IPPP3/4512-450/16-6/PC | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie,
W zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych nabywanych w celach handlowych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 czerwca 2016 r. (data wpływu 20 czerwca 2016 r.) uzupełnionym w dniu 8 sierpnia 2016 r. (data wpływu 10 sierpnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 19 lipca 2016 r. skutecznie doręczone Stronie w dniu 2 sierpnia 2016 r., oraz uzupełnionym w dniu 22 sierpnia 2016 r. (data wpływu 24 sierpnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 12 sierpnia 2016 r., skutecznie doręczone w dniu 19 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych nabywanych w celach handlowych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych nabywanych w celach handlowych.

Wniosek został uzupełniony w dniu 8 sierpnia 2016 r. (data wpływu 10 sierpnia 2016 r.), oraz w dniu 22 sierpnia 2016 r (data wpływu 24 sierpnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca założył działalność gospodarczą w dniu 11 maja 2016 roku i zamierza prowadzić ją w zakresie handlu nieruchomościami oraz projektowania i wykonywania prac remontowych i wykończeniowych wnętrz. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach powyższej działalności Wnioskodawca planuje dokonywać zakupu nieruchomości - mieszkań na rynku wtórnym. Będą one pozyskiwane z różnorodnych źródeł, m.in. w toku licytacji komorniczej, od syndyka masy upadłościowej, banków oraz osób fizycznych, bez podatku VAT. Następnie, w zakupionych lokalach Wnioskodawca zamierza przeprowadzać prace remontowe, a po ich zakończeniu dokonywać dalszej sprzedaży.

Pozyskiwane na rynku wtórnym mieszkania będą kupowane od właścicieli, którzy mieszkali w nich wcześniej przez dłuższy okres czasu, minimum 2 lata. Taka sama sytuacja będzie miała miejsce w przypadku lokali pozyskiwanych w drodze licytacji lub od banków.

Prace remontowe w zakupionych lokalach będą polegały przede wszystkim na ich ulepszeniu, odświeżeniu i przystosowaniu do dalszej sprzedaży, m.in. malowaniu, wymianie drzwi, wymianie sanitariatów czy wyposażenia łazienki. Ponoszone wydatki na remont nie będą przekraczały 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania. Wnioskodawca zakłada, że koszty te będą kształtowały się na poziomie ok. 10%. Od faktur dokumentujących wydatki na remonty Wnioskodawca nie będzie odliczał podatku VAT.

Wyremontowane lokale Wnioskodawca planuje sprzedawać osobom fizycznym, nie prowadzącym działalności gospodarczej.

W nadesłanych uzupełnieniach Wnioskodawca wskazał, że:

