IPPB1/415-1139/14-3/KS | Interpretacja indywidualna

Przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomość gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, stanowić będzie przychód ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. W przypadku odpłatnego zbycia gruntu kosztem uzyskania przychodu będą wydatki poniesione na jego nabycie. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia budynku handlowo-usługowego kosztem uzyskania przychodu będą wydatki na nabycie tego składnika majątku, po ich pomniejszeniu o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
IPPB1/415-1139/14-3/KSinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. koszt
  3. nieruchomości
  4. odpłatne zbycie
  5. sprzedaż
  6. wycofanie
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Koszty uzyskania przychodów -> Pojęcie i wysokość kosztów uzyskania przychodów
  2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Katalog źrodeł przychodów
  3. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów -> Przychody z działalności gospodarczej

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2014 r. (data wpływu 9 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości uprzednio wycofanej z działalności gospodarczej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wyboru opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5%.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca, osoba fizyczna, nabył w 2013 roku dla celów prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, (w bezpośrednim sąsiedztwie innych obiektów handlowo-usługowych, jak również osiedli o charakterze mieszkaniowym). Powyżej opisana nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a więc została oddana do użytkowania w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi środek trwały Wnioskodawcy, od którego, zgodnie z przepisem art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonywane są odpowiednie odpisy amortyzacyjne. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego, spółki prawa handlowego, na podstawie umowy zawartej na czas określony, obowiązującej do grudnia 2017 roku. Należy podkreślić, że działalność gospodarcza Wnioskodawcy skupia się przede wszystkim wokół finansowej działalności usługowej (64.99.Z), jak również pozostałej działalności wspomagającej usługi finansowe (66.19.Z). Co prawda wśród przedmiotów działalności Wnioskodawcy znalazły się również następujące dwie pozycje:

  • 68.10.Z, Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
  • 68.20.Z, Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
  • jednak z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nie wyklucza oparcia swojej działalności wokół usług doradczych i konsultingowych, planowane podjęcie decyzji o „wyjęciu” nieruchomości oraz zawartej umowy najmu z prowadzonej działalności gospodarczej. Na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację, Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie określić gospodarczych aspektów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej „na przyszłość”.

Jak zaznaczono powyżej, Wnioskodawca planuje wycofanie z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych przedmiotowej nieruchomości, tym samym wycofując ją z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Po przekazaniu nieruchomości na własne cele prywatne Wnioskodawcy, planuje on ją wynająć w ramach najmu prywatnego na rzecz podmiotu trzeciego, spółki prawa handlowego, na rzecz której obecnie najmowana jest przedmiotowa nieruchomość, prawdopodobnie poprzez aneksowanie dotychczasowej umowy ze względu na zmianę statusu wynajmującego - z osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, na rzecz osoby fizycznej prywatnej. Fakt, czy umowa zostanie aneksowana nie jest na dzień przygotowania niniejszego wniosku pewny, ponieważ możliwy jest scenariusz, że strony najemca oraz wynajmujący będą dalej współpracować, bez zmiany dotychczasowej, zawartej umowy. Czynsz za wynajem opodatkować zamierza podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%.

Na czynsz za wynajem przedmiotowej nieruchomości składają się obecnie 3 płatności, dokonywane na podstawie trzech osobno wystawianych faktur: 1) czynsz za najem (wynajem powierzchni handlowej), 2) wynajem powierzchni handlowej, zaliczka na poczet opłat eksploatacyjnych za dany miesiąc, na podstawie umowy najmu, oraz 3) opłata z tytułu zarządzania nieruchomością za dany miesiąc, na podstawie zawartej umowy.

