nieruchomości nie byłby możliwy bez uprzedniego ustalenia warunków zabudowy dla niej. Natomiast wykonanie przyłączy do sieci energetycznej i wodociągowej (bez uzbrojenia terenu) było warunkiem uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zagospodarowania”.

Sąd stoi na stanowisku, że działania podejmowane przez podatnika, które mają na celu zwiększenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nabytej przez podatnika do majątku osobistego bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, same w sobie nie mogą przesądzać, że podatnik prowadzi działalność handlową jak profesjonalista. Trudno bowiem wymagać od podatnika, aby dokonując zbycia nieruchomości wchodzących w skład jego majątku prywatnego tego rodzaju działań nie podejmował. Decyzji o sprzedaży, co do zasady, towarzyszy chęć uzyskania jak najwyższej ceny. Idąc tokiem rozumowania organu podatkowego należałoby przyjąć, że wszelkie działania podejmowane przez podatnika przed sprzedażą nieruchomości zmierzające do podwyższenia ich wartości, bez jednoczesnego ustalenia okoliczności o charakterze podmiotowym każdorazowo prowadziłyby do uznania podatnika za profesjonalnego handlowca”.

Kierując się uwagami zawartymi w cytowanym wyroku TSUE, WSA oraz interpretacji Ministra Finansów nie można postrzegać podjętych przez Wnioskodawcę dotychczas działań oraz zamierzonych, jako rodzących skutki w podatku VAT.

Wnioskodawca nie podjął się także wykonywania czynności, które odpowiadałyby działaniom przedsiębranym przez profesjonalistów działających na rynku sprzedaży działek. Dlatego nie zachodzi tutaj przypadek, o jakim jest mowa w następującym fragmencie uzasadnienia ww. wyroku TSUE:

„Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Dlatego też Wnioskodawca uważa, że planowana przezeń sprzedaż nie będzie nosiła cech zorganizowanych działań, typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Z orzecznictwa wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do których należy m.in. sprzedaż składników majątku osobistego, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również podział nieruchomości na mniejsze działki i będąca tego następstwem ilość transakcji sprzedaży nie decyduje, czy będą one postrzegane jako przejaw wykonywanej działalności gospodarczej, czy też nie. Jak bowiem wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak również interpretacji Ministra Finansów, decydującym czynnikiem, który każe zakwalifikować sprzedaż do działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, jest zaangażowanie sprzedającego w proces sprzedaży, który byłby porównywalny do stopnia zaangażowania, właściwego dla profesjonalistów, którzy zawodowo zajmują się sprzedażą danego typu dóbr bądź usług. Analizując sprawę z tej perspektywy, Wnioskodawca nie powinien być traktowany jak podatnik z tytułu realizacji w przyszłości sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy również podkreślić, że ww. sprawy dotyczyły osób fizycznych, które prowadziły działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależne od woli tych osób, w grunt pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca odziedziczył w 2004 r. po swoim dziadku działkę rolną o powierzchni 5038 m2, co zostało udokumentowane postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez właściwy Sąd Rejonowy w 2004 r. Drugim współwłaścicielem działki została siostra Wnioskodawcy. Dla działki jest prowadzona księga wieczysta, działka ta została oznaczona w wypisie rejestru gruntów jako grunty orne RIVa i RIVb – stanowi ona współwłasność Wnioskodawcy i siostry Wnioskodawcy po 1/2 części.

Działka jest nieuzbrojona tzn. brak jest jakichkolwiek przyłączy czy też sieci uzbrojenia terenu na działce. Działka ta nie jest zabudowana, nie została także ogrodzona. Działka nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była wykonywana na niej jakakolwiek działalność. Obecnie jest tylko raz na jakiś czas wykaszana aby nie zarastała i nie stanowiła zagrożenia pożarowego.

Na początku 2017 roku Wnioskodawca postanowił przeznaczyć działkę na sprzedaż, przy czym w celu uzyskania korzystniejszej dla siebie ceny sprzedaży postanowił dokonać podziała tej działki na mniejsze działki. W tym celu udał się do urzędu i dowiedział się, że ze względu na fakt, że działka nie jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to aby przeprowadzić podział działki w szczególności musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która potwierdzi, że działka stanowi działkę budowlaną i wyznaczy tzw. normatywy podziałowe (minimalną powierzchnię, wymiary dla nowo projektowanych działek itp.).

W związku z powyższym powstała konieczność przeprowadzenia działań prawnych mających na celu doprowadzenie do wydzielenia mniejszych działek w obrębie obecnej działki.

Wnioskodawca uzyskał w dniu 30 marca 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja o WZiZT). Podkreślić w tym miejscu należy, że decyzja o WZiZT została tylko i wyłącznie uzyskana w celu doprowadzenia do podziału działki, gdyż taki sposób procedowania w sprawie niejako wymuszają przepisy prawa. Z chwilą dokonania podziału działki na nowe, mniejsze działki decyzja WZiZT straci rację bytu w obrocie prawnym z uwagi na powstanie działek o nowych numerach ewidencyjnych a co za tym idzie sama decyzja będzie się odnosić do nieistniejącej już działki. W tym kontekście decyzję o WZiZT można uznać za swego rodzaju „decyzję o jednorazowym użytku”. Wnioskodawca nie zamierzał w przeszłości i nie planuje w przyszłości przeprowadzać jakiegokolwiek procesu inwestycyjnego na działce, jego celem było i jest doprowadzenie do podziału działki na mniejsze działki, które – z obiektywnych względów – są łatwiejsze do sprzedaży.

