0112-KDIL1-1.4012.68.2018.2.MR | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej działki.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2018 r. (data wpływu 1 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 marca 2018 r. (data wpływu: 4 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 31 marca 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem i zamierza sprzedać niezabudowaną o nr 56/1 i pow. 7186 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę. Działkę 56/1 Wnioskodawca nabył w 2006 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego jako działkę rolną.

Uchwałą z dnia 11 maja 2009 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dając możliwość stawiania na działce 56/1 budowli i budynków usługowych mieszczących funkcje edukacji, kultury i/lub sportu oraz usługi towarzyszące tym funkcjom.

Wnioskodawca nie dokonuje niniejszej czynności w związku z działalnością gospodarczą oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT. W przedwstępnej umowie sprzedaży rzeczonej nieruchomości w formie aktu notarialnego z dn. 30 stycznia 2018 roku, sporządzonej przez notariusza, sprzedający nie doliczył do kwoty sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie posiada oraz nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Kupująca spółka zamierza wybudować przedszkole w sąsiedztwie istniejących już obiektów oświatowych. Sprzedający udzielił kupującej spółce pełnomocnictw do występowania w jego imieniu o warunki techniczne dla mediów (prąd, woda, gaz, odbiór ścieków) w celu szybszej realizacji inwestycji użytku publicznego. Zainteresowany oświadcza, że nie miał działki wystawionej na sprzedaż.

Wnioskodawca w latach wcześniejszych dokonywał sprzedaży gruntów, ale sprzedaże następowały w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Wszystkie sprzedane wcześniej nieruchomości Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego.

Sprzedaże:

  • w 2011 r. budynek mieszkalny i budynki gospodarcze/rolnicze
  • 2008 r. grunty rolne;
  • 2007 r. udziały w działce zabudowanej budynkami gospodarczymi/rolniczymi oraz 2 działki z przeznaczeniem zabudowy mieszkaniowej z prawem prowadzenia działalności gospodarczej oraz teren działalności gospodarczej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej
  • w 2005 r. grunty rolne
  • w 2004 r. grunty rolne
  • w 2003 r. 7 działek o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej z prawem prowadzenia działalności gospodarczej;
  • w 2001 r. grunt rolny
  • w latach 1995–1998 – 3 działki mieszkaniowo-rzemieślnicze, 8 rzemieślniczych, 1 przeznaczona pod usługi
  • w 1993 r. – grunt rolny
  • w 1992 r. – grunt rolny.

Ponadto z uzupełnienia otrzymanego w dniu 4 kwietnia 2018 r. wynika, że:

  1. Wnioskodawca nie wykorzystywał działki 56/1 w działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej.
  2. Wnioskodawca działkę użyczał bezpłatnie na cele rolnicze w okresie wiosna 2007 r. do końca stycznia 2018 r.
  3. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości działki.
  4. Sporządzenie planu miejscowego wywołała rada gminy. Gmina w sąsiedztwie miała grunt, który chciała przeznaczyć pod budowę szkoły. Inwestycja została zrealizowana. Działka 56/1 leży na terenie miejscowego planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 12 maja 2009 r. Działka 56/1 znajduje się w całości w planie z symbolem 1U, to jest teren zabudowy usługowej, na której dopuszcza się lokalizowanie: budowli i budynków usługowych mieszczących funkcje edukacji, kultury i/lub sportu oraz usługi towarzyszące tym funkcjom, jako właściciel Zainteresowany nigdy nie wnioskował o warunki zabudowy działki 56/1.
  5. Kupująca Spółka zamierza zrealizować na kupowanej nieruchomości inwestycję polegającą na budowie przedszkola.
  6. Sprzedający w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu i reprezentowania jego przed właściwymi organami administracji państwowej i samorządowej, w charakterze strony/wnioskodawcy, bądź uczestnika postępowania odnośnie planowanej przez kupującą spółkę inwestycji na nieruchomości, z prawem składania wniosków w zakresie uzyskania zapewnień i warunków technicznych dla mediów (woda, prąd, gaz, odbiór ścieków) oraz uzgodnienia wjazdu na nieruchomość. W przypadku gdy właściciel nieruchomości będzie adresatem decyzji w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, zobowiązuje się wyrazić zgodę na przeniesienie uprawnień z nich wynikających na kupującą spółkę.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy Wnioskodawca postąpił zgodnie z prawem nie doliczając do kwoty sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług w przedwstępnej umowie sprzedaży i czy może postąpić tak samo w umowie sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Na gruncie prawa cywilnego wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości – nieruchomość gruntową, nieruchomość budynkową oraz nieruchomość lokalową. Z punktu widzenia VAT wszystkie rodzaje nieruchomości mogą być przedmiotem dostawy towarów, a zatem dojść może do zarówno do dostawy gruntu, dostawy budynku, jak i do dostawy lokalu. Aby obrót nieruchomościami podlegał opodatkowaniu VAT musi być dokonywany przez podatników VAT działających w takim charakterze. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT, zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u., obejmuje wszelką działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Na gruncie powyższych przepisów nie ulega wątpliwości, że opodatkowaniu VAT podlega profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. obrót nieruchomościami dokonywany przez osoby prowadzące działalność w tym zakresie. Opodatkowaniu VAT podlega również obrót nieruchomościami dokonany przez osoby prowadzące działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, które nieruchomości te nabyły w ramach tejże działalności. Nie podlega z kolei opodatkowaniu VAT „prywatny” obrót nieruchomościami, tj. obrót nieruchomościami nabytymi przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej oraz nieruchomościami nabytymi przez osoby prowadzące działalność, które jednak zostały nabyte przez te osoby poza tą działalności.

