0111-KDIB4.4014.199.2018.3.PM | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy czynność przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 23 maja 2018 r. (data wpływu – 30 maja 2018 r.), uzupełnionym 13 lipca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 25 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4014.199.2018.2.PM wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie.

Wniosek uzupełniono 13 lipca 2018 r.

We wniosku (i jego uzupełnieniu) złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C. Spółka z o.o. (Zainteresowany 1, Spółka);
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P. Spółka z o.o. sp. k. (Zainteresowany 2, Nabywca)

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Zainteresowany 1 – sp. z o.o. (dalej: „Zainteresowany 1”, „Spółka”) zawarł z czterema osobami fizycznymi niebędącymi podatnikami podatku od towarów i usług przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w G. (dalej: „Umowa przedwstępna”). W ramach Umowy przedwstępnej Spółka zobowiązała się do nabycia ww. nieruchomości i przekazała na rzecz osób fizycznych zadatek stanowiący 10% ceny sprzedaży nieruchomości.

Z przyczyn biznesowych, Spółka na mocy zawartego porozumienia (dalej: „Umowa cesji”) przeniosła prawa i obowiązki przysługujące i obciążające Spółkę na podstawie Umowy przedwstępnej na inny podmiot należący do tej samej grupy kapitałowej, tj. na spółkę P. sp. z o.o. sp. k. (dalej: „Zainteresowany 2”, „Nabywca”).

Zarówno Spółka jak i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług; posiadały ten status na moment zawarcia Umowy cesji. W dalszej części wniosku Spółka oraz Nabywca są określani łącznie jako „Zainteresowani”.

Zgodnie z Umową cesji, w zamian za przejęte prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej, Nabywca zapłaci Spółce wynagrodzenie w ustalonej przez strony wysokości. Zapłata wynagrodzenia nastąpi w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury na podstawie faktury VAT dostarczonej Nabywcy. Strony w treści Umowy cesji potwierdziły, że kwota wynagrodzenia nie obejmuje kwoty zadatku zapłaconego uprzednio przez Spółkę osobom fizycznym. Kwota zadatku zostanie zwrócona przez Nabywcę na rzecz Spółki niezależnie, w terminie 21 dni od dnia podpisania Umowy cesji.

Nabycie przez Nabywcę jednej z nieruchomości określonej w Umowie przedwstępnej nastąpi w 2018 r., natomiast nabycie drugiej z nich planowane jest w 2019 r. Jednakże strony nie wykluczają, że do nabycia nieruchomości może dojść również w innym terminie. Po zawarciu umowy przyrzeczonej między osobami fizycznymi oraz Nabywcą, Nabywca zamierza realizować inwestycję deweloperską na nabytych nieruchomościach, służącą czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług po stronie Nabywcy.

Na mocy zawartego porozumienia doszło do przeniesienia praw i obowiązków przysługujących i obciążających Zainteresowanego 1 na podstawie Umowy przedwstępnej na Zainteresowanego 2 za wynagrodzeniem (tzw. cesja praw i obowiązków). Porozumienie ma charakter umowy sprzedaży (sprzedaż praw i obowiązków za wynagrodzeniem).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy czynność przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, czynność przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Zainteresowani wskazali, że skoro transakcja cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej stanowi świadczenie usługi opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to zgodnie z brzmieniem powyższego przepisu, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali fragment wybranej interpretacji indywidualnej.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.425.2018.2.IK.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany umów, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustaw, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym także polubownych oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  2. innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano również sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tytułu tej czynności z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniami określonymi w lit. b) tego przepisu). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany 1 (Spółka z o.o.) zawarł z czterema osobami fizycznymi niebędącymi podatnikami podatku od towarów i usług przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w G. (Umowa przedwstępna). W ramach Umowy przedwstępnej Spółka zobowiązała się do nabycia ww. nieruchomości i przekazała na rzecz osób fizycznych zadatek stanowiący 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Z przyczyn biznesowych, Spółka na mocy zawartego porozumienia (Umowa cesji) przeniosła prawa i obowiązki przysługujące i obciążające Spółkę na podstawie Umowy przedwstępnej na inny podmiot należący do tej samej grupy kapitałowej, tj. na Zainteresowanego 2 (Spółkę komandytową). Na mocy zawartego porozumienia doszło do przeniesienia praw i obowiązków przysługujących i obciążających Zainteresowanego 1 na podstawie Umowy przedwstępnej na Zainteresowanego 2 za wynagrodzeniem (tzw. cesja praw i obowiązków). Porozumienie ma charakter umowy sprzedaży (sprzedaż praw i obowiązków za wynagrodzeniem).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 26 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.425.2018.2.IK, w której wskazano, że przeniesienie przez Zainteresowanego 1 na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej w wyniku zawarcia umowy cesji stanowi świadczenie usługi przez Zainteresowanego 1 na rzecz Nabywcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawką podstawową w wysokości 23%.

Z uwagi zatem na fakt, że transakcja zawarcia umowy sprzedaży (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług – co wynika z ww. interpretacji – to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie w związku z zawarciem ww. umowy sprzedaży (cesji) nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.