1462-IPPB4.4511.1404.2016.1.GF | Interpretacja indywidualna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
W zakresie sposobu ustalenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) i w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2016 r. (data wpływu 30 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości– jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2016 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności (zwanego dalej "Nieruchomością"), który w roku 2013 otrzymał w darowiźnie od swojego ojca. W momencie darowizny w dziale IV księgi wieczystej Nieruchomości wpisana była hipoteka umowna do kwoty 300.000 zł na rzecz Pani Anny B.. Hipoteka ta obciąża Nieruchomość do chwili obecnej. Wartość przedmiotu darowizny w umowie darowizny określono na kwotę 420.000 zł, przy czym określając tę wartość strony nie wzięły pod uwagę obciążającej Nieruchomość hipoteki, lecz wartość rynkową Nieruchomości bez obciążeń.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość p. Annie B. za kwotę odpowiadającą wartości rynkowej pomniejszonej o wysokość hipoteki umownej wpisanej w dziale IV księgi wieczystej. Sprzedaż ma mieć miejsce przed upływem 5 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
  1. Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości p. Annie B. przychodem Wnioskodawcy będzie wartość Nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, jeśli cena ta będzie ustalona jako różnica pomiędzy wartością rynkową Nieruchomości bez obciążeń a kwotą obciążającej Nieruchomość hipoteki na rzecz p. Anny B., pomniejszona dodatkowo o koszty odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz p. Anny B.?
  2. Czy ustalanie ceny w umowie sprzedaży Nieruchomości zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i p. Anną B. poprzez pomniejszenie wartości rynkowej Nieruchomości bez obciążeń o kwotę obciążającej Nieruchomość hipoteki przysługującej p. Annie B. jest okolicznością, która wskazuje na to, że wyrażona w umowie cena Nieruchomości znacznie odbiega od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ust. 1, 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
  3. Czy w przypadku obciążenia Nieruchomości dalszymi hipotekami (w tym hipotekami przymusowymi) Wnioskodawca określając w umowie sprzedaży cenę Nieruchomości może pomniejszyć wartość rynkową Nieruchomości bez obciążeń o kwoty obciążających Nieruchomość wszystkich hipotek, w tym także hipotek przysługujących nabywcy Nieruchomości, nie narażając się na zarzut, że cena wyrażona w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ust. 1, 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania w zakresie sposobu ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (pyt. Nr 1). Natomiast w zakresie pyt. Nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawowym wyznacznikiem wysokości przychodu ze sprzedaży Nieruchomości jest regulacja art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisu tego wynika, że przychodem takim jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Wskazana w umowie cena będzie zatem przychodem Wnioskodawcy. Niewątpliwie wartość rynkowa Nieruchomości musi uwzględniać hipoteki ustanowione na nieruchomości. Każdorazowy właściciel Nieruchomości musi bowiem liczyć się z tym, że w przypadku przeprowadzenia przez wierzyciela hipotecznego egzekucji z Nieruchomości kwotą jaka mu pozostanie będzie nadwyżka wartości rynkowej Nieruchomości nad wysokością hipotek obciążających Nieruchomość. Wartość rynkowa Nieruchomości musi zatem uwzględniać hipoteki obciążające Nieruchomość w ich pełnej i aktualnej wysokości. Ustalenie w umowie sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz p. Anny B. ceny Nieruchomości w wysokości wartości rynkowej Nieruchomości bez obciążeń pomniejszonej o aktualną wysokość hipoteki obciążającej Nieruchomość nie daje podstaw do kwestionowania tej ceny na podstawie art. 19 ust. 1, 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód Wnioskodawcy będzie zatem równy cenie oznaczonej w umowie sprzedaży Nieruchomości pomniejszonej o koszty jej odpłatnego zbycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenie przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W związku z powyższym, rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia i forma prawna nabycia.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył od swojego ojca w darowiźnie w 2013 r. lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od daty nabycia tej nieruchomości.

W związku z powyższym, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości – lokalu mieszkalnego nabytego w darowiźnie od ojca w 2013 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynie 5 lat.

Do oceny skutków podatkowych jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości na dzień zbycia.

Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z powyższych przepisów jasno zatem wynika, że przychodem jest cena sprzedaży określona w umowie, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową rzeczy lub praw.

Tym samym należy stwierdzić, że Wnioskodawca może sam określić cenę zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką. Może przy tym brać pod uwagę fakt obciążenia nieruchomości hipoteką. Tak ustalona cena sprzedaży winna jednak odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości w takim stanie faktycznym i prawnym.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy, że jego przychód będzie równy cenie oznaczonej w umowie sprzedaży nieruchomości (tj. wysokość wartości rynkowej nieruchomości bez obciążeń pomniejszona o aktualną wysokość hipoteki obciążającej nieruchomość), pomniejszonej o koszty jej odpłatnego zbycia jest prawidłowe, o ile cena podana w akcie notarialnym – umowie sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym stosowanym w obrocie innymi nieruchomościami obciążonymi hipoteką.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.