0112-KDIL1-1.4012.249.2018.1.MW | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek, obowiązku opodatkowania transakcji sprzedaży działek oraz rejestracji jako podatnika VAT.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2018 r. (data wpływu 13 kwietnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 maja 2018 r. (data wpływu 21 maja 2018 r.) oraz pismem z dnia – brak daty sporządzenia (data wpływu 28 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek, obowiązku opodatkowania transakcji sprzedaży działek oraz rejestracji jako podatnika VAT – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek, obowiązku opodatkowania transakcji sprzedaży działek oraz rejestracji jako podatnika VAT. Wniosek uzupełniono w dniu 21 maja 2018 r. o podpis Wnioskodawcy oraz w dniu 28 maja 2018 o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem dwóch nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste o nr 1 („Nieruchomość I”) oraz o nr 2 („Nieruchomość II”). Nieruchomość I składa się obecnie z działek o nr 11/4, 11/5, 11/6 11/7, 11/8 i 17/3 o łącznej powierzchni 3,5850 ha, natomiast Nieruchomość II obejmuje działkę nr 11/9 o powierzchni 0,0819 ha.

Wnioskodawca otrzymał działkę nr 17 w styczniu 1986 r. w formie przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców. Następnie w lipcu 1987 r. Wnioskodawca nabył grunt obejmujący działkę nr 11/1. Ww. działki stanowiły pierwotnie Nieruchomość I. Działka nr 11/1 została nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działki nr: 17 i 11/1 były wykorzystywane do prowadzenia gospodarstwa rolnego, upraw i hodowli drobiu, poza ich pewnymi fragmentami niezdatnymi do tego celu.

Działka nr 17/3 powstała z podziału działki nr 17. Część działki nr 17 stanowił nieużytek, który został zbyty w dniu 5 kwietnia 1991 r. (Wnioskodawca zbył na rzecz osoby trzeciej działkę nr 17/2 o powierzchni 1710 m2). Następnie w dniu 30 czerwca 2006 r. zbył na rzecz A. działkę nr 17/4 o powierzchni 86 m2 pod budowę autostrady. Ww. działki zostały wydzielone z działki oznaczonej pierwotnie nr 17. Zbycie działek o nr: 17/2 i 17/4 spowodowało, że powstała działka nr 17/3.

Działka nr 17, a następnie wyodrębniona z niej działka nr 17/3 służyła Wnioskodawcy do niedawna do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Obecnie produkcja rolna i hodowlana na tej działce jest wygaszona ze względu na osiągnięcie przez Wnioskodawcę wieku emerytalnego w październiku 2017 r.

W dniu 9 maja 2003 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 11/1 na działki nr: 11/3, 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9, 11/10.

Działki nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 były przez Zainteresowanego zasiewane do roku 2008. Wnioskodawca zaprzestał zasiewu tych działek wobec rozpoczęcia budowy autostrady, która została wytyczona między główną bazową działką nr 17/3 Południowej a pozostałymi działkami, co spowodowało drastyczne wydłużenie drogi dojazdu do tych działek. Wnioskodawca do roku 2008 uprawiał działki o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 i zbiory z nich przeznaczał w zasadzie jako paszę do własnej fermy drobiu, którą prowadził na działce o nr 17/3.

Działki nr: 11/3 i 11/10 stanowiły nieużytek, były słabe gatunkowo, nieprzydatne do celów rolniczych (były wcześniej fragmentem drogi).

Działka nr 11/10 o powierzchni 87 m2 – wobec nieregularności granic nieruchomości oraz jej nieprzydatności do celów rolniczych – została sprzedana na rzecz właściciela nieruchomości sąsiadującej z tą działką w dniu 28 września 2005 r.

W dniu 28 stycznia 2010 r. Wnioskodawca sprzedał na rzecz K. i R. działkę o nr 11/3. Nadto w tym samym dniu Zainteresowany przeniósł na K. i R. w wysokości 1/5 we własności działki nr 11/9, dla której to utworzono nową księgę wieczystą o nr 2 – Nieruchomości II. Nieruchomość ta stanowi drogę dojazdową do ww. działek. Wnioskodawca wyjaśnił, że publikował własne ogłoszenia o zamiarze sprzedaży działki nr 11/3. Nadto przy sprzedaży tej działki Zainteresowany korzystał z pomocy pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca zdecydował się na zbycie przedmiotowej działki ze względu na trudności w jej uprawie spowodowane nieprzydatnością do upraw oraz powstaniem autostrady. Po sprzedaży tej działki Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży innych działek poprzez ogłoszenia.

