0111-KDIB3-1.4012.425.2018.2.IK | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
Stawka podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów na rzecz podmiotu trzeciego, określenia podstawy opodatkowania dla cesji oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia cesji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 23 maja 2018 r. (data wpływu 30 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów na rzecz podmiotu trzeciego, określenia podstawy opodatkowania dla cesji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia cesji – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT z tytułu przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów na rzecz podmiotu trzeciego, określenia podstawy opodatkowania dla cesji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia cesji.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. z. o.o. („Sprzedawca”),

  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa („Nabywca”)

    przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

    C. sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) zawarła z czterema osobami fizycznymi niebędącymi podatnikami VAT przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w G. (dalej: „Umowa przedwstępna”). W ramach Umowy przedwstępnej Spółka zobowiązała się do nabycia ww. nieruchomości i przekazała na rzecz osób fizycznych zadatek stanowiący 10% ceny sprzedaży nieruchomości.

    Z przyczyn biznesowych, Spółka na mocy zawartego porozumienia (dalej: „Umowa cesji”) przeniosła prawa i obowiązki przysługujące i obciążające Spółkę na podstawie z Umowy przedwstępnej na inny podmiot należący do tej samej grupy kapitałowej, tj. na spółkę P. sp. z o.o. sp. k (dalej: „Nabywca”).

    Zarówno Spółka jak i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT oraz posiadały ten status na moment zawarcia Umowy cesji. W dalszej części wniosku Spółka oraz Nabywca są określani łącznie jako „Wnioskodawcy”.

    Zgodnie z Umową cesji, w zamian za przejęte prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej, Nabywca zapłaci Spółce wynagrodzenie w ustalonej przez strony wysokości. Zapłata wynagrodzenia nastąpi w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury na podstawie faktury VAT dostarczonej Nabywcy. Strony w treści Umowy cesji potwierdziły, że kwota wynagrodzenia nie obejmuje kwoty zadatku zapłaconego uprzednio przez Spółkę osobom fizycznym. Kwota zadatku zostanie zwrócona przez Nabywcę na rzecz Spółki niezależnie, w terminie 21 dni od dnia podpisania Umowy cesji.

    Nabycie przez Nabywcę jednej z nieruchomości określonej w Umowie przedwstępnej nastąpi w 2018 r., natomiast nabycie drugiej z nich planowane jest w 2019 r. Jednakże strony nie wykluczają, że do nabycia nieruchomości może dojść również w innym terminie. Po zawarciu umowy przyrzeczonej między osobami fizycznymi oraz Nabywcą, Nabywca zamierza realizować inwestycję deweloperską na nabytych nieruchomościach, służącą czynnościom opodatkowanym VAT po stronie Nabywcy.

    W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania (oznaczone jak we wniosku):
    1. Czy opisana we wniosku cesja praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%?
    2. Czy podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej jest wyłącznie kwota wynagrodzenia ustalona przez strony w Umowie cesji, tj. z wyłączeniem kwoty zwracanego zadatku?
    3. Czy Nabywca jest uprawniony do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Spółkę z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej?

    Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług:

    Stanowisko w zakresie pytania 1

    Zdaniem Wnioskodawców, opisana we wniosku cesja praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

    Stanowisko w zakresie pytania 2

    Zdaniem Wnioskodawców, podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej jest wyłącznie kwota wynagrodzenia ustalona przez strony w Umowie cesji, tj. z wyłączeniem kwoty zwracanego zadatku.

    Stanowisko w zakresie pytania 3

    Zdaniem Wnioskodawców, Nabywca jest uprawniony do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Spółkę z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej.

    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców:

    Ad 1.

    Na gruncie ustawy o VAT 1 (art. 8 ust. 1), przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się podatnika - niebędące dostawą towarów - na rzecz innego podmiotu, w tym:

    • przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
    • zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji,
    • świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

    Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres - przez świadczenie należy rozumieć bowiem każde zachowanie podatnika, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. Ponadto, ze względu na fakt, że pojęcie „usługi” jest katalogiem otwartym, każda czynność wykonana przez podatnika za wynagrodzeniem w ramach prowadzonej przez niego działalności może być traktowana jako odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu VAT.

    Natomiast, dla samego uznania czynności za odpłatne świadczenie usług musi istnieć stosunek między świadczącym a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Związek między otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz wypłacającego wynagrodzenie musi mieć charakter bezpośredni.

