0112-KDIL3-3.4011.164.2018.2.DS | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2018 r. (data wpływu 19 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismem z 5 czerwca 2018 r. (data wpływu 5 czerwca 2018 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W listopadzie 2016 r. w ramach jednej transakcji Wnioskodawca nabył 2 nieruchomości: rolną o powierzchni 0,5 ha oraz z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni 0,6 ha. Celem zakupu było powiększenie własnego gospodarstwa. Obie nabyte nieruchomości leżą w bliskim sąsiedztwie innych posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości rolnych (kilkadziesiąt metrów) oraz domu rodzinnego, w którym Wnioskodawca się wychował.

Sprzedający są znajomymi rodziców Wnioskodawcy od kilkudziesięciu lat, znają Wnioskodawcę w zasadzie od urodzenia, dlatego Wnioskodawca nie negocjował ceny zakupu.

Od zakupu do chwili obecnej obie nieruchomości są nieprzerwanie uprawiane (podobnie jak inne posiadane przez Wnioskodawcę nieruchomości).

W lutym 2018 r. żona Wnioskodawcy zaszła w ciążę. W trosce o żonę oraz dziecko Wnioskodawca planuje podział nieruchomości o powierzchni 0,6 ha oraz zbycie kilku nieruchomości powstałych w skutek podziału.

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych w wyniku podziału Wnioskodawca zamierza przeznaczyć w całości na zakup większego mieszkania (od obecnie zamieszkiwanego) w „lepszym” sąsiedztwie oraz standardzie adekwatnym do sytuacji życiowej (rodzina z dzieckiem), w którym oczywiście po zakupie Wnioskodawca zamierza zamieszkać wraz z rodziną.

Liczba nieruchomości przeznaczonych ostatecznie do sprzedaży (a uzyskanych w wyniku podziału) będzie uzależniona od kwoty, jaką Wnioskodawca będzie potrzebować na zakup większego mieszkania.

Sprzedaży nieruchomości uzyskanych w wyniku podziału Wnioskodawca zamierza dokonać w zasadzie jak najszybciej to będzie możliwe, tj. koniec 2018 oraz początek 2019.

W uzupełnieniu do powyższego opisu Wnioskodawca doprecyzował, że na chwilę obecną nie poniósł on żadnych nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży. Nakłady planowane to: 1) zlecenie podziału geodezyjnego pierwotnie nabytej nieruchomości na mniejsze parcele o szacunkowym koszcie 3.000 zł oraz 2) umieszczenie reklamy w serwisie internetowym o szacunkowym koszcie 40 zł za 3 miesiące. Innych kosztów Wnioskodawca nie przewiduje.

Oba wyżej wymienione działania zostały wskazane w pierwotnie złożonym wniosku o wydanie interpretacji, jednakże bez wskazania szacunkowego kosztu, za co Wnioskodawca przeprasza.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy transakcje zbycia nieruchomości uzyskanych w wyniku podziału będą kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa: a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, (...) c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (...).

Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia – zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu. Konieczne jest stwierdzenie, że od momentu nabycia Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań (poza zamierzonym podziałem przedmiotowej nieruchomości) potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawia brak negocjacji ceny ze sprzedającymi. Nabywając nieruchomość Wnioskodawca uiścił cenę oczekiwaną przez sprzedających.

Nieruchomość leży w sąsiedztwie domu rodzinnego Wnioskodawcy, a sprzedający znają go w zasadzie od urodzenia. Głównym celem nabycia nieruchomości było powiększenie własnego gospodarstwa o nieruchomość znajdującą się w bliskim sąsiedztwie posiadanych innych nieruchomości rolnych oraz domu rodzinnego. Wskazane okoliczności wskazują, iż Wnioskodawca w chwili zakupu nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem.

O braku zorganizowanego charakteru działalności świadczyć może również w szczególności, iż dokonanie sprzedaży (kilku parceli po podziale) Wnioskodawca rozważa wyłącznie ze względu na nowe okoliczności życiowe, tj. ciąża żony, a tym samym konieczność nabycia większego mieszkania w lepszej okolicy przystosowanego do wychowywania dzieci.

Podział (oraz późniejsza sprzedaż) będą odbywać się w zasadzie w pośpiechu wynikającego z nagłej potrzeba uzyskania środków na zakup nowego, większego mieszkania, co jednocześnie wyklucza maksymalizację zysku z transakcji.

Planowana sprzedaż będzie się odbywać między innymi na rzecz znajomych z okolicy, bez korzystania z usług profesjonalnych pośredników oraz przy ograniczonej reklamie (do 1-2 serwisów internetowych).

Przytoczone okoliczności wskazują, iż osiągnięcie jak najwyższego zysku nie jest priorytetem Wnioskodawcy. Wzięte pod uwagę powinno być również zachowanie Wnioskodawcy pomiędzy transakcją nabycia oraz planowanymi transakcjami zbycia, tj. brak działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości (poza podziałem) oraz nieprzerwana kontynuacja upraw (od momentu nabycia nieruchomości na nieruchomości uprawiane są zboża).

Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powoduje, w ocenie Wnioskodawcy, że transakcje zbycia nieruchomości nie powinny być kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w listopadzie 2016 r. w ramach jednej transakcji Wnioskodawca nabył 2 nieruchomości: rolną o powierzchni 0,5 ha oraz z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni 0,6 ha. Celem zakupu było powiększenie własnego gospodarstwa. Od zakupu do chwili obecnej obie nieruchomości są nieprzerwanie uprawiane (podobnie jak inne posiadane przez Wnioskodawcę nieruchomości). Wnioskodawca planuje podział nieruchomości o powierzchni 0,6 ha oraz zbycie kilku nieruchomości powstałych w skutek podziału na koniec 2018 oraz początek 2019. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży. Planowane nakłady to jedynie zlecenie podziału geodezyjnego nieruchomości na mniejsze parcele oraz umieszczenie reklamy w serwisie internetowym (np. O). Innych kosztów Wnioskodawca nie przewiduje. Liczba nieruchomości przeznaczonych ostatecznie do sprzedaży (a uzyskanych w wyniku podziału) będzie uzależniona od kwoty, jaką Wnioskodawca będzie potrzebować na zakup większego mieszkania. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych w wyniku podziału Wnioskodawca zamierza przeznaczyć w całości na zakup większego mieszkania, w którym Wnioskodawca zamierza zamieszkać wraz z rodziną.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 5a pkt 6 tej ustawy: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że zakupione grunty nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wskazano we wniosku, obecnie obie nieruchomości są uprawiane, czyli są one faktycznie wykorzystywane do działalności rolniczej. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że do tej pory nie poniósł żadnych nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży, a jedyne nakłady, które zamierza w najbliższej przyszłości ponieść, to zlecenie podziału geodezyjnego na mniejsze działki oraz umieszczenie reklamy w serwisie internetowym. Jednocześnie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych w wyniku podziału Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

Zatem na podstawie treści wniosku nie można stwierdzić, że sprzedaż działek nastąpi w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie opis sprawy oraz niniejsze wyjaśnienia należy stwierdzić, że transakcje zbycia nieruchomości nie powinny być przez Wnioskodawcę kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Reasumując – transakcje zbycia nieruchomości uzyskanych w wyniku podziału nie będą kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Ponadto należy dodać, że w niniejszej sytuacji przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie stanowić przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.