ITPP3/4512-235/16/MD | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy,
Obowiązek uznania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej za czynność podlegającą opodatkowaniu.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2016 r. (data wpływu 4 maja 2016 r.), uzupełnionym w dniu 4 lipca 2016 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku uznania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej za czynność podlegającą opodatkowaniu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 4 lipca 2016 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku uznania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej za czynność podlegającą opodatkowaniu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z rodzeństwem jest właścicielem nieruchomości – działki ewidencyjnej nr ... o pow. 0,1000 ha, położonej w obrębie 3, ..., przy ul. ... w .... Zgodnie z ewidencją gruntów, nieruchomość to grunty orne klasy RIIIA. Pozostali współwłaściciele (brat i siostra) również wystąpili z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnej w kwestii VAT.

Działkę współwłaściciele nabyli w styczniu 1993 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, w celu założenia ogrodu warzywnego.

Zgodnie z „planem miejscowym” uchwalonym przez Radę Miasta ... w dniu ... 2015 r., działki przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej oraz produkcji, składów i magazynów oraz drogę publiczną dojazdową. Ponieważ działki przeznaczone są pod inwestycje przemysłowe, Wnioskodawca postanowił (wraz z właścicielami sąsiednich nieruchomości) podpisać umowę przedwstępną sprzedaży gruntu z inwestorem zainteresowanym zakupem działek oraz realizacją inwestycji magazynowo-przemysłowej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w ... 2016 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić aby doszło do zawarcia finalnej umowy sprzedaży, tj.:

  1. nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich (i nie będzie żadnych wzmianek i ostrzeżeń w księdze wieczystej);
  2. wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej nieruchomości będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość nieruchomości i możliwość zagospodarowania Nieruchomości na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, a wyniki audytu środowiskowego nieruchomości, który zostanie przeprowadzony przez kupującego po zawarciu niniejszej umowy nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;
  3. sprzedający otrzymają od kupującego zawiadomienie o dacie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży;
  4. kupujący zawrze przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, których szczegółowe zestawienie stanowi załącznik do niniejszej umowy („Nieruchomości sąsiadujące”); warunek ten uważany będzie za spełniony, jeśli wszystkie przedwstępne umowy sprzedaży Nieruchomości sąsiadujących objęte będą jednym lub kilkoma aktami notarialnymi;
  5. właściciel będzie posiadał interpretację podatkową w zakresie podatku od towarów i usług.

Firma, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną, została mu przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomościami. Z agencją tą Wnioskodawca ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży.

Udział w nieruchomości stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nie składał wniosków do „planu miejscowego”. Nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie działek. Nie prowadził działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. To firma doradcza zgłosiła się do Wnioskodawcy z propozycją sprzedaży gruntu inwestorowi magazynowo-produkcyjnemu. Wnioskodawca nie ogłaszał się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą. Działka nie była przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie posiada innych gruntów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż udziału w nieruchomości na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną – będzie stanowiło dla niego czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości opisanej w „stanie faktycznym” wniosku na rzecz firmy, z którą podpisał umowę przedwstępną nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż Wnioskodawca nie działa w ramach tej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą. Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty. Na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w ramach prowadzenia działalności, ale jako osoba fizyczna. Dodatkowo, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że działania te mieszczą się w zwyczajowym zakresie działań podejmowanych przeze niego przy dysponowaniu majątkiem prywatnym w celu dokonania jego sprzedaży i nie powinny być uznawane za działania wykonywane przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości jest jednorazową sprzedażą majątku osobistego i w związku z tym uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r, poz. 710) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) – dalej jako „K.c.” – rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Według art. 46 § 1 K.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 K.c. Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Współwłaścicielom przysługują idealne udziały we wspólnym prawie własności. Współwłasność przedstawia się zatem jako prawo własności składające się z zespolonych udziałów (Edward Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe”. Komentarz, Zakamycze 2001, komentarz do art. 195).

W konsekwencji współwłasność nie cechuje się fizycznym rozgraniczeniem własności w określonej rzeczy. Nie można przypisać jej określonego fizycznego składnika w rzeczy wspólnej.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 K.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 cyt. przepisu).

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, czy budowli, mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie, czy budowli (w prawie własności nieruchomości). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, str. 1, z późn. zm.) – dalej jako „Dyrektywa”.

Istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. W związku z tym, sprzedaż udziału w prawie własności gruntu lub budowli należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu VAT. Żeby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca posiada udział (pozostali współwłaściciele to rodzeństwo Wnioskodawcy) w nieruchomości gruntowej, tj. działce ewidencyjnej nr ... o pow. 0,1000 ha. Działkę współwłaściciele nabyli w styczniu 1993 r. w celu założenia ogrodu warzywnego. Wnioskodawca postanowił (wraz z właścicielami sąsiednich nieruchomości) podpisać z inwestorem zainteresowanym zakupem działek umowę przedwstępną sprzedaży gruntu. Inwestor został mu przedstawiony przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nie składał wniosków do „planu miejscowego”. Nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie działek. Nie prowadził działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. To firma doradcza zgłosiła się do Wnioskodawcy z propozycją sprzedaży gruntu inwestorowi. Wnioskodawca nie ogłaszał się w mediach z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą. Działka nie była przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie posiada innych gruntów. Udział w nieruchomości stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Na tym tle Wnioskodawca powziął wątpliwość dotyczącą obowiązku uznania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej za czynność podlegająco opodatkowaniu VAT.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści powołanych przepisów prawa, a także kluczowego orzecznictwa sądowego, w tym wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), prowadzi do stwierdzenia, że trudno uznać, że sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej opisanej we wniosku (działka ewidencyjna nr ...) będzie miała miejsce w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Z treści wniosku nie wynika bowiem, aby Wnioskodawca podejmował lub zamierzał podejmować aktywne działania zmierzające do przygotowania tego gruntu do sprzedaży, w takim zakresie w jakim podejmują je handlowcy. Wyklucza to zatem handlowy cel transakcji. W tej konkretnej sprawie aktywność Wnioskodawcy nie będzie porównywalna do działań handlowca wykonywanych w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Zatem w odniesieniu do tej czynności Wnioskodawcy nie wystąpi – jak zasadnie ocenił – w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność ta będzie się mieściła w zakresie zarządu majątkiem prywatnym. Wobec tego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Oznacza to, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.