0115-KDIT3.4011.233.2018.1.AK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy od sprzedaży kamienicy Wnioskodawca winien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, zwany dalej podatkiem PIT?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług najmu nieruchomości. Taka działalność jest zarejestrowana w ewidencji działalności gospodarczej. Na tę chwilę Wnioskodawca wynajmuje kilka nieruchomości (budynków i poszczególnych lokali).

W dniu 14 marca 2008 r. Wnioskodawca nabył kamienicę, a konkretnie narożną kamienicę mieszkalną staromiejską, trzykondygnacyjną ze strychem (podpiwniczoną) wybudowaną około XVIII wieku o łącznej powierzchni ok. 200 m2, zwaną dalej kamienicą. Kamienicę nabyto także na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

W dniu nabycia w kamienicy znajdował się lokal użytkowy na parterze, piwnica oraz 3 mieszkania. Kamienica jest sklasyfikowana w ewidencji budynków, jako budynek mieszkalny (bo jest w niej przewaga powierzchni mieszkalnej). Po zakończeniu remontu/modernizacji kamienicy lekko zmieniła się struktura metrażu znajdujących się tam lokali, aczkolwiek jest to nadal budynek mieszkalny, według oznaczenia z ewidencji budynków (bo nadal jest w niej przewaga powierzchni mieszkalnej).

Kamienica została zakupiona bez podatku VAT.

Lokale znajdujące się w kamienicy są wynajmowane, z tym, że:

  1. lokal użytkowy jest wynajmowany przez podmiot usługowy,
  2. lokale mieszkalne były wynajmowane podmiotowi gospodarczemu, który potem świadczył z ich wykorzystaniem usługi krótkotrwałego zakwaterowania.

Zarówno lokal na parterze, jak i te na piętrze były wynajmowane z podatkiem VAT (bo to najem na cele niemieszkalne).

Kamienica jest środkiem trwałym, który znajduje się w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych, prowadzonej przez Wnioskodawcę. W związku z tym kamienica jest przez Wnioskodawcę amortyzowana podatkowo, czyli amortyzacja od niej jest dla Wnioskodawcy kosztem podatkowym.

Wnioskodawca rozważa w najbliższym czasie sprzedaż kamienicy. W sensie formalnym kamienica będzie sprzedana, jako całość (jedna transakcja).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży kamienicy Wnioskodawca winien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, zwany dalej podatkiem PIT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 8 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów.
  4. innych rzeczy
    1. jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Na mocy art. 14 ust. 2 pkt 1) lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Analiza wszystkich zacytowanych przepisów prowadzi do następujących wniosków:

  1. regułą jest, że przychody ze zbycia środków trwałych są przychodami z działalności gospodarczej - art. 14 ust. 2 pkt 1) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tak stanowi;
  2. mimo powyższej reguły nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej kwoty uzyskane ze zbycia środków trwałych będących, między innymi, budynkami – art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tak stanowi;
  3. przychody ze zbycia środków trwałych będących, między innymi, budynkami (lokalami w tych budynkach), nie są przychodami z działalności gospodarczej (vide punkt powyższy), ale będą przychodem do opodatkowania jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie minęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie - art. 10 ust. 3 ww. ustawy w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8) ww. ustawy tak stanowi. Te przychody mogą ewentualnie skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku wydatkowania przychodów na cele mieszkaniowe.

Przenosząc powyższe uwagi ogólne na sprawę Wnioskodawcy, stwierdzić trzeba że:

  1. Wnioskodawca sprzedając kamienicę będzie sprzedawał środek trwały,
  2. sprzedaż przez Wnioskodawcę kamienicy, będącej obiektywnie jego środkiem trwałym, nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej.
  3. sprzedaż kamienicy (środka trwałego) nie będzie także dla Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, ponieważ minęło pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie kamienicy (nabycie było w 2008 r.).

W związku z tym stwierdzić trzeba, że od sprzedaży kamienicy Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Brak wystąpienia przychodu z tego tytułu wyklucza istnienie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 cytowanej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza,
  • odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
  • wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy podatkowej).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a –c.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług najmu nieruchomości. W dniu 14 marca 2008 r. Wnioskodawca nabył kamienicę. Kamienica jest sklasyfikowana w ewidencji budynków, jako budynek mieszkalny (bo jest w niej przewaga powierzchni mieszkalnej). Wnioskodawca podkreśla, że po zakończeniu remontu/modernizacji kamienicy lekko zmieniła się struktura metrażu znajdujących się tam lokali, ale jest to nadal budynek mieszkalny, według oznaczenia z ewidencji budynków (bo nadal jest w niej przewaga powierzchni mieszkalnej). Wnioskodawca podkreśla, że kamienica jest środkiem trwałym, który znajduje się w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych, prowadzonej przez Wnioskodawcę. W najbliższym czasie rozważa On sprzedaż kamienicy.

Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia budynku mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. budynku dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Reasumując, z tytułu sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku - o ile w istocie przedmiotowa kamienica jest budynkiem mieszkalnym - Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku odprowadzić podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z tym stanowisko przedstawione we wniosku oceniono jako prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.