IBPBII/2/415-869/14/JG | Interpretacja indywidualna

Czy odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 6 lat od likwidacji działalności podlega opodatkowaniu 18% podatkiem dochodowym?
IBPBII/2/415-869/14/JGinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. nieruchomość mieszkalna
  3. sprzedaż nieruchomości
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 29 września 2014 r. (data otrzymania 1 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w najbliższych latach planuje sprzedaż budynku. Budynek został zakupiony w 1998 r. ze środków własnych. Następnie także ze środków własnych przeprowadzono remont, który zakończył się w 2000 r. W 2001 r. w części budynku została uruchomiona działalność „pokoje gościnne” prowadzona na zasadzie zryczałtowanego podatku dochodowego. Działalność została zlikwidowana 31 lipca 2014 r. W okresie działalności nie dokonywano żadnych odpisów z tytułu VAT, modernizacji, zakupów, internetu itd. W związku z powyższymi okolicznościami zarówno nieruchomość jak i całość wyposażenia zakupione zostały wyłącznie ze środków własnych przed uruchomieniem działalności i nie stanowiły składników majątku wskazanego w art. 14 ust. 2c ustawy i nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W kolejnych latach Wnioskodawca jako osoba fizyczna planuje sprzedaż nieruchomości z powodu trudnej sytuacji finansowej.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 6 lat od likwidacji działalności podlega opodatkowaniu 18% podatkiem dochodowym...

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość wraz z wyposażeniem zakupiona została kilka lat przed rozpoczęciem działalności i nie może być traktowana jako przychód z jej prowadzenia. Podczas prowadzenia działalności nie prowadzono żadnych odpisów a nieruchomość i wyposażenie nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Dlatego też w ocenie Wnioskodawcy bezzasadnym byłoby obciążenie sprzedaży 18% podatkiem dochodowym. Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że jedynie 1/4 nieruchomości wykorzystywana była na cele gospodarcze. Pozostałe 3/4 stanowiły prywatny budynek mieszkalny. Ponadto w okresie prowadzenia działalności nieruchomość nie zwiększyła swojej wartości a wręcz przeciwnie uległa podniszczeniu wskutek jej prowadzenia. Niska dochodowość a w późniejszym czasie jej całkowity brak były powodem likwidacji działalności. Na poparcie powyższego stanowiska Wnioskodawca przywołał uchwałę NSA z 17 lutego 2014 r. II FSP 8/13, w której NSA stwierdził, że w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2004 r. „nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne z zbycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1

pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
  3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,

–ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze treść zacytowanego przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1, należy stwierdzić, że ustawodawca w sposób jasny (jednoznaczny) wskazuje, że niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek do uznania przychodu ze sprzedaży za przychód z działalności gospodarczej:

  • sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (przesłanka pierwsza),
  • ujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (przesłanka druga).

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy – do przychodów, o których mowa w ust. 2

pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Biorąc powyższe uregulowania prawne pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy budynek stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności. Wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Aby więc przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

  • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedać budynek mieszkalny, który w 1/4 części był wykorzystywany w działalności gospodarczej „wynajem pokoi gościnnych”, ale nigdy nie został wpisany do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani żadne koszty dotyczącego tego budynku nie obciążały działalności gospodarczej. Pozostała część budynku stanowiła prywatny budynek mieszkalny. Wnioskodawca dokonał likwidacji działalności gospodarczej i rozważa w kolejnych latach sprzedaż budynku.

Przede wszystkim istotnym w sprawie jest ustalenie do jakiego źródła przychodu należy zakwalifikować przychód jaki Wnioskodawca uzyska z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. budynku, którego 1/4 część była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, aby móc ustalić sposób jego opodatkowania.

W oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że bez względu na fakt, że 1/4 części budynku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej była wynajmowana oraz nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ewentualny przychód jaki powstanie po stronie Wnioskodawcy należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości a nie do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Za taką bowiem kwalifikacją przychodu przemawia treść art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zbycie budynku mieszkalnego jak wskazano powyżej podlega wyłączeniu z tych przychodów na mocy cytowanego art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Ustawodawca powstanie czy też nie obowiązku podatkowego na gruncie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy utożsamia wyłącznie z terminem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wnioskodawca budynek nabył w 1998 r. co oznacza, że jego sprzedaż w 2014 r., czy też po 2014 r. – zgodnie z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w ogóle nie będzie stanowić źródła przychodu, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym do odpłatnego zbycia nieruchomości termin 6 lat od likwidacji działalności nie będzie miał w ogóle zastosowania.

Podsumowując, planowane odpłatne zbycie nieruchomości bez względu na fakt, że 1/4 część budynku była wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stanowiłaby dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie budynku tj. 1998 r., to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż budynku niezależnie od tego czy Wnioskodawca dokonałby jej w 2014 r., czy też

w kolejnych latach nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

działalność gospodarcza
IBPBI/1/415-814/14/ŚS | Interpretacja indywidualna

nieruchomość mieszkalna
ILPP2/443-599/14-4/JK | Interpretacja indywidualna

sprzedaż nieruchomości
IBPBII/2/415-626/14/HS | Interpretacja indywidualna

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.