IBPB-2-2/4511-55/15/AK | Interpretacja indywidualna

Sprzedaż kilku lokali mieszkalnych a działalność gospodarcza.
IBPB-2-2/4511-55/15/AKinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. lokal mieszkalny
  3. nieruchomość mieszkalna
  4. odrębna własność lokalu
  5. sprzedaż nieruchomości
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) -> Źródła przychodów

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 14 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 21 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym 26 maja 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących współwłasność Wnioskodawcy – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących współwłasność Wnioskodawcy.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 13 maja 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-55/15/AK, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 26 maja 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 stycznia 2007 r. Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną nabyli udziały (po 50%) w nieruchomości rolnej. Nieruchomość powyższą nabyli do majątków prywatnych nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie została nabyta w celach handlowych, do dalszej odsprzedaży. W dniu 23 sierpnia 2008 r. współwłaściciele otrzymali warunki zabudowy nieruchomości budynkiem mieszkaniowym wielorodzinnym, z usługami na parterze i parkingiem wbudowanym – klasyfikacja PKOB 1122. Miał on służyć przede wszystkim zabezpieczeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, jak również potrzeb mieszkaniowych najbliższych członków rodzin współwłaścicieli i lokale miały być przeznaczone na cele osobiste. Część lokali miała być przeznaczona na wynajem prywatny. W dniu 2 grudnia 2011 r. współwłaściciele otrzymali pozwolenie na budowę. Budowę realizowali systemem gospodarczym, nie nastąpiła ona z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej. Zamiarem Wnioskodawcy nigdy nie był obrót nieruchomościami a wybudowanie budynku nastąpiło do majątku prywatnego. Obecnie ze względu na zmianę okoliczności oraz potrzeb osobistych współwłaściciele zamierzają wydzielić część lokali jako samodzielne i sprzedać je. Uzyskane środki zezwolą w szczególności na wykończenie pozostałych lokali.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej. Przedmiot działalności nie obejmuje obrotu nieruchomościami ani też budowy lokali w celu ich dalszej odsprzedaży. Nieruchomość, budynek ani też poszczególne lokale nie stanowią środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, ujętych w ewidencji środków trwałych. Po sprzedaży lokali Wnioskodawca nie zamierza ponownie nabywać innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca nie posiada ani materiałów, ani innych środków niezbędnych do wykonywania prac budowlanych, w szczególności maszyn i urządzeń budowlanych, ani też placów niezbędnych do przechowywania materiałów budowlanych – tj. żadnych wyodrębnionych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu takiego rodzaju działalności. Planowaną sprzedaż lokali zleci biurom pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Nie będzie samodzielnie reklamować ani oferować lokali do sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

  1. budynek wybudowany przez Wnioskodawcę we współwłasności z drugą osobą fizyczną składa się z 9 lokali mieszkalnych i 1 lokalu niemieszkalnego;
  2. w stanowiącym współwłasność Wnioskodawcy budynku wielorodzinnym zostanie łącznie wydzielonych 10 lokali;
  3. w budynku zostanie wydzielony 1 lokal niemieszkalny i 9 mieszkalnych;
  4. postawiony budynek nie stanowi wyłącznej własności Wnioskodawcy, lecz przysługuje mu udział we współwłasności tego budynku. Wnioskodawca zamierza wraz z drugim współwłaścicielem wydzielić łącznie 10 lokali. Do sprzedaży przeznaczonych zostało 5 lokali mieszkalnych. Współwłaściciele nie wiedzą natomiast ile spośród tych lokali w rzeczywistości zostanie sprzedanych. Wszystkie lokale przeznaczone do sprzedaży to lokale mieszkalne;
  5. pierwotne zamierzenie inwestycyjne nie obejmowało w ogóle sprzedaży mieszkań. Celem prowadzonej inwestycji było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i członków jego najbliższej rodziny (w tym w szczególności małoletniej córki Wnioskodawcy). Pozostałe lokale przypadające na jego udział Wnioskodawca zamierzał przeznaczyć na najem prywatny. Obecnie – jak podano we wniosku – ze względu na zmianę okoliczności faktycznych 4 lub 5 spośród wybudowanych lokali mają być przeznaczone do sprzedaży, natomiast pozostałe mają być przeznaczone na cele prywatne, tj. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz ewentualnie najem prywatny;
  6. powołana we wniosku zmiana okoliczności faktycznych oraz potrzeb osobistych wyraża się przez wszystkim w utracie płynności finansowej. Ze względu na brak środków finansowych inwestorzy nie są w stanie zakończyć inwestycji. Kwoty uzyskane ze sprzedaży mieszkań mają być przeznaczone na wykończenie pozostałych lokali;
  7. Wnioskodawca nie jest w stanie określić komu będzie sprzedawać mieszkania. Nie wyklucza sprzedaży w rodzinie jak też osobom obcym. Budynek jest w trakcie budowy, do zakończenia inwestycji niezbędne jest dofinansowanie mające pochodzić ze sprzedaży mieszkań. Wnioskodawca nie jest w stanie określić w jakim terminie budynek zostanie wybudowany, ponieważ nie posiada innego zabezpieczenia finansowego na jego ukończenie;
  8. przedmiot działalności spółki cywilnej, w ramach której Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą obejmuje prowadzenie restauracji i innych placówek gastronomicznych – PKD 56.10A.
W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania:
  1. Czy przychód uzyskany ze sprzedaży wydzielonych lokali Wnioskodawca winien wykazać jako przychód z działalności gospodarczej, czy też
  2. uzyskany przychód należy uznać za przychód ze sprzedaży nieruchomości zdefiniowany w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednakże w związku z upływem terminu 5 lat nie będzie on rozpoznany...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży wydzielonych lokali nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.