W decyzji o WZiZT przewidziana została możliwość podziału działki na 4 mniejsze działki budowlane, i wydzielenie drogi wewnętrznej.

Należy także wyjaśnić, że w celu uzyskania decyzji o WZiZT wniosek Wnioskodawcy musiał spełniać szereg formalnych warunków, bez których nie byłoby możliwe uzyskanie tej decyzji. Warunki te zostały opisane na stronie internetowej, a także informowali o nich pracownicy urzędu zajmujący się wydawaniem decyzji o WZiZT. I tak, aby otrzymać decyzję o WZiZT trzeba było uzyskać dwie kopie mapy zasadniczej oraz formalnie wystąpić o wstępne warunki techniczne zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków, oświadczenie o warunkach przyłączenia do sieci gazowej i informację o możliwości zasilenia w energię elektryczną. Dokumenty te były załatwione tylko na potrzeby uzyskania decyzji o WZiZT i nie były podpisywane przez Wnioskodawcę żadne umowy przyłączeniowe. Bez dokonania ustaleń ws. ww. warunków nie było możliwości otrzymania decyzji WZiZT.

W kwietniu 2017 roku został złożony wniosek o wydanie postanowienia o możliwości podziału działki na podstawie decyzji o WZiZT, wraz z projektem podziału działki na 4 nowo projektowane działki pod zabudowę jednorodzinną oraz ciąg pieszo-jezdny. Projekt podziału wykonany został przez uprawnionego geodetę.

Postanowienie o możliwości podziału nieruchomości, uwzględniające decyzję o WZiZT, ma zostać wydane końcem maja 2017 roku. Następnym krokiem podjętym przez Wnioskodawcę będzie dokonanie samego podziału działki na podstawie uzyskanego postanowienia o możliwości podziału.

Po dokonaniu podziała działki Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży powstałych w ten sposób 4 działek (nowo powstałe działki) oraz udziałów w drodze wewnętrznej.

Wnioskodawca nie zamierza przeprowadzać żadnych nakładów na nowo powstałych działkach. Zaznaczyć należy, że także na działce przed jej podziałem nie będą przeprowadzane żadne nakłady. Jak już to zostało wyjaśnione, Wnioskodawca nie będzie uzbrajał działek, pozostawiając to w gestii ewentualnych nabywców. Sam Wnioskodawca nie ma odpowiedniej wiedzy na temat sprzedaży nieruchomości, gdyż nie zajmuje się zawodowo bądź w sposób częstotliwy tego rodzaju działalnością. Wnioskodawca będzie zamierzał skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży nowo powstałych działek. Wynagrodzenie pośrednika będzie uzależnione od uzyskanej ceny sprzedaży i będzie oscylować w przedziale 1,5-4% brutto wartości poszczególnych transakcji i płatne ma być po dokonaniu sprzedaży poszczególnych działek. Planowane jest także przeprowadzenie takiej transakcji sprzedaży, że ewentualni nabywcy będą kupowali bezpośrednio od Wnioskodawcy wyodrębnione geodezyjnie nowo powstałe działki wraz z udziałem w drodze zapewniającej komunikację do nowo powstałych działek.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze, będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze będzie on działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca posiadaną działkę otrzymał w wyniku darowizny od swojego dziadka. Ponadto, jak wskazano w opisie sprawy działka jest nieuzbrojona tzn. brak jest jakichkolwiek przyłączy czy też sieci uzbrojenia terenu na działce. Działka ta nie jest zabudowana, nie została także ogrodzona. Działka nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była wykonywana na niej jakakolwiek działalność. Jedyną aktywnością Wnioskodawcy było uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy stanowiącej warunek uzyskania postanowienia o możliwości podziału i dokonanie samego podziału działki. Ponadto Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na nowo powstałe działki i drogę, takich jak uzbrojenie terenu, czy wybudowanie drogi wewnętrznej. Wnioskodawca nie zamierza też przeprowadzać żadnych nakładów na nowo powstałych działkach. Zaznaczyć należy, że także na działce przed jej podziałem nie będą przeprowadzane żadne nakłady. Wnioskodawca nie będzie uzbrajał działek, pozostawiając to w gestii ewentualnych nabywców. Sam Wnioskodawca nie ma odpowiedniej wiedzy na temat sprzedaży nieruchomości, gdyż nie zajmuje się zawodowo bądź w sposób częstotliwy tego rodzaju działalnością, dlatego zamierza skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży nowo powstałych działek. Planowane jest także przeprowadzenie takiej transakcji sprzedaży, że ewentualni nabywcy będą kupowali bezpośrednio od Wnioskodawcy wyodrębnione geodezyjnie nowo powstałe działki wraz z udziałem w drodze zapewniającej komunikację do nowo powstałych działek. W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie działał jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Ponadto należy w tym miejscu wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (...) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Zatem dokonując sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze, Zainteresowany będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a dostawę tych działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nowo powstałych działek wraz z udziałami w drodze.

Należy podkreślić, że stosownie do art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności istotne dla przyjętego rozstrzygnięcia były wskazane przez Wnioskodawcę informacje, że nieruchomości nie były przez niego wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej oraz, że Wnioskodawca nie dokonywał żadnych profesjonalnych działań zmierzających do sprzedaży gruntów. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.