Wnioskodawca planuje objąć zryczałtowaną stawką 8,5% cały czynsz za wynajem powierzchni handlowej, tj. wszystkie opisane powyżej jego elementy, które w całości składają się na świadczenie jednolite na rzecz Wnioskodawcy. W opisanym stanie faktycznym istotnym jest również to, że podatnik z tytułu najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jest on bowiem podatnikiem tego podatku w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w myśl którego podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego. Wnioskodawca czyniąc zadość powyżej opisanym zasadom, po wycofaniu nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej, planuje złożyć odpowiednie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w przepisanych w odpowiednich normach prawnych terminach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i późniejsze jej wynajęcie dla osoby prawnej dla celów prowadzonej przez nią działalności gospodarczej nie pozbawi Go prawa do wyboru opodatkowania najmu ryczałtem w wysokości 8,5%...
  2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy w myśl którego, w przypadku wycofania nieruchomości z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a następnie przy jej sprzedaży, kosztem uzyskania przychodu będzie pierwotny koszt jej nabycia, po odliczeniu dokonanych odpisów amortyzacyjnych...
  3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy w myśl którego, w przypadku wycofania nieruchomości z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, sprzedaż tej nieruchomości będzie wolna od opodatkowania po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli od końca 2013 roku...
  4. Czy dla potrzeb podatku VAT, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po jej wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej, wystawiona z tego tytułu przez Wnioskodawcę faktura będzie prawidłową fakturą w myśl przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT...

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytania oznaczone nr 2 i 3. Natomiast w zakresie pozostałych pytań zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 2 i 3

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowym jest stanowisko, w myśl którego w przypadku wycofania nieruchomości z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a następnie przy jej sprzedaży, kosztem uzyskania przychodu będzie pierwotny koszt jej nabycia, po odliczeniu dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku wycofania nieruchomości z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, sprzedaż tej nieruchomości będzie wolna od opodatkowania po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli od końca 2013 roku.

W myśl przepisu art. 10 ust.1. pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. W konsekwencji, bazując na obowiązujących przepisach prawa podatkowego, sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, podlega opodatkowaniu, z zastrzeżeniem, że:

  1. sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  2. sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stąd też należy uznać, że po wyjęciu nieruchomości z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, sprzedaż tejże nieruchomości powinna zostać opodatkowana na zasadach przewidzianych powyżej, mianowicie na gruncie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym miejscu należy zauważyć, że ustawodawca w przypadku źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, przyjmuje specyficzną konstrukcję przychodu. Jest on bowiem określony inaczej niż w sposób ogólny. Co do zasady zatem, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Charakterystyczną cechą przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest to, że wartość określona przez strony transakcji dokonującej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, podlega pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia. Potwierdzeniem tej zasady jest również brzmienie przepisu art. 19 ust.1, w myśl którego przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Co do zasady, zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Uznaje się, że koszty zawarcia umowy sprzedaży to wszelkiego rodzaju wydatki, których poniesienie jest potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży. Będą to w szczególności koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty prowizji pośredników, w tym również koszty nabycia sprzedawanego towaru, w opisanym stanie faktycznym, również koszt nabycia nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który szczegółowo reguluje sposób ustalania kosztów podatkowych w przypadku zbycia nieruchomości, kosztami podatkowymi są udokumentowane koszty nabycia, udokumentowane koszty wytworzenia, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania

W tym zakresie, przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach w sprawie II SA/GI398/13 stwierdzono, że: „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku”.

W konsekwencji, należy uznać w obliczu powyżej przedstawionych norm prawnych, że wartość zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę musi zostać uznana za koszt podatkowy w przypadku jej zbycia. Jednak, z uwagi na fakt, że wartość nieruchomości została już częściowo zamortyzowana, od kosztu nabycia nieruchomości Wnioskodawca powinien odliczyć dokonane już odpisy amortyzacyjne. W innym przypadku dokonano by podwójnego zakwalifikowania tego samego wydatku jako kosztu.

Jak się podkreśla, kosztem podatkowym w przypadku zbycia nieruchomości jest każdy wydatek poniesiony przez zbywającego konieczny, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku. W przedstawionym stanie faktycznym pierwotne nabycie nieruchomości w 2013 roku należy uznać za taką transakcję, i taki wydatek, bez którego nie doszłoby do potencjalnej transakcji sprzedaży nieruchomości po jej wyjęciu z prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym zakresie należy podkreślić, że fakt, iż nieruchomość w 2013 roku została nabyta w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie ma znaczenia z punktu widzenia ustalenia kosztów podatkowych. Jednoosobowa działalność, prowadzona zgodnie z odpowiednimi przepisami prawa, nie ma bowiem zdolności prawnej, w tym zdolności do nabywania. Stąd też, w takim przypadku nabywcą nieruchomości w 2013 roku był Wnioskodawca, który nieprzerwanie jest w jej posiadaniu od czasu nabycia, tj. 2013 roku. Fakt zmiany przeznaczenia nieruchomości, z prowadzenia działalności na najem o charakterze prywatnym, nie ma, i prawnie nie może mieć wpływu na status posiadania Wnioskodawcy.

