IPTPB1/4511-687/15-4/AP | Interpretacja indywidualna

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych
IPTPB1/4511-687/15-4/APinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. lokale
  3. sprzedaż
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2015 r. (data wpływu 13 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 października 2015 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pismem z dnia 29 października 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-618/15/MMa (data wpływu 30 października 2015 r.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, działający na podstawie art. 170 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) przekazał ww. wniosek Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi, celem załatwienia według właściwości, stosownie do § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643).

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 24 grudnia 2015 r., Nr IPTPB1/4511-687/15-2/AP, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 24 grudnia 2015 r. (data doręczenia 4 stycznia 2016 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 7 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.), nadanym za pośrednictwem polskiej placówki operatora wyznaczonego w dniu 11 stycznia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) nabył w maju 2014 r. w wyniku licytacji komorniczej mieszkanie, które zamierzał wyremontować i w nim zamieszkać. Mieszkanie jednak zostało sprzedane. Sprzedaż nastąpiła na rzecz osoby fizycznej, również nieprowadzącej działalności gospodarczej. Na transakcji tej Wnioskodawca uzyskał dochód w wysokości 8 000 zł. Transakcja miała miejsce w 2015 r. Również w tymże roku Wnioskodawca kupił następne mieszkanie w innej miejscowości w wyniku licytacji. Tym razem stroną sprzedającą był urząd miasta. Wnioskodawca przeprowadził w nim remont i również sprzedał w tym samym roku. Na transakcji osiągnął dochód. Zarówno zakup, jak i sprzedaż, nie podlegały obowiązkowi podatkowemu w podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie był zameldowany w żadnym z tych mieszkań. Wnioskodawca zastanawia się w jaki sposób opodatkować dochód z tych dwóch transakcji. Jak również, czy kwalifikacja przychodów zmienia się w sytuacji, gdy tego typu transakcje będzie powtarzał. Czy będzie to przychód definiowany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli odpłatne zbycie nieruchomości, czy też z art. 10 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy, czyli działalność gospodarcza...

W piśmie z dnia 7 stycznia 2016 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano, że:

  1. Pierwsze mieszanie zostało zakupione w kwietniu 2014 r. i sprzedane w październiku 2015 r. Drugie mieszkanie zostało zakupione w lutym 2015 r. i sprzedane w październiku 2015 r.
  2. Nieruchomości stanowiły wyłączną własność Wnioskodawcy.
  3. Wnioskodawca w związku z zakupem nabył prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz własność części działki.
  4. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.
  5. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości
  6. Wnioskodawca w 2015 r. nie osiągał innych przychodów.
  7. Wnioskodawca kupił drugą nieruchomość w celach inwestycyjnych.
  8. Wnioskodawca sprzedał drugą nieruchomość, ponieważ znalazł się nabywca skłonny zapłacić dobrą cenę.
  9. Wnioskodawca zamierza kupować i sprzedawać nieruchomości. Trudno jednak określić jednak ile, jakie i jak często. Można jednak przewidywać, że będą to dwie transakcje w roku.
  10. Wnioskodawca nie wie, czy w przyszłości będzie to jedyne źródło Jego utrzymania.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy przychód z czynności polegającej na wielokrotnym odpłatnym zbyciu nieruchomości jest kwalifikowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody ze sprzedaży mieszkań będą kwalifikowane wg reguły zawartej w art. 10 ust. 1 pkt 8, tj. jako odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową lub usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wykładnia językowa ww. definicji prowadzi do wniosku, że jeśli uzyskany przychód da się zakwalifikować do źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9, to przychód nie będzie kwalifikowany jako źródło: działalność gospodarcza. Regułę tę należy stosować również w przypadku czynności powtarzanych wielokrotnie.