Zaprzestanie zasiewów na działkach nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7 i 11/8 spowodowane było wybudowaniem autostrady. Powstanie autostrady drastycznie wydłużyło Wnioskodawcy dojazd do tych działek.

Pod koniec roku 2016 z Wnioskodawcą skontaktował się agent trudniący się obrotem nieruchomościami w imieniu „B” Spółka z ograniczoną działalnością spółka komandytowa (dalej jako Spółka) i zaoferował odkupienie działek nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8 wchodzących w skład Nieruchomości I oraz odkupienie działki nr 11/9 stanowiącej Nieruchomość II. Spółka ta jednocześnie zastrzegła, że kupi od Wnioskodawcy ww. działki o ile ten nabędzie z powrotem od K. i R. udział w wysokości 1/5 we własności Nieruchomości II i będzie w stanie przenieść na Spółkę w całości prawo własności do Nieruchomości II. Nadto rzeczona Spółka uzależniła kupno powyższych działek od dokonania nowego ich podziału zgodnie z przedstawionym przez nią planem podziału. Spółka ta wyraziła chęć nabycia wszystkich nowo powstałych działek z tym, że sprzedaż poszczególnych działek miała następować etapowo.

W konsekwencji w dniu 30 maja 2017 r. Wnioskodawca:

  1. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego kupił od K. i R. udział w wysokości 1/5 we własności Nieruchomości II (działka nr 11/9);
  2. na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego (dalej jako Umowa I) Wnioskodawca zobowiązał się dokonać – na koszt kupującego – nowego podziału nieruchomości oraz sprzedać na rzecz Spółki do dnia 3 kwietnia 2019 r. nowo powstałe działki oznaczone roboczo w planie podziału symbolami G i H;
  3. na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zobowiązał się dokonać – na koszt kupującego – nowego podziału nieruchomości oraz sprzedać na rzecz Spółki do dnia 30 maja 2019 r. nowo powstałe działki oznaczone roboczo w planie podziału symbolami od A do F (dalej jako Umowa II); działki A, B, C, D, E, F – zgodnie z treścią tej umowy – Spółka może nabywać pojedynczo lub nabyć wszystkie działki równocześnie.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z zapisami ww. umów sprzedane zostaną nowo powstałe działki o symbolach od A do H, wydzielone z obecnych działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9.

W tym miejscu Wnioskodawca wyjaśnia, że przyszły kupujący zobowiązał się na podstawie Umowy I i Umowy II do nowego podziału działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 własnym wysiłkiem i na własny koszt. Przyszły kupujący w tym celu we własnym zakresie zleci geodecie nowy podział działek, sporządzi wszelką dokumentację. W powyższym zakresie Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności. Rola Wnioskodawcy przy podziale może się sprowadzić do wykonania uprawnień właścicielskich, a zatem do podpisania wniosku o podział nieruchomości.

Tym samym działki o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 zostaną podzielone na osiem (8) nowych działek oznaczonych roboczo literami od A do H. Tak nowo podzielone działki Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz przyszłego kupującego, z którym już zawarł umowy przedwstępne.

Zgodnie z treścią § 3 Umowy I Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Spółki działek G i H za łączną kwotę ... zł, przy czym w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy w formie zadatku na poczet ceny Spółka wpłaciła Wnioskodawcy ... zł, a resztę ceny w kwocie ... zł Spółka uiści na 7 dni przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie natomiast z treścią § 3 Umowy II Zainteresowany zobowiązał się sprzedać działkę A za 1,00 zł, działkę B za ... zł, działki C do F za ... zł każda, przy czym w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy w formie zadatku na poczet ceny działki oznaczonej roboczo w planie podziału symbolem B Spółka wpłaciła Wnioskodawcy ... zł, a resztę ceny za tę działkę oraz ceny za pozostałe działki Spółka uiści nie później niż w terminie 7 dni przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Wnioskodawca wskazuje także, że w październiku 2017 r. osiągnął wiek emerytalny. Jednak aby uzyskać świadczenia emerytalne zgodnie z przepisami może posiadać areał gruntu do 1 ha. Fakt ten wymusza na nim konieczność sprzedaży ziemi. Sprzedaż działek o nr 11/4 – 11/9 jest właśnie tego pierwszym etapem. Wnioskodawca, aby uzyskać świadczenie emerytalne będzie zmuszony zatem do sprzedaży całości lub w części działki o nr 17/3, aby pozostał mu mniej niż 1 ha gruntu. Na chwilę obecną działka ta bowiem posiada powierzchnię 2,9114 ha. Wnioskodawca jakkolwiek podnosi, że ewentualna dalsza sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz jest na nim wymuszona, bowiem bez dalszej sprzedaży nie uzyska świadczenia emerytalnego. Nadto Wnioskodawca wskazuje, że do czasu sprzedaży ww. działki w całości lub części, aby uzyskać emeryturę z KRUS zmuszony będzie wydzierżawić część tej działki tak aby pozostawić sobie do korzystania mniej niż 1 ha.

Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że:

  1. nie podejmował żadnych czynności w celu przygotowania działek pod sprzedaż,
  2. działki nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 stanowią teren budowalny,
  3. Wnioskodawca nie będzie wnioskował o zmianę przeznaczenia żadnej z działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ani nie będzie się starał o warunki zabudowy dla tych działek,
  4. Zainteresowany nie będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnośnie żadnej działki,
  5. Wnioskodawca wszystkie działki wykorzystywał dotychczas wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług,
  6. żadna z działek nie była i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, jakkolwiek Wnioskodawca zamierza - do czasu znalezienia nabywcy na część lub całość działki 17/3 - ją wydzierżawić na cele rolne, aby uzyskać emeryturę z KRUS,
  7. nie czynił nakładów na przedmiotowe działki, które miałby zwiększyć ich wartość,
  8. przedmiotowe działki nie posiadają przyłączy do mediów,
  9. nowy podział działek zostanie dokonany na koszt przyszłego kupującego i przez wyznaczoną przez niego osobę,
  10. środki pieniężne ze sprzedaży zostaną przekazane na własne cele bieżące i konsumpcyjne Wnioskodawcy,
  11. nie posiada innych niż ww. nieruchomości do sprzedaży,
  12. nie prowadził działań marketingowych mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek,
  13. wszystkie powyżej opisane działki podlegające sprzedaży są niezabudowane,
  14. wszystkie powyżej opisane działki podlegające sprzedaży wchodzą w skład majątku osobistego Wnioskodawcy,
  15. nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT,
  16. działka o nr 11/9, której udział w wysokości 1/5 Wnioskodawca kupił w dniu 30 maja 2017 r., zostanie włączona w przeważającej części do działki oznaczonej roboczo symbolem A oraz w nieznacznej części do działek oznaczonych roboczo symbolami E i D; powyższe obrazuje załączona do przedmiotowego pisma mapka,
  17. na działkach 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 prowadził gospodarstwo rolne (własna działalność rolnicza).

W uzupełnieniu do wniosku, które wpłynęło do tut. organu 28 maja 2018 r. wskazano, że:

  1. działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczone są na:
    • nr 11/4 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/5 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/6 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/7 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/8 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/9 – Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5).
  2. Ww. plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony uchwałą Rady Miejskiej z dnia 10 lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: (...).
    Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowy plan zagospodarowania przestrzennego wg jego najlepszej wiedzy został uchwalony z inicjatywy właściwych organów Gminy.
    Przedmiotowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 nie został uchwalony ani na wniosek Wnioskodawcy, ani na wniosek przyszłego kupującego.
  3. Dla działek nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
  4. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabywaniu którejkolwiek z nieruchomości opisanych we wniosku.
  5. Zakup udziału w wysokości 1/5 we własności działki nr 11/9 nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wyjaśnia jednocześnie, że do przedmiotowego stanu faktycznego została już wydana interpretacja indywidualna z dnia 01.02.2018 r. , z tym jednak zastrzeżeniem, że w opisie stanu faktycznego we wniosku o wydanie tej interpretacji Wnioskodawca zawarł informację, że nie zamierza żadnej z działek udostępniać innym osobom na podstawie umowy cywilnoprawnej. Okazuje się jednak, że Wnioskodawca zmuszony będzie do czasu sprzedaży części lub całości działki 17/3 wydzierżawić ją na cele rolne, aby uzyskać świadczenie emerytalne z KRUS. Zarówno zamiar sprzedaży tej działki w późniejszym czasie jak i zamiar jej wydzierżawienia do czasu sprzedaży są nierozłącznie związane z możliwością uzyskania przez Wnioskodawcę emerytury z KRUS. Aby bowiem uzyskać emeryturę z KRUS wnioskodawca powinien posiadać mniej niż 1 ha gruntu. Tym samym przedmiotowy wniosek różni się od poprzedniego jedynie w powyżej opisanym zakresie. Ww. interpretację Wnioskodawca przedkłada w załączeniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy Wnioskodawca sprzedając poszczególne nieruchomości, a to nowo wydzielone działki o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H, powstałe z działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9, powinien dokonać rejestracji do podatku VAT jako osoba spełniająca definicję podatnika zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
  2. Czy Wnioskodawca sprzedając poszczególne nieruchomości, a to nowo wydzielone działki o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H powstałe z działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9, jest zobowiązany opodatkować podatkiem VAT poszczególne transakcje (dostawy) sprzedaży działek. Inaczej mówiąc, czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT) od sprzedaży każdej z ww. działek?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien rejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT, i nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży nowo wydzielonych działek o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H powstałych z działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9.