  • mieszkania będą nabywane przez Wnioskodawcę bez podatku VAT, ponieważ nabycie nastąpi w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu, nabycie będzie od osób nieprowadzących działalności gospodarczej, niebędących płatnikiem VAT na podstawie aktu notarialnego,
  • mieszkania nie będą nabywane w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
  • poprzedni właściciele nabyli przedmiotowe mieszkania jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, na cele mieszkalne, zatem nie doszło do czynności opodatkowanych podatkiem VAT,
  • Wnioskodawca nie jest w stanie stwierdzić, czy poprzedni właściciele w dalekiej przyszłości wynajmowali te mieszkania, czy też wykorzystywali do działalności gospodarczej, ponieważ te mieszkania będą nabywane zarówno od osób fizycznych, które zamieszkiwały w celach wyłącznie mieszkalnych, a także będą nabywane w drodze licytacji, gdzie będzie trudne ustalenie przeszłości lokalu mieszkalnego,
  • mieszkania nie były ulepszane przed nabyciem przez Wnioskodawcę, to Wnioskodawca będzie ulepszał mieszkania, ponieważ będzie nabywał je w stanie często wymagającym remontu, natomiast Wnioskodawca planuje nakłady remontowe nie wyższe niż 30% wartości mieszkania. Wnioskodawca planuje sprzedawać nabywane mieszkania, po remoncie w okresie krótszym niż dwa lata od ich nabycia,
  • Wnioskodawca nie będzie korzystał z obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabywaniu mieszkań, ponieważ będzie je nabywał na podstawie aktu notarialnego - umowy sprzedaży, bez możliwości uzyskania faktury VAT z powodu nabycia od podmiotów nie będących czynnymi podatnikami VAT,
  • wszystkie mieszkania będą spełniały definicje obiektów budowlanych zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w myśl. art. 41 ust. 12a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ponadto Wnioskodawca wskazał iż od momentu zamieszkania (wykorzystywania) mieszkań przez poprzednich właścicieli do momentu dokonania sprzedaży przez Wnioskodawcę upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca będzie przeznaczał do sprzedaży lokale spełniające ten warunek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie: Czy sprzedaż mieszkań, nabytych bez podatku VAT, a następnie po wykonaniu drobnych remontów nieprzekraczających 30% ich wartości, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy: sprzedaż mieszkań na zakładanych przez niego zasadach podlegać będzie zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl powyższego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, i gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli lub ich części upłynął czas krótszy niż 2 lata. W przypadku planowanej, przez Wnioskodawcę sprzedaży, pozyskanych z rynku wtórnego i wyremontowanych mieszkań, oba wyjątki nie będą mieć zastosowania. Nabycie od Wnioskodawcy przez osoby fizyczne wyremontowanego lokalu nie będzie następowało w ramach pierwszego zasiedlenia, a lokal do remontu pozyskiwany będzie od właścicieli, będących w jego wcześniejszym posiadaniu w okresie dłuższym niż dwa lata.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy będzie mógł on korzystać przy dostawie - opisanych lokali mieszkalnych ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 poz. 710 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku o sygn. I FSK 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. W opinii Sądu, definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w Dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 112, czyli przebudowy budynku. Zdaniem Sądu polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Stwierdzono też, że polski ustawodawca przekroczył granice swobodnego uznania pozbawiając podatników – takich jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy – zwolnienia z VAT.

W konsekwencji, w kontekście analizowanej sprawy, a więc wybudowania i przyjęcia do użytkowania budynku Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ww. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami oraz projektowania i wykonywania prac remontowych i wykończeniowych wnętrz. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach powyższej działalności Wnioskodawca planuje dokonywać zakupu nieruchomości - mieszkań na rynku wtórnym. Będą one pozyskiwane z różnorodnych źródeł, m.in. w toku licytacji komorniczej, od syndyka masy upadłościowej, banków oraz osób fizycznych, bez podatku VAT. Mieszkania będą nabywane przez Wnioskodawcę bez podatku VAT, ponieważ nabycie nastąpi w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu, nabycie będzie od osób nieprowadzących działalności gospodarczej, niebędących płatnikiem VAT na podstawie aktu notarialnego.

Następnie, w zakupionych lokalach Wnioskodawca zamierza przeprowadzać prace remontowe które będą polegały przede wszystkim na ich ulepszeniu, odświeżeniu i przystosowaniu do dalszej sprzedaży, m.in. malowaniu, wymianie drzwi, wymianie sanitariatów czy wyposażenia łazienki. Ponoszone wydatki na remont nie będą przekraczały 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania. Wnioskodawca zakłada, że koszty te będą kształtowały się na poziomie ok. 10%. Od faktur dokumentujących wydatki na remonty Wnioskodawca nie będzie odliczał podatku VAT. Pozyskiwane na rynku wtórnym mieszkania będą kupowane od właścicieli, którzy mieszkali w nich wcześniej przez okres minimum 2 lata. Od momentu zamieszkania (wykorzystywania) mieszkań przez poprzednich właścicieli do momentu dokonania sprzedaży przez Wnioskodawcę upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży mieszkań nabytych bez podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie nabywał lokale od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w drodze licytacji komorniczej, od syndyka masy upadłościowej, banków. Transakcje te nie będą podlegały opodatkowaniu VAT. W stosunku do nabywanych lokali nastąpiło pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy gdyż lokale były wykorzystywane/użytkowane przez poprzednich właścicieli. Wnioskodawca będzie sprzedawał te mieszkania po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia oraz nie będzie dokonywał w tych lokalach ulepszeń tylko niewielkie remonty, których koszty będą kształtowały się na poziomie ok. 10% wartości początkowej lokalu. W związku z czym dostawa taka będzie wypełniała przesłanki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a tym samym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem Wnioskodawca dokonując sprzedaży lokali mieszkalnych po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcie naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.