IBPBII/2/415-3/12/MM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach,
Sprzedaż lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura – 02 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 02 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 13 lutego 2012 r. Znak: IBPB II/2/415-3/12/MM, IBPB I/1/415-142/12/AP, IBPP1/443-8/12/AL wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 28 lutego 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Przed sześciu laty (październik 2005 r.) wnioskodawca nabył budynek mieszkalny – rok budowy 1938 r. W budynku tym znajdują się zasiedlone od kilkudziesięciu lat mieszkania oraz piwnica, która służyła działalności gospodarczej (zakład ślusarski).

Od momentu nabycia tj. od sześciu lat w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wnioskodawca wynajmował te lokale. Budynek był i jest jego prywatną własnością, nie był amortyzowany jako środek trwały w firmie wnioskodawcy. W 2009 r. zostały wydzielone i założone odrębne księgi wieczyste na 5 mieszkań i lokal użytkowy (piwnicę), w którym już wcześniej prowadzona była działalność gospodarcza.

Budynek wnioskodawca kupił jako osoba prywatna (nie firma), nie otrzymał na ten zakup faktury VAT, nie odliczył od zakupu VAT-u naliczonego.

W czasie trwania własności wnioskodawca dokonywał bieżących remontów i napraw. Nabycie usług i materiałów dokumentowane było fakturami VAT i rachunkami, które zaliczył do kosztów uzyskania przychodów związanych z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą – wynajem lokali.

Sprzedaż budynku nastąpi jednym aktem notarialnym dotyczącym całej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy sprzedaż budynku jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedaż budynku nabytego przed 01 stycznia 2007 r. (w tym przypadku październik 2005 r.) regulowana jest przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r. W myśl tych przepisów taka sprzedaż nie jest przychodem z działalności gospodarczej, lecz ze sprzedaży rzeczy (źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.). Zgodnie z przepisami źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie następuje podczas wykonywania działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W obecnej sytuacji transakcja sprzedaży nieruchomości nastąpi po okresie dłuższym, a więc nie powstanie przychód od opodatkowania podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ocena stanowiska w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu użytkowego wynajmowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynku została zawarta w odrębnych interpretacjach.

Przepisy zawarte w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) określają źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy jednym z nich jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Innym ze źródeł przychodów jest – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębna własność lokalu stanowi natomiast nieruchomość lokalową, która po wyodrębnieniu z dotychczasowej zabudowanej nieruchomości macierzystej stanowi odrębny przedmiot własności.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższy przepis znajduje potwierdzenie w treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wspomniany wyżej przepis, zawarty w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, iż przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
  3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,
  • ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w 2005 r. nabył budynek, w którym w 2009 r. zostało wyodrębnione 5 lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy. Od momentu nabycia budynku wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmował lokale znajdujące się w tym budynku. Obecnie wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość.

Z uwagi na fakt, że lokale znajdujące się w przedmiotowym budynku stanowią odrębną własność, to tym samym wnioskodawca, mimo iż jednym aktem notarialnym dokona sprzedaży całego budynku, w świetle ww. przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż tą należy ocenić z punktu widzenia sprzedaży poszczególnych lokali a nie budynku jako całości.

Mając zatem na uwadze powyższe przepisy należy przyjąć, iż dla ustalenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, które w ramach działalności gospodarczej były wynajmowane, będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że przychód jaki wnioskodawca uzyskał z tytułu sprzedaży odrębnej własności lokali mieszkalnych nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.