Według Wnioskodawcy za takim stanowiskiem przemawiają poniższe argumenty.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Działalność gospodarczą definiuje ust. 2 tego artykułu, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze realizację planowanych transakcji, Wnioskodawca uważa, że nie spełnia ww. kryteriów, które mogłyby kwalifikować go jako podatnika podatku VAT.

Wnioskodawca uważa, że nie prowadzi działalności handlowej, o jakiej jest mowa w cytowanym przepisie. Sposób nabycia przez Zainteresowanego działek, z których będą wydzielone nowe działki na podstawie przedstawionego przez przyszłego kupującego planu podziału powoduje, że należą one do majątku osobistego, prywatnego Wnioskodawcy. Działki, do których sprzedaży Zainteresowany zobowiązał się na podstawie opisanych umów przedwstępnych zostały nabyte przez niego w roku 1987, a celem ich nabycia nie była dalsza odsprzedaż. W konsekwencji – zdaniem Wnioskodawcy – nie można potraktować planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności handlowej.

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowe działki służyły do upraw rolnych, niemniej po wybudowaniu autostrady uprawa na nich doznała znacznych przeszkód i stąd też zdecydował się na sprzedaż tych działek. Jednocześnie Zainteresowany nie zamierza dostosowywać na własny koszt działek pod wymagania przyszłego kupującego. Nowy podział działek, zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi ma bowiem odbyć się na koszt przyszłego kupującego i poprzez osobę wyznaczoną przez niego. Tym samym Wnioskodawca nie czynił inwestycji mających na celu sprzedaż działek na rzecz Spółki – nie uzbroił terenu, ani też nie wybudował drogi wewnętrznej.

Nadto Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek. Zainteresowany w przyszłości nie zamierza również podejmować działań polegających na profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowe transakcje związane są ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez niego. Wnioskodawca nie przygotowywał przedmiotowych działek do przedmiotowej sprzedaży, a planowany podział odbędzie się na koszt Spółki, i w zasadzie na jej żądanie. Jakkolwiek Wnioskodawca uważa, że sam podział działek w celu ich sprzedaż nie powinien być postrzegany jako kryterium decydujące o statusie właściciela jako podatnika podatku VAT.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 czytamy bowiem, że „z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32)”.

Podkreślić należy, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. W powyżej powołanym wyroku, Trybunał Sprawiedliwości UE wskazuje, że „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37)”.

O braku skutków w podatku VAT opisanych transakcji świadczyć może również brak działań Wnioskodawcy mających na celu zbycie przedmiotowych działek. W powyżej cytowanym wyroku Trybunał Sprawiedliwości UE wyraża pogląd, iż „inaczej jest natomiast w wypadku, gdy Zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych”. Takowych działań Wnioskodawca nie podjął. Inaczej mówiąc Wnioskodawca nie zaangażował się aktywnie w proces sprzedaży.

Natomiast w orzecznictwie krajowym wyraża się pogląd, że „sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres i okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług” (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08). W tym samym wyroku NSA podnosi, że „tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u”.

Mając na uwadze cytowane orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE i NSA Wnioskodawca uważa, że nie można opisanym transakcjom przypisywać skutków w zakresie podatku VAT.

W świetle powyższego Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działek nie nosi cech zorganizowanych działań, typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, i w rezultacie nie jest i nie będzie opodatkowana podatkiem VAT. W konsekwencji Wnioskodawca nie ma obowiązku zarejestrowania siebie jako podatnika VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy również podkreślić, że ww. sprawy dotyczyły osób fizycznych, które prowadziły działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależne od woli tych osób, w grunt pod zabudowę.