Stąd również należy uznać, że po upływie 5 lat, od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. 2013 roku, sprzedaż nieruchomości wyjętej z działalności gospodarczej, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Przy czym w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływam 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej nabycie, tj. 2013 roku, kosztem uzyskania przychodu, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w opisanym stanie faktycznym, będzie koszt nabycia nieruchomości pomniejszony o dokonane odpisy amortyzacyjne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 powołanej ustawy, źródłami przychodów są:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza, odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4. innych rzeczy,
    • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy). Ustalenie z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby sposobu opodatkowania przychodu bądź możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

  1. środkami trwałymi,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
  3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W świetle powyższego kryterium zaliczenia przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest fakt jego wykorzystywania w ramach tej działalności oraz ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wywieść należy, że Wnioskodawca nabył w 2013 r. dla celów prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym. Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a więc została oddana do użytkowania w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi środek trwały Wnioskodawcy, od którego, dokonywane są odpowiednie odpisy amortyzacyjne. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość. Wnioskodawca planuje wycofanie z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedmiotowej nieruchomości oraz zawartej umowy najmu z prowadzonej działalności gospodarczej. Po przekazaniu nieruchomości na własne cele prywatne Wnioskodawcy, planuje ją wynająć w ramach najmu prywatnego. Możliwa jest również, sprzedaż tej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli od końca 2013 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro nieruchomość była wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Wnioskodawcę dla potrzeb działalności gospodarczej i amortyzowana, to przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości stanowić będzie nadal przychód z działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy bowiem ocenić w kontekście przesłanek art. 10 ust. 2 pkt 3 w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jak twierdzi Wnioskodawca przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 powoływanej ustawy. Przychód ten podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli pomiędzy pierwszym dniem miesiąc następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności i dniem jej odpłatnego zbycia, nie upłynie 6 lat. W rezultacie nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w przypadku wycofania nieruchomości z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, sprzedaż tej nieruchomości będzie wolna od opodatkowania po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli od końca 2013 roku.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, wskazać należy, że zgodnie art. 22 ust. 1 o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

  • musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
  • nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
  • musi być należycie udokumentowany.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
  3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

  1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
  2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
  3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z powyższego przepisu wynika więc, że przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia środka trwałego wykorzystywanego w działalności gospodarczej, jako koszt uzyskania przychodu uwzględnić należy wydatki na nabycie tego składnika majątku, po ich pomniejszeniu o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Oznacza to, że grunt może zostać zaliczony do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże od jego wartości początkowej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie zalicza się ich do kosztów uzyskania przychodów. Do kosztów tych natomiast można zaliczyć wydatki na nabycie nieruchomości gruntowej w momencie jej odpłatnego zbycia.

Biorąc pod uwagę uregulowania zawarte w cytowanej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomość gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, stanowić będzie przychód ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. W przypadku odpłatnego zbycia gruntu kosztem uzyskania przychodu będą wydatki poniesione na jego nabycie. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia budynku handlowo-usługowego kosztem uzyskania przychodu będą wydatki na nabycie tego składnika majątku, po ich pomniejszeniu o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Krańcowo należy podkreślić, że powoływany przez Wnioskodawcę wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wydany został w indywidualnej sprawie i nie może być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach. Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 roku - Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Powoływany wyrok dotyczył tylko konkretnej sprawy podatnika, wydanej w określonym stanie faktycznym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w nim zawarte jest wiążące, w związku z tym nie ma mocy powszechnie obowiązującego prawa. Z uwagi na powyższe przywołany wyrok nie jest wiążący dla tut. Organu podatkowego. Każdą sprawę Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.