0111-KDIB4.4014.155.2018.4.AD | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Czy w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku w wysokości 23%, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 06 kwietnia 2018 r. (data wpływu – 17 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym 15 i 25 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości − jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 19 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.282.2018.2.SR, 0111-KDIB4.4014.155.2018.3.AD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 15 czerwca 2018 r. (wniesienie dodatkowej opłaty) i 25 czerwca 2018 r. (wpływ pisma stanowiącego uzupełnienie).

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana P. („Sprzedający 1”),
  • Zainteresowanych niebędących stroną postępowania: Panią K. („Sprzedający 2”), B. Sp. z o.o. („Nabywca”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający 1”) oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: „Sprzedający 2”), są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po 1/2 części niezabudowanych nieruchomości stanowiących:

  1. działkę ewidencyjną z obrębu J., położoną w województwie W., w miejscowości P., przy ulicy S., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi się księgę wieczystą („Nieruchomość 1”),
  2. działkę ewidencyjną z obrębu J., położoną w województwie W., w miejscowości P., przy ulicy S., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 określane są łącznie w dalszej części wniosku jako „Nieruchomość”. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w drodze dziedziczenia, stwierdzonego prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z 30 listopada 2011 roku, w przedmiocie nabycia spadku. Nieruchomość, jak wskazano powyżej, jest niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Nieruchomość stanowi zatem niezabudowany teren budowlany.

Sprzedający są osobami fizycznymi, nie są i nie byli zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie jest również przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu bądź użyczenia.

W dniu 31 sierpnia 2017 roku sprzedający podpisali umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”). Nabywcą Nieruchomości ma być „B” Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”), Zainteresowany niebędący stroną postępowania.

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W umowie przewidziano szereg warunków, od których uzależnione zostało zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, w tym m.in. uzyskanie przez Nabywcę na jego koszt:

  • pozwolenia na budowę Inwestycji,
  • pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości.

Sprzedający i Nabywca zobowiązali się do podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do spełnienia się warunków, od których w umowie uzależnione zostało zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Strony zgodnie postanowiły, że będą ze sobą współpracować tak, aby jak najszybciej doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości oraz uzyskania pozwolenia na budowę Inwestycji.

Zgodnie z Umową, Sprzedający udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Nabywca zasadniczo będzie działać we własnym imieniu bądź jako pełnomocnik Sprzedających.

Ponadto, Sprzedający zezwolili Nabywcy na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań. Dodatkowo, Sprzedający wyrazili zgodę na uzyskanie przez Nabywcę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 15 czerwca 2018 r. (data wpływu do Organu– 25 czerwca 2018 r.), jako że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przywołany został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-2.4012.282.2018.3.SR obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku w wysokości 23%, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, że transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 2 pkt 4 oraz art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Zainteresowani wskazali, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi na pytanie Zainteresowanych, tj. czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem opodatkowania od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano natomiast w stanowisku odnośnie do pytania nr 1, w ocenie Zainteresowanych przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, gdyż nie zachodzą przesłanki do zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przewidujących takie zwolnienia.

W konsekwencji spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i analizowana dostawa będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania od podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 13 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.282.2018.3.SR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%, natomiast innych praw majątkowych – 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

  1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
  2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2, będący współwłaścicielami w udziałach wynoszących po 1/2 części dwóch niezabudowanych działek o nr ew. 5 i 6, zamierzają w drodze umowy sprzedaży przenieść prawo ich własności na Nabywcę. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 13 lipca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.282.2018.3.SR, w której wskazano, że cyt.: „(...) skoro transakcja sprzedaży udziałów we własności ww. niezabudowanych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Sprzedający będą zobowiązani do zastosowania 23% stawki podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w ww. działkach, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. Z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT”.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.