Z informacji wskazanych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem dwóch nieruchomości: Nieruchomość I składa się obecnie z działek o nr 11/4, 11/5, 11/6 11/7, 11/8 i 17/3 o łącznej powierzchni 3,5850 ha, natomiast Nieruchomość II obejmuje działkę nr 11/9 o powierzchni 0,0819 ha.

Wnioskodawca otrzymał działkę nr 17 w styczniu 1986 r. w formie przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców. Następnie w lipcu 1987 r. Wnioskodawca nabył grunt obejmujący działkę nr 11/1. Ww. działki stanowiły pierwotnie Nieruchomość I. Działka nr 11/1 została nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działki nr: 17 i 11/1 były wykorzystywane do prowadzenia gospodarstwa rolnego, upraw i hodowli drobiu, poza ich pewnymi fragmentami niezdatnymi do tego celu.

W dniu 9 maja 2003 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 11/1 na działki nr: 11/3, 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9, 11/10.

Działki nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 były przez Zainteresowanego zasiewane do roku 2008. Wnioskodawca zaprzestał zasiewu tych działek wobec rozpoczęcia budowy autostrady , która została wytyczona między główną bazową działką nr 17/3 a pozostałymi działkami, co spowodowało drastyczne wydłużenie drogi dojazdu do tych działek. Wnioskodawca do roku 2008 uprawiał działki o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 i zbiory z nich przeznaczał w zasadzie jako paszę do własnej fermy drobiu, którą prowadził na działce o nr 17/3.

Działki nr: 11/3 i 11/10 stanowiły nieużytek, były słabe gatunkowo, nieprzydatne do celów rolniczych (były wcześniej fragmentem drogi).

Działka nr 11/10 o powierzchni 87 m2 – wobec nieregularności granic nieruchomości oraz jej nieprzydatności do celów rolniczych – została sprzedana na rzecz właściciela nieruchomości sąsiadującej z tą działką w dniu 28 września 2005 r.

W dniu 28 stycznia 2010 r. Wnioskodawca sprzedał na rzecz K. i R. działkę o nr 11/3. Nadto w tym samym dniu Zainteresowany przeniósł na K. i R. udział w wysokości 1/5 we własności działki nr 11/9, dla której to utworzono nową księgę wieczystą o nr 2 – Nieruchomości II. Nieruchomość ta stanowi drogę dojazdową do ww. działek. Wnioskodawca wyjaśnił, że publikował własne ogłoszenia o zamiarze sprzedaży działki nr 11/3. Nadto przy sprzedaży tej działki Zainteresowany korzystał z pomocy pośrednika nieruchomości. Wnioskodawca zdecydował się na zbycie przedmiotowej działki ze względu na trudności w jej uprawie spowodowane nieprzydatnością do upraw oraz powstaniem autostrady. Po sprzedaży tej działki Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży innych działek poprzez ogłoszenia.

Zaprzestanie zasiewów na działkach nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7 i 11/8 spowodowane było wybudowaniem autostrady. Powstanie autostrady drastycznie wydłużyło Wnioskodawcy dojazd do tych działek.

Pod koniec roku 2016 z Wnioskodawcą skontaktował się agent trudniący się obrotem nieruchomościami w imieniu „B” Spółka z ograniczoną działalnością spółka komandytowa (dalej jako Spółka) i zaoferował odkupienie działek nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8 wchodzących w skład Nieruchomości I oraz odkupienie działki nr 11/9 stanowiącej Nieruchomość II. Spółka ta jednocześnie zastrzegła, że kupi od Wnioskodawcy ww. działki o ile ten nabędzie z powrotem od K. i R. udział w wysokości 1/5 we własności Nieruchomości II i będzie w stanie przenieść na Spółkę w całości prawo własności do Nieruchomości II. Nadto rzeczona Spółka uzależniła kupno powyższych działek od dokonania nowego ich podziału zgodnie z przedstawionym przez nią planem podziału. Spółka ta wyraziła chęć nabycia wszystkich nowo powstałych działek z tym, że sprzedaż poszczególnych działek miała następować etapowo.