Działalnością gospodarczą w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych jest działalność zarobkowa, w szczególności wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody niezaliczone są do innych źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Przywołana definicja określa szereg elementów, których łączne wypełnienie powoduje, że dana aktywność musi być zaliczona do działalności gospodarczej. Są to m.in.: wykonywanie w sposób zorganizowany i ciągły, tj. metodyczny, systematyczny, uporządkowany i powtarzalny. Nie mogą to być zatem czynności incydentalne. Winna mieć ona charakter zarobkowy a zatem być nastawiona na osiągnięcie zysku. Tymczasem Wnioskodawca nabył nieruchomość nie w celach handlowych dla jej dalszej odsprzedaży, nie wykorzystywał jej w prowadzonej działalności gospodarczej dla osiągnięcia zysku, lecz nabył ją przed ponad 7 laty do majątku prywatnego. Planowana sprzedaż będzie stanowić wyprzedaż majątku prywatnego, a nie działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie dysponuje żadnymi wyodrębnionymi składnikami materialnymi i niematerialnymi umożliwiającymi mu prowadzenie działalności w takim zakresie, nie można zatem tej działalności uznać za zorganizowaną. Nie zamierza także nabywać w przyszłości innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, nie można więc przypisać tej działalności cechy ciągłości. Skoro więc czynność nie posiada przymiotów określonych definicją, nie można jej zaliczyć do przychodu z działalności gospodarczej.

Jednocześnie przychód z odpłatnego zbycia samodzielnego lokalu mieszkalnego lub udziału w nim stanowić będzie dla osoby fizycznej przychód z działalności gospodarczej wyłącznie wówczas, gdy lokal ten nie stanowił środka trwałego wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, ujętego w ewidencji środków trwałych i został zbyty w wykonaniu tej działalności. W pozostałym przypadku przychód z tego tytułu może być zaliczony wyłącznie do przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i stosuje się do niego odpowiednio zasady wynikające z art. 30e ustawy – tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 sierpnia 2014 r. (sygn. akt II FSK 3398/14).

Zdaniem Wnioskodawcy, planowany przychód należałoby zaliczyć do przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie ponieważ zakup nieruchomości nastąpił 30 stycznia 2007 r. planowana sprzedaż nie będzie generować przychodu w oparciu o cytowany przepis, z uwagi na upływ 5-letniego terminu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy – do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ani czy był wykorzystywany w tej działalności.

Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Stwierdzić zatem należy, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

  • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną 30 stycznia 2007 r. nabyli nieruchomość gruntową, na której następnie rozpoczeli budowę budynku, w którym zamierzają wydzielić 10 lokali, w tym 9 mieszkalnych i 1 niemieszkalny. Do sprzedaży przeznaczonych zostanie 5 lokali mieszkalnych. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej, ale przedmiot jej działalności nie obejmuje obrotu nieruchomościami.

Wskazano również, że nieruchomość gruntowa nabyta została do majątków prywatnych nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość, budynek ani też poszczególne lokale nie stanowią środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, ujętych w ewidencji środków trwałych.

Mając powyższe okoliczności na względzie stwierdzić należy, że jeżeli przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będą udziały w lokalach mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, które nie będą stanowiły towaru handlowego, to przychód z ich sprzedaży stanowić powinien przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości (m.in. udziału w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość) powstaje w sytuacji, gdy zbycie to nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości. Ponieważ jednak Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem będzie sprzedawał lokale mieszkalne znajdujące się w budynku wybudowanym na gruncie nabytym w 2007 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już upłynął z końcem 2012 r. W konsekwencji przychód uzyskany z tej sprzedaży po 31 grudnia 2012 r. nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodów.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano zatem za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.