W piśmie z dnia 7 stycznia 2016 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano, że zarówno jeśli chodzi o stan faktyczny, jak i zdarzenie przyszłe, Wnioskodawca uważa, że w przypadku przychodów osiąganych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zastosowanie ma art. 10 ust. 1 pkt 8a, nawet wtedy, kiedy czynność ta jest powtarzana wielokrotnie. Wnioskodawca miał wątpliwości do jakiej kategorii przychodów zakwalifikować te czynności: czy przez fakt, że czynności te były i będą powtarzane wielokrotnie nie zaliczają się one do przychodów z działalności gospodarczej. Jak jednak wskazano we wniosku, Wnioskodawca uważa, że reguła zawarta w art. 10 ust. 1 pkt 8a nie zawiera żadnych ograniczeń, co do wielokrotności powtarzania czynności zbycia nieruchomości. Fakt więc, że dokonano sprzedaży nieruchomości dwukrotnie w ciągu roku nie wyklucza zaliczenia tego przychodu do przychodów definiowanych w art. 10 ust. 1 pkt 8a. Jak również analizując podobne zdarzenie przyszłe polegające na tym, że więcej niż jeden raz w roku Wnioskodawca będzie uzyskiwał przychód ze sprzedaży mieszkań, uważa, że również będzie to przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów – pozarolniczą działalność gospodarczą.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy opiera się na trzech przesłankach:

  1. zarobkowym celu działalności,
  2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
  3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, czyli służąca osiąganiu zysków, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, co oznacza, że jest to działalność przygotowana i uporządkowana oraz ma charakter powtarzalny.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność ta jest faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości jest wystarczające, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nabywanych lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabył w maju 2014 r. w wyniku licytacji komorniczej mieszkanie, które zamierzał wyremontować i w nim zamieszkać. Mieszkanie jednak zostało sprzedane. Sprzedaż nastąpiła na rzecz osoby fizycznej również nieprowadzącej działalności gospodarczej. Na transakcji tej Wnioskodawca uzyskał dochód w wysokości 8 000 zł. Transakcja miała miejsce w 2015 r. Również w tymże roku Wnioskodawca kupił następne mieszkanie w innej miejscowości w wyniku licytacji. Tym razem stroną sprzedającą był urząd miasta. Wnioskodawca kupił drugą nieruchomość w celach inwestycyjnych. Wnioskodawca przeprowadził w nim remont i również sprzedał w tym samym roku, ponieważ znalazł się nabywca skłonny zapłacić dobrą cenę. Na transakcji osiągnął dochód. Wnioskodawca nie był zameldowany w żadnym z tych mieszkań. Nieruchomości stanowiły wyłączną własność Wnioskodawcy. Wnioskodawca w związku z zakupem nabył prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz własność części działki. Wnioskodawca w 2015 r. nie osiągał innych przychodów. Wnioskodawca zamierza kupować i sprzedawać nieruchomości. Trudno jednak określić jednak ile, jakie i jak często. Można jednak przewidywać, że będą to dwie transakcje w roku.

Odnosząc opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego do ww. przepisów stwierdzić należy, że opisane czynności związane ze zbyciem lokali noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej w świetle przytoczonej powyżej definicji.

Wprawdzie tutejszy Organ nie neguje faktu, że Wnioskodawca nie dokonał nabycia pierwszej nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży, jednakże jak sam Wnioskodawca wskazał w uzupełnieniu wniosku, drugą nieruchomość zakupił już w celach inwestycyjnych. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że zamierza kupować i sprzedawać nieruchomości.

Działalność może być prowadzona do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Ciągłość działania nie oznacza, że jest ono nieograniczone w czasie, każda działalność musi kiedyś ulec zakończeniu. Ponadto działalność nie musi być wykonywana w sposób permanentny i bez przerwy. Ciągłość działania w aspekcie celowym oznacza, że podmiot posiada plan działania, zakładający konieczność konsekwentnego podejmowania kolejnych czynności – w tym przypadku obejmujący zamiar i sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Cechą działalności gospodarczej jest również maksymalizacja zysku. Sprzedaż lokali mieszkalnych może być dokonana po długim okresie od zakupu w momencie kiedy można uzyskać wysoki zysk, w zależności od perspektyw ich zbycia w przyszłym czasie ze względu na przewidywany wzrost ceny, czy też ich spadek, w zależności od popytu na rynku. Zatem w przypadku stagnacji cen nieruchomości, czy też wobec ich wzrostu, w zależności od przyjętej strategii, racjonalną decyzją jest powstrzymywanie się ze sprzedażą nieruchomości, celem osiągnięcia jak najwyższej ceny i sukcesywna ich sprzedaż. Stąd też nieruchomości nie zawsze trzeba utożsamiać z towarem, który można zbyć krótko po jego nabyciu. Wobec powyższego dla zaklasyfikowania przychodu do odpowiedniego źródła, nie będzie miała znaczenia data nabycia nieruchomości.

W konsekwencji, nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła.

W związku z czym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.