W konsekwencji w dniu 30 maja 2017 r. Wnioskodawca:

  1. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego kupił od K. i R. udział w wysokości 1/5 we własności Nieruchomości II (działka nr 11/9);
  2. na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego (dalej jako Umowa I) Wnioskodawca zobowiązał się dokonać – na koszt kupującego – nowego podziału nieruchomości oraz sprzedać na rzecz Spółki do dnia 3 kwietnia 2019 r. nowo powstałe działki oznaczone roboczo w planie podziału symbolami G i H;
  3. na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zobowiązał się dokonać – na koszt kupującego – nowego podziału nieruchomości oraz sprzedać na rzecz Spółki do dnia 30 maja 2019 r. nowo powstałe działki oznaczone roboczo w planie podziału symbolami od A do F (dalej jako Umowa II); działki A, B, C, D, E, F – zgodnie z treścią tej umowy – Spółka może nabywać pojedynczo lub nabyć wszystkie działki równocześnie.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z zapisami ww. umów sprzedane zostaną nowo powstałe działki o symbolach od A do H, wydzielone z obecnych działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9.

Wnioskodawca wyjaśnia, że przyszły kupujący zobowiązał się na podstawie Umowy I i Umowy II do nowego podziału działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 własnym wysiłkiem i na własny koszt. Przyszły kupujący w tym celu we własnym zakresie zleci geodecie nowy podział działek, sporządzi wszelką dokumentację. W powyższym zakresie Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności. Rola Wnioskodawcy przy podziale może się sprowadzić do wykonania uprawnień właścicielskich, a zatem do podpisania wniosku o podział nieruchomości.

Tym samym działki o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 zostaną podzielone na osiem (8) nowych działek oznaczonych roboczo literami od A do H. Tak nowo podzielone działki Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz przyszłego kupującego, z którym już zawarł umowy przedwstępne.

Zgodnie z treścią § 3 Umowy I Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Spółki działek G i H za łączną kwotę ... zł, przy czym w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy w formie zadatku na poczet ceny Spółka wpłaciła Wnioskodawcy ... zł, a resztę ceny w kwocie ... zł Spółka uiści na 7 dni przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie natomiast z treścią § 3 Umowy II Zainteresowany zobowiązał się sprzedać działkę A za 1,00 zł, działkę B za ... zł, działki C do F za ... zł każda, przy czym w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy w formie zadatku na poczet ceny działki oznaczonej roboczo w planie podziału symbolem B Spółka wpłaciła Wnioskodawcy ... zł, a resztę ceny za tę działkę oraz ceny za pozostałe działki Spółka uiści nie później niż w terminie 7 dni przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Wnioskodawca wskazuje także, że w październiku 2017 r. osiągnął wiek emerytalny. Jednak aby uzyskać świadczenia emerytalne zgodnie z przepisami może posiadać areał gruntu do 1 ha. Fakt ten wymusza na nim konieczność sprzedaży ziemi. Sprzedaż działek o nr 11/4 – 11/9 jest właśnie tego pierwszym etapem. Wnioskodawca, aby uzyskać świadczenie emerytalne będzie zmuszony zatem do sprzedaży całości lub w części działki o nr 17/3, aby pozostał mu mniej niż 1 ha gruntu. Na chwilę obecną działka ta bowiem posiada powierzchnię 2,9114 ha. Wnioskodawca jakkolwiek podnosi, że ewentualna dalsza sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz jest na nim wymuszona, bowiem bez dalszej sprzedaży nie uzyska świadczenia emerytalnego. Nadto Wnioskodawca wskazuje, że do czasu sprzedaży ww. działki w całości lub części, aby uzyskać emeryturę z KRUS zmuszony będzie wydzierżawić część tej działki tak aby pozostawić sobie do korzystania mniej niż 1 ha.

Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że:

