IBPB-1-1/4511-44/16/ESZ | Interpretacja indywidualna

Czy dochodem ze sprzedaży wskazanej nieruchomości lub jej części w wykonaniu działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie wynajmu i zarządzania oraz obrotu nieruchomościami, będzie różnica między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od wartości początkowej tej nieruchomości do dnia jej sprzedaży?
IBPB-1-1/4511-44/16/ESZinterpretacja indywidualna
  1. działalność gospodarcza
  2. sprzedaż nieruchomości
  1. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 7 stycznia 2016 r. (data wpływu do tut. Biura 14 stycznia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w wykonywaniu pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania oraz obrotu nieruchomościami - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w wykonywaniu pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania oraz obrotu nieruchomościami.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, posiadającą status polskiego rezydenta podatkowego. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod PKD 68.20.Z). Brat Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem narożnym, który obecnie jest wykorzystywany jako przedmiot tzw. najmu prywatnego (nieprowadzonego w formie działalności gospodarczej). W przedmiotowym budynku znajdują się pokoje hotelowe oraz lokal handlowy. Odpisy amortyzacyjne dokonywane przez brata Wnioskodawczyni od wartości początkowej budynku stanowią koszty uzyskania przychodu uzyskiwane z tytułu najmu prywatnego nieruchomości.

W ramach zarządu majątkiem prywatnym, brat Wnioskodawczyni rozważa przekazanie na rzecz Wnioskodawczyni darowizny, której przedmiotem będzie prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości, z wyszczególnieniem wartości budynku, zostanie wykazana w umowie darowizny zgodnie z wartością rynkową ustaloną na podstawie wyceny przeprowadzonej przez niezależnego rzeczoznawcę lub w oparciu o oświadczenie darczyńcy.

Wnioskodawczyni, po przekazaniu nieruchomości w drodze darowizny na jej rzecz, zamierza wynajmować tę nieruchomość w wykonywaniu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Ponadto, wartość przedmiotowej nieruchomości, jak i samego budynku na niej posadowionego, przekraczać będzie kwotę 3.500 zł. Przedmiotowa nieruchomość zostanie zatem wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, którą Wnioskodawczyni będzie prowadziła w ramach wykonywania działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Wartość początkowa przedmiotowej nieruchomości zostanie ustalona zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Następnie Wnioskodawczyni zamierza dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości oraz zaliczać odpisy amortyzacyjne w poczet kosztów uzyskania przychodów, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przyszłości Wnioskodawczyni może rozszerzyć działalność gospodarczą o obrót nieruchomościami. W takim przypadku Wnioskodawczyni nie wyklucza, że w przyszłości, z uwagi na zaistnienie uzasadnionych przyczyn ekonomicznych, może podjąć profesjonalną, przemyślaną decyzję biznesową o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości lub jej części w wykonaniu prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania oraz obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy dochodem ze sprzedaży wskazanej nieruchomości lub jej części w wykonaniu działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie wynajmu i zarządzania oraz obrotu nieruchomościami, będzie różnica między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od wartości początkowej tej nieruchomości do dnia jej sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochodem ze sprzedaży wskazanej nieruchomości lub jej części w wykonaniu działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w zakresie wynajmu i zarządzania oraz obrotu nieruchomościami, będzie różnica między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od wartości tej nieruchomości do dnia jej sprzedaży.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „UPDOF”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów, wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ponadto, przepis art. 9 ust. 2 UPDOF wskazuje definicję dochodu ze źródła przychodów, którym jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, jeśli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f UPDOF nie stanowią inaczej. Jeżeli natomiast koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 UPDOF, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 UPDOF, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast art. 14 ust. 2 pkt 1 UPDOF stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 UPDOF, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 UPDOF, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b) UPDOF, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Przepis powyższy, określając sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości (również nabytych nieodpłatnie), nie posługuje się kategorią kosztów podatkowych, lecz wskazuje na konieczność uwzględnienia w tej mierze wyłącznie trzech wartości:

  • przychodu z odpłatnego zbycia,
  • wartości początkowej środka trwałego,
  • sumy odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 UPDOF, kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 UPDOF.

Zatem aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

  • musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;
  • nie może być wymieniony w art. 23 UPDOF, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
  • musi być należycie udokumentowany.

W myśl art. 22 ust. 8 UPDOF, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 UPDOF.

Zgodnie z art. 22a ust 1 UPDOF amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
  3. inne przedmioty

-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 UPDOF, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że grunt może zostać zaliczony do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże od jego wartości początkowej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie zalicza się ich do kosztów uzyskania przychodów. Do kosztów tych natomiast można zaliczyć wydatki na nabycie nieruchomości gruntowej w momencie jej odpłatnego zbycia.

