ILPB4/423-285/12-2/MC | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu,
Czy dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie porozumienia z dnia 30.07.2012 r. jest dochodem Wspólnoty Mieszkaniowej zwolnionym z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jako dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele wskazane w porozumieniu lub inne cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2012 r. (data wpływu 03.09.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Właściciele lokali położonych w nieruchomości budynkowej położonej (...), tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

W budynkach, w których znajdują się lokale mieszkaniowe należące do członków Wspólnoty Mieszkaniowej stwierdzono szereg usterek, w tym dotyczących części wspólnych nieruchomości. Właściciele lokali w ramach przysługujących im uprawnień wynikających z gwarancji i rękojmi zgłaszali „A” S.A. wady nieruchomości wspólnej dotyczące nieprawidłowości w wykonaniu oświetlenia na korytarzach i w klatkach schodowych nieruchomości wspólnej. Nadto, Wspólnota Mieszkaniowa nabyła od jednego z właścicieli lokalu mieszkalnego przysługujące mu uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej.

Wspólnota zawarła z jednym z właścicieli lokalu mieszkalnego członka Wspólnoty Mieszkaniowej, umowę cesji powierniczej. Zgodnie z jej treścią, zbywca oświadczył, że w dniu 14.08.2009 r. kupił od Sp. z o.o. lokal mieszkalny. Właściciel lokalu oświadczył również, że w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu stanowiącego jego własność wyraził zgodę na przejęcie przez „A” S.A. zobowiązań sprzedawcy. Zbywca oświadczył, że zbywa na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przysługujące mu jako kupującemu i wynikające z rękojmi gwarancji prawo do domagania się usunięcia wad nieruchomości wspólnej lub żądania upoważnienia do wykonania koniecznych prac na koszt „A” S.A. w przypadku zwłoki w spełnieniu świadczenia przez „A” S.A. Wspólnota Mieszkaniowa oświadczyła, że prawa te przyjmuje w celu dochodzenia spełnienia świadczeń na drodze przedsądowej lub sądowej, a także egzekucji orzeczeń sądowych zapadłych we wszczętych w tym celu postępowaniach sądowych oraz że będzie działać w imieniu własnym, lecz na rzecz Zbywcy - właściciela lokalu mieszkalnego.

W dniu 30.07.2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z „A” S.A. porozumienie. Zgodnie z jego treścią, w związku z ustawowymi kompetencjami Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, w celu wykonania wszelkich niezbędnych prac, a w szczególności wymiany lub uzupełnienia opraw oświetleniowych w korytarzach i na klatkach schodowych nieruchomości (...) „A” S.A. zobowiązało się przekazać Wspólnocie Mieszkaniowej przelewem na rachunek bankowy Wspólnoty w terminie 7 dni od podpisania niniejszego porozumienia kwotę 65.000 zł. Kwota ta ma stanowić całkowite zaspokojenie wszelkich roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej w tym zakresie. Nadto, „A” S.A. uznało swoją odpowiedzialność w zakresie wad opraw oświetleniowych w korytarzach i klatkach schodowych nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa oświadczyła również w tymże porozumieniu, że pod warunkiem wykonania postanowień porozumienia, nie będzie dochodzić od „A” S.A. jakichkolwiek dalszych roszczeń dotyczących wad opisanych w ust. 1 i na zasadzie art. 392 Kodeksu cywilnego zwolni „A” S.A. z wszelkich roszczeń osób trzecich w tym zakresie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie porozumienia z dnia 30.07.2012 r. jest dochodem Wspólnoty Mieszkaniowej zwolnionym z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jako dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele wskazane w porozumieniu lub inne cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych...

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie porozumienia z dnia 30.07.2012 r. jest dochodem Wspólnoty Mieszkaniowej zwolnionym z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jako dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele wskazane w porozumieniu jako cele związane z utrzymaniem tych zasobów lub na inne cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Właściciele lokali położonych w nieruchomości budynkowej, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN, słowo „gospodarka” oznacza 1. „całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związana z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług”, 2. „ogół zakładów wytwórczych danego kraju lub dana dziedzina wytwórczości”, 3. „dysponowanie i zarządzanie czymś”, 4. pot. „drobne gospodarstwo chłopskie”. Natomiast słowo „gospodarować” - 1. „kierować gospodarką instytucji, przedsiębiorstwa itp.” 2. „prowadzić gospodarstwo rolne” 3. „zarządzać jakimiś zasobami i środkami”.

Przez gospodarowanie można więc rozumieć dysponowanie, kierowanie, a przede wszystkim zarządzanie zasobami czy środkami. Przez „zarząd” w znaczeniu funkcjonalnym należy rozumieć całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego (uchwała SN (7) z dnia 10.04.1991 r. III CZP 76/90). Natomiast zgodnie z uchwałą składu 7 sędziów z dnia 25.03.1994 r. (III CZP 182/93) - „zarząd majątkiem wspólnym” to całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy.

Trzeba zauważyć, że przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko same lokale mieszkalne, ale także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie (por. wyrok NSA z dnia 05.05.2010 r. sygn. akt: II FSK 26/09).

Wobec powyższego, za gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi można uznać zarządzanie nieruchomością wspólną polegające na dbałości o stan techniczny nieruchomości wspólnej, w tym wykonywaniu wszelkich niezbędnych prac, a w szczególności wymiany lub uzupełnienia opraw oświetleniowych w korytarzach i na klatkach schodowych nieruchomości, a także dokonywaniu innych czynności faktycznych i prawnych.

Wspólnota Mieszkaniowa wykonując prawa nabyte w drodze umowy cesji powierniczej zawarła z „A” S.A. porozumienie mające na celu doprowadzenia do usunięcia wad technicznych oświetlenia nieruchomości wspólnej. Przedmiotowa kwota, stanowiąca dochód Wnioskodawcy została przekazana Mu w celu wykonania wszelkich niezbędnych prac, a w szczególności, wymiany lub uzupełnienia opraw oświetleniowych w korytarzach i na klatkach schodowych nieruchomości. Korytarze i klatki schodowe bez wątpienia wchodzą w skład budynku mieszkalnego - nieruchomości wspólnej i są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie można mieć również wątpliwości, że wydatki na remonty, czy też naprawy oświetlenia nieruchomości wspólnej są kosztami jej utrzymania.

Nie można także uznać, jakoby kwota przekazana Wspólnocie Mieszkaniowej przez „A” S.A., które uznało swoją odpowiedzialność z tytułu wad powstałych przy budowie budynku, była pożytkiem Wspólnoty Mieszkaniowej z nieruchomości wspólnej. Kwota wskazana w porozumieniu zostanie bowiem w całości przeznaczona na utrzymanie zasobów mieszkaniowych należących do Wspólnoty, nie obniża ona w jakikolwiek sposób należności przekazywanych przez właścicieli mieszkań - członków Wspólnoty Mieszkaniowej na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem opłat eksploatacyjnych. Konieczność wykonania prac wskazanych w porozumieniu nie wynika także z bieżącej konserwacji, a jest wynikiem wad fizycznych rzeczy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (...) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

  • dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
  • dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

  1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
  2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
  3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Odnosząc przedstawiony powyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, stwierdzić należy, że zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie w przypadku dochodu uzyskanego wskutek porozumienia w celu zaspokojenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej (tj. wykonania wszelkich niezbędnych prac, a w szczególności wymiany lub uzupełnienia opraw oświetleniowych w korytarzach i na klatkach schodowych), bowiem korytarze i klatki schodowe są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Reasumując, dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie porozumienia z dnia 30.07.2012 r., jako dochód pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele wskazane w porozumieniu lub inne cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.