0114-KDIP3-1.4011.276.2018.2.LZ | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2018 r. (data wpływu 25 maja 2018 r.) uzupełnione pismem z dnia 29 czerwca 2018 r. (data nadania 29 czerwca 2018 r., data wpływu 4 lipca 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-1.4011.276.2018.1.LZ z dnia 18 czerwca 2018 r. (data nadania 19 czerwca 2018 r., data doręczenia 27 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-1.4011.276.2018.1.LZ z dnia 18 czerwca 2018 r. (data nadania 19 czerwca 2018 r., data doręczenia 27 czerwca 2018 r.) tutejszy organ wezwał Wnioskodawczynię o uzupełnienie wniosku.

Pismem z dnia 29 czerwca 2018 r. (data nadania 29 czerwca 2018 r., data wpływu 4 lipca 2018 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem w dniu 9 maja 2013 r. zakupiła działkę położoną w miejscowości X, zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni 89 m2 oraz innym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 44 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą - za łączną cenę 680.000,00 zł. Dowód: akt notarialny.

W dniu 12 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem przedmiotową działkę sprzedała za łączną cenę 1.200.000,00 zł wspólnikom spółki prawa cywilnego pod nazwą XY spółka cywilna. Wnioskodawczyni wraz ze swoim małżonkiem w dniu 4 kwietnia 2017 r. ze środków pozyskanych ze sprzedaży powyżej wskazanej nieruchomości zakupiła nieruchomości położone przy ulicy ... nr, składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem ... o powierzchni 0,2770 ha stanowiącej zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz drugą położoną w X, składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem ..... o powierzchni 0,0995 ha. Przedmiotowe działki zostały przez małżonków zakupione za kwotę 1.400.000,00 zł.

Małżonkowie część ceny - 70.000,00 zł zapłacili tytułem zadatku, nadto kwotę 630.000,00 zł zapłacili przelewem sprzedawcy nieruchomości, kwotę zaś 700.000,00 zł sfinansowali za pomocą kredytu inwestycyjnego udzielonego mężowi Wnioskodawczyni prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą XY z siedzibą w X przez Bank na podstawie umowy kredytu inwestycyjnego z dnia 3 kwietnia 2017 r. Dowód: Akty notarialne z dnia 4 kwietnia 2017 r. oraz z dnia 12 stycznia 2017 r., umowa kredytowa nr ... kredytu inwestycyjnego. Zakupione działki były amortyzowane w firmie męża Wnioskodawczyni.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że:

  1. Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem mają ustawową wspólność majątkową od daty zawarcia związku małżeńskiego do nadal. W dacie zawierania przedmiotowych umów byli małżeństwem,
  2. Wnioskodawczyni pomaga mężowi przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą. Wnioskodawczyni nie jest zgłoszona do ZUS.
  3. Zbywana nieruchomość była wykorzystywana w całości do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość ta posiada budynek magazynowy, który był wykorzystywany na cele działalności przez firmy wynajmujące tę nieruchomość. Działka była wynajmowana firmom na cele działalności. Ani Wnioskodawczyni, ani jej mąż nie prowadzili działalności gospodarczej pod tym adresem. Najem był prowadzony w ramach działalności gospodarczej, opodatkowany podatkiem VAT.
  4. Sprzedana nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej od daty jej nabycia do daty sprzedaży w sposób nieprzerwany. Jej wykorzystanie polegało na wynajmie tej nieruchomości osobom prowadzącym działalność gospodarczą,
  5. Nieruchomość była wprowadzona jako środek trwały. Nieruchomość została wycofana z dniem sprzedaży z prowadzonej działalności gospodarczej.
  6. Firma męża Wnioskodawczyni jest opodatkowana podatkiem liniowym,
  7. Nieruchomość nabyta w dniu 4 kwietnia 2017 r. została przekształcona przez Sprzedawcę na usługową przed dniem jej nabycia przez Wnioskodawczynię i jej męża. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli nieruchomość, która była przeznaczona na cele gospodarcze,
  8. Celem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię oraz jej męża było jej wykorzystanie w działalności gospodarczej prowadzonej przez jej męża na cele najmu innym przedsiębiorcom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłacenia podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 30e w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się konsekwentnie, że wszelkie przepisy regulujące ulgi podatkowe, stanowiące wyjątki od zasady powszechności opodatkowania, należy interpretować ściśle przy zastosowaniu literalnej wykładni przepisów. Nadto uwydatnia się wskazanie, że zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach organu ustawodawczego realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Podatników. Celem zatem niniejszej regulacji jest preferencyjne traktowanie podatników, którzy przeznaczają środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb podatkowych. Aby skorzystać z preferencyjnych warunków podatkowych należy wydatkować przychód na cele mieszkaniowe i dokonać tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego (wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2017 r., II FSK 1475/15, i powołane tam orzecznictwo; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 31 sierpnia 2017 r., I SA/Wr 289/17). Podkreślić należy, że zgodnie za wskazaniami wyroku NSA z dnia 17 maja 2017r. II FSK 1053/15, Organ Sądowniczy zauważył, że ustawodawca w odniesieniu do omawianego zwolnienia posługuje się zwrotem niedookreślonym "własnych celów mieszkaniowych", którego nie można zawężać. W ocenie NSA, ustawodawca w żaden sposób nie limituje lokali, które podatnik może nabyć. To zaś, czy podatnik w drodze nabytych lokali realizuje własne cele mieszkaniowe, bądź jego działania wypełniają znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym. Wnioskodawczyni dokonując nabycia działki w 2017 r. planowała realizować własne potrzeby mieszkaniowe poprzez osiąganie zysków finansowych z najmu przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej firmy męża, celem zabezpieczenia swoich potrzeb bytowych. Zakup nowej nieruchomości był motywowany chęcią wynajmowania nieruchomości innym przedsiębiorcom w ramach prowadzonej działalności gospodarczej męża. Ze względu na to w ocenie Wnioskodawczyni niniejszy zakup jest zwolniony od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

  1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
  3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
  4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem w dniu 9 maja 2013 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej zakupiła działkę zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym oraz innym budynkiem niemieszkalnym. W dniu 12 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem przedmiotową działkę sprzedała wspólnikom spółki prawa cywilnego.

Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą. Firma męża Wnioskodawczyni jest opodatkowana podatkiem liniowym.

Sprzedana nieruchomość była w całości wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej od daty jej nabycia do daty sprzedaży w sposób nieprzerwany. Jej wykorzystanie polegało na wynajmie tej nieruchomości osobom prowadzącym działalność gospodarczą. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła środek trwały.

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682).

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, uzyskany ze sprzedaży przychód winien zostać opodatkowany w całości według zasad wynikających z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. męża Wnioskodawczyni. Wobec tego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie spowoduje dla Wnioskodawczyni powstania przychodu do opodatkowania.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawczyni mówiące o możliwości zastosowania w sprawie zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej należało uznać za nieprawidłowe, bowiem w omawianej sprawie przychód po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie. W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii będącej przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni, a dotyczącej zwolnienia przedmiotowego, jest w tym przypadku bezprzedmiotowe.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawczynię wyroków Sądów Administracyjnych wskazać należy, że dotyczą one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcie w nich zawarte są wiążące. Natomiast Organy podatkowe pomimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Zauważyć należy również, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawczyni. Jeśli Jej mąż chce uzyskać interpretację, to powinien złożyć odrębny wniosek i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) będzie różnić się od stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 24, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.