Innymi słowy nie podlega opodatkowaniu obrót nieruchomościami stanowiącymi majątek osobisty osób fizycznych.

Przedstawiony we wniosku przypadek sprzedaży nieruchomości dokonywany jest przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, a więc sprzedaż dokonywana jest z majątku własnego Wnioskodawcy. Sprzedaż ta nie jest czyniona z zamiarem jej powtarzania czy kontynuowania i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, a sprzedawane towary nie były nabywane jedynie w celu ich zbycia, a więc czynności te nie są uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy od podatku od towarów i usług i jako takie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Opinia, że sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątku prywatnego tej osoby, nie jest objęta podatkiem od towarów i usług, została potwierdzona wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (ETS) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10/C-181/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

  1. po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  2. po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa

w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań takich jak: podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności marketingowych – świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Z opisu sprawy wynika, Wnioskodawca zamierza sprzedać niezabudowaną działkę o nr 56/1 i pow. 7186 m2. Działkę 56/1 Wnioskodawca nabył w 2006 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego jako działkę rolną. W dniu 11 maja 2009 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dając możliwość stawiania na działce budowli i budynków usługowych mieszczących funkcje edukacji, kultury i/lub sportu oraz usługi towarzyszące tym funkcjom. Wnioskodawca nie dokonuje niniejszej czynności w związku z działalnością gospodarczą oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT. W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, sprzedający nie doliczył do kwoty sprzedaży nieruchomości podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie posiada oraz nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Kupująca spółka zamierza wybudować przedszkole w sąsiedztwie istniejących już obiektów oświatowych. Sprzedający udzielił kupującej spółce pełnomocnictw do występowania w jego imieniu i reprezentowania go przed właściwymi organami administracji państwowej i samorządowej, w charakterze strony/wnioskodawcy, bądź uczestnika postępowania odnośnie planowanej przez kupującą spółkę inwestycji na nieruchomości, z prawem składania wniosków w zakresie uzyskania zapewnień i warunków technicznych dla mediów (woda, prąd, gaz, odbiór ścieków) oraz uzgodnienia wjazdu na nieruchomość. W przypadku gdy właściciel nieruchomości będzie adresatem decyzji w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, zobowiązuje się wyrazić zgodę na przeniesienie uprawnień z nich wynikających na kupującą spółkę. Ponadto Wnioskodawca poinformował, że nie wykorzystywał działki 56/1 w działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Wnioskodawca przedmiotową działkę użyczał bezpłatnie na cele rolnicze w okresie: wiosna 2007 r. do końca stycznia 2018 r. Zainteresowany nie ponosił żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości działki, oraz nie miał działki wystawionej na sprzedaż.

Wnioskodawca w latach wcześniejszych dokonywał wielokrotnych sprzedaży gruntów i budynków oraz udziałów w nieruchomościach, w tym działek z przeznaczeniem do zabudowy nie tylko mieszkaniowej ale także z prawem do prowadzenia działalności gospodarczej, rzemieślniczej czy usługowej. Jak twierdzi Wnioskodawca, sprzedaże te następowały w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wszystkie sprzedane wcześniej nieruchomości Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego.

W świetle powołanych powyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy wskazać, że istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanej przez Zainteresowanego transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej będą czynności przygotowawcze, jakie czyni Wnioskodawca w związku z zamierzoną dostawą działki.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma bowiem kwestia udzielenia pełnomocnictwa Spółce, która będzie działa w imieniu Wnioskodawcy. Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Wnioskodawca wskazał, że w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu i reprezentowania go przed właściwymi organami administracji państwowej i samorządowej, w charakterze strony/wnioskodawcy, bądź uczestnika postępowania odnośnie planowanej przez kupującą spółkę inwestycji na nieruchomości, z prawem składania wniosków w zakresie uzyskania zapewnień i warunków technicznych dla mediów (woda, prąd, gaz, odbiór ścieków) oraz uzgodnienia wjazdu na nieruchomość. Również w przypadku gdy właściciel nieruchomości (Wnioskodawca) będzie adresatem decyzji w związku z planowaną przez kupującą spółkę inwestycją na nieruchomości, zobowiązuje się wyrazić zgodę na przeniesienie uprawnień z nich wynikających na kupującą spółkę.

W myśl art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny – czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Stosownie do art. 96 ustawy Kodeks cywilny – umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca (uprzednio dokonujący już wielokrotnych sprzedaży nieruchomości) podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż opisanej we wniosku działki, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że planowana dostawa przedmiotowej działki będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki 23% przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa działka zgodnie ze sporządzonym w 2009 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1U – teren zabudowy usługowej.

Zatem, nieruchomość opisana we wniosku w momencie sprzedaży będzie terenem budowlanym jak stanowi art. 2 pkt 33 ustawy i cytowane wyżej zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie tu zastosowania.

Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
  2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, przedmiotowa działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie służyła zatem wyłącznie działalności zwolnionej od podatku VAT w rozumieniu ustawy. Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie dostawa ww. działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu, w konsekwencji czego dostawę działki o nr 56/1 Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować stawką VAT w wysokości 23% zgodnie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Należy zwrócić uwagę, że regulacje dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, zawiera przepis art. 19a ustawy.

Na mocy art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jak stanowi art. 19a ust. 8 ustawy jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis art. 19a ust. 1 ustawy, formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Jeżeli przed wykonaniem dostawy/usługi podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działki nr 56/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca jest zobowiązany do rozliczenia należnego podatku zarówno w przedwstępnej umowie sprzedaży (jeżeli wiąże się ona z otrzymaniem części zapłaty), jak i w samej umowie sprzedaży.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy odnośnie uznania, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Tut. organ wskazuje, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.