    Zgodnie ze stanem faktycznym, będącym przedmiotem niniejszego wniosku, przeniesienie praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej stanowi świadczenie, za które Spółka otrzyma ustalone przez strony cesji wynagrodzenie. W ramach tej transakcji gospodarczej, Spółka zrealizuje wobec Nabywcy świadczenie polegające na umożliwieniu Nabywcy wstąpienia w prawa i obowiązki wynikające z Umowy przedwstępnej - dzięki czemu Nabywca uzyska wymierną korzyść poprzez wstąpienie w prawa i obowiązki Spółki, w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na jej rzecz określonego wynagrodzenia. W konsekwencji należy uznać, że dokonanie cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej stanowi świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, które podlega opodatkowaniu VAT (art. 5 ust. 1 pkt 1) na zasadach ogólnych, tj. według stawki podstawowej 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1).

    Potwierdzenie prawidłowości takiego stanowiska znajduje odzwierciedlenie przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 listopada 2017 r. sygn. 0111- KDIB3-3.4012.107.2017.l.WR.

    Ad 2.

    Zgodnie z treścią art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, zgodnie z umową cesji strony ustaliły kwotę wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na Nabywcę, a dodatkowo zastrzeżono, że Nabywca zobowiązany jest do zwrotu zadatku na poczet nabycia nieruchomości, który został uprzednio uiszczony przez Spółkę.

    Zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym stanie faktycznym „zapłatą” z tytułu sprzedaży rozumianej jako przeniesienie praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej jest wyłącznie kwota wynagrodzenia za dokonanie cesji. W szczególności, z perspektywy ekonomicznej, samo sformułowanie „zwrot zadatku” i odrębne uregulowanie tej kwestii w Umowie cesji między stronami świadczy o tym, że nie może być ono uznawane za integralną cześć wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej. Należy w szczególności podkreślić, że zwrot kwoty wynikającej z zapłaconego zadatku stanowi w rzeczywistości jedynie element składowy praw i obowiązków przenoszonych przez Spółkę na rzecz Nabywcy. Nie stanowi ona natomiast wynagrodzenia za świadczoną usługę.

    Tym samym, w ocenie Wnioskodawców kwota wynagrodzenia wskazana przez strony w Umowie cesji powinna stanowić podstawę opodatkowania dla celów podatku VAT, natomiast zwrot zadatku - jako niestanowiący wynagrodzenia za możliwość przejęcia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej, a jedynie zwrot koniecznych wydatków, które dotychczas musiały zostać poniesione - nie powinien powiększać podstawy opodatkowania w przypadku transakcji przeniesienia praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej.

    Takie samo stanowisko zostało wyrażone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 września 2015 r., sygn. IBPP1/4512-452/15/BM, który uznał, że „(...) kwotami należnymi z tytułu odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów deweloperskich były wyłącznie otrzymane przez Wnioskodawcę od cesjonariuszy kwoty za dokonanie ww. cesji. Zaliczki na poczet dostawy lokali mieszkalnych w istocie nie stanowiły kwot należnych otrzymanych przez Wnioskodawcę od cesjonariuszy z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich bowiem zaliczki te zostały zaliczone przez dewelopera na poczet ceny należnej od cesjonariuszy z tytułu dostaw przedmiotowych lokali”.

    Zatem, w ocenie Wnioskodawców, jako „kwotę należną” należy rozumieć jedynie kwotę stanowiącą wynagrodzenie za przeniesienie praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej - co znajduje swoje odzwierciedlenie w odrębnym charakterze kwoty wynagrodzenia i zwrotu zadatku oraz w odrębnym uregulowaniu tych dwóch kwestii w Umowie cesji.

    Ad 3.

    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

    W myśl postanowień art. 88 ust. 3a pkt 2 powołanej ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

    Powyższe regulacje wskazują, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy dokonywane zakupy mają związek z czynnościami opodatkowanymi. Odliczyć można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi VAT podatnika. Ustawa o VAT wyłącza zatem możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

    Jak wynika z pierwszego punktu uzasadnienia do niniejszego wniosku, transakcja przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej stanowi usługę podlegającą opodatkowaniu VAT. Obie strony transakcji na moment dokonania cesji posiadały status podatnika VAT. Nie wystąpią zatem negatywne przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z prawa do odliczenia. W związku z tym, że Nabywca będzie realizował projekt inwestycyjny (deweloperski) na nabytych nieruchomościach, należy uznać, że usługa w postaci przeniesienia praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej stanowi niezbędny dla Nabywcy element do wykonywania działalności opodatkowanej.

    Takie stanowisko było wielokrotnie potwierdzane przez organy podatkowe, m.in. możliwość skorzystania z prawa do odliczenia w przypadku cesji umowy przedwstępnej potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 19 lutego 2018 r., sygn. 0114- KDIP4.4012.56.2018.l.MP.

    Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisami ustawy o VAT. Nabywcy praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturze dokumentującej nabycie ww. usługi.

    W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

    1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
    2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
    3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
    4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
    5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
    6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
    7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

    Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

    1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
    2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
    3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

    Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

    Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

    Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

    Co do zasady stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

    Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

    Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł z osobami fizycznymi przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości. W ramach tej umowy zobowiązał się do nabycia ww. nieruchomości i przekazał na rzecz osób fizycznych zadatek stanowiący 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Z przyczyn biznesowych, Wnioskodawca na mocy zawartego porozumienia (Umowa cesji) przeniósł prawa i obowiązki przysługujące i obciążające Wnioskodawcę na podstawie z Umowy przedwstępnej na inny podmiot. Zgodnie z Umową cesji, w zamian za przejęte prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej, Nabywca zapłaci Wnioskodawcy wynagrodzenie w ustalonej przez strony wysokości. Zapłata wynagrodzenia nastąpi w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury na podstawie faktury VAT dostarczonej Nabywcy. Strony w treści Umowy cesji potwierdziły, że kwota wynagrodzenia nie obejmuje kwoty zadatku zapłaconego uprzednio przez Wnioskodawcę osobom fizycznym. Kwota zadatku zostanie zwrócona przez Nabywcę na rzecz Spółki niezależnie, w terminie 21 dni od dnia podpisania Umowy cesji.

    Wnioskodawca ma wątpliwości, czy opisana cesja umowy przedwstępnej podlega podatkowi VAT ze stawką 23%.

    Z powołanych wyżej regulacji zawartych w art. 7 i 8 ustawy wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

    Zgodnie z art. 509 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 20187 r. poz. 1025 z późń. zm.), wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

    Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

    Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

    Zatem przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które cedent (Wnioskodawca) otrzyma ustalone przez Strony wynagrodzenie. Pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą zaistnieje więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

    Wnioskodawca podejmie określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Nabywca stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności – będzie bezpośrednim jej konsumentem, odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym.

    W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy.

    Jak wskazano wyżej, stawka podatku VAT, co do zasady, wynosi 23%

    Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę (art. 41 ust. 13 ustawy).

    Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków (cesji umowy). Tym samym uznać należy, że usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

    Zatem przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej w wyniku zawarcia umowy cesji stanowi świadczenie usługi przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stawką podstawową w wysokości 23%.

    Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

    Przechodząc do kwestii podstawy opodatkowania przede wszystkim należy wskazać na zapisy art. 29a ustawy o VAT.

    Zgodnie z art. 29a ust. 1, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

    W świetle art. 29a ust. 6 ww. ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

    1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
    2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

    Jak wynika z art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

    1. stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
    2. udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
    3. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

    Zgodnie z art. 29a ust. 10 ww. ustawy o VAT obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 13, obniża się o:

    1. kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
    2. wartość zwróconych towarów i opakowań, z zastrzeżeniem ust. 11 i 12;
    3. zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
    4. wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.

    Z umów cesji wynika, że kwota wynagrodzenia nie obejmuje kwoty zadatku zapłaconego przez Wnioskodawcę osobom fizycznym. Kwota zadatku zostanie zwrócona przez Nabywcę na rzecz Wnioskodawcy niezależnie, w terminie 21 dni od dnia podpisania Umowy cesji.

    Odnosząc przedstawiony wyżej stan faktyczny do powołanych w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, że opisane powyżej działania Wnioskodawcy wskazują, że kwotą należną z tytułu odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy jest wyłącznie otrzymana przez Wnioskodawcę od cesjonariusza kwota za dokonanie cesji. Zadatek na poczet dostawy nieruchomości nie stanowi kwoty należnej otrzymanej przez Wnioskodawcę od cesjonariusza z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnej umowy, bowiem zadatek ten zostanie zwrócony przez Nabywcę na rzecz Wnioskodawcy niezależnie, w terminie 21 dni od dnia podpisania Umowy cesji.

    Tym samym stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenie zauważyć należy, że:

    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

    W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

    Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

    Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

    Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości. W wyniku wcześniejszego nabycia cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej Nabywca zamierza realizować inwestycje deweloperską, służącą czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT.

    W konsekwencji, należy stwierdzić, że po nabyciu praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej tą transakcję, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

    Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

    Dodatkowo wskazać należy, że ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

    Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

    1. z zastosowaniem art. 119a;
    2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

    Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

    Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

    __________________________________________________________________________

    Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r. poz. 1221, dalej ustawa o VAT)