Stosownie bowiem do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 UPDOF, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

  1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
  2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
  3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 UPDOF, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co do zasady, uważa się, w razie nabycia w drodze darowizny, wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Z powyższej analizy wynika, że dochodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie różnica między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od wartości przedmiotowej nieruchomości do dnia jej sprzedaży. W zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej, która stanowi odrębny środek trwały (niepodlegający amortyzacji) w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, dochód należy ustalić jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia tej nieruchomości oraz wartością początkową gruntu (środka trwałego niepodlegającego amortyzacji). Natomiast dochodem ze sprzedaży znajdującego się na tym gruncie budynku stanowiącego odrębny środek trwały (podlegający amortyzacji) w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni będzie różnica między przychodem ze sprzedaży a wartością początkową tego budynku, powiększona o sumę dokonywanych odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawczyni zaznacza, że przedmiotem niniejszego zapytania są konsekwencje podatkowe dokonywanej w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem. Wobec tego, Wnioskodawczyni wskazuje, że do ustalenia dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej nie będzie miał zastosowania art. 22 ust 6d UPDOF, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, są udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy, ponieważ przepis ten dotyczy opisanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF sytuacji, gdy zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, gdy wskazana nieruchomość zostanie przeznaczona na sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej, to przychód ze sprzedaży powinien być opodatkowany na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej (na podstawie art. 10 ust. 3 i 14 ust. 2c UPDOF).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei art. 10 ust. 3 przewiduje, że przepisy ogólne - a więc również możliwość zwolnienia z podatku, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat kalendarzowych - stosuje się do sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Podobną zasadę wprowadza art. 14 ust. 2c UPDOF.

Z porównania przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8, 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c wynika, że ustawodawca używa sformułowania "zbycie nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą" oraz „zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej”. Użycie różnych określeń w przepisach UPDOF jest zamierzone zgodnie z zasadą racjonalnego ustawodawcy.

Określenie „nieruchomości wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”, zdaniem Wnioskodawczyni, oznacza, że chodzi tu o nieruchomości - wykorzystywane dla wewnętrznych potrzeb działalności (np. prowadzenia biura, lokalu usługowego). Natomiast określenie „zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej” oznacza m.in. zbywanie nieruchomości, prowadzone w ramach działalności gospodarczej przede wszystkim w zakresie obrotu nieruchomościami. W przeciwnym przypadku podatnicy prowadzący działalność, na przykład, w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi mogliby podlegać 10% zryczałtowanemu podatkowi lub 19% podatkowi (w zależności od momentu nabycia nieruchomości), zamiast 19% lub nawet tzw. skali podatkowej 18%, 32% stawki podatku właściwej dla działalności gospodarczej. Ponadto, gdyby minęło 5 lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości, to dochody tych podatników mogłyby być całkowicie zwolnione z podatku. Byłoby to sprzeczne z równością opodatkowania przedsiębiorców, gdyż działalność polegająca na obrocie lokalami mieszkalnymi mogłaby w ogóle nie być opodatkowana.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, nie ulega wątpliwości, że w przypadku podjęcia profesjonalnej, przemyślanej, uzasadnionej ekonomicznie decyzji biznesowej o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, przychody uzyskane z jej sprzedaży należy rozliczyć na zasadach właściwych dla rozliczania przychodów z działalności gospodarczej.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawczyni powołała interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 22 grudnia 2015 r., Znak: IBPB-1-1/4511-789/15/SG.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Jednocześnie nadmienić należy, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), do którego odwołuje się także art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, nie przewiduje zwolnienia od opodatkowania, jak błędnie wskazano we wniosku, lecz wskazuje, że odpłatne zbycie, które nie następuje na warunkach w tym przepisie określonych, nie jest źródłem przychodów. Nieprawidłowość ta nie miała jednak wpływu na ocenę istoty przedstawionego we wniosku, stanowiska Wnioskodawczyni w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dodatkowe interpretacje podatkowe i orzeczenia

Dokumenty dotyczące poruszonych zagadnień:

działalność gospodarcza
ILPP5/4512-1-274/15-8/PG | Interpretacja indywidualna

sprzedaż nieruchomości
ILPB2/4511-1-1244/15-3/MKI | Interpretacja indywidualna

© 2011-2016 Interpretacje.org
StrukturaWybrane zagadnieniaSerwis
Działy przedmiotowe
Komentarze podatkowe
Najnowsze interpretacje
Aport
Gmina
Koszty uzyskania przychodów
Najem
Nieruchomości
Obowiązek podatkowy
Odszkodowania
Pracownik
Prawo do odliczenia
Projekt
Przedsiębiorstwa
Przychód
Różnice kursowe
Sprzedaż
Stawki podatku
Świadczenie usług
Udział
Zwolnienia przedmiotowe
Aktualności
Informacje o serwisie
Kanały RSS
Reklama w serwisie
Serwis zawiera interpretacje podatkowe publikowane przez Ministerstwo Finansów, na które składają się: interpretacje indywidualne oraz interpretacje ogólne wydane na podstawie art. 14a oraz art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.), jak również informacje o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego (interpretacje podatkowe wydane na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 lipca 2007 r.), a także wybrane orzeczenia dotyczące problematyki podatkowej.