  1. nie podejmował żadnych czynności w celu przygotowania działek pod sprzedaż,
  2. działki nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 stanowią teren budowalny,
  3. Wnioskodawca nie będzie wnioskował o zmianę przeznaczenia żadnej z działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ani nie będzie się starał o warunki zabudowy dla tych działek,
  4. Zainteresowany nie będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnośnie żadnej działki,
  5. Wnioskodawca wszystkie działki wykorzystywał dotychczas wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług,
  6. żadna z działek nie była i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, jakkolwiek Wnioskodawca zamierza – do czasu znalezienia nabywcy na część lub całość działki 17/3 – ją wydzierżawić na cele rolne, aby uzyskać emeryturę z KRUS,
  7. nie czynił nakładów na przedmiotowe działki, które miałby zwiększyć ich wartość,
  8. przedmiotowe działki nie posiadają przyłączy do mediów,
  9. nowy podział działek zostanie dokonany na koszt przyszłego kupującego i przez wyznaczoną przez niego osobę,
  10. środki pieniężne ze sprzedaży zostaną przekazane na własne cele bieżące i konsumpcyjne Wnioskodawcy,
  11. nie posiada innych niż ww. nieruchomości do sprzedaży,
  12. nie prowadził działań marketingowych mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek,
  13. wszystkie powyżej opisane działki podlegające sprzedaży są niezabudowane,
  14. wszystkie powyżej opisane działki podlegające sprzedaży wchodzą w skład majątku osobistego Wnioskodawcy,
  15. nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT,
  16. działka o nr 11/9, której udział w wysokości 1/5 Wnioskodawca kupił w dniu 30 maja 2017 r., zostanie włączona w przeważającej części do działki oznaczonej roboczo symbolem A oraz w nieznacznej części do działek oznaczonych roboczo symbolami E i D; powyższe obrazuje załączona do przedmiotowego pisma mapka,
  17. na działkach 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 prowadził gospodarstwo rolne (własna działalność rolnicza),
  18. działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczone są na:
    • nr 11/4 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/5 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/6 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/7 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/8 – Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 1MN/17) i Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5),
    • nr 11/9 – Teren drogi wewnętrznej (symbol 3KDW5).
  19. Ww. plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony uchwałą Rady Miejskiej z dnia 10 lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: (...).
    Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotowy plan zagospodarowania przestrzennego wg jego najlepszej wiedzy został uchwalony z inicjatywy właściwych organów Gminy.
    Przedmiotowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 nie został uchwalony ani na wniosek Wnioskodawcy, ani na wniosek przyszłego kupującego.
  20. Dla działek nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
  21. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabywaniu którejkolwiek z nieruchomości opisanych we wniosku.
  22. Zakup udziału w wysokości 1/5 we własności działki nr 11/9 nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. ustalenia, czy Wnioskodawca sprzedając poszczególne nieruchomości, nowo wydzielone działki o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H, jest zobowiązany opodatkować podatkiem VAT poszczególne transakcje (dostawy) sprzedaży działek, inaczej mówiąc, czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT od sprzedaży każdej z ww. działek.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np. przekształcenie gruntu, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca nabył w roku 1987 działkę nr 11/1 w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, otrzymanego od rodziców w 1986 roku (działka nr 17). Zainteresowany – jak wynika z opisu sprawy – dokona nowego podziału (złoży wniosek o dokonanie takiego podziału) działek o nr: 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/8, 11/9 w celu ich sprzedaży. Plan zagospodarowania przestrzennego dla działek mających być przedmiotem sprzedaży nie został uchwalony na wniosek Zainteresowanego. Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (poza działalnością rolniczą), ani też nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

W konsekwencji Wnioskodawca nie działa jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Zatem dokonując sprzedaży działek o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a dostawę każdej z tych działek jako czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, w odpowiedzi na zadane pytanie nr 2, że Wnioskodawca sprzedając poszczególne nieruchomości, tj. nowo wydzielone działki o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H nie będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem od towarów i usług poszczególnych transakcji sprzedaży (dostawy) ww. działek. Tym samym nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT od sprzedaży każdej z ww. działek.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Wnioskodawca jest także zainteresowany kwestią obowiązku zarejestrowania się jako podatnik podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą ww. działek.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 – art. 113 ust. 9 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

  1. dokonujących dostaw:
    1. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
      • energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
      • wyrobów tytoniowych,
      • samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4. terenów budowlanych,
    5. nowych środków transportu;
  2. świadczących usługi:
    1. prawnicze,
    2. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3. jubilerskie;
  3. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Skoro w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działek nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, i sprzedaż każdej z ww. działek nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, to stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy, nie będzie zobowiązany w związku ze sprzedażą ww. działek do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy, w odpowiedzi na pytanie nr 1, należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając poszczególne nieruchomości, tj. nowo wydzielone działki o roboczych symbolach A, B, C, D, E, F, G, H, nie będzie zobowiązany do dokonania zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznano również za prawidłowe.

Tut. organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności, kwestii dzierżawy/sprzedaży całości lub części działki o nr 17/3, która nie była przedmiotem zapytań Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. organ informuje, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.